【正文】 項(xiàng)目商業(yè)配套主要設(shè)置在一至二層，專(zhuān)業(yè)配置的商場(chǎng)建筑為一至三層，并將以群樓使其連成一體，以帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氣氛和人氣。商業(yè)區(qū)和酒店以志溪路為展示面，其交通流以志溪路為主導(dǎo)。內(nèi)部設(shè)計(jì)為三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)三個(gè)梯段，所有戶(hù)型均設(shè)計(jì)為明廚、明衛(wèi)、明房，南北朝向。 剖面設(shè)計(jì) 住宅層高采用標(biāo)準(zhǔn)層高 。 七、綠化系統(tǒng) 方案結(jié)合可持續(xù)發(fā)展的建筑觀，拓展“以人為本”的概念，衍化為“生態(tài)人居”這一主題，強(qiáng)調(diào)人與人的和諧，人與自然的和諧，以現(xiàn)有的指標(biāo)體系最大限度地創(chuàng)造出人與人溝通的廣場(chǎng)空間，人與自然溝通的綠化空間。 九、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) “桃江 .東方財(cái)富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽(yáng)東方昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 22 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB 5006820xx 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》 (房屋建筑部分 20xx 年版 ) 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB5000920xx 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001020xx 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001120xx 《建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》 GB5022320xx 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)范》 GB5000720xx 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ320xx 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000320xx 《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 GB5010820xx 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595(20xx 年版 ) 《巖土工程勘察規(guī)范》 GB5002120xx 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ 9420xx （ 2）設(shè)計(jì)使用荷載及自然條件 ①風(fēng)荷載 基本風(fēng)壓 (按 50 年重現(xiàn)期風(fēng)壓值 )，地面粗糙度類(lèi)別取B類(lèi)。 為保證建筑物的整體剛度，所有 樓蓋均采用混凝土現(xiàn)澆板。 給水部分 （ 1）水源 本項(xiàng)目供水水源采用市政供水水源。 ⑶水系統(tǒng)室內(nèi)污廢合流，采用伸頂通氣排水立管。 ⑵室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：建筑內(nèi)設(shè)消火栓保 護(hù)，系統(tǒng)由地下室的消防水池 (252m2)、消火栓加壓泵、屋頂消防水箱 (18m3)組成，每棟建筑外設(shè) 2 套 DN100 消防水泵結(jié)合器，保護(hù)系統(tǒng)用水。系統(tǒng)由地下室的消防水池 (252m3)、自動(dòng)噴水加壓泵、屋頂水箱 (18m3)組成，設(shè) 2 套 DN150 消防水泵結(jié)合器，保護(hù)系統(tǒng)用水。 十一、電氣工程 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）《民用電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 [JGJ/T1692] “桃江 .東方財(cái)富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽(yáng)東方昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 27 （ 2）《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB5005046] （ 3）《民用建筑照明設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB5005046] （ 4）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 [YD500394] 設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)容 （ 1）照明配電與控制系統(tǒng) （ 2）空調(diào)配電與控制系統(tǒng) （ 3）一般動(dòng) 力配電與控制系統(tǒng) （ 4）消防設(shè)施配電與控制系統(tǒng) （ 5）防雷與接地系統(tǒng) （ 6）通訊系統(tǒng) 負(fù)荷估算 工程總裝接容量 3849KW 照明裝接容量 749KW 空調(diào)裝接容量 2800KW 一般動(dòng)力裝接容量 300KW 負(fù)荷等級(jí)與供電電源的確定 本工程電力住宅負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)負(fù)荷用戶(hù)，消防設(shè)備、應(yīng)急照明、電梯、水泵屬于二級(jí)負(fù)荷。