【正文】 在此主要闡述 XX 市公共衛(wèi)生大樓 項目安全管理，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設施設備的維修及維護三個方面的服務內容。 3） 、頤正物業(yè)公司對 XX 市公共衛(wèi)生大樓 實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務。 第四章 物業(yè)管理運作模式設想 XX 市公共衛(wèi)生大樓 公大樓物業(yè)管理的運作模式包括：管理架構、管理運行機制、考評考績體系等。 全面推行“人性化物業(yè)管理模式” “人性化物業(yè) 管理模式”可以表述為： （ 1） 關注員工和物業(yè)使用人不同層次的需求； （ 2） 環(huán)境建設中人性化因素的融入； （ 3） 對物業(yè)使用人“深度關懷”； （ 4） 現代物業(yè)人文精神的塑造。 整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員， 24 小時保持潔凈的公共環(huán)境之外，如有需要，提供酒店標準的細致清潔服務。 工作技能。 職業(yè)儀表。 快捷。 （ 3）服務工作的指導方針： 微笑。 （２）按物質性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務對象（物業(yè)使用人）的需要： 物質性的需求差別是指服務對象對具體物質產品（物業(yè)管理職能實施效果）的不同需求。 （準備）：主動，要求能隨時準備好為服務對象（物業(yè)使用人） 提供專業(yè)、規(guī)范的服務； （ 看待）：要把每一位服務對象（物業(yè)使用人）都看作需要特殊照顧的貴賓。公司從酒店服務行業(yè)起家，在各類物業(yè)管理領域進行不懈地探索，主動借優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)先進的服務理念，不斷學習總結，同時結合各地的傳統(tǒng)風俗和不同用戶的需求特點，尋求各類物業(yè)最佳的管理方法。 我們擁有成功接管大型辦公樓的管理典范， 07 年 12月份， 我們接管理了蘭山區(qū)人民檢察院辦公大樓，通過實際運作，我們獲得了如潮的好評，更深一步的獲得了管理現代化辦公大樓的豐富經驗。我公司作為以酒店管理起家的一家物業(yè)管理公司，率先推行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、規(guī)范化的管理模式，凝聚了一批技術全面、訓練有素、作風嚴謹的員工。 站在物業(yè)使用人的角度，我們確定了 XX 市公共衛(wèi)生大樓 辦公樓物業(yè)服務的指導思想，并制定了一整套切實可行的物業(yè)管理方案。 辦公大樓的管理是一個綜合性的管理項目，由于 他 特殊的 職能決定了物業(yè)管理企業(yè)必須在形象、治安維護、智能化服務水平方面突出政府服務群眾這一特色，同時由于各種設備配置較為齊全、智能化程度較高，對現代化 公共衛(wèi)生 大樓的管理也要求同樣規(guī)范化、專業(yè)化。 XX 市頤正物業(yè)管理有限公司的發(fā)展戰(zhàn)略是：以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務重點，以社會效益、經濟效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標，創(chuàng)造市場，引導生活，主動地拓展業(yè)務規(guī)模。我們的總體指導思想是用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術，在貴單位辦公樓中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的工作空間，力使貴單位辦公樓成為 XX 北城新區(qū)中耀眼的建筑新星 。在公司領導班子的正確帶領下，在全體員工的勤勉努力下，經營管理不斷突破，整體實力不斷加強，行業(yè)地位日益提高。 頤正園質檢部參照酒店服務管理要求，對我們不定期的進行 服務質 量跟蹤巡檢，充分的保證了我們的服務質量，保證了客戶所享受到的貼心服務。通過學習同行業(yè)先進的服務理念與管理方法，并與自身的實踐相結合，我公司提出了獨具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務理念，并在具體 工作實踐中取得了良好的效果。 （創(chuàng)造）：要精心創(chuàng)造出使服務對象（物業(yè)使用人）能感受到的熱情氣氛和關懷體貼的服務； （關注）：始終要用熱情友好的關注態(tài)度對待服務對象（物業(yè)使用人），關注物業(yè)使用人服務需求，及時提供服務，使之時刻有令人重視的感受； ２、要滿足服務對象的個性服務需求，具體要注意下列兩點： （ 1）要事前了解服務對象的各種不同的需求： 不同類型的物業(yè)使用人具有不同的個性服務需求。