【正文】 翻修一次 每 5 年清洗一次 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范； 建筑工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30888） 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》 外墻無滲漏現(xiàn)象 外墻使 用功能正?？煽? 平整、清潔、美觀，保持市容觀瞻 完好率達(dá)到 95% 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程 以上 03 屋面 每周巡查一次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每半年檢查屋面一次，中修 5 年，大修 10 年 每 2 年對于局部有大面積損壞的，翻修一次 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》 建筑工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30188） 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（ CJJ6295） 房屋維護(hù)、修繕管理 確保使用功能正?？?靠 清潔美觀 完好率達(dá)到 98%以上 04 樓梯間、通道 每周巡查一次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 中修 4 年、大修 8 年 每 10 年粉刷一次 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行 建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范； 建筑工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30188） 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》 房屋維護(hù)、修繕管理 確保使用功能正?？煽? 清潔美觀 完好率達(dá)到 98%以上 （二）二次裝修管理服務(wù) 裝修的申請與審批 （ 1）申請：住戶需提前向物業(yè)服務(wù)中心提 出裝修申請； a)申請時如實(shí)填寫《裝修申請表》各項(xiàng)內(nèi)容，并附裝修設(shè)計圖紙（平面圖及管線走向圖），室內(nèi)裝修項(xiàng)目說明； b)如果住戶委托裝修公司施工，必須附裝修施工隊營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及裝修公司現(xiàn)場負(fù)責(zé)人的相關(guān)資料； c)裝修商業(yè)商鋪，需提供消防部門的審批文件。 （ 2）審核與審批： a)物業(yè)服務(wù)中心在接到裝修申請當(dāng)日，依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《住戶手冊》中“裝修管理公約”的相關(guān)條款，并與住戶簽訂《裝飾裝修管理協(xié)議》。 b)不宜審批的情況 —— 涉及有拆改承重墻的； — — 涉及有改變原有房屋的使用功能的； —— 涉及有消防隱患的； —— 涉及有破壞預(yù)埋管線的； —— 涉及有破壞外墻體立面的。 c)在確認(rèn)裝修設(shè)計不會對樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時，應(yīng)當(dāng)在半個工作日內(nèi)給出同意意見； d)客戶助理審核后報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審批； e)客戶助理將審批后的裝修申請通知住戶，對需要住戶修改設(shè)計的，應(yīng)告之住戶修改，并要求業(yè)主簽字確認(rèn)。 （ 3）裝修申請獲得批準(zhǔn)后，客戶助理應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊一同到物業(yè)服務(wù)中心辦理有關(guān)手續(xù) 。 a)物業(yè)服務(wù)中心客戶助理將《企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》復(fù)印一份附在《裝修申請表》后； b)將裝修圖紙復(fù)印一份附在《裝修申請表》后； c)要求住戶簽署《裝修安全責(zé)任書》，并將之附在《裝修申請表》后； d)業(yè)主和施工隊一同到客戶助理處按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費(fèi)用； e)物業(yè)服務(wù)中心辦理發(fā)放《裝修施工許可證》。 施工隊負(fù)責(zé)人到物業(yè)服務(wù)中心辦理《臨時出入證》： a)施工隊負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份交物業(yè)服務(wù)中心； b)安防部將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的 基本情況登記在《施工人員登記表》； c)用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《臨時出入證》。 (4)客戶助理在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知水電維修員開通住戶戶內(nèi)水、電，并告訴住戶可進(jìn)場裝修。 裝修施工過程的管理 (1)客戶助理按《樓宇巡查作業(yè)規(guī)程》每日巡查裝修施工情況。 (2)水電維修工負(fù)責(zé)監(jiān)控、跟蹤施工隊土建、水電裝修是否違章。 (3)安防部負(fù)責(zé)按《封閉小區(qū)物品 /人員出入管理作業(yè)規(guī)程》、《治安巡邏作業(yè)規(guī)程》對施工人員進(jìn)行管理。 （ 4）對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途等行為及時 勸阻，并報告相關(guān)執(zhí)法部門進(jìn)行處理。 裝修施工的竣工驗(yàn)收 (1)裝修結(jié)束后，由業(yè)主和施工隊負(fù)責(zé)人共同向物業(yè)服務(wù)中心提出驗(yàn)收申請。 (2)物業(yè)服務(wù)中心在當(dāng)日內(nèi)組織驗(yàn)收人員對裝修進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收。 (3)竣工驗(yàn)收合格的，由客戶助理在《裝修申請表》內(nèi)“完工驗(yàn)收”欄目簽署“初驗(yàn)合格”，并簽署姓名及日期。 (4)安防部收回《臨時出入證》，并做好核銷登記。 (5)施工隊當(dāng)日清場離開。 (6)裝修驗(yàn)收合格并使用三個月后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)對裝修施工組織復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)無問題，由客戶助理在《裝修申請表》內(nèi)注明“復(fù)驗(yàn)合格”后，在物業(yè)服務(wù)中心退還住戶及施工隊的裝修押金（如有收?。?。 三、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 建立小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備檔案，有齊全、規(guī)范的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)記錄。 