【正文】 元，同比增長(zhǎng) ％。收入的提 高，為房地產(chǎn)的發(fā)展注入了持續(xù)的動(dòng)力，成為房地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力。 2020年長(zhǎng)沙市城市居民人均可支配收入達(dá)到 11000 元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出武漢、?？凇⒑颖?、鄭州、成都、蘭州等其它同等城市，已處于中西部同類城市前列。固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，改變了城市面貌，也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 一、 2020 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況 務(wù)實(shí)基礎(chǔ)，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng) 長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資從 1998年的 億元，大幅上升到 2020 年的 （ 2000年后平均增長(zhǎng)率為 %），成為推動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)苗頭得到抑制，普通住宅商品房政策優(yōu)勢(shì)初現(xiàn)，商品房 交易量大幅增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格漲幅平穩(wěn)，二手房成交增幅減緩，房地產(chǎn)抵押登記繼續(xù)攀高，房屋拆遷量下降，國(guó)家宏觀調(diào)控效果開始顯現(xiàn)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 61 頁 南國(guó)新城前期調(diào)研定位策劃案 目 錄 第一節(jié) 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)及政策分析 ???????????? 1 一、 2020 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況 ???????????? 1 二、 2020 年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向 ???????????? 6 三、 2020 年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望 ???????????????? 8 第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 ???????????? 10 一、地理位置及概況 ????????????????????? 10 二、公共設(shè)施狀況 ???????????????????? ?? 10 三、交通道路體系狀況 ???????????????????? 10 四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) ??????????????????? 11 五、規(guī)劃展望 ???????????????????????? 11 第三節(jié) 區(qū)域個(gè)案調(diào)查 ????????????????????? 11 第四節(jié) 項(xiàng)目 SWOT分析 ?? ????????????????? 29 第五節(jié) 市場(chǎng)需求分析 ????????????????????? 31 第六節(jié) 項(xiàng)目思路 ??????????????????????? 39 第七節(jié) 項(xiàng)目定位 ???????????????????? ??? 40 一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn) ????????????????????? 40 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位原則 ???????????????????? 42 三、市場(chǎng)定位（開發(fā)檔次） ?????????????????? 42 四、價(jià)格定位 ???????????????????????? 45 五、客戶細(xì)分???????????????????????? 45 六、客戶定位 ???????????????????????? 49 七、功能定位???????????????????????? 52 八、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議????????? ??????????? 53 九、戶型定位???????????????????????? 61 第八節(jié) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想 ??????????????????? 64 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 61 頁 第一節(jié) 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)及政策分析 從全國(guó)來看， 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控初見成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資過快的增長(zhǎng)勢(shì)頭得到一定的遏制。以 3 月 17 日央行調(diào)整個(gè)人商品住房貸款利率為起點(diǎn)，以隨后出臺(tái)的 “國(guó)八條 ”為標(biāo)志，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整發(fā)展的新時(shí)期。隨著中央穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格各項(xiàng)調(diào)控政策的逐步落實(shí)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著遏制投機(jī)、控制投資、引導(dǎo)合理消費(fèi)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的預(yù)期目標(biāo)健康發(fā)展。長(zhǎng)沙市加大固定資產(chǎn) 投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，城市功能明顯增強(qiáng)，城市規(guī)模初見雛型。 