【正文】 場(chǎng)地平整，無(wú)坑洼積水，完好率達(dá)到 98%以上 11 給排水管道及相關(guān)閥門 每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每年給各類管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆 每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次 每 5 年進(jìn)行一次大中修或更新改造 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行 給排水設(shè)備二次供水水池管理和維護(hù) 《給水、排水管道施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ GB5026897） 給、排水管及相關(guān)閥門使用功能正常，完好率達(dá)到 98%以上 給水管道暢通、無(wú)滲漏水現(xiàn)象 排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水 閥件無(wú)跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象 12 室內(nèi)消防栓及消防管道、輕便滅火器材等 每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理并做好《消防設(shè)施檢查表》記錄 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 每年刷一次油漆 每季度試水至少 1次，檢修 1 次 每半年全面檢查一次 滅火器材每月檢 查一次 消防栓、消防管道中修 5 年，每 10 年進(jìn)行一次大修或更新改造 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 建筑滅火器配制 設(shè) 計(jì) 規(guī) 范（ GBJ14090） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GBJ1687） 有關(guān)消防法規(guī) 消防栓、輕便滅火器材使用功能正?？煽? 完好率為 100% 消防栓、消防管道等無(wú)滲漏水現(xiàn)象 火災(zāi)易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應(yīng)進(jìn)行一次全面的檢查 13 防避雷系統(tǒng) 每月巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每季進(jìn)行一次保養(yǎng) 每年進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試 每年刷一次銀粉漆 中修 6 年，大修 12年 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 確保系統(tǒng)正常使用； 系統(tǒng)完好率100% 接地阻值符合GB5016992 要求 14 IC 卡停車場(chǎng)系統(tǒng) 每日巡視一遍，隨壞隨修并做好記錄 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 保養(yǎng)周期：每月一次 每年檢修一次 每 4 年進(jìn)行一次中修，每 8 年進(jìn)行一次大修或更新改造 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)管理規(guī)程 公司《 IC 卡停車場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》 確保 IC 卡停車場(chǎng)正常運(yùn)行 完好率達(dá)到99%以上 15 公共照明等一般項(xiàng)目 每日巡查，隨壞隨修并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次 每 6 年進(jìn)行一次大修或更新改造 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》 公司《公共設(shè)施巡查制度》 公司《維修工作手冊(cè)》 公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》 確保各設(shè)施設(shè)備使用功能正常 電氣線路完整無(wú)損，絕緣良好 完好率達(dá)到99% 設(shè)備突發(fā)緊急故障應(yīng)急措施 A、停水應(yīng)急措施 (1)先到地面水泵房水箱檢查自來(lái)水公司的供水 是否正常？如出現(xiàn)問(wèn)題，致電自來(lái)水公司及時(shí)派員修理。 (5)施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開。 裝修施工的竣工驗(yàn)收 (1)裝修結(jié)束后，由業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向物業(yè)服務(wù)中心提出驗(yàn)收申請(qǐng)。 裝修施工過(guò)程的管理 (1)客戶助理按《樓宇巡查作業(yè)規(guī)程》每日巡查裝修施工情況。 （ 3）裝修申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，客戶助理應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到物業(yè)服務(wù)中心辦理有關(guān)手續(xù) 。 對(duì)（房屋）物業(yè)共用部位維修計(jì)劃及維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 日常維修計(jì)劃 實(shí)施方案 定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí)施方案 工作參考標(biāo)準(zhǔn) 要求 維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 備注 01 房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位 每周巡查一次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位每 15 年中修一次，每 30年大修或局部更新改造一次 中、大修工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施，委托專業(yè)公司進(jìn)行檢測(cè)、大修、更新改造 《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30188） 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》 公司《公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范和保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范》 房屋維護(hù)，修繕管理 構(gòu)件滿足強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性要求 房屋各結(jié)構(gòu)部位正常可靠 完 好率達(dá)到 95%以上 結(jié)構(gòu)部位合理、性能完好 完好率達(dá)到 95%以上 加強(qiáng)房屋季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，特別是做好潮濕、暴雨及臺(tái)風(fēng)天氣的巡查、維護(hù) 02 外墻面 每周巡查一次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每 2 年對(duì)于較大面積滲漏的，局部翻修一次 每 5 年清洗一次 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范； 建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30888） 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》 外墻無(wú)滲漏現(xiàn)象 外墻使 用功能正?？