【正文】 業(yè)主的合法權(quán)利。三、“事實物業(yè)服務(wù)”是違法的強行服務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒絕向原告交納物業(yè)管理費及相關(guān)費用。二、《物業(yè)管理委托合同》違法無效。在庭審中，人對本案有關(guān)事實、證據(jù)及法律后果、如何處理等均發(fā)表了意見，現(xiàn)再發(fā)表如下代理意見，請法庭予以充分考慮并采納：一、人院非本案的管轄機構(gòu)。而電梯間檢驗標(biāo)志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經(jīng)改正，已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。另據(jù)被告所反映的門禁系統(tǒng)失效、園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損害嚴重、未修復(fù)、園區(qū)環(huán)境臟亂差等情況，代理人經(jīng)詢問原告公司負責(zé)人并實地勘察情況后，查明門禁系統(tǒng)系小區(qū)新增設(shè)施，并不屬于開發(fā)商與原告公司約定的服務(wù)范圍，而《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》也并未對此約定，原告公司也不應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任。原告代理人認為：原告業(yè)已投入全公司之大部分人力、物力、財力，盡可能地為領(lǐng)館逸品小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，對于被告所提及的小區(qū)衛(wèi)生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治。就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認為，原告公司限于人力、物力、財力，并不能做到全天候地服務(wù)，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。現(xiàn)依據(jù)本案相關(guān)證據(jù)，提出如下代理意見：一、某某物業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務(wù)，即使在履責(zé)過程中有輕微瑕疵，也不影響對其守約的定性。而電梯間檢驗標(biāo)志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經(jīng)改正，已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。另據(jù)被告所反映的門禁系統(tǒng)失效、園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損害嚴重、未修復(fù)、園區(qū)環(huán)境臟亂差等情況，代理人經(jīng)詢問原告公司負責(zé)人并實地勘察情況后，查明門禁系統(tǒng)系小區(qū)新增設(shè)施，并不屬于開發(fā)商與原告公司約定的服務(wù)范圍，而《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》也并未對此約定，原告公司也不應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任。原告代理人認為：原告業(yè)已投入全公司之大部分人力、物力、財力，盡可能地為領(lǐng)館逸品小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，對于被告所提及的小區(qū)衛(wèi)生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治。就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認為，原告公司限于人力、物力、財力，并不能做到全天候地服務(wù)，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。現(xiàn)依據(jù)本案相關(guān)證據(jù)，提出如下代理意見：一、某某物業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務(wù)，即使在履責(zé)過程中有輕微瑕疵，也不影響對其守約的定性。從物業(yè)服務(wù)協(xié)議訂立伊始，原告隨即著手制定《某某臨時規(guī)約》，以促進管理、維護、養(yǎng)護建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分和維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動正常秩序進行。二、收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。即或存在不盡如人意之處，也并非被告所述長期無人清潔打掃。至于園區(qū)公共設(shè)施受損的問題，代理人認為現(xiàn)收取的物業(yè)費用不足以維持公共設(shè)施的正常維修，需動用業(yè)主專項維修資金，但鑒于動用該項資金需符合嚴格的法律要件并需依照法定程序才能動用，原告無權(quán)限單方面支配該項資金。綜上所述，原告公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議雖有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同義務(wù)；諸被告拒交物業(yè)費的理由不屬于原告公司負責(zé)范圍，以此作為拒交物業(yè)費的抗辯理由于法無據(jù)。從物業(yè)服務(wù)協(xié)議訂立伊始，原告隨即著手制定《某某臨時規(guī)約》，以促進管理、維護、養(yǎng)護建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分和維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動正常秩序進行。