【正文】 ． 1 項(xiàng)目建設(shè)的背景 近年來隨 著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， (某省） 跨越式發(fā)展的巨大機(jī)遇，帶旺 了整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（一二期工程） 投 資 成 本 費(fèi) 用 估 算 匯 總 表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額（萬元） 1 土地成本 6604 2 前期工程費(fèi) 3682 3 建安工程費(fèi) 53981 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 9037 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 1466 6 營(yíng)銷費(fèi)用 1000 7 不可預(yù)見費(fèi) 2199 8 貸款利息 1330 9 合 計(jì) （ 扣減 品牌汽車 (項(xiàng)目區(qū)域名） 成本 ） 78359 1． 6． 2建議 ，建設(shè)周期較長(zhǎng)，建議對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行分部開 7 發(fā)及控制 。 (某?。?沒有現(xiàn)代、大型、多功能的重型汽車交易市場(chǎng)， (某?。?已確定為全國(guó)能源開發(fā)基地，隨著道路基礎(chǔ)建設(shè)的實(shí)施， (某地區(qū)） 有必要也迫切需要建設(shè)現(xiàn)代、 大型、多功能的重型汽車市場(chǎng)。 1. 5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù)量 征遷用地蘭線 面積 m2 698547 征遷用地紅線 面積 m2 666663 其中 (項(xiàng)目區(qū)域名） 占地面積 m2 291262 (某區(qū)） 占地面積 m2 191658 (某區(qū)） 占地面積 m2 40857 (某區(qū)） 占地面積 m2 98463 責(zé)任綠地面積 m2 44422 總建筑面積 m2 306440 其中 (某區(qū)） 建筑面積 m2 129950 其中 (某區(qū)） 商鋪面積 m2 98938 綜合交易市場(chǎng) m2 31012 5 1． 6 結(jié)論及建議 1． 6． 1 結(jié)論 (項(xiàng)目名稱） 項(xiàng)目 選址合理，交通便利，不但符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，而且可利用于地區(qū)資源優(yōu)化配置，充分挖掘經(jīng)濟(jì)潛力，節(jié)約投資；各項(xiàng)建設(shè)條件優(yōu)越，建設(shè)規(guī)模符合該 地區(qū)總體規(guī)劃和布局，又符合做為 (某?。┦赘匦推嚲C合銷售服務(wù)市場(chǎng)的實(shí)際；地方政府各有關(guān)部門積極支持配合，具有政策優(yōu)勢(shì)；配套設(shè)施及協(xié)作條件落實(shí)； (某地區(qū)） 的地理位置，交通條件及物資集散能力十分優(yōu)越。 (項(xiàng)目） 地處 (某地區(qū)） 市區(qū)的西南側(cè)，位于 (道路名） 與省道 S101交界處以北 ， (道路名） 旁 ， 104團(tuán) 7連東側(cè) 。將成為集國(guó)際采購(gòu)、汽車貿(mào)易、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流、物業(yè)管理、信息交流、休閑娛樂、品牌汽車展示等多功能為一體的綜合性國(guó)際化 (項(xiàng)目） 。本項(xiàng)目的建設(shè)方 (項(xiàng)目開發(fā)公司） 敏銳地觀察到目前 (某地區(qū)） 市重型汽車市場(chǎng)普遍存在規(guī)模小、布局不合理、專業(yè)化程度低、管理水平低等問題，確定了項(xiàng)目的定位。 1． 3 可行性研究工作的依據(jù)和范圍 1． 3． 1 可行性研究編制的依據(jù) 有關(guān)文件及國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定、規(guī)劃管理局提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及甲方提供的電子地形圖 《 (項(xiàng)目名稱） 修建性詳細(xì)規(guī)劃》 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 本專業(yè)所執(zhí)行的主要法規(guī)和采用的主要標(biāo)準(zhǔn) 《公共建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50368— 2021) 《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50015— 2021) 《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》 (50289— 98) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （ GB50016— 2021） 本報(bào)告擬對(duì)項(xiàng)目提出的理由及過程、項(xiàng)目建設(shè)所在地的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境與保護(hù)、項(xiàng)目組 3 織管理與進(jìn)度安排、投資估算與資金籌措、效益分析等方面進(jìn)行研究與評(píng)價(jià)，從而得出結(jié)論。 