【正文】 將達到 20200 元。長沙市加大固定資產(chǎn) 投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，城市功能明顯增強，城市規(guī)模初見雛型。以 3 月 17 日央行調(diào)整個人商品住房貸款利率為起點，以隨后出臺的 “國八條 ”為標志，長沙市房地產(chǎn)業(yè)進入了一個調(diào)整發(fā)展的新時期。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，長沙房地產(chǎn)市場投機苗頭得到抑制，普通住宅商品房政策優(yōu)勢初現(xiàn)，商品房 交易量大幅增長，商品房價格漲幅平穩(wěn)，二手房成交增幅減緩，房地產(chǎn)抵押登記繼續(xù)攀高，房屋拆遷量下降，國家宏觀調(diào)控效果開始顯現(xiàn)。固定資產(chǎn)投資的增長，改變了城市面貌，也推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。收入的提 高，為房地產(chǎn)的發(fā)展注入了持續(xù)的動力，成為房地產(chǎn)發(fā)展的最大動力。 竣工面積首次出現(xiàn)負增長 2000－ 2020 年后長沙房屋施工面積和竣工面積呈現(xiàn)同步增長的趨勢， 2020 年施工面積繼續(xù)保持了穩(wěn)步增長，房屋施工面積 萬平方米，其中新開工面積 萬平方米，同比分別增長 ％、 ％；但竣工面積首次出現(xiàn)負增長，竣工面積 萬平方米，同比下降了 ％。 預(yù)計 2020 年商品房竣工面積將有較大幅度增長。成交面積 萬平方米，比去年同期增長 ％，而竣工面積 萬平方米，銷售面積首次超過竣工面積。旺盛的需求，將會又一次刺激市場，導(dǎo)致市場的火熱。 2002 年以后，商品房交易依然保持了強勁上升的勁頭，市場需求量旺盛。 二手房市場增速放緩 二手房市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，也是房地產(chǎn)市場成熟的一個重要標志之一，二手房地產(chǎn)市場與一手房市場相互依存、彼此影響，二手房市場活躍能促進一手房市場的良性發(fā)展，一手房市場發(fā)展變化反作用于二手房市場。二是新政的實施，使許多人認為房價會下跌，持幣待購的風(fēng)氣日濃，造成 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 61 頁 成交量增速明顯放緩。 我國將加大中小戶型商品房供地 明年國土資源部將繼續(xù)嚴把土地“閘門”，進一步增強參與宏觀調(diào)控的針對性和有效性。同時，適時出臺新的禁止供地和限制供地的項目錄，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。而與此同時， 2020年銀行業(yè)上調(diào)房貸罰息的利率，逾期不還將實行“利 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 61 頁 滾利”的計息。 我國將實施《投資性房地產(chǎn)會計準則》 為了規(guī)范房地產(chǎn)金融的發(fā)展，我國財政部日前頒發(fā)了《投資性房地產(chǎn)會計準則》的征求意見稿，該征求意見稿中明確了 企業(yè)除了擁有自身長期使用的房產(chǎn)和短期內(nèi)出售的房產(chǎn)外，還存在用于出租和長期持有獲取增值收益的投資性房地產(chǎn)，并允許用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)，從而改變了過去統(tǒng)一按成本法核算投資性房地產(chǎn)的方式。該國家標準適用于我國城鎮(zhèn)新建和改建住宅的各項相關(guān)的性能評定，而不是單純的評優(yōu)標準，反映的是住宅的綜合性能水平，體現(xiàn)了新時期我國的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水和節(jié)材等的產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，倡導(dǎo)一次裝修，引導(dǎo)住宅開發(fā)和住房理性消費，鼓勵我國的房地產(chǎn)開發(fā)商提高住宅性能等。 大動作調(diào)控政策將暫時告一段落，但仍將出臺一系列規(guī)范市場的政府監(jiān)管細則。 由于去年新開工項目較多，商品房施工量較大且多為大盤，且有部分開發(fā)商因為資金問題造成施工周期變長，有很大一部分項目將于 2020年竣工，商品房的上市量將比 2020 年有較大幅度增長，商品房銷售可能會面臨一定壓力。 商品房價格仍將穩(wěn)中有升。隨著 2020年政策的逐步穩(wěn)定， 58 號文件的繼續(xù)深入執(zhí)行，促進住房二級市場新政策的出臺，二手房成交增幅將有較大幅度的增長，成交價格也會穩(wěn)步上升。