【正文】 長(zhǎng)沙市東郊星沙開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)多功能會(huì)所、步行商業(yè)街、人工湖長(zhǎng)沙綠色和平別墅湖南金霞開(kāi)發(fā)建設(shè)總公司湖南長(zhǎng)沙開(kāi)福開(kāi)福區(qū)防盜自動(dòng)彈簧報(bào)警開(kāi)發(fā)歐式門，白色塑鋼雙層中空隔音玻璃門窗，三相五線15千瓦25千瓦大容量電池，寬帶荷塘月色長(zhǎng)沙市湘坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司湖南長(zhǎng)沙岳麓岳麓區(qū)望城縣雷鋒鎮(zhèn)紅外監(jiān)控、24小時(shí)保安；車庫(kù)及停車坪，酒店會(huì)所，高爾夫練習(xí)場(chǎng)，泳池，爵士吧，茶藝廳，超市，臺(tái)球室，會(huì)議廳，幼兒園金鷹城隨著收入水平的不斷提高，人們對(duì)居住條件的要求也隨之提高，市場(chǎng)存在著巨大的二次置業(yè)需求。為迎合市場(chǎng)的需求變化，一些以市場(chǎng)為先導(dǎo)的發(fā)展商專門聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)、外著名的市場(chǎng)顧問(wèn)公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司參與項(xiàng)目的打造與經(jīng)營(yíng)，新推出市場(chǎng)產(chǎn)品的綜合質(zhì)素正以驚人的速度跳升。（六）價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，消費(fèi)日趨成熟長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)目前高素質(zhì)的住宅價(jià)格在￥3000元/㎡左右，而新興住宅區(qū)域的價(jià)格在￥15002300元/㎡，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格在11001300元/㎡，住宅市場(chǎng)總體價(jià)格的區(qū)間級(jí)差不大，與更為成熟的京、滬、穗等地的情況相比，長(zhǎng)沙的住房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的扁平形態(tài)，部分產(chǎn)品的價(jià)格仍有上升的空間與可能。 以上數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙商品房的空置量主要來(lái)源于舊有的產(chǎn)品，新產(chǎn)品的銷售速度正在加快，2003年16月批準(zhǔn)預(yù)售量較同期增長(zhǎng)7%，綜觀這批新上市的樓盤，如南都、西街花園、亞華、香舍花都等，無(wú)論規(guī)模上、園林設(shè)計(jì)上、產(chǎn)品素質(zhì)上均有較大幅度的提升，深受置業(yè)人士的追捧，銷售情況樂(lè)觀；由此可見(jiàn)，市場(chǎng)目前空置量主要集中在舊有的產(chǎn)品。（五）投資存在風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)品決定勝負(fù)長(zhǎng)沙預(yù)售商品房批出量及成交量近幾年增長(zhǎng)迅速，%%，但每年的上市量均明顯大于成交量，統(tǒng)計(jì)19992002年，㎡，接近2002年全年的供應(yīng)量，令到供求關(guān)系日趨緊張，市場(chǎng)供應(yīng)壓力及商品房的空置在逐年加大。外來(lái)品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，同時(shí)也會(huì)將他們優(yōu)秀的作品帶到長(zhǎng)沙，必然引起長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的革新。 （四）外圍資金看好本地市場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅攀升從市場(chǎng)的產(chǎn)品、價(jià)格以及居民的消費(fèi)觀念來(lái)分析，長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還未完全成熟，商品房?jī)r(jià)格還停留在較低的水平，發(fā)展空間廣闊，加上近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序不斷規(guī)范，市場(chǎng)投資環(huán)境向好，吸引了不少異地的開(kāi)發(fā)商如深圳天健、大連萬(wàn)達(dá)、南都置業(yè)、浙江中天、香港兆祥、廣東碧桂園、陽(yáng)光100等大品牌發(fā)展商先后落戶星城。隨著長(zhǎng)沙城市版圖的不斷擴(kuò)大，交通條件的日趨完善，城市的住宅規(guī)劃用地規(guī)模亦發(fā)生明顯的變化，多家品牌發(fā)展商揮師長(zhǎng)沙，在長(zhǎng)沙的東、西、南、北片區(qū)圈得大片土地，各展優(yōu)勢(shì)，向市場(chǎng)展現(xiàn)了一幅逐鹿問(wèn)鼎的新戰(zhàn)國(guó)圖。