計(jì)劃分為四個(gè)功能區(qū)（ (項(xiàng)目區(qū)域名） 、散戶營(yíng)銷及配件零售區(qū)、服務(wù)區(qū)生活配套、交易中心）以及綠化、景觀、道路等必要配套設(shè)施。 1 第一章 總論 1． 1 項(xiàng)目概況 1． 1． 1 項(xiàng)目名稱： (項(xiàng)目名稱） 1． 1． 2 項(xiàng)目地點(diǎn)： (某地區(qū)） 市區(qū)西南側(cè)緊貼 (道路名） 1． 1． 3 建設(shè)單位： (項(xiàng)目開發(fā)公司） 1． 1． 4 法人代表： (法人） 1． 1． 5 建設(shè)單位股東 公司股東共 (人數(shù)） ，分別為 企業(yè)法人：兩個(gè)， (某省） (公司名） 有限公司出資 5500萬元，占股份 55%； (某地區(qū)） 路緣興業(yè)工程機(jī)械設(shè)備租賃有限責(zé)任公司出資 1000萬元，占股份 10%； 自然人 ： 公司股東情況表 1． 2 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 1． 2． 1 建設(shè)地點(diǎn) (項(xiàng)目） 地處 (某地區(qū)） 市區(qū)的西南側(cè)，位于 (道路名） 與省道 S101交界處以北 ， (道路名） 旁 ， 104團(tuán) 7連東側(cè) 。其中： (某區(qū)） 2 建筑面積： 129950平方米 (含商鋪建筑面積： 98938平方米，綜合交易市場(chǎng)建筑面積： 31012平方米 )； (項(xiàng)目區(qū)域名） 建筑面積： 121950平方米；(某區(qū)） 建筑面積： 4800平方米； (某區(qū)） 建筑面積： 49739平方米。 1． 4 項(xiàng)目建設(shè)概況 1． 4． 1 項(xiàng)目市場(chǎng)概況 近年來隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長(zhǎng) ，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， (某?。?跨越式發(fā)展的巨大機(jī)遇，帶旺 了整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)。 (項(xiàng)目名稱） 項(xiàng)目總體規(guī)模 1000畝，總建筑面積 。 1． 4． 2 場(chǎng)地概述 4 該地塊南高北低、東高西低，南北縱向長(zhǎng)度約為 1． 3 公里 ，東西橫向長(zhǎng)度約為 650 米。 東臨大車路，西鄰 (道路名） 。通過對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的幾個(gè)重大問題的分析研究，本項(xiàng)目可達(dá)到技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理的要求。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、功能多樣且合理、符合地方特色，迎合了廠(項(xiàng)目區(qū)域名） 建筑面積 m2 121950 (某區(qū)） 建筑面積 m2 4800 其中 綜合服務(wù)樓 m2 1500 配套用房 m2 3300 (某區(qū)） 建筑面積 m2 49739 建筑基地面積 m2 112264 建筑密度 % 容積率 — 綠地率 % 6 商和用戶的需求。建立完整項(xiàng)目管理體系。西部大開發(fā)的良好機(jī)遇對(duì)汽車運(yùn)營(yíng)的興起，促進(jìn)了重型汽車市場(chǎng)的繁榮。例如： (某地區(qū)） 市烏昌路的中國(guó)重汽及陜汽重卡的市場(chǎng)，只有兩個(gè)重型汽車品牌；(某地區(qū)） 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)阿勒泰路的重汽市場(chǎng) ，只有兩家重汽 (項(xiàng)目區(qū)域名） ；其他的則為一家重汽 (項(xiàng)目區(qū)域名） 散布在城市各處。 隨著 (某省） 重型汽車消費(fèi)市場(chǎng)呈 “井噴 ”的擴(kuò)大，近三年銷售量增長(zhǎng)率均在 15%以上。 2021年6月，為積極籌建重工 (項(xiàng)目） 項(xiàng)目，公司對(duì) (某地區(qū)） 市重型汽車市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，針對(duì)目前 (某地區(qū)） 市重型汽車市場(chǎng)普遍存在規(guī)模小、布局不合理、專 業(yè)化程度低、管理水平低等問題，確定了項(xiàng)目的定位。遺憾的是，現(xiàn)時(shí)能夠滿足廠商需要、滿足消費(fèi)群體需求的高水平的交易市場(chǎng)在 (某地區(qū)） 卻未出現(xiàn)，絕大多數(shù) 9 汽車交易市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿τ邢?。這樣的汽車市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車生產(chǎn)商、銷 售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了重型汽車這類市場(chǎng)的空缺，與其它市場(chǎng)形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，從而有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。 