【正文】 設條件 ２３ 167。 市場競爭狀況 １８ 167。 客源市場出游能力持續(xù)增長： １６ 167。 門票價格調查 １４ 167。 投資的必要性 １１ 第 3 章 市場分析 １３ 167。 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ８ 167。 項目研究的范圍 ６ 167。 項目主管部門 ６ 167。祿豐侏羅紀恐龍城建設項目可行性研究可研報告 0中國祿豐侏羅紀恐龍城可行性研究報告 目錄 目錄 ３ 第 1 章 項目總論 ６ 167。 項目擬建地區(qū)、地點 ６ 167。 項目投資回報 ７ 167。 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 ８ 167。 市場調查 １３ 167。 國外市場調查 １４ 167。 客源市場偏好： １６ 167。 市場開發(fā)策略 １８ 167。 資源稟賦狀況 ２３ 167。 園址選擇 ２５ 第 5 章 總體規(guī)劃 ２６ 167。 項目核心區(qū)規(guī)劃 ２８ 167。 項目技術資源分析 ３７ 167。 生態(tài)環(huán)境保護 ４１ 167。 主要措施 ４２ 167。 企業(yè)組織形式 ４５ 167。 項目建設依據 ４８ 167。 投資估算依據 ５０ 167。 資金籌措 ５４ 167。 項目還款計劃 ５６ 第 10 章 經濟效益研究和評價 ５８ 167。 遺址公園損益估算 ６０ 167。 遺址公園現(xiàn)金流量估算 ６３ 167。 遺址公園財務評價 ６５ 167。 侏羅紀王國盈虧平衡分析 ６６ 167。 間接經濟效益 ６８ 167。 對國家和社會貢獻水平的科學評價 ６９ 第 12 章 可行性研究結論與建議 ７０ 167。 多方籌集資金，嚴格控制成本 ７０ 167。 可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件。 可行性研究初步結論 一、政策可行：該項目是國家鼓勵發(fā)展的產業(yè)，加快開發(fā)可盡早形成祿豐地區(qū)的產業(yè)優(yōu)勢。 四、效益可行：本項目的經濟效益、社會效益、生態(tài)效益均較佳。 項目背景和發(fā)展概況 項目提出的背 景 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 西部大開發(fā)和云南建設旅游大省為祿豐發(fā)展旅游創(chuàng)造了一個良好的政策環(huán)境。祿豐縣結合縣情，提出了“農業(yè)富縣、工業(yè)強縣、科教興縣、綠色立縣、旅游帶縣、依法治縣、穩(wěn)定安縣”的 發(fā)展思路。 地理優(yōu)勢明顯、交通便捷，開發(fā)潛力巨大； 用地范圍廣闊 ，開發(fā)難度較小，開發(fā)成本不大； 項目發(fā)展概況 已進行的調查研究項目及其成果 資源調查 總的來說，規(guī)劃現(xiàn)場的主要可利用資源是以恐龍化石和貝殼山化石為主，其他可利用資源還有部分人文資源和水文資源，比較適合開發(fā)旅游項目，但也存在一些自然資源不足和人為破壞生態(tài)環(huán)境等限制因素。祿豐縣地處滇中地區(qū)，是西南重要的交通樞紐中心，也是云南著名的昆大麗旅游線的必經之地，其區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢為發(fā)展旅游業(yè)提供了最好的基礎條件。 項目規(guī)劃現(xiàn)場可利用范圍空間廣擴。