心理性的需求差別是指其對具體物質產品的需求是相同的，但對產品的形式和表象（即物業(yè)管理職能的實施過程）有不同的要求。真誠、熱情的微笑是良好服務的開始。根據物業(yè)使用人的服務要求和投訴問題，及時采取行動，時刻關注物業(yè)使用人。整齊佩帶名牌，以自己 經過修飾的儀表容貌為驕傲；注意個人衛(wèi)生；時刻留意員工就是公司的形象的體現者。熟知工作流程、工作標準，始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準進行物業(yè)管理服務。 第二章 個性化服務 一 、實施多層面?zhèn)€性化服務 我們在物業(yè)管理基本職能方面（包括：安全管理、環(huán)境管理、機電工程維護管理、行政事務管理等），優(yōu)秀物業(yè)管理公司的經驗，并結合 XX 市公共衛(wèi)生大樓 的實際情況，積極溶入我司特色，落實“國優(yōu)”物業(yè)量化管理標準；同時推行以物業(yè)使用人為中心的酒店管理服務模式，主動了解物業(yè)使用人的服務需求（包括潛在的、特別的），在物業(yè)管理范疇內實施我司倡導的“以人為本”全方位個性化的物業(yè)使用人服務，并維護良好的溝通，共同營造 全新的辦公型物業(yè)的文化氛圍。 簡而言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。以下分別簡要闡述： （一） 管理架構 針對 XX 市公共衛(wèi)生大樓 的特點及管理要求， 結合現代物業(yè)先進管理念和現代經營模式，確定了頤正物業(yè)管理有限公司 XX 市公共衛(wèi)生大樓 物管理部的運營管理架構。 2. XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè) 首年 內部管理架構 （初步設想） 指 導 XX 市衛(wèi)生局 XX 市 疾病預防控 制中心 頤正物業(yè) XX 市 公共衛(wèi)生大樓服務執(zhí) 行 者 XX 市 公共衛(wèi)生服務大樓管理處 顧問、指導 監(jiān) 督 協(xié) 調 內部組織機構設置思路： 設置原則：精干高效、目標管理 有利于頤正 物業(yè) 管理有限公司對 XX市公共衛(wèi)生大樓 管理部物業(yè)管理服務項目實行計劃目標管理；實施整體管理和責任管理相結合的管理方式。 一、 XX市公共衛(wèi)生大樓安全管理 保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。 治安管理 （ 1） 治安工作的特點及主要任務 特點： A、 以預防為主。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。 D、 軟件與硬件同時抓。 B、 安全巡檢。 D、 治安協(xié)助。 F、 與其他部門搞好配合工作。它的特點是機動靈活，基本職能是：區(qū)內外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。 車輛管理 車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點，首先要搞好停車場的建設。 ⑴ 、 宣傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。 （ 5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 B、 消防報警特殊處理程序 通知 往現場 報警 往現場 往現場 報告 掌握現場情況 報告 往現場 通知 XX市公共衛(wèi)生大樓 物業(yè)管理項目 環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現物業(yè)管理水平的重要標志。 環(huán)境管理主要任務和組織結構 （ 1）環(huán)境部主要任務： 負責物業(yè)各個樓面和各部位公用用具，使其達到標準的清潔要求； 負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，掌握清潔費用的支出； 負責對清潔員工的業(yè)務培訓 ，使他們不斷提高業(yè)務素質； 負責接受客戶的委托清潔業(yè)務； 負責純凈水的蓄存與發(fā)放。 （ 1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。為此，我們對該物業(yè)設備管理與維護制定了以下管理方案。 制訂高標準的設備的維護保養(yǎng)計劃。設備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設備的大、中 修。 D、 對于標貼明顯的將導入利豐視覺標示系統(tǒng)。 (4)、 建立完善的質量記錄體系 A、 任何工作做到有據可查。 D、 利用頤正園強大的技 術資源結合供應商技術力量對 XX市公共衛(wèi)生大樓 辦公樓管理部形成有力的技術支持。 (6)、 有關設備類鑰匙的管理 A、 定義設備類鑰匙：所有設備功能鑰匙，及其門柜、門房