【正文】 對公司經營管理活動負有全面責任，按相關規(guī)定行使職權?；驑I(yè)主委員會成立與新的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務合同生效 時，即自動終止。 。 2 客戶 助理 / 客戶 接待 一期客戶助理 人 二期客戶助理 人 客戶接待 1 人兼經理助理 ，建立業(yè)主綜合檔案。 (6)管理員必須將每期的宣傳內容、版式材料收集匯編好，拍攝照片并歸檔保存。 (3)住戶使用文體設施時，一般憑證入場活動。 管道暢通，確保區(qū)內公用雨水、污水管道通暢，定期清掏化糞池。 e)如犯罪嫌疑人逃離現場的，應及時向事主了解在搶劫過程中人身是否受到傷害及財物的損失情況，如事主受傷則應視其傷勢的情況送醫(yī)院救治； f)安防隊長將收集到的資料、信息及做出的工作布置向物業(yè)服務中心經理匯報，請示做出進一步工作指示。 提醒車主關好車門、車窗關上，并將車內的貴重物品隨身帶走。 (二 )加強治安隊伍的建設，著裝統(tǒng)一鮮明，定期開展軍訓、禮儀禮貌培訓、業(yè)務操作培訓以及突發(fā)事件處置培訓。 a)物業(yè)服務中心在接到供電部門發(fā)出之停電通知后，通知小區(qū)住戶。 (3)安防部負責按《封閉小區(qū)物品 /人員出入管理作業(yè)規(guī)程》、《治安巡邏作業(yè)規(guī)程》對施工人員進行管理。 定期公布物業(yè)服務代收代繳費用的收支情況。 采取公開服務方式 對服務工作向業(yè)主公開，每半年公布一次涉及業(yè)主的共用設施設備費用分攤和其他物業(yè)管理代收代繳費用情況。 全年不發(fā)生重大安全責任事故。 特點之六：由于前期管理不到位，造成目前環(huán)境臟亂、綠化破壞、公共設施損壞、占道經營等現象發(fā)生，此現狀與專業(yè)物業(yè)管理標準差距較大，影響到業(yè)主的正常生活及小區(qū)的整體檔次。以公共性服務為基礎，滿足業(yè)主的基本服務需要，注重開展專項服務、有償服務及個性化服務。 (二 )分項質量目標： 管理人員、專業(yè)技術人員按照國家有關規(guī)定 100%持有本專業(yè)上崗證。實現管理體制企業(yè)化、專業(yè)化、一體化，以業(yè)主為服務中心的服務方針，嚴格執(zhí)行法規(guī)和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為。 嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度等多樣化的激勵獎懲方法。 無擅自改變房屋用途，小區(qū)內樓棟號有明顯標志，小區(qū)入口處有引路標識。 (4)安防部收回《臨時出入證》，并做好核銷登記。 e)啟用備用發(fā)電機組。服務中心要建立常住入口、外來入口情況登記薄和房屋出租登記本，并經常與社區(qū)及有關部門保持聯系，共同做好轄區(qū)的日常管理。不 得采取強制性措施、不準使用服務忌語進行回應，更不準有主動性侵犯對方的行為； b)業(yè)主之間或業(yè)主與客戶之間可能或正在實施人身攻擊和侵害、損毀對方財物時，可采取強制性措施，采取強制性措施指用肢體實施保護性動作，達到保護目的。 (十二 )消防應急措施 消防滅火、疏散演練預案的制定 (1)物業(yè)服務中心每次演習之前制定 [____年度消防滅火、疏散演練預案 ]經安防隊長審核后 報物業(yè)服務中心經理審批； (2)消防滅火、疏散演練預案應符合公安消防部門消防安全管理工作要求和轄區(qū)的實際情況。 客戶助理每天對保潔狀況進行巡視檢查，對管轄樓宇的各個樓層、區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設施的運行狀態(tài)情況做好巡視檢查記錄，發(fā)現問題及時通知保潔員，督促及時解決。 (5)池水的日常凈化處理（按《游泳池水的消毒與凈化處理用業(yè)規(guī)程》執(zhí)行）。 接待投訴的人員負責填寫《客戶投訴情況記錄表》，并協(xié)助協(xié)調相關問題處理進展情況。 。 、培土、施肥、除雜草管理。我方占 80%， 福州博佳物業(yè)管理有限公司 占 20%（或將此項費用作為我方為開發(fā)公司協(xié)調工程遺留問題整改及售后服務相關支出的貼補）。 