具 體的用地現(xiàn)狀為村莊用地約占總面積的十分之一，裸巖山體約占總面積的十分之一，水體和公路用地約占總面積的二十分之一，原始荒地約占總面積的十分之一，其它用地均為農業(yè)用地。很多山坡都是巖石裸露，大多數山體都是“裸體山”。有幾個水庫和水塘及灌溉莊稼用的小溪流，但水質較差，儲水量少。人文資源缺少可以深度挖掘的實體及文化內容。 市場調查 云南旅游業(yè)在國家西部發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域旅游合作的推動下將有長足發(fā)展，祿豐恐龍遺址作為云南旅游特有的旅游吸引物擁有良好的市場基礎。 多種原因造成云南省內游客對主題公園類產品期望不高，在此類景點內停留時間不長的現(xiàn)狀。 有景區(qū)標志的旅游紀念品是云南省外游客普遍喜歡的旅游商品，市場呼吁高品質、有標志意義的景區(qū)紀念品。 社會公用設施調查 目前項目用地范圍內社會公用設施嚴重不足，運輸條件、公用動力供應、生活福利設施等要在景區(qū)的建造過程中逐步解決。 將一個“主題公園”孤零零地置于一個周邊暫時缺乏配套的川街恐龍山，難于成氣候，難于聚集人氣，只有通過主題公園大型項目，整合資源帶動區(qū)域配套，同時加強與祿豐川街鎮(zhèn)城市發(fā)展緊密結合，最終形成旅游產業(yè)、休閑產業(yè)、地產三足鼎立局面，相互促進的發(fā)展格局，這些項目的建立必然促進祿豐的經濟發(fā)展。 通過本項目的建設，將增強旅游業(yè)在祿豐縣國民經濟中的地位。主題公園、四星級酒店、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)和旅游地產的建成也將為祿豐提供穩(wěn)定的稅源，增加祿豐的營業(yè)稅、所得稅和房產稅。必須重點注意的是自貢恐龍園與本項目所處區(qū)位都是西南地區(qū)，且資源狀況也相近，將是本項目最大的市場競爭者。 門票價格調查 目前國內已經建成開業(yè)的恐龍遺址公園的票價為：江蘇常州中華恐龍園 80元 /人、四川自貢恐龍博物館 30 元 /人和祿豐恐龍博物館 5 元 /人。 國外市場調查 目前世界上發(fā)現(xiàn)恐龍化石埋藏的地點并不多，主要集中在美國、加拿大、蒙古和中國等 地，其中美國德克薩斯州恐龍遺址為世界最大的恐龍遺址。 供給市場 滇中地區(qū)與滇西北的大理可以說是整個云南省旅游資源分布最為豐富的地區(qū)，其主要旅游產品如下表： 表 61 云南省旅游產品表 昆明 玉溪 楚雄 大理 翠湖（ A） 大觀樓（ B） 金馬碧雞坊（ B） 西山風景區(qū)（ A） 世博園（ D） 滇池（ C） 昆明黑龍?zhí)叮?A） 曇華寺（ B） 九鄉(xiāng) （ A） 路南石林（ A） 盤龍寺（ B） 筇竹寺 （ B） 陽宗海 （ C） 云南民族村 （ D） 圓通 山 （ A） 圓通寺（ B） 金殿風景名勝區(qū)（ A） 云南陸軍講武堂舊址（ B） 云南省博物館 （ B） 安寧溫泉（ C） 帽天山國家地質公園（ E） 玉溪通海曲陀關 （ B） 秀甲南滇――秀山 （ A） 玉溪哀牢山自然保護區(qū) （ A） 神奇晶瑩的玉溪溶洞（ A） 玉溪撫仙湖（ C） 華寧海鏡海關（ B） 孤山島（ A） 海門河（ A） 觀魚洞（ A） 玉溪星云湖（ A） 玉溪九龍池（ A） 玉溪聶耳公園（ A） 玉溪象鼻溫泉（ C） 紅塔工業(yè)區(qū)（ F） 李家山青銅文化園（ E） 楚雄元謀土林 （ A） 楚雄紫溪山 （ A） 水目山（ A） 楚雄永仁方山 （ A） 楚雄大姚白塔 （ B） 楚雄獅子山（ A） 化佛山 （ B） 龍江公園（ A） 福山草堂 （ B） 臘瑪古猿遺址（ E） 祿豐恐龍博物館（ E） 十月太陽歷文化園 （ D） 人類發(fā)祥地元謀 （ E） 楚雄護法明公德運碑摩崖 （ E） 楚雄萬家壩古墓群 （ E） 楚雄哀牢山自然保護區(qū)（ A） 黑井古鎮(zhèn)（ B） 蒼山風景區(qū) （ A） 洱海風景區(qū) （ C） 石寶山風景區(qū) （ A） 巍寶山風景區(qū) （ A） 雞足山風景區(qū) （ A） 大理古城（ B） 大理三塔 （ B） 蝴蝶泉 （ B） 周城白族村 （ B） 三塔倒影公園 （ B） 杜文秀墓 （ B） 漾濞石門關（ B） 元世祖平云南碑（ B） 天龍八部影視城（ D） 自然類景點（ A） 人文類景點（ B） 恐龍城類（ C） 主題公園類（ D） 遺址公園類（ E） 工業(yè)旅游類（ F） 顯然，云南本地市場中尚沒有大型的、游樂型的主題公園項目，而本項目正好可以填補空白。 客源市場出游能力持續(xù)增長： （ 1）人們可自由支配收入：與全國各地一樣，現(xiàn)在昆明市域的人們可支配收入在逐年增多。本省的居民大部分人喜歡自然遺址類的景點僅次于排在首位的自然山水類；而對于外省的游客，主題公園類的產品 則是緊跟自然山水類景點之后。 本區(qū)域主題公園項目供給數量偏少，且公園檔次差別較大，主要競爭者集中在世博園、民族村和天龍八部影視城三處，但三者普遍存在主題體現(xiàn)不足、產品設計以靜態(tài)觀光為主、線路設計不合理、服務不夠人性化等問題，但門票價格都很高，因此游客滿意度普遍較差。 在營銷手段上可采用靈活多樣的方式。隨著經濟增長，總體收入增加，這些目標顧客對度假旅游消費的邊際傾向會增加，而同時原收入層次偏低者隨著經濟增長，收入增加上升為較高收入層次，因而在定價時應考慮到這一因素，根據經濟增長后消費能力及消費偏好的變化情況調整定價。 ■ 承載力原則 要充分考慮恐龍城內不同項目的承載力，如社會承載力、環(huán)境承載力、經濟承載力等。 ■ 淡旺季調節(jié)原則 旅游業(yè) 本身是一個季節(jié)性較明顯的行業(yè)，而祿豐恐龍城項目所在地更是四季分明，對游客的影響也會有一定的季節(jié)性影響，為合理利用資源，更多也吸引游客，服務游客，可通過定價策略調節(jié)全年游客量及進入時間，使旺季尤其是黃金期不至于瘋狂火爆，淡季也有適量游客。一級價格歧視是指廠商制定的價格正好等于消費者的需求價 格，消費者因此在每單位產品上沒有任何“剩余”。但是，實行價格歧視必須具備一些條件：第一，各個市場是相互分離的。另有一個重要原則為高峰價格，即在游客量高峰時期段給予游客以較高的價格，如周末滑雪度假場的門票價格要遠遠高于平時。完整的搭售概念包括三個方面 的內容：純搭、混搭、單賣。如果能夠成功地創(chuàng)造出高質量的觀念，或者至少對此給予支持，這種方法將是十分有效的。它是在利潤來源于銷售量這種銷售思想基礎上產生的，說得更直一點，即薄利多銷，既靠數量占領市場，又靠大量銷售賺取利潤。該方法預示著對投資回報的先入之見；由于缺乏一個合適的以顧客為中心的導向，很可能特別地不走運。在需要請分銷商來銷售產品，確信在決定價格時把他們的利潤也包括進去。 ■ 以超值定價法為基本方法 ■ 兩部收費制 對所有進入恐龍城景區(qū)的游客出售基本門票價，再對進入或參與的部分適于單獨收費的項目再次分項收費（如汽車營地、酒店住宿等），一般的普通項目則不宜兩次收費。