【正文】 凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。索要“兩書一表”向開發(fā)商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質量問題時按約維修。不應成為開發(fā)商交付房屋的前提條件，您有權拒絕此不合法要求。但是要是水管的接頭出了問題，從那漏出來的水沒地方排走，就會往下磣水。中空玻璃不只是看劃痕和水氣，還要看晃動的幅度，一些比較大的落地窗，用力一推，會出現(xiàn)較大的晃動，這就很可能不符合標準，有的中空玻璃雖然密封得比較好，但是在制作過程中很可能會出現(xiàn)里面有雜質（內層不干凈），這情況還是比較多的。這個維修最好不要全部由裝修公司處理，最好是讓建筑單位先對里面進行處理了，然后再又裝修方處理外層，對于這類問題，業(yè)主在要求建筑方維修之前先要看好他們的維修方案，最好是讓他們把里面的縫隙用專業(yè)的水泥填補，然后用鋼絲網(wǎng)覆上，在四周釘上膨脹螺絲。衛(wèi)生間的閉水在驗房前，應通知開發(fā)商提前24小時放水，以便在驗房時直接檢查，當然也可由裝修時的施工隊進場后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能損壞地面的物品。門窗工程的驗收主要看外觀的質量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復原表面質量。在此情況下，購房者有權拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補正。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔逾期違約責任。開發(fā)商已經逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責事由是關鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。因此，購房者領取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。，購房者驗房的標準依據(jù)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此《商品房買賣合同》中的約定就極為關鍵。因此領取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。二、商品房交付中的注意事項購房者在查看房屋資料時，房屋的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附在《住宅使用說明書》中。九、其他約定：十、遇有特殊情況或協(xié)議未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決。七、違約責任因甲方原因導致本協(xié)議無法履行，預付費不予退還；預付驗房費用自委托之日起有效期保留最長30天。乙方應在委托協(xié)議書中約定的時間內，按本委托協(xié)議書載明的委托內容及要求完成驗房任務，在兩個工作日內向甲方提交驗房報告書。為驗房人員提供必要的工作條件，并提前通知樓上、樓下鄰居，做好配合工作。本協(xié)議書簽訂之日，甲方預付總服務費 %，即人民幣大寫。經雙方友好協(xié)商，以公平、公正為原則特簽訂本驗房委托書，并共同遵守。一、房屋的基本情況地址： 面積： 總房款：戶 型：普通住宅 □ 復式住宅 □ 別墅 □ 新舊程度： 新 □ 二手房 □裝修程度：毛坯房 □ 簡裝房 □ 精裝房 □二、委托驗房內容審查相關資料：五證、三書二表一證檢查外部：周邊環(huán)境配套、樓外裝飾設施檢查內部：土建部分、給排水部分、供電部分、供暖通風部分、燃氣部分、洞口尺寸等三、驗房時間約定按照中國驗房師管理協(xié)會統(tǒng)一規(guī)定，驗房服務費按建筑面積計取，簡裝房 元/㎡，精裝房 元/㎡。驗房結束后付清余款。如因甲方原因驗房服務不能如期完成，乙方不承擔責任。遵循科學、公正、公平、合理的原則，采用科學、合理的方法進行驗房。因乙方原因導致本協(xié)議無法履行，預付費雙倍返還給甲方。本委托協(xié)議書經雙方簽署后生效。購房者查看《竣工驗收備案表》原件需仔細，《竣工驗收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應該注意的文件，按照有關規(guī)定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。，拒絕接收房屋。三、商品房交付中的法律問題商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當?shù)呢熑蔚葐栴}。當然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。如因補正而構成逾期交付時，、驗房的內容：墻、頂、地飾面工程驗收最主要應驗空鼓，因為它將直接影響后期裝修時的費用，有問題應由開發(fā)商負責維修。還應注意中空玻璃的質量，特別在冬季玻璃內部有無水跡。不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結構、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結束后統(tǒng)一安裝調試。最好再覆上一層布?，F(xiàn)在的房子大多的線都是從墻里走，裝修之前最好是檢查一下所有的插座的線是否都能拉得動，如果有拉不動的，很可能就是沒穿管，這就需要重新穿，這工作也應該又開發(fā)商完成。再好的防水層也難防得住這樣的漏水的?！蹲≌褂谜f明書》里面有否水電走向圖。住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。如果水質確實不符合生活用水標準，就應想辦法及早解決。對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點，第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(一)檢查房屋有無裂縫仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。有時，可在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。其實即使是在20世紀80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。