【正文】 的利率期限檔次時，從展期之日起，貸款利息按新的期限檔次利率計收。提前還款違約金按照相關政策規(guī)定執(zhí)行。（一）委托扣款方式即借款人委托貸款人從其指定的賬戶中直接扣收貸款本息；（二）柜面還款方式即借款人直接以現(xiàn)金、支票或信用卡、儲蓄卡到貸款人規(guī)定的營業(yè)柜臺還款。償還貸款本息可選擇一次性還本付息、等額本息還款和等額本金還款法等。第二十條 貸款償還。第十七條 擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)擔保權的費用等。貸款人認為有必要的，可增加其他擔保方式。保險單必須約定抵押權人為該保險的第一受益人。第五章 貸款保險與擔保第十五條 抵押人原則上要辦理保險，抵押人可在貸款人認可的保險公司范圍內自主選擇保險公司辦理有關手續(xù)。貸款人應對借款人的信用狀況、還款能力以及提交的全部文件、資料的真實性、合法性和貸款可行性進行調查。第四章 貸款受理、調查、審查與審批第十二條 貸款受理。第三章 貸款額度、期限與利率第九條 貸款額度（一）購買首套自住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款額度最高不超過購房款的70%；（二）購買第二套住房的家庭，貸款額度最高不超過購房款的40%；（三）購買商業(yè)用房、別墅的，貸款額度最高不超過購房款的50%，購買“商住兩用房”的，貸款額度最高不超過購房款的55%。第五條 住房公積金等政策性住房貸款不適用本辦法。第二條 本辦法所稱個人住房、商業(yè)用房貸款是指農村信用社向符合條件的自然人發(fā)放的用于購買各類型住房或商業(yè)用房的貸款。各類型住房包括普通商品住房、經濟適用房等，商業(yè)用房包括商鋪、寫字樓或商住兩用房等。第六條 借款人采用個人住房貸款所購買的只能是主體結構已封頂?shù)淖》?，采用個人商業(yè)用房貸款所購買的商業(yè)用房應為已竣工驗收的房屋。（四）暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。農村信用社可以委托合作項目開發(fā)企業(yè)代為受理，也可以自行受理。第十四條 貸款的審查和審批。保險期限不得短于借款期限，保險金額不得低于貸款金額，保險費由投保人負擔，保險單正本由抵押權人代為保管。保險單中特別約定，一旦發(fā)生保險事故，保險人應將保險賠償金直接劃付至貸款人指定的賬戶。階段性擔保是指在取得以貸款人為抵押權人的房屋他項權證之前，由售房人承擔連帶責任保證的方式，售房人須在貸款人處開立保證金專戶并按不低于貸款金額的5%存入保證金。第六章 貸款發(fā)放與償還第十八條 簽訂借款合同后，根據(jù)國家法律法規(guī)和當?shù)氐南嚓P規(guī)定，辦理抵押登記、保險及其他必須的手續(xù)，并視實際情況辦理合同公證。借款人應按照借款合同約定的還款計劃、還款方式和還款日期償還貸款本息。（一）貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法；（二）貸款期限在1年以上的，可采用等額本金還款法和等額本息還款法等。第二十三條 提前還款處理。第二十四條 借款的展期。已計收的利息不再調整。對正常、關注類貸款可采取抽查的方式不定期進行，對次級、可疑、損失類貸款采取全面檢查的方式，每季度至少進行一次貸后檢查，并填寫個人貸款貸后檢查表，送經部門負責人簽字后及時歸檔。如果是擔保貸款，應事先征得擔保人同意。未經貸款人同意，原合同繼續(xù)有效。第三十四條 借款人發(fā)生本辦法第三十三條違約行為時，貸款人可視借款人違約情況，采取以下一種或數(shù)種債權保護措施：（一）責令限期糾正違約行為并賠償相應損失；（二）停止發(fā)放尚未支用的貸款；（三）宣布貸款立即到期，要求借款人立即歸還借款本息及相關費用；（四）對借款人未按時還清的借款本金和利息（包括借款人未按約定的分期還款計劃按時并足額歸還貸款本息情況、被貸款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清償之日止，按對應的借款逾期罰息利率和約定的結息方式計收利息和復利；（五）向借款人收取違約金；（六）從借款人在貸款人系統(tǒng)的賬戶上劃收任何幣種的款項；（七）要求借款人對本合同項下所有債務提供符合貸款人要求的新的擔保；（八）行使擔保權利；（九）解除與借款人的借貸關系；（十）依法采取其他必要措施。