煽? 平整、清潔、美觀，保持市容觀瞻 完好率達(dá)到 95% 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程 以上 03 屋面 每周巡查一次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每半年檢查屋面一次，中修 5 年，大修 10 年 每 2 年對(duì)于局部有大面積損壞的，翻修一次 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》 建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30188） 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（ CJJ6295） 房屋維護(hù)、修繕管理 確保使用功能正常可 靠 清潔美觀 完好率達(dá)到 98%以上 04 樓梯間、通道 每周巡查一次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 中修 4 年、大修 8 年 每 10 年粉刷一次 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行 建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范； 建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30188） 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》 房屋維護(hù)、修繕管理 確保使用功能正?？煽? 清潔美觀 完好率達(dá)到 98%以上 （二）二次裝修管理服務(wù) 裝修的申請(qǐng)與審批 （ 1）申請(qǐng)：住戶需提前向物業(yè)服務(wù)中心提 出裝修申請(qǐng)； a)申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫《裝修申請(qǐng)表》各項(xiàng)內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)圖紙（平面圖及管線走向圖），室內(nèi)裝修項(xiàng)目說(shuō)明； b)如果住戶委托裝修公司施工，必須附裝修施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及裝修公司現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的相關(guān)資料； c)裝修商業(yè)商鋪，需提供消防部門的審批文件。 每年至少 1 次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見，對(duì)合理化建議、投訴及時(shí)整 改，業(yè)主滿意率達(dá) 80%以上。 應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理。 按專業(yè)化管理要求配置、錄用管理服務(wù)人員，提供質(zhì)價(jià)相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 及時(shí)細(xì)致的思想教育工作，確保員工保持團(tuán)結(jié)向上、熱情飽滿的工作狀態(tài)。 三、物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)服務(wù)中心 客戶服務(wù)部 安全防范部 水電 維修部 保潔綠化部 安 防 員 監(jiān)控值班員 車 管 員 水電維修工 水電運(yùn)行工 保 潔 員 綠 化 員 客戶助理 前臺(tái)接待 收費(fèi) 員（兼） 開發(fā)商 物業(yè)公司 四、工作職能組織運(yùn)行圖 確定管理方案 隊(duì)伍組織培訓(xùn) 進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng) 準(zhǔn)備 與開發(fā)商建立聯(lián)系 物業(yè)等接收與接管 相關(guān)設(shè)施整改完善 工程遺留協(xié)調(diào)解決 建 立 各 類 檔 案 拜訪業(yè)主加強(qiáng)溝通 業(yè)主裝修監(jiān)督管理 日常管理及隊(duì)伍輪訓(xùn) 完善規(guī)章制度 五、管理處管理運(yùn)作信息反饋系統(tǒng) ③監(jiān)控 ①接收 ④反饋 ⑤反饋 ②命令 說(shuō)明： 信息是我們重要的經(jīng)營(yíng)管理資源，管理運(yùn)作中嚴(yán)格按照 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量管理體系文件要求進(jìn)行過(guò)程控制，每年進(jìn)行至少一次業(yè)主 /住戶 “征詢意見表”活動(dòng)，征詢獲取業(yè)主對(duì)各項(xiàng)服務(wù)需求、意見、建議和投訴等信息；內(nèi)部管理運(yùn)作中，通過(guò)物業(yè)服務(wù)中心、周例會(huì)、班組和開發(fā)商及業(yè)主等形式反應(yīng)情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問(wèn)題。 （ 3）回訪工作制 對(duì)開展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主，虛心接受業(yè)主的建議、批評(píng)。 （ 1）時(shí)效工作制 對(duì)業(yè)主關(guān)心的工作都要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，以提高業(yè)主對(duì)我們服務(wù)的滿意度。 采取全封閉方式實(shí)施安全管理。 二、擬采用的管理方式 （一）基本管理原則 切實(shí)奉行“客戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨； 倡導(dǎo)“有事請(qǐng)找物業(yè)服務(wù)中心”的一站式管理服務(wù)； 努力追求良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，使之有機(jī)結(jié)合； 導(dǎo)入 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量體系的規(guī)范化運(yùn)作，不斷持續(xù)改進(jìn)提高管理服務(wù)水平； 全面 貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》相關(guān)規(guī)定和要求，依法管理，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。 設(shè)備保養(yǎng)良好運(yùn)行正常，維修養(yǎng)護(hù)措施到位 。員工上崗崗前培訓(xùn)率達(dá) 100%。 第二章 質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式 一、質(zhì)量管理 目標(biāo)： (一 )總體管理目標(biāo)： “博美詩(shī)邦”物業(yè)項(xiàng)目在接管后三個(gè)月內(nèi)逐步改變現(xiàn)狀，提升整體服務(wù)水平。 特點(diǎn)之五：商業(yè)區(qū)域與住宅距離較近，在 經(jīng)營(yíng)期間會(huì)給住戶帶來(lái)一定影響。 特點(diǎn)之三： “博美詩(shī)邦” 項(xiàng)目二期處于二次裝修的高峰期，把握好二次裝修管理是關(guān)鍵。 特點(diǎn)之二： 項(xiàng)目所處位置的周邊環(huán)境及規(guī)劃定位所限，治安工作較 難管理，因此安全防范任務(wù)負(fù)擔(dān)較大，治安的好壞是業(yè)主衡量管理績(jī)效的關(guān)鍵。 博美詩(shī)邦物業(yè)公司管理方案 第一章 物業(yè)概況與物業(yè)管理特點(diǎn) 一、 物業(yè)基本概況 (略 ) 二、物業(yè)的特點(diǎn)及管理措施 特 點(diǎn)之一：屬于 高尚住宅區(qū)