按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)管理公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，無缺漏或違章私自改動原規(guī)劃行為，無擅自侵占公共設(shè)施或場地，運(yùn)營正常，方便居民日常生活。 公共設(shè)施設(shè)備維保計劃及運(yùn)行維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 序號 項(xiàng)目名稱 日常 維修計劃 實(shí)施 方案 定期維修養(yǎng)護(hù)計劃 實(shí)施 方案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備注 01 電梯 正常運(yùn)行時每天巡查一次；故障時分承包方 24小時應(yīng)急召修 電梯運(yùn)行時有無異響 各照明是否正常 各指示燈能否正指示，各按鈕每周不少于 1 次例行保養(yǎng)、每月全面檢修 按國家有關(guān)規(guī)定按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行維護(hù) 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及國家有關(guān)規(guī)定 電梯分包方維保合同中服務(wù)內(nèi)容 《電梯安全管理規(guī)程》和《緊安全、可靠、運(yùn)行平穩(wěn)，附件完好 警鐘、對講、應(yīng)急照明完好，功能正常 取得《年檢合重大節(jié)假日前須全面檢查維護(hù)一次 是否正常 報警裝置是否正常 每年年檢一次 急情況下釋放被困電梯內(nèi)乘客操作規(guī)程》 格證》 02 配電系統(tǒng) 正常運(yùn)行時 ，每天巡查二次 各儀表指示是否正常是否有異常聲響及異?，F(xiàn)象 每半年保養(yǎng)一次 除塵 測試絕緣電阻、接地電阻 開關(guān)觸點(diǎn)檢查 緊固螺絲 變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分工及主要工作內(nèi)容 各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠 各儀表、指示燈等指示正常 如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明原因后方可恢復(fù)合閘 03 地下室風(fēng)機(jī) 每周巡查二次 觀有無異常 皮帶是否松緊適當(dāng) 機(jī)時有無異常聲響 每半年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測試 測試運(yùn)行電流 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》之《風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》 風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常 運(yùn)行時電流在額定范圍內(nèi) 04 水泵 一般情況兩小時巡查一次 每星期各泵輪換使用一次 各消防泵每半個月試運(yùn)行一次 聽聲響 感覺電機(jī)溫度 觀看儀表指示 出現(xiàn)漏水及時處理 每年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測試 測試運(yùn)行電流 對消防水泵開機(jī)試壓 泵體的 5 米范圍內(nèi)閥門、管道、儀表等保養(yǎng) 給排水設(shè)備 、二次供水水池管理和維護(hù) 噴淋泵、消防泵維護(hù)保養(yǎng)管理 泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常 水流量、壓力達(dá)到要求 各儀表、指示燈指示正常 05 防客對講門系統(tǒng) 每天巡查一次 根據(jù)故障登記并于當(dāng)天進(jìn)行檢查維修 電壓是否正常 指示是否正常 性能是否正常 每半年保養(yǎng)一次 測試各測試點(diǎn)電壓 清掃灰塵 各功能檢查 調(diào)節(jié)閉門器 防盜門能平穩(wěn)、可靠地關(guān)閉； 對講系統(tǒng)聲音清晰 06 監(jiān)控系統(tǒng) 每天巡查二次 出現(xiàn)故障隨時修復(fù) 看各攝像機(jī)是否正常 查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況 每半年保養(yǎng)一次 檢查防塵罩的密封性 除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇 調(diào)校焦距 云臺活動部分加油 中控室管理 報警監(jiān)控系統(tǒng)管理 圖像清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常 錄像機(jī)工作正常 07 消防報警系統(tǒng) 每天巡查二次 每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗(yàn) 各報警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好 各區(qū)域報警器及集中報警器工作是否正常 每季保養(yǎng)、全面檢查一次 試各點(diǎn)電壓 清除各故障碼 按探頭數(shù)量的 30%抽檢試驗(yàn) 測試接地電阻 試驗(yàn)各 功能 噴淋、消防泵維護(hù)保養(yǎng)管理 系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠 非人為因素所產(chǎn)生的誤報率在3%以下 08 公共通 道 每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修并做好記錄 管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和每年對局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn)行修補(bǔ)或翻工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行改造 公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范和維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范 平整，無坑洼積水 確保公共信道通暢，使用功能正常，無安全隱患 裝修期間注意防止占用公共通道 檢驗(yàn) 新 完好率達(dá)到98%以上 09 溝渠、池、井 每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設(shè)施巡查記錄》并及時處理 管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn) 每半年全面清掏疏通一次 每季度清除各類雜物一次 中修 4年，大修 8年 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范 市政排水管渠工程質(zhì)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（ DBJ011395） 市政排水管渠工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)（ DBJ012495） 溝渠、池、井使用功能正常，暢通、無阻塞現(xiàn)象 完好率達(dá)到98%以上 加強(qiáng)井蓋管理，確保完好無損 雨季來臨前進(jìn)行清掏一次 10 停車場 每日檢 查二遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 地面有局部損壞的，及時維修 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范 停車場服務(wù)提供規(guī)范 車場使用功能