【正文】 精裝修參與 ， 9月做好接管驗(yàn)收 ， 10月 1日 F組團(tuán)交樓 ， 12月 E組團(tuán)交樓； 07年對(duì)已經(jīng)使用的一期裝修管理及日常服務(wù) 、 會(huì)所管理 、 社區(qū)文化 。 物業(yè)管理公司資質(zhì)升二級(jí) 09年下半年開始 （ 管理類型和面積要達(dá)到基本條件 ） 。人 =約 60人左右 真誠合作 15 物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考） 管理人員 大類 詳細(xì)崗位人員 10萬平方以下 10— 20萬平方 20— 30萬平方 30萬平方以上 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理 設(shè) 1人 增設(shè)副經(jīng)理 1人 行政人事財(cái)務(wù) 行政人員 1人兼職 1人 視情況而定 人事助理 1人 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 1人 1人 2人 2人以上 出納 (收費(fèi)員 ) 1人 (項(xiàng)目小可由前臺(tái)物業(yè)助理兼職 ) 品質(zhì)管理員 1人 飯?zhí)萌藛T 一般 40個(gè)就餐人員需配置 1名飯?zhí)萌藛T 客戶服務(wù)中心人員 主管 1人 可能會(huì)設(shè)另一服務(wù)中心 區(qū)域管家 不設(shè) 設(shè) 1— 2人 設(shè) 2人 前臺(tái)物業(yè)助理 2人 10— 15萬設(shè) 3人 以后每增加 10萬平方增設(shè) 1人 社區(qū)文化專員 不設(shè) 設(shè) 1人 物業(yè)管理人員綜合勞動(dòng)定額： ?多層住宅： 5萬平方以下，每人監(jiān)護(hù)面積 2500— 3000平方； 5— 10萬平方，每人監(jiān)護(hù)面積3000— 3500平方； 10— 30萬平方，每人監(jiān)護(hù)面積 30004000平方； ?高層住宅： 5萬平方以下，每人監(jiān)護(hù)面積 2000— 2500平方； 5— 10萬平方，每人監(jiān)護(hù)面積2500— 3000平方； 10— 30萬平方，每人監(jiān)護(hù)面積 25003000平方； 真誠合作 16 物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考） 工程人員 大類 詳細(xì)崗位人員 10萬平方以下 10— 20萬平方 20— 30萬平方 30萬平方以上 工程維修人員 主管 1 班長 不設(shè) 運(yùn)行和維修班工各 1人 (超 30萬平方的增設(shè)情況視情況而定 ) 高壓配電房值班電工 設(shè) 3人 (3班倒 )包括水泵房值班 水工 每 10萬平方配置 1人 中央空調(diào)工 每 10萬平方配置 1人 電梯工 每 10部電梯配專職電梯工 1人 維修電工 每 10萬平方配置 3人 綜合維修工 每 10萬平方配置 2人 綜合勞動(dòng)定額 每 10萬平方配置 1012人 真誠合作 17 物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考） 清潔人員 清潔 詳細(xì)崗位人員 10萬平方以下 10— 20萬平方 20— 30萬平方 30萬平方以上 主管 1 班長 1 2 20萬平方以上，每增加 5萬平方增設(shè) 1人 樓梯清掃 14層 /H 23人 刮玻璃 15平方 /小時(shí) 人 綜合勞動(dòng)定額 每 4000— 6000平方配置 1人 真誠合作 18 物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考） 綠化人員 綠化人員 詳細(xì)崗位人員 10萬 M2以下 10— 20萬 M2 20— 30萬 M2 30萬 M2以上 主管 1 班長 30萬 M2以內(nèi) :不設(shè)班長 ,設(shè) 2名園藝師 30萬 M2以上 :設(shè)班長 2人 ,每增加 10M2配置園藝師 1人 修剪綠籬 墻狀綠籬 :人工 20M/H 機(jī)剪 :50M2/H 球狀綠籬 :直徑 1M球形 ,4棵 /H。人 二級(jí)草坪：機(jī)剪 :280M2/H人 淋水 500平方 /小時(shí) 如綠化工人工淋不一小時(shí)是 500平方，而有了自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，人員也會(huì)減少。 出租費(fèi) :出租 60%,400個(gè) 350元 =12萬 ,(這點(diǎn)其實(shí)是開發(fā)商在補(bǔ)貼 )。 （一）工資 計(jì) 算 表 序號(hào) 崗位名稱 人數(shù) （人） 工資定額 （人） 月工資（元 ） 年工資（元 ） 備 注 合 計(jì) 真誠合作 27 正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范 （二）福利費(fèi) 計(jì)算公式：提繳金額 =工資總額 提繳率 序號(hào) 費(fèi)用名稱 提繳率 月工資總額 （元） 月提繳金額 （元） 年工資總額 （元） 年提繳金額 （元） 1 養(yǎng)老保險(xiǎn) １２ % 2 失業(yè)保險(xiǎn) 2% 3 醫(yī)療保險(xiǎn) ２ % 4 工傷保險(xiǎn) 1% 合 計(jì) １５ % 真誠合作 28 正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范 （三）社會(huì)基本保險(xiǎn) 計(jì)算公式：提繳金額 =工資總額 提繳率 注：因生育保險(xiǎn)的購買對(duì)象為女職工，故社會(huì)基本保險(xiǎn)將按性別分別進(jìn)行計(jì)算。 