六、對于福州博佳物業(yè)管理有限公司現有的員工，我們進駐后實施強化培訓，逐步引導、提升個人和業(yè)務素質，通過考核實行末位淘汰管理機制，最終實現平穩(wěn)過渡。 四、權力和義務 人事管理權：對公司的組織架構和人員定編權；對各級員工的組閣權、獎罰權、任免權、解聘權；員工招聘錄用決定權；員工工薪標準調整決定權。 會所管理人員暫不列入上 述物業(yè)服務中心人員配備計劃中，待會所開始啟用時再配備會所管理服務人員。 。在投訴處理完畢的當天將《客戶投訴意表》反饋到接待處。 報刊宣傳欄、公告欄管理 (1)宣傳欄、公告 欄是為了向住戶宣傳有關政策、法規(guī)、小區(qū)新人、新事、新風尚而設定的，由管理員具體負責收集宣傳資料及定期更換。 綠化管理設施設備齊備完好，水源有保障；定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 消防滅火、疏散演練結束工作總結 (1)對消防演練預案實施情況及效果作總結評價； (2)將消防演練情況記錄于 [_____年度消防滅火、疏散預案演練記錄 ]。 (2)打架斗毆和其他擾亂社會治安案件 a)轄區(qū)內發(fā)現打架斗毆或其他擾亂社會治安等案件時，安防員應立即趕赴 現場進行控制和制止，防止事態(tài)擴大和造成更嚴重的傷害，同時用通訊設備向安防隊長報告案件發(fā)生位置和基本概況，以及需要增援的請求； b)安防隊長接報告后，應立即通知各崗點進行控制，同時迅速趕赴現場了解案情和處理，必要時向經理匯報和調遣安防員進行協(xié)助； c)對已經造成一方損害的，不得讓另一方離去或逃逸，情節(jié)輕微的，可在受害者的同意下進行調解； d)發(fā)生以下情形時，應將當事人扭送公安機關、派出所 或打“ 110”報警： —— 受害方受到輕微傷以上傷害且不愿進行調解的； —— 攜帶管制、槍支、刀具、腐蝕性、爆炸物品的； —— 擾亂公共秩序、制造混亂經勸告、阻止不聽，且威脅、恐嚇他人情節(jié)的； —— 對受害方造成較大傷害的； —— 進行騷擾、侮辱婦女和進行其他流氓活動的； —— 故意損害公共設施、消防產品拒不認錯和賠償的； —— 其他違反治安管理條例行為必須由公安機關處理的。 對于臨時停車的車主（未辦理月票）車輛駛入小區(qū)門崗時經詢問需進入小區(qū)后，發(fā)給臨時停車卡并在 [機動車輛進出登記表 ]上登記。 (3)通知當值巡邏管理員，到現場察看情況，及時反饋物業(yè)服務中心。 (2)接著檢查水箱水位及泵房的供水系統(tǒng)是否正常操作。 a)物業(yè)服務中心客戶助理將《企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》復印一份附在《裝修申請表》后； b)將裝修圖紙復印一份附在《裝修申請表》后； c)要求住戶簽署《裝修安全責任書》，并將之附在《裝修申請表》后； d)業(yè)主和施工隊一同到客戶助理處按裝修管理規(guī)定交納相關費用； e)物業(yè)服務中心辦理發(fā)放《裝修施工許可證》。 公布 24 小時專線電話，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢、報修、投訴。急修 30 分鐘到達現場，報修按約定時間到位。 維修及時率達 95%以上，維修合格率達 97%以上。 管理措施：在規(guī)劃定位的基礎上，結合我們在其它管理 項目取得的經驗，從實際情況出發(fā)，在 裝修中實施“有章可循、違章必糾”的管理辦法，靈活運用各種手段，管理上講情、講理、 講法，以預防為主，把違章裝修控制在萌芽階段，確保 “博美詩邦”公共設施完好， 外觀統(tǒng)一美觀 。 特點之三： “博美詩邦” 項目二期處于二次裝修的高峰期，把握好二次裝修管理是關鍵。 設備保養(yǎng)良好運行正常，維修養(yǎng)護措施到位 。 （ 1）時效工作制 對業(yè)主關心的工作都要求在規(guī)定的時間內完成，以提高業(yè)主對我們服務的滿意度。 按專業(yè)化管理要求配置、錄用管理服務人員，提供質價相符的優(yōu)質服務。 （ 3）裝修申請獲得批準后，客戶助理應通知住戶帶領裝修施工隊一同到物業(yè)服務中心辦理有關手續(xù) 。 公共設施設備維保計劃及運行維護管理標準 序號 項目名稱 日常 維修計劃 實施 方案 定期維修養(yǎng)護計劃 實施 方案 工作參考 標準要求 實施效果 備注 01 電梯 正常運行時每天巡查一次；故障時分承包方 24小時應急召修 電梯運行時有無異響 各照明是否正常 各指示燈能否正指示，各按鈕每周不少于 1 次例行保養(yǎng)、每月全面檢修 按國家有關規(guī)定按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關規(guī)定內容進行維護 行業(yè)標準及國家有關規(guī)定 電梯分包方維保合同中服務內容 《電梯安全管理規(guī)程》和《緊安全、可靠、運行平穩(wěn)，附件完好 警鐘、對講、應急照明完好，功能正常 取得《年檢合重大節(jié)假日前須全面檢查維護一次 是否正常 報警裝置是否正常 每年年檢一次 急情況下釋放被困電梯內乘客操作規(guī)程》 格證》 02 配電系統(tǒng) 正常運行時 ，每天巡查二次 各儀表指示是否正常是否有異常聲響及異?，F象 每半年保養(yǎng)一次 除塵 測試絕緣電阻、接地電阻 開關觸點檢查 緊固螺絲 變配電設備維護保養(yǎng)分工及主要工作內容 各開關及保護裝置靈敏可靠 各儀表、指示燈等指示正常 如發(fā)生故障跳閘，應詳細檢查并查明原因后方可恢復合閘 03 地下室風機 每周巡查二次 觀有無異常 皮帶是否松緊適當 機時有無異常聲響 每半年保養(yǎng)一次 機身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機檢查 絕緣電阻、接地電阻測試 測試運行電流 《設施設備管理工作手冊》之《風機維護保養(yǎng)規(guī)程》 風機風量正常 運行時電流在額定范圍內 04 水泵 一般情況兩小時巡查一次 每星期各泵輪換使用一次 各消防泵每半個月試運行一次 聽聲響 感覺電機溫度 觀看儀表指示 出現漏水及時處理 每年保養(yǎng)一次 機身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機檢查 絕緣電阻、接地電阻測試 測試運行電流 對消防水泵開機試壓 泵體的 5 米范圍內閥門、管道、儀表等保養(yǎng) 給排水設備 、二次供水水池管理和維護 噴淋泵、消防泵維護保養(yǎng)管理 泵運行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常 水流量、壓力達到要求 各儀表、指示燈指示正常 05 防客對講門系統(tǒng) 每天巡查一次 根據故障登記并于當天進行檢查維修 電壓是否正常 指示是否正常 性能是否正常 每半年保養(yǎng)一次 測試各測試點電壓 清掃灰塵 各功能檢查 調節(jié)閉門器 防盜門能平穩(wěn)、可靠地關閉； 對講系統(tǒng)聲音清晰 06 監(jiān)控系統(tǒng) 每天巡查二次 出現故障隨時修復 看各攝像機是否正常 查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況 每半年保養(yǎng)一次 檢查防塵罩的密封性 除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風扇 調校焦距 云臺活動部分加油 中控室管理 報警監(jiān)控系統(tǒng)管理 圖像清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常 錄像機工作正常 07 消防報警系統(tǒng) 每天巡查二次 每星期按探頭數量的5%抽檢試驗 各報警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好 各區(qū)域報警器及集中報警器工作是否正常 每季保養(yǎng)、全面檢查一次 試各點電壓 清除各故障碼 按探頭數量的 30%抽檢試驗 測試接地電阻 試驗各 功能 噴淋、消防泵維護保養(yǎng)管理 系統(tǒng)運行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