要求接地電阻不大于 1歐姆。 二、供電 本地區(qū)供電線路電源容量充足，主要來(lái)源于灰山港鎮(zhèn)農(nóng)電供電電網(wǎng)，可以滿(mǎn)足用電負(fù)荷的要求。場(chǎng)地坡度均勻，坡度不大于 7%，消防撲救面坡度不大于3%，高層住宅主樓均至少有一個(gè)長(zhǎng)邊直接落地，消防車(chē)能順利到達(dá)到 “桃江 .東方財(cái)富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽(yáng)東方昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 31 每棟進(jìn)行消防撲救，每棟住宅在消防撲救面均設(shè)有直通樓梯間的出口，能滿(mǎn)足高層建筑消防撲救的要求。樓梯間及前室的門(mén)為乙級(jí)防火門(mén)，部分戶(hù)門(mén)及入戶(hù)花園的門(mén)對(duì)前室開(kāi)啟的均為乙級(jí)防火門(mén)，前室內(nèi)設(shè)消防栓。地下室設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，每個(gè)防火分區(qū)面積在 20xxm2左右，防火分區(qū)之間用防火墻及特種防火卷閘門(mén)分隔，每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有 2 個(gè)人員安全出口，滿(mǎn)足地下室消防的要求。室外消火栓系統(tǒng)與生活低區(qū)生活給水系統(tǒng)合用，由市政直接供水。 五、電氣消防設(shè)計(jì) 本工程火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的防護(hù)等級(jí)按二級(jí)設(shè)置。 系統(tǒng)組成：防排煙閥控制、防排煙機(jī)及通風(fēng)機(jī)聯(lián)動(dòng)控制、消防栓泵控制及運(yùn)行信號(hào)、噴淋泵控制及運(yùn)行信號(hào)、火災(zāi)事故廣播選控、火災(zāi)報(bào)警電話、消防電梯控制、應(yīng)急照明電源。 第九章 環(huán)境與節(jié)材分析 “桃江 .東方財(cái)富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽(yáng)東方昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 34 一、設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 《中華人民共和國(guó)水污染防治法》 《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB 89781996 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB 30951996 《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB 309620xx 《工業(yè)“三廢”排放試行標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ 473(執(zhí)行“廢渣”部分 ) 二、項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目建設(shè)地位于灰山港鎮(zhèn)志溪路東側(cè)，緊鄰志溪河沿河風(fēng)光帶，周邊自然環(huán)境較好。在施工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生一定的揚(yáng)塵，但通過(guò)灑水加濕，揚(yáng)塵會(huì)減少，對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生較大影響。 “桃江 .東方財(cái)富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽(yáng)東方昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 35 三、治理環(huán)境的方案 建設(shè)期治理方案及標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)容 類(lèi)型 工程源（編號(hào)） 環(huán)境破壞名稱(chēng) 治理方案、措施 備 注 植被 開(kāi)挖基礎(chǔ)、堆料 植被破壞 園林綠化 噪聲 設(shè)備運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲經(jīng)減振后，外界噪聲可達(dá)到白天〈 60dB（ A），對(duì)周?chē)h(huán)境影響較小。 ⑶噪聲治理方案 所有設(shè)備盡量選用低噪聲型，降低噪聲源。 四、節(jié)材方案 本項(xiàng)目主要耗用材料為水泥、鋼材、砂石等。 五、環(huán)保、節(jié)材評(píng)價(jià)結(jié)論 經(jīng)對(duì)環(huán)保、節(jié)材評(píng)價(jià)分析，認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施后能改善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城鎮(zhèn)承載服務(wù)功能；能改善城鎮(zhèn)商居環(huán)境，提升居民生話質(zhì)量，對(duì)促進(jìn)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)和城鎮(zhèn)發(fā)展具有十分重要的作用。本項(xiàng)目用地為桃江縣灰山港鎮(zhèn)商居規(guī)劃用地，用地符合當(dāng)?shù)卣?guī)劃要求。 (2)用能估算 本項(xiàng)目耗能采用天然氣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算，估算戶(hù)日耗天然氣 。 “桃江 .