居民收入的提高為房地產(chǎn)發(fā)展提供了支撐 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 61 頁 在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，長(zhǎng)沙市城市居民生活水平持續(xù)提高，年均增幅 10%左右。根據(jù)長(zhǎng)沙市十一五規(guī)劃，預(yù)計(jì)到 2020年末，城市居民人均可支配收入將達(dá)到 20200 元。 房地產(chǎn)投資依然高歌猛進(jìn) 自 2000 年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。說明投資者普遍看 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 61 頁 好長(zhǎng)沙市場(chǎng)，對(duì)未來市場(chǎng)充滿信心。 出現(xiàn)此種情況的主要原因，一是由于近兩年新開工項(xiàng)目較多，商品房施工量較大且多為大盤，施工周期較長(zhǎng)，同時(shí)銀行貸款門檻提高，造成相關(guān)增長(zhǎng)速度放慢。宏觀調(diào)控使很多市民持觀望態(tài)度，宏觀調(diào)控的不確定性，在市場(chǎng)不明朗的情況下開發(fā)商對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)十分謹(jǐn)慎。同時(shí)預(yù)示著未來幾年長(zhǎng)沙商品房供應(yīng)量逐年大幅增加，將會(huì)有一個(gè)大的放量期，未來商品房將面臨較大的銷售壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。 2020 年長(zhǎng)沙市共有 萬平方米商品房批準(zhǔn)預(yù)售，同比增長(zhǎng) ％。 出現(xiàn)此種現(xiàn)象的 原因，一是受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響；二是 2020 年開發(fā)過大，尚有很大部分未消化；三是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的不斷提高，市場(chǎng)需求旺盛，需求量大幅增長(zhǎng)。市場(chǎng)火熱時(shí)，開發(fā)商就盲目的增加市場(chǎng)供應(yīng)量，造成市場(chǎng)供大于求或暫時(shí)飽和，就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的停滯消化期?？梢灶A(yù)見， 06 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來另一個(gè)高峰。在 2002 年后，市場(chǎng)供求矛盾發(fā)生變化，導(dǎo)致 2020 年商品房銷售均價(jià)增長(zhǎng)幅度較大，擺脫了 2002 年以前的弱勢(shì)形態(tài)。 2020 年商品房銷售均價(jià)為 3030 元 /平方米，同比上漲 ％。 從目前在售的商品房產(chǎn)品來看，小高層產(chǎn)品是市場(chǎng)主流 產(chǎn)品，占總數(shù)的 40％，其次是多層和高層，所占比例分別是 24％和 22％，高層基本上集中在市中心地帶，從城市中心向外延展，其產(chǎn)品依次為高層、小高層、多層和別墅，符合市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律。 自 1998 年以來，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)交易在 60 萬平方米左右徘徊五年之后， 2020 年終于實(shí)現(xiàn)了突破，沖破 100 萬平方米大關(guān)，之后成交面積一路高歌猛進(jìn)， 2020 年嘎然而止，與2020 年基本持平。 究其原因，一是上市房源減少，新購商品房二年內(nèi)上市全額征收營(yíng)業(yè)稅，使得進(jìn)入二手市場(chǎng)的房源減少。 2020 年二手房和商品房成交面積比為 ： 1，當(dāng)這個(gè)比例達(dá)到 1： 1 時(shí)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟，而 2020 年 長(zhǎng)沙市的這個(gè)比率離 1： 1 還有很大距離，這說明二手房市場(chǎng)仍有巨大的發(fā)展空間。 二、 2020 年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在全面總結(jié)了我國(guó) 2020 年經(jīng)濟(jì)工作的同時(shí)，明確了宏觀調(diào)控的繼續(xù)加強(qiáng)和改善仍是確?！笆晃濉逼陂g我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入良性循環(huán)的重要方法和必要條件。為進(jìn)一步地穩(wěn)定房?jī)r(jià)， 明年國(guó)家將繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。進(jìn)一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的土地供應(yīng)原則，嚴(yán)格新增建設(shè)用地的審查報(bào)批。 我國(guó)將規(guī)范土地出讓合同和程序 國(guó)土資源部將在 2020 年繼續(xù)完善國(guó)有土地使用權(quán)出讓的細(xì)化規(guī)定，考慮將土地后期開發(fā)的時(shí)間進(jìn)度等寫入合同，以防止開發(fā)商囤積土地； 而在上海，隨著商業(yè)用地完全實(shí)行公開招標(biāo)以后，有關(guān)政府部門已基本明確了工業(yè)用地也須進(jìn)行公開的招投標(biāo)。 銀行業(yè)放寬房貸業(yè)務(wù)的同時(shí)加大房貸罰息 2020 年銀行業(yè)為了發(fā)展和經(jīng)營(yíng)的需要將加大對(duì)誠信度高和項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求房地產(chǎn)商的貸款規(guī)模，對(duì)誠信度和還款能力強(qiáng)的商品房購買者也將加大房貸的投資比率和提高消費(fèi)者購買時(shí)的貸款比例。按照央行規(guī)定：銀行個(gè)人房貸新老客戶的貸款逾期罰息均要調(diào)整，由現(xiàn)行按日 ?計(jì)收利息改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收 30%至 50%。提高罰息的主要目的是起到警示作用，同時(shí)罰息記錄還將進(jìn)入個(gè)人的金融誠信系統(tǒng)。