【正文】 、惠州、東莞、廣州和深圳。羅浮山景區(qū)的主要吸引點(diǎn)是自然資源、休閑和文化。設(shè)計(jì)理念以迎合現(xiàn)代人所追求的綠色、生態(tài)、自然、健康為主題，結(jié)合羅浮山特有的寧靜、清新及天然山水環(huán)境 ， 是中國 最具特色的木屋別墅。 5) 這些度假山莊有一個(gè)特別之處在于，很多度假村的老板并非以贏利為唯一目的。政府已開始有意識的將其分片區(qū)的統(tǒng)一包裝統(tǒng)一對外形象，已小有規(guī)模。 5) 公寓建設(shè)時(shí)并沒有打算用來銷售，只是想當(dāng)做酒店的附屬產(chǎn)品做純粹的酒店式公寓，后來有了足夠的市場 需求所以改為銷售。 度假公寓，總建筑面積約 2 萬平方米，目前已入伙。并計(jì)劃多加一個(gè)球場，建成 36 洞的國際標(biāo)準(zhǔn)高爾 夫球場。目前收費(fèi)不太高，主要是用來促銷。 2) 嘉寶田高爾夫最大的賣點(diǎn)在于其自然的環(huán)境、空氣和文化。因?yàn)槭菚?huì)議度假型酒店，所以季節(jié)性較強(qiáng)，每年 510 月和春節(jié)前后是旺季，在節(jié)假日和周末經(jīng)常爆滿，要提前訂房。 1. 寶田大酒店： 1) 酒店按國際五星級標(biāo)準(zhǔn)建造，建筑面積達(dá) 5 萬平方米， 屬于旅游會(huì)議度假型酒店， 共八層，設(shè)有各類客房 312 間 ； 2) 酒店擁有一支專業(yè)的會(huì)議服務(wù)團(tuán)隊(duì)，酒店會(huì)議功能達(dá)到了世界領(lǐng)先水平，擁有十余種不同規(guī)格的會(huì)議室可供選擇， 7 個(gè)不同功能、配備先進(jìn)多媒體系統(tǒng)的商務(wù)會(huì)議室 ，可容納 600 人。 內(nèi)部交通上以盤山公路、登山小道和索道為主。羅浮山不僅自然風(fēng)光雄偉秀麗，而且文化底蘊(yùn)深厚，被譽(yù)為“ 道教十大名山”，擁有沖虛古觀、黃龍古觀、九天觀等眾多道觀。史學(xué)家司馬遷把羅浮山比作“粵岳”，所以羅浮山素有“嶺南第一山”之美稱。第一章 片區(qū)旅游市場調(diào)查分析 ........................................................................................ 2 一、 羅浮山旅游配套分析 ................................................................................... 4 1. 寶田大酒店： ..................................................................................................... 4 2. 高爾夫球場： ..................................................................................................... 5 二、 區(qū)域地產(chǎn)市場分析 ....................................................................................... 6 寶田地產(chǎn) ........................................................................................................ 6 羅浮山度假中心 .............................................................................................. 8 度假村案例 —— 逍遙宮木屋別墅 ..................................................................... 9 三、 片區(qū)旅游市場調(diào)查分析結(jié)論 ....................................................................... 11 第二 章 消費(fèi)者調(diào)查分析 ................................................................................................. 11 一、 消費(fèi)者描述 ............................................................................................... 11 酒店客戶 ...................................................................................................... 