該項(xiàng)目符合自治區(qū)、市政府提出的 “發(fā)展中高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)和物流業(yè)的的戰(zhàn)略方針 ”。項(xiàng)目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與 (某?。?地區(qū)發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快 (某?。?地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升汽車市場(chǎng)的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)。因而項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求。這種狀況對(duì)整個(gè)重型汽車銷售都帶來不利影響，甚至影響了 (某?。?汽車市場(chǎng)的整體形象。其原因，一是汽車市場(chǎng)的規(guī)模有限，對(duì)外銷售有心無力，二是汽車缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)、立項(xiàng)過程中，得到了 (行政機(jī)構(gòu)名） 和地方政府關(guān)心和支持。本項(xiàng)目采用 “大 4S”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式。 2． 3． 5 項(xiàng)目的區(qū)位、交通條件很好。 13 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 雖然近年亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)下滑，但是中國(guó)大陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)卻一枝獨(dú)秀。 (某地區(qū)） 地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 (某地區(qū)） 毗鄰中亞各國(guó)，自古以來就是溝通東西商貿(mào)的重要 樞紐 。 我國(guó)汽車產(chǎn)銷市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 14 1 、我國(guó)汽車市場(chǎng)的現(xiàn)狀特點(diǎn) 1）我國(guó)汽車市場(chǎng)處在大發(fā)展階段 我國(guó)汽車市場(chǎng)的大發(fā)展不僅表現(xiàn)為汽車產(chǎn)量的大規(guī)模增長(zhǎng)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的迅速變化，新車品種和數(shù)量的日新月異，外來投資領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大，汽車產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位不斷提高，而且也表現(xiàn)為個(gè)人消費(fèi)的迅猛膨脹，汽車消費(fèi)市場(chǎng)的全面興起，汽車消費(fèi)觀念的深刻變化以及汽車消費(fèi)政 策的日益變革和進(jìn)步。 在汽車銷售的有形市場(chǎng)上，我國(guó)存在多種不同的銷售市場(chǎng)模式，以金字塔式多級(jí)銷售為主。當(dāng)然，不同的汽車生產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)各自資金實(shí)力和市場(chǎng)策略，采用不同銷售模式。 根據(jù)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在一個(gè)完全成熟的汽車市場(chǎng)中， 50－ 60％的利潤(rùn)在服務(wù)中產(chǎn)生，與國(guó)外相比，我國(guó)差距和發(fā)展空間都較大。 由于以產(chǎn)品為主導(dǎo)的市場(chǎng)供求關(guān)系沒有發(fā)生根本變化，相對(duì)于汽車生產(chǎn)企業(yè)來說，銷售商處于弱勢(shì)地位，沒有一個(gè)團(tuán)體能保障他們的利益，廠商關(guān)系微妙。 3) 重型汽車市場(chǎng)建設(shè)迫在眉睫。它既與人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的高品質(zhì)服務(wù)的需求相矛盾，也落伍于國(guó)際上汽車有形貿(mào)易市場(chǎng)，不利于與國(guó)際接軌，不利于市場(chǎng)發(fā)展。我國(guó)汽車行業(yè)效益不俗。國(guó)務(wù)院頒布了我國(guó)汽車工業(yè)第一部政策性法規(guī)《汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策》，以此產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，推動(dòng)我國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)步入一個(gè)快速發(fā)展的新階段。 3)大環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 4) 產(chǎn)業(yè)自身的關(guān)聯(lián)優(yōu)勢(shì)。另據(jù)專家預(yù)算，今后 10年我國(guó)每年 GDP新增量中，有1/7至 1/6由汽車產(chǎn)業(yè)提供。 汽車保有量多，銷量大，是 (某?。?