在熟練后還可運用更高級的跨時價格歧視和高峰價格策略，但需謹慎操作，因為這涉及到區(qū)分顧客組別和 提供不同質服務兩個問題。 本項目的土地資源靠山、高速公路，具有較高的開發(fā)潛力（高尚社區(qū)）價值。 地形地貌較優(yōu)：基地靠山，地勢微有起伏，較適合建設主題公園、休閑娛樂、居住項目。 基地交通可進入性好：基地距離約昆明 80 公里，距楚雄 80 公里，距離約昆明機場 90 公里，安楚高速橫穿現(xiàn)場。 （ 3）運輸：地區(qū)內運輸線路的分布 320 國道、省道楊三公路東西南北縱橫交錯；運輸費用貨運價格 元 /噸 ,客運價格 元 /人 /公里；運輸能力目前相對較差 ,有貨車 100 輛 ,客運車 5 輛 ,景區(qū)建設過程中要考慮建立昆明直達恐龍城專線巴士和楚雄州直達恐龍城巴士 ,由早到晚每 30 分鐘 /次。施工勞動力來源可由承包商自帶或當地的農村剩余勞動力解決；施工運輸條件祿豐縣及周邊縣市有足夠的車輛保證；施工用動力（水、電）來源等可以就地解決。 園址選擇 選址既是一門科學，又是一門藝術，因為在旅游開發(fā)中，選擇適當的建設位置對景點未來的成功是至關重要的。 本恐龍城的產品設計考慮到了現(xiàn)階段不同的市場需求層次及日益上升變化的需求檔次和需求偏好，在產品設計上具有創(chuàng)新性和超前性。 ■ 集鎮(zhèn)建筑與活動相對集中，但不應過于喧鬧 。此處與其他的區(qū)域類似項目（如體驗式購物）性質不同，這里側重的是用靈活豐富的手段向游客展現(xiàn)民俗鄉(xiāng)俗的精華 ,讓他們在 這里找到知識和歡樂，而最終的購物行為并非重點。 八、景觀地產區(qū) 景觀地產區(qū)由多棟容積率為 之間的度假別墅和獨立的花園洋房組成。 十、景觀隔離區(qū) 因為高速公路和服務站的修建給旅游業(yè)開發(fā)帶來的影響、旅 游景區(qū)與外部自然景觀的沖突問題等不利于景區(qū)生態(tài)環(huán)境的因素，所以在景區(qū)核心區(qū)域高速公路兩旁和景區(qū)規(guī)劃范圍東西兩則必須建設景觀隔離帶。如：樟樹、紅楓樹、山杜鵑、山茶花等。內部設計尺寸適當增大，保持舒適性。另設咖啡廳、酒吧，提供簡單西餐（西點）。會后還能為客人提供種類繁多的消遣娛樂設施。會議室可分為容納 30－ 70 人中型會議、 10－ 20 人董事會議、 100－ 150 圓形禮堂和 80－ 200 人的多功能廳，形成獨立的接待會議系統(tǒng) 。主要項目設計如下： 廢墟村 利用現(xiàn)有的高速公路出口附近的居民村舍進行改造，對房屋進行部分拆除，營造出一個村莊遭到 不明生物襲擊后所留下的廢墟式的蠻荒場景。 ■ 恐龍堡 修建在整個園區(qū)的最高點。 項目技術資源分析 從初步規(guī)劃設計的項目來看 ,該開發(fā)項目中的絕大多數為常規(guī)性的旅游娛樂項目 ,但涉及到一批技術含量較高的分項目 ,如高技術的生態(tài)環(huán)保、垃圾處理、污水凈化處理等，其余的主要是涉及到一些高技術的游樂設備的購買。目前，虎士公司的產品已在世界各主要主題公園中得到使用。 金馬游藝機有限公司是一家集研究開發(fā)、制造經營為一體的全國最具規(guī)模的游藝機游樂設備專業(yè)制造企業(yè)，公司主要生產各種大、中、小型游樂設備，在國內、特別是在沿海城市的主題公園及游樂園中經?？梢钥吹皆摴舅a研制的設備。 上?？萍拣^和深圳歡樂谷的影視設備和電影產品均由該公司設計提供。 景區(qū)服務通道 主要的服務通道為由傳統(tǒng)集鎮(zhèn)區(qū)經大村子過路天橋至恐龍遺址公園、侏羅紀王