東方財(cái)富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽(yáng)東方昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 40 （ 2）門(mén)窗節(jié)能：外墻立面上的所有門(mén)窗（含南、北陽(yáng)臺(tái)）均采用雙層中空玻璃塑鋼門(mén)窗，具有保溫、隔熱、隔聲等多重功能。 （ 5）選用節(jié)能型的電力變壓器并配備電容補(bǔ)償裝置，減少無(wú)功損耗，提高功率因數(shù)； （ 6）選用節(jié)能高效的用電設(shè)備以及高效節(jié)能照明燈具等； （ 7）影響工程能耗的水、風(fēng)、電等設(shè)備、設(shè)施均選用節(jié)能型的產(chǎn)品。 管理措施 （ 1）配置能耗計(jì)量器具，做好能耗統(tǒng)計(jì)。 “桃江 .東方財(cái)富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽(yáng)東方昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 41 第十一章 項(xiàng)目管理與設(shè)施進(jìn)度 一、項(xiàng)目實(shí)施管理 項(xiàng)目實(shí)施前的管理 本項(xiàng)目擬實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制進(jìn)行管理。 （ 3）對(duì)建設(shè)方案作出評(píng)議。 （ 3）撰寫(xiě)項(xiàng)目進(jìn)展情況報(bào)告。 （ 3）有關(guān)制度建立及管理。 四、項(xiàng)目資金使用計(jì)劃 本工程建設(shè)期為 24 個(gè)月，用款計(jì)劃為 3個(gè)年度，按 3 個(gè)年度安排投資計(jì)劃。招標(biāo)公告內(nèi)容主要包括： 招標(biāo)人的名稱(chēng)和地址； 招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間； 獲取招標(biāo)文件的辦法。 最終標(biāo)底計(jì)算方法為： C=AX+B（ 1X） 其中： C 為最低標(biāo)底； A 為審定標(biāo)底值； B為在審定標(biāo)底 A值 +10%至 15%范圍內(nèi)的各投標(biāo)單位的投標(biāo)預(yù)算價(jià)平均值； X 為唱標(biāo)序號(hào)首位的投標(biāo)單位隨機(jī)抽選的折減系數(shù)。 （二） 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 按建筑面積每平方米 8元計(jì)算。 （二）申請(qǐng)銀行借款。 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目計(jì)算期：本項(xiàng)目建設(shè)期為 24 個(gè)月（ 20xx 年 9月 — 20xx 年8月）。 （ 1）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 萬(wàn)元。 總利潤(rùn) 總利潤(rùn) = 總收入 總 成 本 稅 金 及 附 加 所得稅=＝ 萬(wàn)元 貸款償還期 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) “桃江 .東方財(cái)富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽(yáng)東方昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 50 靜態(tài)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)： 投資 利潤(rùn)率 =年均利潤(rùn)總額 /項(xiàng)目總投資 100%=% 投資利稅率 =年均利稅總額 /項(xiàng)目總投資 100%=% 投資回收期 23年 (含建設(shè)期 ) 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率 %，投資利稅率 ，投資回收期 2－ 3年 (含建設(shè)期 2年 )。建議項(xiàng)目實(shí)施單位盡快完善報(bào)建手續(xù)，落實(shí)建設(shè)資金，爭(zhēng)取早日建成受益。 “桃江 .東方財(cái)富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽(yáng)東方昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 51 第十五章 社會(huì)效益與結(jié)論 本項(xiàng)目的實(shí)施，能從根本上改善灰山港鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施條件，提升城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施承載服務(wù)能力；能有效改善城鎮(zhèn)環(huán)境和城鎮(zhèn)容貌，提升城鎮(zhèn)品位；能有效改善城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境與商業(yè)服務(wù)環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用為 1000 萬(wàn)元。 據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和同業(yè)房?jī)r(jià)水平及該中心地段，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入如下： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 可售面積（ ㎡ ） 單價(jià)（元 /㎡ ） 金額（萬(wàn)元） 備注 商業(yè)用房 28000 6000 16800 出售、平均價(jià) 地下車(chē)庫(kù) 5176 4000 2070 出售、平均價(jià) 住宅 47000 3000 14100 出售、平均價(jià) 酒店 13000 500 出租、年 合計(jì) 93176 33470 “桃江 .東方財(cái)富”