【正文】 消費行為，也是一種投資行為。其次要建立好市、區(qū)、街道、社區(qū)四級投訴網絡體系，落實各級責任，及時、有效地調處和化解物業(yè)管理重大矛盾糾紛，改變以往業(yè)主投訴無門的情況。（二）認真落實“以區(qū)為主，屬地管理”工作新機制物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。此外，要針對當前常州市房地產供大于求的新情況，及時研究空置房物業(yè)服務收費措施辦法。第三，在前期物業(yè)管理招投標的基礎上，全面推行物業(yè)管理招投標（包括非住宅項目），通過公開、公平的市場競爭，使物業(yè)服務企業(yè)優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)整體素質。首先，要按照市場規(guī)律，通過市場調研，制定出符合常州市實際的物業(yè)公共服務費收費指導標準，測算出物業(yè)服務各個單項的平均成本價格，每年根據物價指數、勞動力成本增長指數等進行科學、客觀的調整，定期向社會公開發(fā)布，使物業(yè)管理收費的定價更為符合市場實際。各級黨和政府有關部門要深入了解行業(yè)情況，傾聽行業(yè)呼聲。四、相關對策建議隨著常州市全面建設小康社會水平的提高、房地產開發(fā)建設總量的增加和農村城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，物業(yè)服務行業(yè)將迎來巨大的發(fā)展空間，同時，實行城市長效管理、創(chuàng)建國家園林城市、全國生態(tài)城市和文明城市也需要物業(yè)管理行業(yè)繼續(xù)發(fā)揮更大的作用。第三，多數企業(yè)的專業(yè)化程度低。首先，表現為服務質量的低下。例如，交付至今已有3年，出售率為100%，%。此外，隨著房地產市場的發(fā)展，新的矛盾還在不斷產生。同時，業(yè)主對物業(yè)管理的職能存在許多誤區(qū)。（二）不成熟的業(yè)主消費理念廣大業(yè)主是物業(yè)服務市場的消費主體，但常州市一些業(yè)主還未建立“產權歸己、維修自理”的觀念，缺乏對物業(yè)管理“花錢買服務”的消費意識，甚至還懷念過去福利住房的“免費午餐”。調查顯示，再加上勞動部門加大《勞動法》的實施監(jiān)督力度，企業(yè)不僅要支付員工的超時工資，還要增加支付各種勞動保障費用，如果僅靠物業(yè)服務費，根本入不敷出，因此，只能通過降低服務標準和收取停車費、公共配套設施租金等途徑來彌補，不僅擔負了巨大的經營風險，扭曲了物業(yè)服務市場，還引發(fā)了業(yè)主的不滿。近幾年，江蘇省最低工資標準由2001年的390元/月逐年增長到今年820元/月, 增幅已達1倍多，常州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每年的增幅也在10%以上。而市場經濟條件下不充分的市場化運作，也必然對行業(yè)發(fā)展產生重大影響。虧損企業(yè)77家，%。物業(yè)服務費平均收繳率90%。%。，%。1）房改房：，%。在企業(yè)中，其中：，管理處主任(項目經理)，管理員(主管)；。%的企業(yè)認為，員工隊伍不穩(wěn)定的直接原因首先是工資待遇低。2004—2006年度，常州市物業(yè)服務企業(yè)共安置就業(yè)、再就業(yè)總人數10347人，參加搶險救災761人次，協助處理治安案件1922起，協助處理突發(fā)事件1156起，捐助公益事業(yè)(希望工程等)29萬元，受到各級政府部門表彰156次。（三）行業(yè)經營效益情況。（二）行業(yè)結構情況。第一篇：常州市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查報告常州市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查報告常州市的物業(yè)管理從1992年起步以來，行業(yè)規(guī)模逐步擴大，管理水平不斷提高，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，促進住宅建設，拉動消費增長，擴大就業(yè)和再就業(yè)，為常州市全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會，起到了積極而重要的作用。%，%，%。住宅項目485個。2004—2006年度。