二、收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。即或存在不盡如人意之處，也并非被告所述長期無人清潔打掃。至于園區(qū)公共設(shè)施受損的問題，代理人認為現(xiàn)收取的物業(yè)費用不足以維持公共設(shè)施的正常維修，需動用業(yè)主專項維修資金，但鑒于動用該項資金需符合嚴格的法律要件并需依照法定程序才能動用，原告無權(quán)限單方面支配該項資金。綜上所述，原告公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議雖有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同義務(wù)；諸被告拒交物業(yè)費的理由不屬于原告公司負責(zé)范圍，以此作為拒交物業(yè)費的抗辯理由于法無據(jù)。本案為物業(yè)管理費糾紛，原告與xx于2004年1日簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十條(四)和《業(yè)主公約》第四條(四)約定深圳仲裁委員會為解決爭議機構(gòu)。原告不具有與被告簽訂《物業(yè)管理委托合同》的合同主體資格。原告提起訴訟所謂的依據(jù)為《物業(yè)管理委托合同》的合同期限為2004年1月1日起至2005年12月31日止，該合同到期后原告與被告至今未簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條 ：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)公司同業(yè)主、業(yè)主代表機構(gòu)在法律地位上完全平等，二者就是以物業(yè)服務(wù)為標(biāo)的的委托合同法律關(guān)系：業(yè)主或業(yè)主的代表機構(gòu)委托物業(yè)服務(wù)公司為其提供物業(yè)服務(wù)、并向其支付相關(guān)勞務(wù)費用的簡單民事法律關(guān)系，其適用《合同法》和《民法通則》等相關(guān)基本法律。難道物業(yè)公司老板對員工聘用合同到期，該員工還賴著說我提供事實上勞動，你頂替者不到前，我不走!這樣物業(yè)公司就該給該員工繼續(xù)發(fā)工資嗎?根據(jù)《合同法》第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。本案原告與被告之間未簽訂新的書面合同，也就未對違約行為的違約金進行約定，原告據(jù)以的《物業(yè)管理委托合同》和《業(yè)主公約》已經(jīng)過期，被告不應(yīng)向原告支付物業(yè)管理費，更沒有滯納金一說。六、原告不具備收取本體維修基金的主體資格，原告無需向被告交納本體維修基金，被告已經(jīng)收取的也應(yīng)退還。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第九條：“業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金(五)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案。根據(jù)深圳市xx會計師事務(wù)所做出的名為《深圳市x新物業(yè)管理有限公司xx園管理處審查報告》顯示：“從2004年1月至2005年11月，該物業(yè)管理處銀行存款賬戶未按核算單位獨立核算。七、原告向被告主張的物業(yè)管理費和相關(guān)費用已過，法院不應(yīng)支持其訴訟請求。原告在被告小區(qū)管理質(zhì)量很差，如今小區(qū)不時發(fā)生失竊，草木枯死，一片凋伶，業(yè)主們怨聲載道，被告不但對小區(qū)實施非法管理，還對維權(quán)業(yè)主采取了停水?dāng)嚯?、打人砸車等惡劣手段，引起廣大業(yè)主強烈憤慨，公安部門對其進行了警告，深圳等多家媒體對此相繼進行了詳細報道，被告仍按原約定強收物業(yè)管理費沒有依據(jù)。有三條或以上達不到標(biāo)準(zhǔn)的，按低一級標(biāo)準(zhǔn)收費。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”的精神，業(yè)主采用拒付物業(yè)費的方式索要物業(yè)收費的知情權(quán)合情合理合法，應(yīng)得到法律的支持。從南寧雙生物業(yè)公司和我的當(dāng)事人提供的證據(jù)顯示：我的當(dāng)事人買房在先，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》在后；開發(fā)商在房屋出售后已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)與已出售房產(chǎn)不再是房屋所有權(quán)人的開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》嚴重違反法律強制性規(guī)定。新建物業(yè)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理守則、前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。依照南寧市物價局[2003]38號文件，雙生物業(yè)公司2005年12月后所提供的物業(yè)服務(wù)充其量只是事實服務(wù)。二、一審判決邏輯推理混亂，適用法律錯誤；將《補充協(xié)議》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》兩個文書混為一談，判交物業(yè)費按市場調(diào)節(jié)價，判交滯納金按《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》糊弄百姓。房屋出售后，開發(fā)商就喪失了簽訂任何物業(yè)管理合同的資格，這是個簡單的法律常識，一審法院竟然混淆不清。