49 / 50人均居住面積單位；平方米/人年份人均居住面積19801992711995199719992001200212資料來(lái)源：《長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)年鑒》（三）城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響 從較長(zhǎng)的時(shí)期來(lái)看，2001年修編后的城市總體規(guī)劃規(guī)定，到2020年長(zhǎng)沙市人口將增加到350萬(wàn)，城市用地規(guī)模由原來(lái)的250平方公里增加至350平方公里，城市空間結(jié)構(gòu)為一主二次四組團(tuán)，即一主河?xùn)|主城區(qū)，二次河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團(tuán)撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、暮云組團(tuán)。城市規(guī)劃區(qū)由原來(lái)的966平方公里擴(kuò)大到2890平方公里，其中都市區(qū)1450平方公里，按照長(zhǎng)沙整體規(guī)劃修編后的藍(lán)圖，長(zhǎng)沙通過(guò)1015年的努力，將建設(shè)成一個(gè)人口300萬(wàn)，城區(qū)面積350平方公里的大都市，按此速度，長(zhǎng)沙還要增加住宅面積4000萬(wàn)平方米，每年要新增住宅面積200多萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的發(fā)展空間。據(jù)了解，目前長(zhǎng)沙預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)1000畝的樓盤就有10個(gè)左右，未來(lái)一年時(shí)間內(nèi)就有45個(gè)大型住宅群落成城市的東、北、西三面。2002年，%，進(jìn)入2003年，截至16月份，%，創(chuàng)歷史最高水平。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的大幅攀升，房屋竣工面積也呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的局面，㎡，%，進(jìn)入2003年，截至16月份，㎡，%，今年房屋竣工面積主要集中在下半年完成，供貨量將出現(xiàn)大幅攀升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。而另一方面長(zhǎng)沙市期房的成交量占總成交量的比例則呈逐年上升的走勢(shì)，進(jìn)入2003年，16月份期房成交量占了總成交量的近80%，創(chuàng)歷史高位。為消費(fèi)者用心打造高素質(zhì)的產(chǎn)品是開(kāi)發(fā)商贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵。長(zhǎng)沙市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖自1999年新的房改政策實(shí)施以來(lái)，長(zhǎng)沙市的商品房成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，并呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，其中產(chǎn)品不斷地更新?lián)Q代對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到積極作用，市場(chǎng)在經(jīng)歷了數(shù)年的發(fā)展后進(jìn)入了較為平穩(wěn)的成熟階段，消費(fèi)需求亦日漸成熟。（六）二手商品房交投不旺，市場(chǎng)有待進(jìn)一步激發(fā)年份二手成交面積(萬(wàn)㎡)二手成交金額(億元)2000200120022003(16月)長(zhǎng)沙市民目前的居住用房主要是房改房房及單位宿舍，多屬早期住宅產(chǎn)品，普遍存在設(shè)計(jì)規(guī)劃不合理、居住空間狹小、環(huán)境缺乏園林綠化等缺陷。進(jìn)入2000年后，長(zhǎng)沙的二手房成交量一直在60萬(wàn)㎡左右徘徊，其增幅遠(yuǎn)低于商品房成交量的增幅，說(shuō)明長(zhǎng)沙市以舊換新、以小換大、以二手房帶動(dòng)商品房市場(chǎng)的梯次消費(fèi)的局面尚未形成，同時(shí)由于政策的支持力度不夠，房改房上市受眾多的條框限制，令到房改房上市操作困難，若二手房市場(chǎng)能夠有效激發(fā)，相信會(huì)為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展增添新動(dòng)力。