12 高爾夫客戶 ................................................................................................... 13 地產(chǎn)客戶 ............................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 它位于惠州博羅縣境內(nèi)，地處嶺南“旅游休閑走廊”的中心地段，南接?xùn)|莞、深圳，毗鄰港澳與東南亞。 羅浮山周邊的配套設(shè)施主要是以旅游相關(guān)的吃、住、行、游、購、娛為主。 休閑娛樂餐飲方面主要 是羅浮山風(fēng)景名勝區(qū)和嘉寶田鄉(xiāng)村度假俱樂部所提供的相應(yīng)服務(wù)，如天然山水游泳池、特色客家菜肴、 18洞高爾夫球場、網(wǎng)球場、水療館、大型演藝中心等，從而形成地產(chǎn)、旅游、高爾夫、休閑、娛樂產(chǎn)業(yè)鏈。 3) 酒店附設(shè)露天泳池、健身中心、桑拿中心、水療 SPA（建設(shè)中）、大型演藝中心（建設(shè)中）、美容美發(fā)、卡拉 OK、棋牌室、網(wǎng)吧、桌球室、乒乓球室、兒童娛樂室、精品商店、高爾夫?qū)Ｙu等。在淡季時(shí)主抓旅游團(tuán)隊(duì)和會(huì)議團(tuán)隊(duì)市場。 3) 球會(huì)采用會(huì)員模式。 6) 球場一般在周末和節(jié)假日較旺； 7) 球場平均有 15%的會(huì)員經(jīng)常前來打球（每月來打 8 場左右）。 二、 區(qū)域地產(chǎn)市場 分析 寶田地產(chǎn) 嘉寶田國際度假會(huì)議中心除寶田酒店外還有仙居別墅和度假公寓。仙居別墅共發(fā)售十余套，剩余的目前處于重新定位階段。 羅浮山度假中心 羅浮山度假山莊位于羅浮山景區(qū)范圍內(nèi)。 1) 度假山莊多 為 多層或獨(dú)棟別墅形式。他們很多都是在外地經(jīng)營著規(guī)模較大的企業(yè)或工廠， 在外地也已擁有若干房產(chǎn)，在羅浮山建度假酒店一方面是用來出租，同時(shí)也可用來做家庭度假、招待朋友、開展商務(wù)活動(dòng)的場所，更大程度上是利用羅浮山獨(dú)特自然環(huán)境的一種享受生活的方式。 當(dāng)中有木屋別墅：獨(dú)立套房、一廳二房、一廳三房、一廳四房、一廳六房及豪華貴賓商務(wù)套房（二廳四房），同時(shí)別墅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有小型會(huì)議室、中型會(huì)議室、中餐廳、根雕茶藝雅座、乒乓球、桌球室、泳池、自動(dòng)麻將、燒烤場等。 3) 景區(qū)人流量小，知名度不高，并且 淡旺季 尤為 明顯。對外的輻射性不強(qiáng)。 短暫住宿類消費(fèi) 1) 酒店客戶 ? 酒店客戶主要是旅游團(tuán)體、會(huì)議團(tuán)體、高爾夫會(huì)員和散客。廣州、東莞的比例比較大。 2) 度假村客戶 ? 客源主要來自東莞、廣州、深圳，惠州的人較少。龍湖山莊后面有三五棟別墅原打算建為度 假酒店用，但后來改為銷售，已銷售給即將退休的人士。 其中臺(tái)商占 60%左右； 臺(tái)灣人過來羅浮山一般是為了打球。（一般球場地理位臵好的話，常來打球的會(huì)員占 30%左右。一般為周末或節(jié)假日出行，在羅浮山停留時(shí)間較短，多停留一天或兩天。 ? 散客一般來自惠州或者稍遠(yuǎn)區(qū)域的自駕車客戶。 ? 單純的祈福型客戶主要來源于惠州、東莞、深圳。 地產(chǎn) 持有 類消費(fèi) 1) 別墅客戶： ? 臺(tái)灣人購買的 較多 。 ? 球會(huì)會(huì)員有 4 套成交。 其中企業(yè)主大約有70%80%。 3) 度假村 老板 ? 羅浮山景區(qū)里 度假山莊有一個(gè)特別之處在于，很多度假村的老板并非以贏利為唯一目的。 調(diào)查時(shí)間： 2021 年 10 月 35 日 調(diào)查地點(diǎn)：羅浮山寶田國際度假會(huì)議酒店、朱明洞景區(qū)、黃龍古觀景區(qū) 簡要說明： 本次調(diào)查采用問卷形式，分為甄別問卷、主體問卷和背景資料三部分，主要涉及調(diào)查對象對羅浮山的印象、對羅浮山道教的認(rèn)知、購房意向與計(jì)劃以及個(gè)人背景資料等。 因問卷中有部分選題是多選，所以部分被訪者針對一個(gè)問題有多個(gè)答案，在各選項(xiàng)數(shù)量統(tǒng)計(jì)時(shí)總額可能會(huì)超過問卷總額。 A0被訪者家庭年收入 被訪者家庭年收入5%59%12%3%8%13%1 0 萬元以下1 0 3 0 萬元3 0 6 0 萬元6 0 1 0 0 萬元1 0 0 萬元以上沒透露者 被訪者大部分的家庭年收入 集中 在 1030 萬元 和 3060 萬元之間 ， 大部分都是中產(chǎn)階層以及中產(chǎn)以上人士。說明羅浮山能夠吸引的人群范圍很廣。這說明受訪人群中大部分人具有較強(qiáng)的支付能力。 因?yàn)楸敬螁柧戆l(fā)放在景區(qū)的數(shù)量遠(yuǎn)大于在嘉 寶田的數(shù)量，即所調(diào)查的以景區(qū)游客占多數(shù)，所以商務(wù)會(huì)議和打高爾夫的游客較少。