【正文】 簽。 投資估算 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 衛(wèi)生措施 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 管理措施 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 環(huán)境影響評價(jià)與審批 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 實(shí)施進(jìn)度安排 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 主體工程方案 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 品種及主要技術(shù)來源的可靠性和可得性 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建設(shè)規(guī)劃和布局 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 市場風(fēng)險(xiǎn)因素分析 ......... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 市場供求現(xiàn)狀及前景分析 .... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 政策、資源、科技支撐條件 .. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 選址原則 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 從節(jié)能減排、可持續(xù)發(fā)展角度的必要性 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的現(xiàn)狀 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 結(jié)論與建議 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性 .. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 投資結(jié)構(gòu)及資金來源 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目單位總論 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 概況 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 社會(huì)效益 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 風(fēng)險(xiǎn)評估 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二章 背景及必要性 ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 蔬菜保鮮發(fā)展現(xiàn)狀 ......... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 從解決企業(yè)自 身存在的問題、增強(qiáng)帶動(dòng)能力角度的必要性 ........................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 地理位置及具體建設(shè)地點(diǎn) .... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 ............ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 市場競爭優(yōu)勢分析 ......... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對策 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 生產(chǎn)車間 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) ................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 主要技術(shù)參數(shù) ............ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 低溫冷庫 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第六章 環(huán)境影響評價(jià)及節(jié)能減排措施 ........ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第七章 項(xiàng)目組織 與管理 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 技術(shù)培訓(xùn) ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 消防 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 總投資 .................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第九章 財(cái)務(wù)評價(jià) ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 銷售稅金和附加 ........... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 帶動(dòng)基地分析 .................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、附表 ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。大西山風(fēng)景旅游區(qū)與皇家園林旅游區(qū)和稻香湖旅游度假區(qū)一起，并稱為海淀區(qū)三大旅游區(qū)。北京市土地整理儲(chǔ)備中心海淀區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級(jí)開發(fā)，并按規(guī)定對可出讓的土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣，掛牌交易。 項(xiàng)目任務(wù)：對規(guī)劃建設(shè)用地，按計(jì)劃完成項(xiàng)目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)，達(dá)到 “ 三通 ” ，地塊內(nèi)場地平整，實(shí)行土地掛牌出讓。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義； 項(xiàng)目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)會(huì)議為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的 規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造 9 條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利； 改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改善環(huán)境；實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展。 出讓收入：土地出讓地價(jià)款測算為 萬元。委托方對所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。 5. 本報(bào)告中所引用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)系經(jīng)過我們長時(shí)間的研究及市場分析所取得的，如有偏差，僅供參考?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。 宗地實(shí)際用途與規(guī)劃用途 現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的 %（家具廠，已停產(chǎn)）。 項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位 項(xiàng)目土地的自然特征 本項(xiàng)目總用地面積為 公頃 ，項(xiàng)目區(qū)比較規(guī)整，近似為長方形，地形平坦，排水狀況比較 好，工程地質(zhì)狀況良好，土壤無污染，區(qū)內(nèi)沒有破壞性的大斷裂分布。秀美的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個(gè)良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺(tái)區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426 平方公里。平房破損程度嚴(yán)重，使用功能設(shè)施不全，生活極為不便，現(xiàn)有形象與大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游及海定區(qū)日益改變的城市景觀極不協(xié)調(diào)。項(xiàng)目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫－ 3 攝氏度， 7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無霜期 200 余天。 市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況 （ 1）交通現(xiàn)狀 宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。無污水處理設(shè)施。居民用電分別由昌平區(qū)陽坊供電和海淀區(qū)沙澗路供電提供。 （ 3）周邊大市政現(xiàn)狀 北清路： 北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡單公共設(shè)施。 19 第三章 投資環(huán)境 3． 1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 海淀區(qū)以高科 技、高知識(shí)含量為特色。海淀區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時(shí)組織實(shí)施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)。 周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將 20 對本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會(huì)議、辦公的好去處，同時(shí)是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)、學(xué)術(shù)展示會(huì)的優(yōu)選之 所。 功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來，對消費(fèi)者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。 3． 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 從海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來看，市場供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來對于高檔旅游配套設(shè)施的市場需求將有大幅提升。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長，與 12 年前相比，翻了四倍多。 排除無法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。改革開放以后特別是 “ 十五 ” 時(shí)期，中 共北京市委、市政府大力發(fā)展 首都經(jīng)濟(jì) 。人民生活水平邁上新臺(tái)階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，四年平均實(shí)際增長幅度達(dá)到%。 在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡， 24 土地總供應(yīng)量縮減，土地價(jià)格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場需求 進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場價(jià)格的大幅波動(dòng)。全市旅游外匯收入 億美元，增長 %。 “ 十五 ” 期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148 25 億美元，分別比 “ 九五 ” 時(shí)期增長 %和 %。入境過夜旅游人數(shù)達(dá) 4680 萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12 億人次。 05 年旅客運(yùn)輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀 的城市，同時(shí)也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。天安門廣場是世界最大的城市 26 中央廣場。其中來自國外和香港、澳門、臺(tái)灣的游客分別 2,398,790 人次、 269,265人次、 14,220 人次和 175,597 人次。外地游客平均在京停留時(shí)間為 天，重游率為 %。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20 年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內(nèi)的交通也將通過馬路擴(kuò)延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹底的改善。 3．北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點(diǎn)旅游區(qū)點(diǎn)的重要通道。國家級(jí)和地方級(jí)重要文物點(diǎn)、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識(shí)、充滿信息、充滿文化的旅游活動(dòng)。 4． 4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)是： 一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。 二、高星級(jí)飯店是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。不足兩成的四、五星級(jí)飯店集中了 全市六成多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。其中：四、五星級(jí)飯店的平均房價(jià)分別比 20xx 年增長 3%和 10%；客 房出租率分別比 20xx 年提升 15 個(gè)和 16個(gè)百分點(diǎn)。目前正在交易的地塊中，距離項(xiàng)目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的 D D2地塊，規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。隨著中國改革開放的不斷深入，中國政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機(jī)，可以說旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代即將來臨。國際及國內(nèi)的形勢為該項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的政治，社會(huì)基礎(chǔ)（即天時(shí)）。 總結(jié) 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā) 34 展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的 市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。 開發(fā)意向和意義： 在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會(huì)休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動(dòng)區(qū)域土地價(jià)格的上升。 5． 4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，本報(bào)告按 11 個(gè)月的時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。 5． 6 土地銷售時(shí)間和方式選擇 本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 20xx 年 9 月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營期。 5． 8 營銷策略 加強(qiáng)土地市場營銷 盡管土地一級(jí)開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實(shí)際出讓是通過市場來實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項(xiàng)目的成敗和收益。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級(jí)開發(fā)的出讓價(jià)格和項(xiàng)目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會(huì)或論證會(huì)，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃公示，召開市民聽證會(huì)，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。 表 61 總投資成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 比例 備注 一 征地費(fèi) 6870 % 二 拆遷費(fèi) 1056 % 三 前期工程費(fèi) 278 % 四 市政設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3006 % 五 地價(jià)款 % 樓面毛地價(jià) 六 管理費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 年利率 % 八 銷售推廣費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 九 開發(fā)期間稅費(fèi) 不發(fā)生 十 不可預(yù)見費(fèi) % (1+2+3+4)*5% 總計(jì) 100% 6． 1 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 本項(xiàng)目的用