【正文】 使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。國家土地所有權(quán)不可能授予任何民事主體，也不可能進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。第一篇：合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的法律效力分析合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的法律效力分析作者：蔡江林(本文發(fā)表于《武漢房地產(chǎn)》2009年第三期)房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)刻面臨來自于法律、政策、管理和市場(chǎng)等各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，合作開發(fā)房地產(chǎn)情況尤為復(fù)雜。所以國有土地只能通過使用權(quán)來進(jìn)行合法利用和流轉(zhuǎn)，這就決定了國有土地的使用權(quán)人可以通過土地作為出資與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地要素與資金要素的結(jié)合，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)了國有土地使用權(quán)人的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸督忉尅返?4條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。因此，合作各方有權(quán)約定是否共同經(jīng)營?！笔褂脵?quán)性質(zhì)為劃撥土地《解釋》第16條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。這里所指的“批準(zhǔn)”指的是經(jīng)過縣以上級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并由土地使用權(quán)受讓人辦理使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家的有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。”名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款《解釋》第26條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。在國有土地上，對(duì)于按照土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的農(nóng)用地要嚴(yán)格管理，因房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要使用國有建設(shè)用地的，可通過出讓或者劃撥的方式取得；涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。因此，《解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定，結(jié)合社會(huì)現(xiàn)狀和審判實(shí)際，在對(duì)欠缺生效條件合同的效力認(rèn)定處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在向人民法院起訴前，符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無效，以促進(jìn)合同加速履行和社會(huì)資源的有效利用。第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)合同房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)合同甲方：亞丹青源文化傳媒發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）合同簽訂地：?？谑泻贤幪?hào)：20100812 乙方：海南嘉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱乙方）簽訂日期：根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、互惠互利的原則，就合作開發(fā)“三亞海螺農(nóng)場(chǎng)丹青源”項(xiàng)目事宜，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以明確責(zé)任，共同遵守。具體位置、面積以及項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按今后文件批復(fù)，雙方約定嚴(yán)格按照文件規(guī)定的規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，不得單方面擅自更改。三、合作期限自本合同簽訂之日起至本協(xié)議約定的丹青源所有房屋全部分配完畢之日止。四、分配比例雙方約定本協(xié)議范圍的工程項(xiàng)目建成竣工后，按以下分配比例及分配方式進(jìn)行分配：其中房產(chǎn)的所有權(quán)屬于甲方的占建筑總面積的28%，其中房產(chǎn)的所有權(quán)屬于乙方的占建筑總面積的72%，無法進(jìn)行整體分割的，住宅房屋按照建筑面積每平方米人民幣8000元的估價(jià)，商鋪、商場(chǎng)按照建筑面積每平方米人民幣15000元的估價(jià)進(jìn)行分割，要房的一方須向另一方支付房款,甲方不應(yīng)以任何理由自行銷售，但由甲方負(fù)責(zé)的免費(fèi)房或贈(zèng)送房可以在不涉及整體銷售的情況下由甲方自行決定。甲方應(yīng)在本協(xié)議簽訂之日起五個(gè)工作日內(nèi)，與乙方共同到公證處對(duì)本協(xié)議進(jìn)行公證，公證所產(chǎn)生的費(fèi)用由雙方各自負(fù)責(zé)。七、乙方權(quán)利與義務(wù)乙方負(fù)責(zé)籌措建造丹青源。乙方在項(xiàng)目完成后負(fù)責(zé)向甲方交回甲方所提供的相關(guān)行政手續(xù)。甲方清理完成地塊上的所有己建構(gòu)筑物、建筑物后的1個(gè)月以內(nèi)，乙方負(fù)責(zé)組織工程建設(shè)隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)建設(shè)，且在24個(gè)月內(nèi)建設(shè)完成，工程建設(shè)期間所需的相關(guān)資料、證件由甲方負(fù)責(zé)在施工單位進(jìn)場(chǎng)前提供，由于甲方或政府原因造成的延誤的，工期順延。甲方向乙方移交的相關(guān)行政手續(xù)包括：丹青源的工商營業(yè)執(zhí)照正副本、法人代碼證正副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證正副本、稅務(wù)登記證正副本、公司公章、法人章、協(xié)議（合同）專用章、財(cái)務(wù)專用章、所有開設(shè)的銀行帳戶。如乙方于本協(xié)議第八條第一款、第三款約定的期限無法完成的，視為乙方違約，逾期六十日的，甲方有權(quán)解除合同，并要求甲方賠償損失及違約金人民幣壹仟萬元。任何一方未能履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)則應(yīng)視為違約，違約方應(yīng)向另一方賠償由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失，并賠償本協(xié)議范圍工程總造價(jià)的5%違約金?！竦孛妫核嗌皾{抹平（公共部份完成鋪磚）?！裢鈮Γ和饬⒚嫦嚓P(guān)的按設(shè)計(jì)圖紙完成。本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，經(jīng)甲乙雙方簽章之日起生效。其它：甲方：乙方：海南嘉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽字：法人或委托代表簽字：地址：地址：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：2010年月日2010年月日第三篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同模版房地產(chǎn)合作開發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款：（1）合作開發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；（2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；（3）項(xiàng)目現(xiàn)狀；A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。（6）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付方法和期限；（7）項(xiàng)目標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交割日期及方式；（8）轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務(wù)以及土地或工程的權(quán)利限制的處理；（9）雙方的權(quán)利義務(wù)；（10）違約責(zé)任；（11）解決爭(zhēng)議的方法；（12）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。我公司投入的資金應(yīng)計(jì)入哪個(gè)科目，這部分資金投出去又應(yīng)計(jì)入到哪個(gè)科目，項(xiàng)目所在地在另外一城市，他們是不是應(yīng)將分得的利潤計(jì)入我公司所得額，營業(yè)稅在當(dāng)?shù)亟患{，土地增值稅在哪兒交納，這些我們與合作開發(fā)的公司簽訂的合同中都沒有說，通常我們的賬應(yīng)該怎樣建立，交稅時(shí)應(yīng)怎樣交納？會(huì)計(jì)處理如下：公司以分配利潤為目的合作，一般應(yīng)與對(duì)方協(xié)商成立非獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司(項(xiàng)目部)，甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，可以任何一方的名義開設(shè)銀行專戶，在會(huì)計(jì)核算上作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，采取獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立納稅，利潤分成。稅務(wù)處理：2006年3月6日，為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征收管理，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號(hào))文件，其中就合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題進(jìn)行了明確，其中在以分配項(xiàng)目利潤為目的合作建房方面，強(qiáng)調(diào)了實(shí)質(zhì)重于形式的要求?！锻ㄖ芬?guī)定：開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。而且，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能因接受合作投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范合作開發(fā)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(20110829 11:04:57)聯(lián)合開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)管控（核算、納稅申報(bào)、收款）（1）加強(qiáng)和完善對(duì)“共管賬戶”的管理措施（2）掛靠經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)合作開發(fā)立項(xiàng)分為三種情況：（1）供地方申請(qǐng)立項(xiàng)——供地方辦理房屋初始登記時(shí)，分給出資方的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，屬于銷售行為，應(yīng)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。合作建房常見有兩種方式：一是甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，乙方立項(xiàng)，合作建房，然后分房子或者甲方提取固定利潤；二是甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。對(duì)于甲方來說，只要甲方提取固定利潤的模式