常州市物業(yè)管理行業(yè)的社會影響和地位日益提高，對擴大社會就業(yè)崗位，改善人民生活品質，建設和諧常州、平安常州的工作中，發(fā)揮了積極的作用，獲得了良好的社會效益。以安全協管員為例，不到常州市企業(yè)平均工資的一半。與較低工資水平不相符的是，工作勞動強度大。2）拆遷安置房：，%。（四）企業(yè)利潤逐年遞減，規(guī)模不經濟2006年。虧損50萬元以上的6家，%；1050萬元的32家，%；10萬元以下的39家，%。（一）不完善的市場化運作機制物業(yè)管理誕生之初，常州市實行政府指導下的等級收費制，這在當時情況下曾發(fā)揮了一定作用，但客觀上也使物業(yè)服務從一開始就成為了一種非市場化或非完全市場化的商品。在這一背景下，物業(yè)服務企業(yè)員工的工資也必然有所提高。例如，兩年前的前期物業(yè)管理招投標項目，有的至今項目尚未交付，而按當時成本測算的收費價格因勞動力成本和物價大幅度上升，在今天企業(yè)已經無利可圖。更多的業(yè)主是消費理念不成熟，未真正意識到物業(yè)服務等價交換的商品屬性，片面追求不符合市場規(guī)律的“低價格”、“高服務”，一不滿意便拒交物業(yè)服務費，侵害了其他業(yè)主的利益，造成收費率降低、服務水平下降的惡性循環(huán)。許多業(yè)主把應由開發(fā)商承擔的開發(fā)遺留問題和房屋質量問題，包括擅自更改規(guī)劃、不按標準建設配套設施、銷售面積縮水等問題，把小區(qū)車位、會所、物業(yè)用房等共用部位、共用設施設備的產權歸屬等問題，以及應由政府承擔的一些社會職能、社區(qū)承擔的社會保障職能，水、電、氣等公用事業(yè)企業(yè)承擔的經營管理職能，都誤認為是物業(yè)管理的責任。近兩年常州市新竣工小區(qū)逐漸增多并陸續(xù)交付，隨之而來的是住房空置率大幅上升。這3年物業(yè)服務企業(yè)按合同約定提供服務，共應收物業(yè)服務費200萬元左右，累計收繳率僅為24%。在主觀上，有的企業(yè)至今沒有轉變“管理者”的角色，服務意識淡薄，沒有按合同約定提供質價相符的服務；在客觀上，過低的收費標準造成了服務質量降低、收費率下降的惡性循環(huán)，加之從業(yè)人員素質低、待遇低，有的員工不負責任，工作推諉敷衍，影響了服務質量。由于長期處于保本微利或虧損經營狀態(tài)，企業(yè)大多缺乏發(fā)展后勁，嚴重影響企業(yè)專業(yè)化程度的提高。但就目前的現狀而言，常州市物業(yè)管理行業(yè)是房地產業(yè)鏈上關鍵但薄弱的一環(huán)，如果行業(yè)的艱難狀況繼續(xù)蔓延，將波及到產業(yè)鏈上其他行業(yè)的正常發(fā)展，影響到和諧常州、和諧社區(qū)的建設。建議在各級人大、政協等機構適當增加物業(yè)管理行業(yè)的代表人選，改變目前常州市各級人大、政協中無物業(yè)管理行業(yè)人員的狀況，進而使今后物業(yè)管理的各項決策更貼近行業(yè)實際。市場主體雙方要按真實的市場成本商定服務費價格，其中尤其要充分考慮物價指數和勞動力成本增長因素（包括《勞動合同法》規(guī)定的員工各種勞動保障待遇）對服務費價格的影響。遵照常州市政府《關于進一步明確區(qū)級政府城市管理職權的若干意見》和《關于進一步完善城市長效綜合管理機制的意見》，實行城市管理“重心下移”，按照“兩級政府、三級管理、重心下移、條塊結合、以區(qū)為主”的原則，強化區(qū)級政府在物業(yè)管理工作中的職能，探索和創(chuàng)新物業(yè)長效管理的新機制。并通過建立由區(qū)主管部門、街道、社區(qū)、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的物業(yè)管理聯席會議制度等形式，協調解決物業(yè)管理中的疑難問題，形成物業(yè)管理與社區(qū)建設良性互動的局面。常州市一些物業(yè)管理較好的小區(qū)，其二手房價格明顯高于同類小區(qū)的價格，就是鮮明的例證。但目前常州市業(yè)主委員會組建工作滯后，覆蓋率僅55%左右，而且已成立的業(yè)主委員會中還有相當一部分運作不規(guī)范，沒能真正發(fā)揮作用，或缺位，或越位，民主決策的作用得不到充分發(fā)揮，有的甚至采取不正當行為謀取私利。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強，能模范遵守物業(yè)管理規(guī)章制度和有一定工作能力的人擔任。