東起新開鋪路，西至液化氣公司，南距二環(huán)線高架橋約100 米，北靠湖南有色地質(zhì)醫(yī)院。其自然環(huán)境優(yōu)美，交通設(shè)施方便，既沒有老 城的喧嘩吵鬧，也沒有新城的寂靜空曠，有著平實的生活氣息。 二、公共設(shè)施狀況 ● 商業(yè)貿(mào)易： 興萬家超市、新一佳超市、萬事佳超市、金沙超市、金盆嶺超市 ● 金融機構(gòu)：中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄 ● 文化教育：理工大學(xué)、鐵道學(xué)院、新開鋪小學(xué)、第四十二中學(xué) ● 醫(yī)療保?。河猩饘俚刭|(zhì)醫(yī)院、長沙 195 醫(yī)院 ● 餐飲酒店：聯(lián)天賓館、新開大酒店、順心山莊 ● 休閑娛樂：南郊公園、沿江風(fēng)光帶、理工大學(xué)旁眾多小型娛樂場所 ● 企業(yè)實體：湖南二機廠、湖南開關(guān)廠、長沙客車廠、湖南線材廠等 三、交通道路體系狀況 書院路、新開鋪路段自 2020 年開始拓寬改建，現(xiàn)已全線完工，已成為長沙南北定向的一條主干道。 四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點 本區(qū)域為大眾樓盤最為集中的片區(qū)，其定位為平實的日常生活區(qū)。而大的金融商務(wù)場所、娛樂休閑場所等將不會太受重視。 一、萬事佳 本案先由深圳怡安信 GESTAE 策劃代理，后由盛意廊廣告代理整合推廣。 ④其區(qū)別于其它個案水泥陽臺的全玻璃陽臺結(jié)構(gòu)，頗具現(xiàn)代感，新穎別致。開發(fā)商由于資金問題，導(dǎo)致售樓部等受到破壞，給銷售帶來了嚴重的負面影響 。多層以 1488 元 /㎡的起價、小高層以 1588元 /㎡的起價，針對個案來說，相對校低，對市場有一定吸引力。 逸景苑 ● 項目背景： 湖南湖凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 湖南省朝輝建設(shè)開發(fā)有限公司建設(shè) ● 項 目位置： 長沙市書院南路 78 號 ● 建筑規(guī)模： 占地面積： 11000 ㎡ 建筑面積： 38128 ㎡ 規(guī)劃 2 棟 1 17F ● 規(guī)劃用途： 普通住宅 ● 銷售價格： 住宅：起價： 2580 元 /㎡ 均價： 2750 元 /㎡ 銀行按揭： 銀行 7 成 20 年 ● 面積戶型： 面積范圍： 標準層： 89－ 227 ㎡ 戶型： 2*2*2 3*2*2 5*3*2 等 總供應(yīng)量： 246 ● 建筑裝修標準： 外墻：三層采用仿麻石面磚，其它主墻面采用淺色面磚或外墻涂料； 天花及內(nèi)墻： 888 仿瓷涂料刮白 地面： 水泥砂漿找平 樓梯間： 地面磚、鐵欄桿 門： 新型高級防火防盜入戶門，戶內(nèi)預(yù)留門洞； 窗： 高檔名牌噴塑鋁合金窗 陽臺：采用鐵藝欄桿 ● 配套設(shè)施： 電梯：奧的斯 有線電視： 客廳、主臥室預(yù)埋接口 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 61 頁 電話：外線入戶，客廳臥室均有接口可接駁 IDD 數(shù)據(jù)點，每戶 10M 寬帶信息網(wǎng) 信箱：為住戶配備高級私家信箱 水表：獨 立水表 電表：獨立電表 燃氣：管道燃氣入戶 公共設(shè)施：小區(qū)內(nèi)設(shè)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng) 保安設(shè)施： 四周圍墻增設(shè) 0～ 50M紅外線報警系統(tǒng)； 公共區(qū)域及電梯間增設(shè)電視監(jiān)控系統(tǒng)； 增設(shè)停車場智能化管理系統(tǒng)； 增設(shè)電子門禁系統(tǒng)； 設(shè)可視 /非可視對講系統(tǒng)，可視線路到戶，但可視機住戶自備 供電：專用變壓器雙電源供電，每戶容量（小戶型 6KW，大戶型 8KW－ 12KW）；室內(nèi)電路采用多回路設(shè)計 供水：大型水池及自來水加壓泵房變頻供水 ● 小結(jié)： 湖凱 項目定位為環(huán)保型伴山親水雅宅，建筑風(fēng)格簡約現(xiàn)代，大量使用了節(jié)能、環(huán)保材料，并引進了家庭供暖系統(tǒng)德國威能，在長沙尚屬首家；戶型設(shè)計得體，復(fù)式戶型帶有空中花園，贏得部分置業(yè)者喜愛。 廣告主訴求：芙蓉南 個案由長沙凹凸廣告策劃有限公司進行整合推廣，自 2020 年開始推出一期 6 棟多層已全部售磬，現(xiàn)在正推出二期三棟高層和多層，銷售情況良好。墻面：二遍 888 仿瓷涂料刮白。其原因主要有以下幾點： ① 20 萬平米大型社區(qū)，易形成生活小區(qū)。 ⑤ 只推出 80 平米的兩房兩廳和 110 平米的三房兩廳兩種戶型，戶型簡約，空 間合理，功能針對性強，總價低，能夠減輕年輕人第一次置業(yè)的負擔(dān)，受到年輕人的追捧。 廣告主訴求：新知專署，學(xué)院雅居 六、華菱香墅美地 ● 項目背景： 湖南華菱置業(yè)有限公司開發(fā) 長沙市建筑工程公司建設(shè) ● 項目位置： 長沙市芙蓉南路 49 號 ● 建筑規(guī)模： 占地面積： ㎡ 建筑面積： 150000 ㎡ 規(guī)劃 6 棟 18F 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁 共 61 頁 ● 規(guī)劃用途： 普通住宅、商業(yè)樓 ● 銷售價格： 住宅：起價： 2500 元 /㎡ 均價： 3000 元 /㎡ 銀行按揭： 銀行 7 成 20 年 ● 面積戶型： 面積范圍： 住宅： 40－ 160 ㎡ 戶型： 1*1*1 3*2*2 4*2*2 等 總供應(yīng)量： 1182 ● 建筑裝修標準： 外墻： 外墻磚與外墻漆 內(nèi)墻： 混和砂漿 地面： 水泥砂漿 樓梯間： 瓷磚 門： 防火、防盜門 窗： 鋁合金窗 陽臺： 水泥砂漿 廚房： 水泥砂漿 衛(wèi)生間： 水泥砂漿 空調(diào)位： 預(yù)留 ● 配套設(shè)施： 電梯： 知名品牌 電視： 有 電話： 有 寬帶網(wǎng)： 有 液化氣： 有 供水： 二次加壓、直飲水系統(tǒng) 供電： 雙電源 安全系統(tǒng)： 有 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 61 頁 停車： 558 個 ● 小 結(jié)： 華菱香墅美地 由湖南華菱置業(yè)有限公司開發(fā)，位于芙蓉南路，整個小區(qū)由 6 棟 16— 18層的高層建筑組成。 是區(qū)域內(nèi)整合推廣較成功的項目之一。 但由于其面積過大，致使總價過高，限制客源客層，導(dǎo)致了銷售失利。本案由開發(fā)商自行銷售，樓書設(shè)計推廣及廣告推廣由東方列車企劃有限公司執(zhí)行。還有一個重要原因是在一期推出時，區(qū)域內(nèi)物業(yè)幾乎為零，占盡天時，而市場對此種物業(yè)需求的潛在業(yè)主很多，因此銷售很好，而且入住率非常高；而二期也由于一期樹立的良好形象及物業(yè)本身的價值，吸引了不少職業(yè)者慕名前來，因此可以看到本案一期銷售時電視、報紙、告示等強勁的媒體攻勢在二期已幾乎沒有，而銷售情況卻保持良好的勢頭。 但美中不足的是它的戶型設(shè)計不太理想，讓人感覺凌亂，且面積戶型過大，致使總價過高，置業(yè)者難以接受。 多層房屋開盤僅半個月就全內(nèi)部認購?fù)炅?，售樓部建立之前銷售率就已經(jīng)過半，因此其項目幾乎沒有在宣傳上下功夫。 地理位置優(yōu)越：位于書院路與新中西路相匯處，東臨即將拓寬為 60 米的書院路，西靠湘江碧水，南傍南郊公園，距長沙市二環(huán)線高架橋僅 100米。 文化氣氛濃郁：項目周圍多所大學(xué)林立，學(xué)習(xí)氣氛濃烈。 二、劣勢 周邊商業(yè)氣氛不濃烈：項目周邊除興萬家外沒有其它較大超市賣場，隔東塘、候加塘商圈距離較遠。 片區(qū)文化資源：片區(qū)周圍沒有著名的人文歷史文化資源，因此無法從此點上進行深度挖掘。優(yōu)劣勢一般著重于項目的實體問題。 （ 3）本項目周邊的高層、小高層，銷售情況較好，這說明了本區(qū)域小 高層的需求較為旺盛。由于本項目的出現(xiàn)會引發(fā)本區(qū)域房產(chǎn)的競爭，勢必會引起其它樓盤的壓制。 第五節(jié) 市 場需求分析 一、 購置新房情有獨鐘 調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占 86％；二手房占 7％，尚未決定占 7％，主要以選購新房為主。 三、潛在需求旺盛 以計劃購房時間來分析：計劃最近購買的占 47％，半年以后占 27％，一年以后占 17％，兩年以后占 9％。 從住房類型看，平層占 56％，躍式占 20％，復(fù)式占 23％，其它占 1％。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標準比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。 七、最希望的面積區(qū)間 希望購房面積的選擇上，希望購置面積在 90110平方米比例最高；其次是 7090 平方米，希望購置面積在 70 平方米以下的比例不高。 八、按揭付款是主流 頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭 付款占 81％，一次性付款占 19％。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。 準備購房者以單身人士居多，購房是單身人士準備組建家庭的前