采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)的兩大特點(diǎn)：其一是投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊和攤銷；其二是投資性房地產(chǎn)每年公允價(jià)值的變動(dòng)將計(jì)入經(jīng)營(yíng)損益。 我國(guó)將推出《住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 建設(shè)部將從 2020 年 3 月 1 日開始實(shí)施國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。 三、 2020 年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望 大長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃，將促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的全面升級(jí)。長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)的一體化，帶動(dòng)了南長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的全面啟動(dòng)與升溫；湘 江沿江風(fēng)光帶和橘子洲遠(yuǎn)景規(guī)劃逐步帶動(dòng)了江岸板塊的發(fā)展；河西大學(xué)城片區(qū)、長(zhǎng)沙東區(qū)開發(fā)的升級(jí)換代，為近郊大盤的大顯身手提供了絕佳的機(jī)遇。 2020 年出臺(tái)的政策主要以 “穩(wěn)定房?jī)r(jià) ”為導(dǎo)向，預(yù)計(jì) 2020年將繼續(xù)貫徹落實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 61 頁 調(diào)控的政策，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 商品房供應(yīng)量將有較大幅度增長(zhǎng)，商品 房銷售面臨一定壓力。 市場(chǎng)需求繼續(xù)堅(jiān)挺，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。綜合以上需求，預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙 2020 年商品房有效需求在 500 萬平方米以上，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。 2020 年，受國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)需求及國(guó)內(nèi)大環(huán)境影 響，長(zhǎng)沙市價(jià)格較高、面積較大的高檔住房?jī)r(jià)格有下降的趨勢(shì)，表現(xiàn)為房?jī)r(jià)震蕩；價(jià)格較低、小面積的中低檔住房、商業(yè)用房?jī)r(jià)格將穩(wěn)中有升。 2020 年受 “國(guó)八條 ”等政策波動(dòng)的影響，長(zhǎng)沙二手房成交量雖略有增長(zhǎng)，但增幅明顯小于 2020 年。 “品質(zhì)住宅 ”建設(shè)將成為 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。 第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 一、地理位置及概況 南國(guó)新城案位于新開鋪路西側(cè)。毗鄰南郊公園，遠(yuǎn)眺湘江及岳麓山美麗風(fēng)景。本板塊曾是長(zhǎng)沙的南大門，隨著城市的發(fā)展這里已成為新城與老城的交界。特別是近年來隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的不斷加大、城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高、“拓南”的發(fā)展格局不斷升溫，板塊已改變了人們心中臟、亂、差的形象，取而代之的是萬事佳景園、翡翠林居、白沙花園、湖凱逸景苑、華麗家族、金碧文華等十多個(gè)個(gè)案的開發(fā)與建成，使板塊迅速成為大眾樓盤最集中的片區(qū)。 總體來說，本案位于板塊交通最便利，人氣最旺盛，環(huán)境最優(yōu)美的核心位置。二環(huán)線環(huán)繞城區(qū)，連接?xùn)|西兩岸，出行及其便利。公交線 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 61 頁 路的增多使業(yè)主出行更為方便。 區(qū)域內(nèi)設(shè)施主要是為滿足居民日常生活的小型購物場(chǎng)所及小型娛樂場(chǎng)所。物質(zhì)需求也會(huì)日漸增多，為了滿足居民的日常生活需求，部分大型的生活超市及一些專賣場(chǎng)將會(huì)進(jìn)駐本區(qū)域。 第三節(jié) 區(qū)域個(gè)案調(diào)查 目前，在項(xiàng)目周邊有萬事佳景園、翡翠林居、富綠新村、湖凱 .逸景苑、華麗家族、金碧文華、華菱香墅美地、湘銀佳苑、華盛家園、天翔新新家園等已建或在建項(xiàng)目。 項(xiàng)目周邊的樓盤是本項(xiàng)目定位的主要參考和研究對(duì)象，為此，我們對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)研究與分析，以為本項(xiàng)目定位提供參考依據(jù)。 景園 ● 項(xiàng)目背景： 長(zhǎng)沙華昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 長(zhǎng)沙土木建筑工程有限公司建設(shè) ● 項(xiàng)目位置： 長(zhǎng)沙市天心區(qū)新開鋪路 178 號(hào) ● 建筑規(guī)模： a、占地面積： ㎡ b、建筑面積： 93831 ㎡ c、規(guī)劃 8 棟 12F ● 規(guī)劃用途： 普通住宅 商業(yè)樓 ● 銷售價(jià)格： 起價(jià)： 2080 元 /㎡ 均價(jià)： 2200 元 /㎡ 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 61 頁 銀行按揭：工商 銀行 7 成 20 年 折扣： 折 ● 面積戶型： 面積范圍： 標(biāo)準(zhǔn)層 94－ 150 ㎡、復(fù)式： 149－ 280 ㎡、商業(yè)房： 96－ 300 ㎡ 主力面積： 130－ 150 ㎡ 戶型： 2*2*1 3*2*2 4*2*2 等 總供應(yīng)量： 628 ● 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻： 進(jìn)口高級(jí)外墻涂料、局部面磚 內(nèi)墻 ： 888 涂料 地面： 水泥找平 樓梯間： 高級(jí)防滑地面磚 門： 入戶門為名牌豪華防火防盜門 窗： 塑鋼窗鑲配淡綠色玻璃 陽臺(tái)： 生