尤其是《物權法》實施后，業(yè)主有了充分的選擇權，物業(yè)服務的綜合水平將決定著物業(yè)服務企業(yè)的市場競爭力，企業(yè)要及時調整發(fā)展戰(zhàn)略和服務思路，變壓力為動力，以精心管理、優(yōu)質服務、誠信經營贏得廣大業(yè)主的信賴。物業(yè)服務企業(yè)只有以優(yōu)質的服務為基礎，建立以精品物業(yè)管理為主體，以完備的配套產業(yè)為支持，多元化經營的發(fā)展模式，才能實現經濟效益、社會效益的穩(wěn)步提高，應對多種物業(yè)服務模式的并存以及業(yè)主維權方式的多樣化給企業(yè)所帶來的經營風險。（六）堅持正確的輿論引導改善輿論環(huán)境，為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部條件，對于當前構建和諧物業(yè)管理至關重要。因此，不可避免地會有曲折和矛盾，也是行業(yè)從不規(guī)范逐步走向成熟的必經階段。針對這些問題，中國物業(yè)管理協會進行了長期的調查和分析，收集了大量翔實可靠的數據，并在對這些數據進行分析的基礎上，權威發(fā)布了《物業(yè)管理行業(yè)生存報告》。截至去年12月底，完成網上調查信息數據填報的企業(yè)總數為4600家，調查面覆蓋了全國31個省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個城市和地區(qū)。為適應業(yè)主乃至社會對物業(yè)服務需求的不斷增長，90%%以上被調查企業(yè)都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規(guī)范到服務標準，從服務理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業(yè)服務到綜合的資產經營管理，服務的品質和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產管理水平，贏得了政府、社會和廣大業(yè)主的良好贊譽，被調查的4600家企業(yè)在2004年~2006年中先后得到縣（區(qū)）級以上政府部門表彰達14635次。以上數據表明，物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進社會的和諧與穩(wěn)定。被調查的企業(yè)中。但近半數企業(yè)未能盈利，反映了多數企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長遠發(fā)展的經濟基礎。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了，社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強，生活習慣日益文明。通過上述表格和數據，不難看出，1981年至1994年的前13年，是我國物業(yè)管理行業(yè)的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。以上數據表明，從形式上看，大多數物業(yè)服務企業(yè)實現了公司制（%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業(yè)服務企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低。、人員之間關系，平均職工882人，；，平均職工288人，；，平均職工64人。被調查企業(yè)中屬于房地產開發(fā)單位下屬物業(yè)服務企業(yè)有1260家，%；其他隸屬關系的企業(yè)3340家，%。%是秩序維護員，%是清潔工，%是工程維修人員，%是車輛管理人員，%是綠化養(yǎng)護人員，%為其他勤雜工種。被調查企業(yè)的企業(yè)經營管理人員中具有高級職稱的6667人，%；中級職稱32351人，%；初級職稱29461人，%；無技術職稱人員51449人，%。被調查企業(yè)的從業(yè)人員中，%，%。其中：。以協議方式取得項目22409個、%%；其中接管上級開發(fā)單位項目6335個、%%；以招投標方式取得8422個、%%。常州經濟的發(fā)展離不開民營經濟,民營經濟已成為常州的主體經濟。2004年，%，%。（二）民營工業(yè)快速發(fā)展，效益水平穩(wěn)中有升常州市民營工業(yè)在良好的政策與市場環(huán)境下，成功地實現了量的擴張與質的提升。