攤銷年限 元 /月 =元 /年 247。 管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。 每年至少 1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 80%以上。 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 真誠合作 37 一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) （四）協(xié)助維護(hù)公共秩序 （四） 協(xié)助 維護(hù) 公共 秩序 小區(qū)主出入口 24小時(shí)站崗值勤。 對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃 2次；電梯廳、樓道每日清掃 2次，每周拖洗 1次；一層共用大廳每日拖洗 1次；樓梯扶手每日擦洗 1次；共用部位玻璃每周清潔 1次；路燈、樓道燈每月清潔 1次。 根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害 。 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 ? 有客戶進(jìn)入銷售大堂時(shí)得不到及時(shí)的接待，甚至有已經(jīng)成為業(yè)主的老客戶來了，銷售員竟然說 “ 老業(yè)主，所以不用招待了 ” 之類的話。 ? 看清水房的路上及從商場(chǎng)上去的安全隱患，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)看樓過程的安全提示及宣傳。 ? 由于不確定會(huì)所產(chǎn)權(quán)會(huì)是開發(fā)商或者是業(yè)主的，故無法對(duì)管理費(fèi)如何計(jì)算做下一步更精確的計(jì)算。 。 ? 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中無垃圾站，需規(guī)劃，減少后期管理的麻煩。從另一角度來增加購買的信心。 ? 各類 CI標(biāo)志 /標(biāo)識(shí)不全，不統(tǒng)一，如衛(wèi)生間等場(chǎng)所，加些企業(yè)文化的宣傳，強(qiáng)化人文氣氛，買房子不僅僅是房子本身，還有開發(fā)商的文化，作為提高售價(jià)的一個(gè)籌碼。 真誠合作 40 現(xiàn)場(chǎng)踏勘成功之處 現(xiàn)場(chǎng)踏勘成功之處 ? 戶型設(shè)計(jì)的不錯(cuò)，每個(gè)戶型都有入戶花園，布局四正，客廳有的有幾個(gè)采光通風(fēng)的窗子，基本是南北向 ? 江蘇一建的施工質(zhì)量觀感不錯(cuò) ? 外墻懸掛的條幅有當(dāng)?shù)卣?、房管局等單位賀，說明了房地產(chǎn)公司的實(shí)力及當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的高的期望值 ? 有很強(qiáng)的組合（世聯(lián)、江蘇一建、華陽、文彰、萬科的強(qiáng)強(qiáng)組合） ? 售樓部現(xiàn)場(chǎng)面置及管理總體水平不錯(cuò)，視覺、聽覺、味覺都有了 ? 售樓部管理的不錯(cuò)（雖然有舊客戶未能及時(shí)得到接待，但世聯(lián)的劉經(jīng)理一發(fā)現(xiàn)，就讓黎經(jīng)理去解決此事了） ? 由于樓盤兩面臨街，問了售樓員，是否設(shè)置了隔音玻璃，答是，這也是一個(gè)成功之處 ? 公司出于戰(zhàn)略眼光出發(fā)，對(duì)物業(yè)管理的高標(biāo)準(zhǔn)期望，為以后發(fā)展指出了明確發(fā)展方向 ? 樓盤的廣告在市中心幾處顯著地點(diǎn)均有出現(xiàn)，可見開發(fā)商對(duì)宣傳的關(guān)注 ? 來洽談的客戶從談吐、衣著來看有一定的檔次，會(huì)為后期管理墊定一些基礎(chǔ) 真誠合作 41 現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題及建議 現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題及建議 2020年 10月 4日 ,本人前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘 ,雖然是短短的半天時(shí)間 ,可能我此時(shí)說出來有點(diǎn)走馬觀花，看問題深度不足的嫌疑，但仍將我看到的說出來，僅供余總參考。 ，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。 共用雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水