地區(qū)汽車行業(yè)的龍頭，在全國(guó) 汽車市場(chǎng)中具有重要的地位。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的背景下， (某地區(qū)） 市重型汽車行業(yè)正面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。從經(jīng)營(yíng)規(guī)模看，也體現(xiàn)分散化特征，達(dá)不到統(tǒng)一和規(guī)范化管理要求。同時(shí)，很多車行屬臨時(shí)建筑，發(fā)展空間狹窄，經(jīng)銷商往往持短期行為，有些則以假冒偽劣商品沖擊市場(chǎng)，增加了市場(chǎng)整治難度。 4）多樣化的銷售模式。 (某地區(qū)） 市重型汽車市場(chǎng)的發(fā)展優(yōu)勢(shì) 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 2）政策優(yōu)勢(shì)。這 些政策都會(huì)極大促進(jìn)汽車市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，中國(guó)汽車市場(chǎng)在二手車交易等方面仍有廣闊空間。汽車服務(wù)業(yè)商機(jī)得到充分挖掘，二手車市場(chǎng)會(huì)越來越發(fā)育，汽車服務(wù)業(yè)在服務(wù)內(nèi)容和新技術(shù)運(yùn)用上會(huì)越來越改善，電子和信息化技術(shù)運(yùn)用會(huì)越來越普遍，以專業(yè)化、綜合化、規(guī)?；鸵?guī)范 化經(jīng)營(yíng)為主流的市場(chǎng)模式越來越得到廣泛的認(rèn)可。市場(chǎng)的興建，將 極大改善 (某?。┠壳盁o永久性汽車市 場(chǎng)的現(xiàn)狀，促進(jìn)汽車市場(chǎng)的升級(jí)換代，鞏固 (某地區(qū)）市為 (某省） 地區(qū)汽車市場(chǎng)中心的地位。 市場(chǎng)策略：搞活大市場(chǎng)，促進(jìn)大流通，發(fā)揮大效益 (某地區(qū)） 市汽車市場(chǎng)發(fā)展是 (某省） 地區(qū)大商業(yè)、大流通、大市場(chǎng)的重要 組成部分，是鞏固 (某地區(qū)） 市作為西北地區(qū)對(duì)外商貿(mào)中心地位的 22 重要舉措，是實(shí)現(xiàn) (某地區(qū)） 市總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。它還可以增加就業(yè)。 項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略：全面發(fā)展，分步推進(jìn)。在具體功能的開發(fā)上，第一階段以基礎(chǔ)設(shè)施先行，以培育重型汽車廠商入住，重點(diǎn)建設(shè)高檔次的新車交易 (項(xiàng)目區(qū)域名） 、以及相 配套的居住辦公場(chǎng)所和基礎(chǔ)設(shè)施等，第二階段逐步完善汽配件和汽車用品市場(chǎng)及信息咨詢和金融保險(xiǎn)等功能。重型載貨車預(yù)計(jì)在 2021 年得產(chǎn)量達(dá)到 38803 輛，中型載貨車有 118490，在 中重 載貨車的產(chǎn)量構(gòu)成比例中，重型載貨車到 2021 年已經(jīng)達(dá)到 %。 東臨大車路，西鄰 (道路名） 。地塊為不規(guī)則四邊形，現(xiàn)狀用地西側(cè)臨路，即 (道路名） 。特別是隨著 新亞歐大陸橋 的全線貫通， (某地區(qū)） 作為新亞歐大陸橋中國(guó)段的西橋頭堡，在中國(guó)西部乃至中亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益增強(qiáng)。(某地區(qū)） 擁有國(guó)際水平的現(xiàn)代通訊 手段。西、北與昌吉回族自治州為鄰，西南與巴音郭楞蒙古自治州接壤，東南、東與吐 魯番地區(qū)連接，面積 萬 — 包括天山區(qū)、水磨溝區(qū)、沙依巴克區(qū)、頭屯河區(qū)、新市區(qū)、南山區(qū)、米東新區(qū)及達(dá)坂城區(qū)，共計(jì) 8個(gè)區(qū)及 (某地區(qū)） 縣。夏季平均風(fēng)速 ，冬季平均風(fēng)速 ， 30年一遇最大風(fēng)速 ，冬季最多風(fēng)向平均風(fēng)速 ，夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 NW15,冬季主導(dǎo)方向及頻率 C30 S12，全年主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C17 NW11。 本項(xiàng)目基地位于 (某地區(qū)） 市中心區(qū)南部，地貌單一，地質(zhì)構(gòu)造簡(jiǎn)單。全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)，年均風(fēng)速為；每年的 4～ 10 月份為施工期?，F(xiàn)將其各土 層性質(zhì)分述如下： 第①地表土：土黃色，以土為主、混較多礫石等，含植物根系，結(jié)構(gòu)松散。該層可見厚度 ，地層均勻、場(chǎng)地均有分布，據(jù)調(diào)查及道路勘察資料該層厚度大于 20m。 排水：根據(jù)用地現(xiàn)狀地形及豎向布 置，以 D800mm 的排水干管為主干管，接納用地內(nèi)的污水，污水最終排入市政污水處理廠。 垃圾處理：由區(qū)環(huán)保部門解決。 (項(xiàng)目） 將車輛展示、完整的 4S綜合服務(wù)、散戶經(jīng)營(yíng)銷售等三大功能與汽車主題營(yíng)銷模式進(jìn)行有