在全市制造業(yè)涉及的525個工業(yè)行業(yè)小類中，民營經濟覆蓋了其中339個行業(yè)，%，%。（四）個私經濟發(fā)展活躍，整體實力逐步增強私營個體經濟是我市民營經濟發(fā)展中最活躍的力量，對我市國民經濟發(fā)展貢獻卓著。（五）企業(yè)集團日益壯大，科技創(chuàng)新得到重視在企業(yè)不斷做大做強的過程中，一批規(guī)模大、實力強、后勁足的民營企業(yè)集團迅速崛起，成為引領民營經濟快速發(fā)展的領頭羊。二、常州市民營經濟發(fā)展中存在的主要問題雖然近年來我市民營經濟保持了較快的發(fā)展勢頭，但對照新出臺的《常州市民營經濟發(fā)展三年躍升計劃》，對照新一輪大提速、大發(fā)展的要求，對照周邊城市民營經濟迅猛的發(fā)展勢頭，仍存在不小的差距，特別是在產業(yè)結構優(yōu)化、科技創(chuàng)新能力、現代企業(yè)管理等方面，都有待于進一步改善和提高。（二）自主創(chuàng)新能力不強，產品換代步伐較慢科研經費投入少，自主創(chuàng)新能力弱，是長期困擾民營企業(yè)發(fā)展的突出問題。（三）龍頭帶動作用不夠，橫向對比實力不強近年來我市民營經濟的快速增長，主要依賴于面廣量大的小型企業(yè)支撐，具有行業(yè)龍頭性質的大企業(yè)、大集團相對較少，與蘇州、無錫等周邊城市相比差距較大，與三年躍升計劃提出的到2007年底擁有80家省級以上企業(yè)集團的目標差距懸殊。%，其中具有高級技術職稱的人員4367人，%；高級技師人數也只有1549人。（二）是行業(yè)管理平臺積極引導現有行業(yè)協會發(fā)揮功能，抓好行業(yè)資源整合，避免惡性競爭、無序發(fā)展和重復建設，規(guī)避市場風險，應對貿易糾紛，促進企業(yè)規(guī)范管理和健康發(fā)展。運用政策杠桿引導科技含量高、市場前景好、管理水平高的企業(yè)率先發(fā)展高科技產業(yè)，調整和優(yōu)化產業(yè)結構。張立軍：《中國民營企業(yè)發(fā)展的問題與對策[J]》；《北京工業(yè)職業(yè)技術學院學報》；2005年02期周志純：《民營經濟是改革的先導[J]》；《決策與信息》；1995年10期肖振武：《魏源的民營經濟思想初探[J]》；《湖南商學院學報》；1997年03期王珺：《中國民營經濟發(fā)展的政府行為研究[D]》；《吉林大學》；2004年第四篇：常州市民營經濟發(fā)展狀況調查報告常州市民營經濟發(fā)展狀況調查報告常州市民營經濟發(fā)展狀況調查報告摘要：近年來，市委市政府把大力培育民營經濟作為我市實現“兩個率先”的重大戰(zhàn)略，相繼出臺了一系列促進民營經濟發(fā)展壯大的政策措施。常州民營經濟要實現質的飛躍發(fā)展,關鍵是要突破舊模式,著力推進完善的戰(zhàn)略支撐體系建設。民營經濟在規(guī)模以上工業(yè)經濟總量中的份額顯著提升變化，%，產值、銷售比重則雙雙超過65%，在全市規(guī)模以上工業(yè)中占據了絕對重要的位置。2004年，對全市規(guī)模以上工業(yè)利稅增長的貢獻份額高達79%，分別比2002年和2003年上升24個、20個百分點。在近年來發(fā)展勢頭十分強勁的房地產行業(yè)，民營經濟也占據了十分重要的地位，全市納入統(tǒng)計范圍的162家房地產開發(fā)企業(yè)中，民營企業(yè)占了121家，%。2004年，四項指標均比2001年增長5倍以上；%，比2001年上升30個百分點，對規(guī)模以上民營工業(yè)增長的貢獻份額超過70%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，年銷售收入超億元的民營企業(yè)有223家，比2001年增加161家，其中產銷規(guī)模在10億元以上的民營企業(yè)13家，5億元以上26家，分別比2001年增加11家、19家。2004年，全市規(guī)模以上民營工業(yè)中，高新技術企業(yè)為628家，%，%。D），%、%。（二）是行業(yè)管理平臺積極引導現有行業(yè)協會發(fā)揮功能，抓好行業(yè)資源整合，避免惡性競爭、無序發(fā)展和重復建設，規(guī)避市場風險，應對貿易糾紛，促進企業(yè)規(guī)范管理和健康發(fā)展。運用政策杠桿引導科技含量高、市場前景好、管理水平高的企業(yè)率先發(fā)展高科技產業(yè)，調整和優(yōu)化產業(yè)結構。張立軍：《中國民營企業(yè)發(fā)展的問題與對策[J]》；《北京工業(yè)職業(yè)技術學院學報》；2