圣爵菲斯湖南金鷹城置業(yè)有限公司開(kāi)福瀏陽(yáng)河大橋東金鷹影視文化城蒙哥瑪麗電梯，小區(qū)智能化安全系統(tǒng)，電視、電話、寬帶網(wǎng)入戶，管道石油液化氣駿豪花園湖南駿豪置業(yè)有限公司開(kāi)福金鷹大廈北側(cè)家居防盜報(bào)警系統(tǒng)，保安巡更系統(tǒng)，緊急報(bào)警系統(tǒng)，紅外線、玻璃碎片感應(yīng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)綠色和平墅湖南金霞開(kāi)發(fā)建設(shè)總公司五行廣場(chǎng)中心花園，私家車庫(kù)，健身房、餐飲、棋牌室、酒巴、兒童游樂(lè)場(chǎng)、超市同升湖山莊長(zhǎng)沙亞興置業(yè)發(fā)展有限公司圣爵菲斯225000173000682500駿豪花園86658040000684130綠色和平墅8199250000432200世紀(jì)春天花園533285000045同升湖山莊368701 1465984500櫻之谷7432344700悅禧國(guó)際山莊8200003200002100靜園山莊92470630002100從上表數(shù)據(jù)比較可以看出從右兩表可以看出多數(shù)別墅樓盤占地面積主要集中在200000平方米以下，建筑面積主要集中在50000平方米，――，大盤數(shù)量較少有金鷹城、駿景花園、長(zhǎng)沙綠色和平別墅。與上表1的涵蓋內(nèi)容有關(guān)。這與當(dāng)?shù)氐貎r(jià)不高有關(guān)。表4： 對(duì)比參數(shù)項(xiàng)目名稱占地面積（M2）總建筑面積(M2)建筑結(jié)構(gòu)公共資源均價(jià)(元/M2)E時(shí)代電訊市場(chǎng)5149框架公交路線1194480第一大道41026368框剪正對(duì)芙蓉生態(tài)廣場(chǎng)，350米視野無(wú)阻礙，公共路線11111020立珊專線、314074000都市先鋒二期商住樓3990框架公交路線603010148，烈士公園，省委幼兒園湖南文化大廈337045786框架公交路線1020131113131434368，建設(shè)、交通、工商、招商銀行等，湖南大劇院、湖南省圖書館、湖南省新華書店，華天、通程、湘泉大酒店等、湖南醫(yī)科大學(xué)附屬二醫(yī)院等，長(zhǎng)沙市12中、長(zhǎng)沙市6中、大同、育英、地質(zhì)中學(xué)等，友誼商店、阿波羅商業(yè)城、家潤(rùn)多超市湖南亞大數(shù)碼港3323框剪，框架十多路公交車及專線大中巴停車站， 3個(gè)敞開(kāi)式空中花園， 4個(gè)多功能國(guó)際會(huì)議室，商務(wù)中心，票務(wù)中心，旅游服務(wù)中心，銀行、會(huì)所，兩套空中別墅、酒樓、白領(lǐng)餐廳、健身房、洗衣中心建鴻達(dá)現(xiàn)代城4600框剪公交路線3011150等藍(lán)色地標(biāo)550235700680平米休閑廣場(chǎng)，東側(cè)5000平米綠化廣場(chǎng)，交通、招商、建設(shè)、農(nóng)業(yè)銀行，天心公園，公共路線1320203114361301122850順天國(guó)際財(cái)富中心791676000框架臨近芙蓉中路圖書城，公交路線1120311旅游24880天澤大廈340817331框剪公交路線6路等，花園，鴻園、天龍、華程、華天會(huì)所，育英、楓樹山等小學(xué)，文化廳及廣濟(jì)橋幼兒園，五中、十一中、十五中、地質(zhì)中學(xué)，廣濟(jì)橋、左家塘市場(chǎng)，建行、中行、招行、中信實(shí)業(yè)、農(nóng)行維一星城31199框剪處于長(zhǎng)沙五星級(jí)酒店會(huì)聚最多的商務(wù)一條街，公交路線101蔚藍(lán)天空6076公交路線1414151260802從右兩圖可以看出長(zhǎng)沙寫字樓占地面積主要集中在5000平方米5500平方米之間。信息大廈長(zhǎng)沙康平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)八一路407號(hào)大堂，速電梯，商務(wù)中心，會(huì)所,大型停車場(chǎng)公園11號(hào)湖南湘名園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司芙蓉區(qū)車站北路333號(hào)幾米空間長(zhǎng)沙申奧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司天心赤新路37號(hào)（與車站南路交界處）酒店式物業(yè)管理，咖啡間，中西餐廳，健身房，卡拉OK，桑拿用房，五臺(tái)高速電梯陽(yáng)光100國(guó)際新城陽(yáng)光100（湖南）置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司聚焦新興城岳麓猴子石大橋西頭北側(cè)明景公寓芙蓉長(zhǎng)沙市織機(jī)街47號(hào)幼兒園、醫(yī)務(wù)室、園林富綠山莊湖南省同發(fā)置業(yè)有限公司長(zhǎng)沙市天心區(qū)韶山路160號(hào)銀洲公寓銀洲股份有限公司岳麓河西沿江大道榮銀橋頤美園湖南富通實(shí)業(yè)股份有限公司雨花區(qū)人民東路29號(hào)王公塘興漢大廈蝶扇樓湖南石力物業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)福蔡鍔北路411號(hào)新族公寓湖南新族房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司天心區(qū)解放四村363號(hào) 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