若石灰沒有經過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均，用鐵器敲打“爆點”時，就會發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落等質量問題地面應光潔，不能起砂檢查廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。門窗的密實度是否合適，開啟關閉是否順暢。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應該測量戶內的多處地方。1)減少總承重，這樣基礎部分的成本就可以節(jié)約一部分。7月1日以后開工的所有民用建筑工程在完工以后，都必須委托經北京市建委考核認可的檢測機構對室內環(huán)境的狀況進行檢測，凡是不符和國家頒布的《室內環(huán)境檢測標準》的強制性要求的，都不得交付使用，必須在對室內污染源處理之后，經再次檢驗合格后方可投入使用。第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。既不要被現(xiàn)場熱鬧的氣氛感染，急著交錢收房，也不要失去耐心，沖工作人員發(fā)起脾氣，甚至在驗房的時候“找碴兒”，一定要本著“新生活開始第一天”的心態(tài)，和開發(fā)商、物業(yè)公司配合好，要知道，從此，這就是你的新家園。只要業(yè)主簽署了房屋交接單，辦理了入住手續(xù)，那么開發(fā)商就會以“業(yè)主已經認可”為由，對質量問題拒絕賠償。切記!到時大家分批集體驗收。稍大一點的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。有條件的可請專業(yè)人員幫你驗房。只要開發(fā)商手續(xù)不完整，即便該房屋實際不存在質量問題可以實際居住，也不能視為法律意義上的交付。建設主管部門出具的《南京市建設工程竣工驗收備案證明書》。開發(fā)商提供的房屋的《住宅質量保證書》—必須取得，要帶走。標明實際建筑面積是多少，分攤多少，什么地方是公用面積。公安消防部門出具的《建筑工程消防驗收意見書》。1燃氣主管部門出具的《南京市燃氣工程驗收證書》。第二項：核實面積，計算和落實房款得多退少補問題。測繪部門出示的面積實測表，就是開發(fā)商和我們要進行面積結算的依據(jù)（一般在入住后開發(fā)商才請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測）。（購房者對實測面積有疑問的，也可以要求重新測量。不分攤項目：人防工作間；風井； 第三項：驗收房子。如果房子和契約約定的一樣，且沒有質量問題，你就在收房單子上簽字。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題）。如有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。仔細檢查地板是否平整，地面有無空鼓、開裂跑砂的情況。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質量。將透明水管注滿水。接著用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。（最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往視察一下。（特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。查防盜門（要求開發(fā)商提供防盜門的質量檢測報告！該門與質檢部門查處的不合格門—是否同一公司名下的產品）是否太緊或太松（門縫隙是否太大），門插是否太短，門四邊、角是否平整，門開關有無特別噪音，門是否有破損，貓眼是否正常，視覺清晰，門鈴是否正常，按鈕是否牢固，防盜門開關是否有障礙，如碰到墻、消防箱等。是否能關嚴，隔風、隔音的效果如何。（二）（玻璃在框架中裝配完畢，玻璃的透光部分與玻璃安裝材料覆蓋的不透光部分的分界線）離最終裝修面小于500mm的落地窗。（六）室內隔斷、屏風。（十）易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位。上下水。水管道的試壓就是驗收水管道最主要的方法。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。當然，目前交付的房子，有一些事先已經聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廚衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廚衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。查電路。電器戶表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電。插座是否正常通電，有無防護措施？電燈是否都亮？開關是否正常？有線電視線是否通？電話線路是否通？網(wǎng)絡線是否通？燃氣管道是否安全，要開發(fā)商明確如何測試漏氣報警裝置。通常在這方面，應該沒什么大問題，但是也要仔細核實。同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常，樓道、樓梯有無質量問題。如果有不認可的房屋質量問題，應當書面向物業(yè)管理公司說明有關情況，必要時請隨同的物業(yè)管理人員簽字認可，以作為業(yè)主已經履行驗收義務的證據(jù)?！咎貏e提示：DV或者數(shù)碼相機最好具有日期顯示功能，以便拍下有問題之處作為憑證。直角尺，量度墻身、地板是否平直?！咎貏e提示：，錯過收樓日期麻煩多。，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費】通常開發(fā)商會與入住通知單一并寄發(fā)給業(yè)主一份《繳費通知單》，辦理入住應交納的各項費用都有詳細說明。交納契稅，為得到產權證早做準備。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商 簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），要先驗房后繳費，按交樓標準查驗樓房狀況，之后才繳納入住前的相應費用，確認無誤后再簽署收房文件。如果開發(fā)商非要簽字后才讓收樓，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣。（三）安裝管道、管件、門窗質量。，開發(fā)商應限期維修，購房者應要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任?！克?、新房驗收的最終結果房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認，約定處理方案。7辦理入住手