第三十八條 本辦法由四川省農村信用社聯(lián)合社制定、解釋和修訂。期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產權證）止的期間內的商品房；所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產權證）的商品房。第五條 申請按揭貸款的借款人必須具備以下條件：（一）有正當?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的收入，信用良好，具備按期償還貸款本息的能力；（二）擁有一定比例的購房自籌資金，具體比例按照國家及總行相關規(guī)定執(zhí)行；（三）有購買個人住房（商業(yè)用房）的合同、協(xié)議等證明文件；（四）借款人在總行營業(yè)部開立存款賬戶；（五）同意用所購房屋作抵押，并辦理抵押登記，或提供本行認可的其他擔保方式；（六）愿意接受本行認為必要的其它條件。第八條 貸款期限：最長不超過30年，以整年計。（一）等額本息還款法。貸款本金 每月還款額＝—————＋（貸款本金－已歸還貸款本金）月利率貸款期月數(shù) 第十條 借款利率：按揭貸款利率標準依據(jù)借款人已擁有房產套數(shù)、購置面積確定（具體按照本行公布的利率標準執(zhí)行）；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，則自次年1月1日起按調整后利率重新計算每月應歸還貸款本息。國家公務員、教育、醫(yī)療、新聞出版等事業(yè)單位或優(yōu)秀企業(yè)、金融行業(yè)的正式職員等客戶可以辦理直客式房貸，擔保人可以是開發(fā)商提供的擔保，也可以是其他財產抵押、質押或第三方保證。1．調查開發(fā)商的法人資格、經營實力、開發(fā)能力和信用等級； 2．調查項目申報程序是否合規(guī)合法、手續(xù)是否完備； 3．調查項目概算、投資來源、資本金及自籌資金到位落實情況；4．現(xiàn)場調查開發(fā)項目的地段、周邊環(huán)境、戶型設計、市政配套、工程進度等；分析同類、同檔房屋的價格和客戶購買意向，預測房屋銷售價格和市場銷售前景。第十二條 借款申請：借款人攜帶購房合同和申請借款所需資料到個人業(yè)務部提出借款申請。經審查不合格的按揭貸款申請材料應盡快退還申請人。第十五條 發(fā)放貸款：房產抵押登記手續(xù)辦妥后，個人業(yè)務部方可發(fā)放貸款，對發(fā)放的按揭貸款，不得支付現(xiàn)金，須采用轉賬形式匯劃至房地產開發(fā)公司在總行營業(yè)部開設的賬戶上（直客式房貸需通過受托支付的方式將貸款資金以轉賬的形式轉入開發(fā)商賬戶）。個人住房按揭貸款使用專門科目核算，貸款日常管理按信貸管理制度執(zhí)行。在保險期內，如發(fā)生保險責任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負全部責任。第六章 貸款的償還第二十二條 一年期以內（含一年）的貸款，到期一次性還本付息?？劭顣r包括逾期罰息。第二十八條 本行按合同約定的利率已計收的利息不隨還款期限、國家法定利率的調整而調整。30 第三十條 逾期貸款處理。第八章 合同的變更和終止第三十三條 借款合同需要變更的，應由借貸雙方以及擔保人協(xié)商一致，并依法簽訂變更協(xié)議，抵押貸款應到相關部門辦理抵押變更登記手續(xù)，未辦理相關抵押變更登記手續(xù)的，不得變更借款合同。第十一章 罰則第三十七條 在發(fā)放按揭貸款過程中，經辦人有弄虛作假行為的，一經查實，按總行有關規(guī)定處罰。農村商業(yè)銀行個人住房（商業(yè)用房）按揭貸款業(yè)務操作流程92號（4月2日）為規(guī)范農村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱本行）個人住房（商業(yè)用房）貸款（以下簡稱“房貸”）操作，按照國家有關法律、法規(guī)以及《農村商業(yè)銀行個人住房（商業(yè)用房）貸款管理辦法》，結合本行實際，制定本流程。