單從山體知名度來看，道教對其有著重要的影響，可以說眾多的道觀是羅浮山重要的資源所在。從訪談情況來看，對于嘉寶田酒店或高爾夫客戶來說，回頭率會(huì)高出許多，平均在半年一次左右。 C被訪者前往羅浮山的交通方式 被訪者前往羅浮山的交通方式81%7%0%12%自駕車 公司團(tuán)體 旅游團(tuán) 公共交通 從所調(diào)查的游客來看，絕大部分是自駕車前往羅浮山的，占 81%之多；其次為乘公共交通方式，占 12%；與公司團(tuán)體前往的僅為三人；此次調(diào)查未接觸到通過旅行社前往羅浮山的游客。而在旅游團(tuán)方面，朱明洞景區(qū)現(xiàn)場三小時(shí)觀察到大約 4 個(gè)旅行團(tuán)，作為一個(gè)黃金周時(shí)期的旅游景區(qū)，該數(shù)量明顯偏少，主要原因在于羅浮山目前旅游開發(fā)程度還不夠，各項(xiàng)配套設(shè)施和服務(wù)還不完善。 C被訪者認(rèn)為羅浮山的不足之處 被訪者認(rèn)為羅浮山的不足之處34%6%14%10%17%19%旅游開發(fā) 交通 餐飲 住宿 購物 娛樂 在對羅浮山不足之處的反應(yīng) 上，有 34%的游客認(rèn)為目前羅浮山的旅游開發(fā)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足；其次是在娛樂和購物方面，分別占 19%和 17%；而在交通、餐飲、住宿當(dāng)方面也有所反應(yīng)。 18%61%21%1 完全不信奉2 可信可不信3 較為信奉68%26%3%3%1 1 0 0 以內(nèi)2 1005003 50110004 10015000D0您一般多長時(shí)間去一次道觀燒香祈福？ 在受訪人群中，每年很少來的人占 43%，每年來一次的人占 24%，每半年一次的占 14%，每季度一次的占 14%，每月兩次以上的占 5%，這說明多數(shù)人來羅浮山燒香祈福的頻率并不高。 E0如果在羅浮山建設(shè)一個(gè)很好的高端地產(chǎn)項(xiàng)目，您會(huì)考慮在這里買房嗎？ 在受訪人群中 ，選擇一定會(huì)買的占 5%，會(huì)考慮的占 69%，絕對不會(huì)買的占 26%。 E0如果您要在羅浮山買房，您買房的用途是什么？ 在受訪人群中，用于日常居住的占 14%，用于休閑度假的占 50%，用于招待的占 2%，用于投資的占 34%。 E05如果您要在羅浮山買房，您 能接受的多層價(jià)格是多少？ 在受訪人群中，能接受 50006500 元的多層住宅價(jià)格的占 56%，能接受 65018000 元的占 41%，能接受 800110000 元的占 3%，選擇 100001 元以上的為 0。 目前 ，從化的地產(chǎn)項(xiàng)目除了城建集團(tuán)的逸泉山莊，珠江地產(chǎn)進(jìn)駐從化開發(fā)大型樓盤東方夏灣拿花園，碧桂園、雅居樂等幾個(gè)大發(fā)展商 也紛紛進(jìn)駐從化 。 目前華南快速干線二期已通車，現(xiàn)在由廣州跑馬場或廣園東上華南快速干線，在鐘落潭出口出，到達(dá)逸泉山莊只需 30～ 40 分鐘。產(chǎn)品主要形態(tài)是獨(dú)棟別墅、連排 TH 和多層。為體現(xiàn)拉丁生活方式，東方夏灣拿引進(jìn)拉丁 文明元素，原汁原味突出拉丁風(fēng)格。街道的兩邊排列著各種特色店鋪，拉丁餐廳、五分錢小酒館、冰激凌屋里洋溢著歡聲笑語；婚紗店、布藝店、家居飾品店里彌漫著浪漫、溫馨的氣息；諾丁山書屋、拉丁名人堂里展示出拉丁文明的深邃與智慧；旅游咨詢中心與貝利運(yùn)動(dòng)城則是 暢游從化的基地。 ? 運(yùn)動(dòng)會(huì)所 ：圣保羅大球場，用高檔進(jìn)口的草坪鋪設(shè)，優(yōu)質(zhì)草皮配有專業(yè)人士進(jìn)行日常維護(hù)，四季常綠；室內(nèi)國際標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場，內(nèi)部照明引進(jìn)國際品質(zhì)的菲利普運(yùn)動(dòng)光線設(shè)計(jì)；泳池，采用雙循環(huán)水設(shè)計(jì)和美國 ALA 消毒系統(tǒng)；網(wǎng)球場、攀巖場隨時(shí)恭候揮灑活力。 ? 客戶來源： 深圳客戶 40％、廣州、東莞 ? 臵業(yè)目的： 旅游度假、投資 ? 入住率 60％ ? 主要賣點(diǎn)：片區(qū)規(guī)劃：廣州的副中心、自然資源和風(fēng)水、背山面水、純別墅社區(qū) ? 開發(fā)策略： 定位于純別墅社區(qū)，營造拉丁風(fēng)情，打休閑旅游牌。逸泉山莊自 2021 年起開始建設(shè)，充分利用從化地區(qū)旅游度假的天然資源和青山綠水的田園風(fēng)光，引入“后小康郊區(qū)住宅模式”理念，充分體現(xiàn)小康之后的現(xiàn)代城市人所追求的自由、安逸、閑適及“天人合一”的理想生活境界。整個(gè)啟動(dòng)區(qū)的容積率極低， 該區(qū)以田園風(fēng)光為主題設(shè)計(jì)意念 保留了原生樹木，房屋都隱映在樹木之中，營造世外田園的氛圍。項(xiàng)目大部分別墅單位都是依