但遺憾的是，一審混淆了南價格【2005】72號文件中“雙方”概念，將已經(jīng)喪失代理權(quán)的開發(fā)商等同于廣大業(yè)主，將《補充協(xié)議》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》兩個文書混為一談，明顯違反《民法通則》 第66條規(guī)定，侵害了我的當(dāng)事人(小區(qū)業(yè)主)的合法權(quán)利。從【2005】72號文件沒有就收費價格進行批復(fù)也說明這一點。但一審法院對該證據(jù)視而不見，對簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同生效必須具備①在房屋銷售前簽訂②簽訂后15個工作日內(nèi)報房產(chǎn)主管部門備案③作為購房合同的附件讓購房人確認的三個前提條件也避而不談，反而斷章取義地用“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，進行前期物業(yè)管理服務(wù)。其實，即使是依據(jù)《民法通則》第111條規(guī)定，我的當(dāng)事人也有權(quán)通過采取逾期交費的方式，要求物業(yè)公司按照合同全面履行其義務(wù)。在《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效的前題下，才可以談違約金問題。根據(jù)新法優(yōu)于舊法，上位法優(yōu)于下位法，特別法優(yōu)于一般法的原則。另外，“交納”與“繳納”之間，“滯納金”與“違約金”之間，字不同義不同，性質(zhì)也不一樣，無論是地方法律法規(guī)，還是人民法院判決書，都應(yīng)該統(tǒng)一到國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)范使用的“交納”，而不是“繳納”。業(yè)主與物業(yè)之間的委托管理關(guān)系是一種最簡單的民事合同關(guān)系，屬于民事意思自治的范疇。物業(yè)公司未按合同約定全面履行義務(wù)（如物業(yè)公司沒有按照法律規(guī)定每3個月公布一次物業(yè)費和公共維修基金使用情況；沒有制定和公布物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理服務(wù)滿意率沒有達到80%；公共設(shè)施設(shè)備完好率沒有達到98%；沒有按照要求配置相應(yīng)的保安人員；保安脫崗；不按照規(guī)定對小區(qū)維護和保潔等），物業(yè)管理和服務(wù)有瑕疵時，業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任或要求減少物業(yè)費，也可以通過逾期交費和拒絕交費的方式履行抗辯權(quán)。但是，法官在對案件進行審理判決時，只引用對物業(yè)公司有利的所謂“滯納金”條款；對代理人在法庭辯論上反復(fù)強調(diào)的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第28條、第31條和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第22條、第23條、第24條、第25條、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第8條、第19條、《合同法》第52條、《民法通則》58條、66條等規(guī)定，則視而不見；對上訴人的答辯和提供的證據(jù)視而不見，充耳不聞，有偏袒之嫌。被告遲延履行合同的主要債務(wù)，經(jīng)原告催告后在合理期限內(nèi)仍不履行。經(jīng)原告催告后，被告承諾延至2013年4月15日可全面完工，為原告提供入場經(jīng)營條件。在租賃合同約定履行期限屆滿之前，被告明確表示不能履行主要債務(wù)，并且根據(jù)被告商場的現(xiàn)狀表明，被告也無法履行租賃合同主要債務(wù)。被告未按合同約定履行合同主要義務(wù)，多次拖延交場期，將交場日期從2012年11月預(yù)計延長至2013年9月，并且仍不能確保至該月能夠為原告提供入場經(jīng)營的條件。2013年4月10日，原告委托律師通過快遞方式向被告發(fā)出履行合同催告函，按照雙方合同第83條第二款的約定，快遞員簽收的次日即2013年4月11視為送達，即該履行義務(wù)催告函已經(jīng)送達被告。如果對方有異議，可以提請法院或仲裁裁決。對方有異議的，可以請求人民法 院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。根據(jù)合同法第九十七條，合同解除后，原告可以要求恢復(fù)原狀。合同依法解除后，被告收取的各種款項應(yīng)當(dāng)向原告返還。原告與被告簽訂租賃合同后，原告為按被告要求及時開業(yè)經(jīng)營，招聘店長并為店長租賃宿舍一間，租期一年，支付6個月租金8400元，支付中介費700元，總計9100元，該損失屬于原告遭受的合理的、實際的財產(chǎn)損失，依法應(yīng)當(dāng)由被告予以賠償。（合同法第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。原告在獲得xx轉(zhuǎn)讓的房屋所有權(quán)（并非被告辯稱的債權(quán)轉(zhuǎn)讓）后，當(dāng)然地取得了該房屋的收益權(quán)，在本案中，原告依據(jù)《xx租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）向被告主張房屋租金，既有前述法律依據(jù)，也有被告一直以該房屋為經(jīng)營地而辦理工商登記的事實依據(jù)。原告針對訴訟時效的證據(jù)依法應(yīng)予以采信根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第七十條的規(guī)定：“凡是知道案件情況的單位和個人，都有義務(wù)出庭作證??”。所以，本案應(yīng)從最后一期債務(wù)履行期限屆滿之日（即xx年xx月xx日）起計算訴訟時效。（2）《江蘇省高級人民法院關(guān)于民商事審判適用訴訟時效制度若干問題的討論紀