直客式房貸一般適用于教師、國家公務員、金融工作者、醫(yī)生、律師等收入穩(wěn)定的優(yōu)質客戶。目前本行直客式房貸只適用于購買個人住房；辦理商業(yè)用房的貸款業(yè)務，必須是房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的、事先與本行簽訂《樓盤按揭合作協(xié)議》的樓盤。3．貸前調查、審查和審批個人業(yè)務部貸款調查人根據(jù)調查了解的情況，形成調查意見；將借款人相關資料提交審查人審查，審查人提出審查意見后提交會辦小組會辦，然后報審批人審批；調查人將貸款審批情況向客戶反饋，提出貸與不貸或增加首付比例等附加條件。7．貸后檢查個人業(yè)務部在貸款發(fā)放后，每月核實貸款歸還情況，關注違約率，關注樓盤竣工及客戶辦理兩證的時間，及時把他項權證取回歸檔。1．受理房地產開發(fā)商按揭合作申請受理房地產開發(fā)商按揭合作申請，對開發(fā)項目、資質、資信等級、負責人品行、企業(yè)社會商譽、技術力量、經營狀況、財務情況進行調查和審查，形成調查報告，提交會辦小組會辦。5．受理客戶申請個人業(yè)務部受理客戶申請，收集、整理客戶提供的資料，及時在人行征信系統(tǒng)查詢并打印客戶及配偶信用報告。9．貸款發(fā)放根據(jù)登記部門的相關回執(zhí)，發(fā)放貸款。如果客戶需提前還款，必須先到個人業(yè)務部申請，填寫《提前還款申請書》，經有權人簽字后方可到營業(yè)部辦理提前還款手續(xù)。按揭貸款的房屋分為一手房和二手房，一手房是指開發(fā)商新建并首次銷售的個人住房；二手房是指開發(fā)商以外的售房人再次在市場上交易的個人住房。對擬與農信社合作的新建樓盤按揭，無論金額大小，都應經過市州聯(lián)社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區(qū)）聯(lián)社的按揭項目由省聯(lián)社信貸管理部門審批，尾盤項目除外。開發(fā)商應向承貸社提供以下資料：（一）書面申請書 主要內容包括開發(fā)商概況、項目情況、項目所需按揭貸款金額等；申請期房項目按揭的，還應包括工程進度、投資完成情況等。第七條 按揭項目的調查。（四）項目市場前景：項目的市場定位、目標客戶、銷售情況和抗風險能力。（八）農信社要求調查的其他內容。審查人員完成按揭項目審查后，出具審查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。經審批同意后，承貸社與開發(fā)商簽訂按揭貸款業(yè)務合作協(xié)議書，協(xié)議應主要明確以下事項：（一）開發(fā)商保證按揭項目的各項手續(xù)完備、合法、有效，保證售房資金首先滿足按揭項目的建設，不得挪作他用。第十一條 由農信社發(fā)放的住房開發(fā)貸款，對其按揭項目的調查、審查和審批程序可視情況適當簡化。第十五條 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，購房首付款比例不得低于 40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 倍，而且購房首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅提高，具體提高幅度由各市州聯(lián)社（含辦事處、直管市、林區(qū)，下同）根據(jù)當?shù)乇O(jiān)管要求及同業(yè)競爭態(tài)勢合理確定。當?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布的上數(shù)據(jù)為準。下（含）（本次貸款的月還款額（一）房產支出與收入比的計算公式為：月物業(yè)管理費）/月均收入。第二十條 貸款利率按照人民銀行規(guī)定的利率檔次執(zhí)行，下浮幅度不超過 15。第四章 貸款管理第二十二條 個人住房按揭貸款業(yè)務操作流程：借款人申請→貸款調查→貸款審查→貸款審批→簽訂合同→辦理抵押（預告）登記→發(fā)放貸款→貸后管理→貸款償還→注銷登記。（三）購房首付款支付憑證。（七）借款人是自雇人士（即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過 10％的股份