【正文】 144平米以下普通住房 ,7 日起契稅降至 1%（詳見附件一 57頁） 【房地產(chǎn)政策解析】 兩路 — 寸灘保稅區(qū)的正式掛牌成立，無疑在這個“寒冬“給重慶的房地產(chǎn)市場帶來一絲絲暖意，保稅港區(qū)的成立不僅體現(xiàn)了重慶對外的進(jìn)一步開放，同時也體現(xiàn)了重慶這座新興直轄市的無限潛力，而作為重慶房地產(chǎn)市場來講，保稅港區(qū)的成立不僅刺激了區(qū)域的發(fā)展，也從側(cè)面刺激了消費(fèi)者的購房意愿。 ” 對于樓市來說，三率齊降更是利好，由于三率齊降將會減輕購房者的成本以及給房企的資金面壓力減壓，對于樓市成交量回暖，起著十分重要的作用。 ■ 兩部門發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》 （詳見附件一 47頁） 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 2 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時致電 ■ 2020年 1月 16日央行提高存款準(zhǔn)備金率 （詳見附件一 47頁） ■ 2020年 3月 18 日央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金 率 （詳見附件一 48頁） ■ 2020年 4月 16日央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 （詳見附件一 48頁） ■ 2020年 5月 20 日央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 （詳見附件一 48頁） ■ 招行出臺二套房貸優(yōu)惠政策 前提家庭成員無房 （詳見附件一 48頁） ■ 2020年 9月 15日央行急令降息 27個基點 （詳見附件一 49頁） ■ 2020年 10月 15日利息稅今起暫免征 存貸利率下調(diào) %（詳見附件一 49頁） ■ 央行 :10月再次降息 %（詳見附件一 50頁） ■ 2020年 11月 27日央行強(qiáng)力降息刺激購房需求 ，一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 個百分點 （詳見附件一 51頁） ■ 2020 年 12 月 23 日起央行再次降息 個百分點，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào) （詳見附件一 51頁） 【金融政策解析】 2020年的金融政策可以用“先緊后松”來概括，上半年銀行緊縮銀根，下半年銀行連續(xù)降息。重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 1 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時致電 2020 年重慶房地產(chǎn)市場年報 第一章回顧篇 一、房地產(chǎn)政策回顧 （政策內(nèi)容詳 見附件 一 ） 政策概述： 2020年，中央政府及重慶市各部委為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展”先后頒布各項政策近百余項，我司在 2020年出臺的各項政策中，選取了部分對房地產(chǎn)市場有深遠(yuǎn)影響的政策進(jìn)行回顧，以此從“政策”方面來解讀 2020年的重慶房地產(chǎn)市場。在經(jīng)濟(jì)相對蕭條的時期，這充分發(fā)揮了政府部門及央行的市場調(diào)控功能。但我們也不能期待，這樣的一個政策能夠起到立即改變樓市成交量的決定性的作用，政策的傳遞效應(yīng)是滯后的，而且需要更多的組合拳打出， 才能從困境中走出來 。而政府出臺的另一些減輕消費(fèi)者購房負(fù)擔(dān)的措施，也可以客觀的刺激了消費(fèi)者購房， 使重慶的經(jīng)濟(jì)能健康、穩(wěn)定的發(fā)展。 下半場匆忙降息，爭議中適度寬松 2020年 9月經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)使央行的貨幣政策也做出了相應(yīng)的調(diào)整，從以控通脹為目的的緊縮貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)橐员＝?jīng)濟(jì)增長為目的的適度寬松的貨幣政策。下半年重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 5 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時致電 經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)，表面上看，國家是在“救樓市”，但歸根究底其實仍是在“穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)”，這也暗示中央政府對經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)由重視轉(zhuǎn)向警惕，并已經(jīng)開始實質(zhì)性的舉措修筑“防火墻”，防止外部的危機(jī)演化為國內(nèi)危機(jī)。其中用于房地產(chǎn)開發(fā)用地 77宗，土地面積 萬平方米，占全年土地供應(yīng)的 %；08年 重慶市土地成交 75宗，土地成交面積 ，相比 07年下降 %；其中用于房地產(chǎn)開發(fā)土地成交 44 宗，成交面積 萬平方米； 08 年重慶市土地成交均價 萬 /畝，相比 07年土地成交均價下降 萬 /畝。而08年相比 07年土地供應(yīng)則顯得比較平穩(wěn)，只有 2月的土地供應(yīng)較低僅供應(yīng) 。 07 08年重慶主城區(qū)土地成交量對比圖： 05010015020025007 年土地成交量（萬 m2 ） 4 5 . 0 6 2 0 0 . 6 1 9 3 . 7 2 6 . 2 7 1 5 9 . 6 3 8 . 1 4 3 8 . 1 4 5 9 . 8 2 5 3 . 9 4 2 0 . 0 5 7 0 . 6 9 4 6 . 7 108 年土地成交量（萬 m2 ） 6 3 . 4 1 23 9 1 . 5 4 1 . 7 5 2 5 . 2 4 1 1 . 3 9 8 5 . 4 4 8 . 1 9 16 3 3 . 8 5 0 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 從 0708年重慶市土地成交量對比圖來看， 07年土地成交量起伏較大，成交高峰期主要集中在 2 月、 3 月和 5月，而 08 年土地成交高峰則出現(xiàn)在 3 月和 7月，由于 07年過量土地成交造成多數(shù)開發(fā)商囤積大量土地，到 08年受到低迷的市場環(huán)境影響以至于成交量大幅縮水，甚至于到 08年 1 12月出現(xiàn)無土地成交的尷尬局面。而到下半年隨著金融風(fēng)暴來襲，樓市進(jìn)入低迷期，土地成交也隨之下降，同時也造成土地重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 10 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時致電 成交均價逐漸下滑的趨勢。但由于在 07 年一波囤地?zé)岢边^后，造成樓市供求比例失衡， 08 年樓市遇冷，不少開發(fā)商面臨銷售緩慢資金回籠困難，而且之前量大囤地以至開發(fā)節(jié)奏緩慢的窘境。從 08年新增土地供應(yīng)情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)用地量減少，而供應(yīng)土地面積普遍偏小，其地理位置也不佳，因此土地成交量下降也是必然的。 08年新增供應(yīng)土地中， 60%為工業(yè)用地其成交價格不高，而 供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地面積普遍偏小，區(qū)域位置也不佳，成交價格也不高，因此導(dǎo)致本年度土地成交價格下滑。 2 月是中國的傳統(tǒng)春節(jié)期，房地產(chǎn)市場進(jìn)入銷售淡季，各開發(fā)商放慢了廣告推廣速度，廣告投入量也相應(yīng)減少。 5 月，汶川地震的突襲給地產(chǎn)行業(yè)帶來了小小的沖擊，部分地產(chǎn)企業(yè)受到影響，但并未影響到整個樓市，地產(chǎn)商依然保持著較高 的曝光率來搶占市場份額。 8月受北京奧與會的影響，各開發(fā)商乘勢加大對地產(chǎn)的推廣宣傳力度，媒體投放較 7 月有所上升。 12 月，春節(jié)將近，房地產(chǎn)市場進(jìn)入淡季，各開發(fā)商在 11 月的基礎(chǔ)之上繼續(xù)下調(diào)著報媒的投放版面和次數(shù)。 2020年重慶四大報媒廣告投放匯總表： 報媒名稱 次數(shù) 版面 晨報 2784 晚報 1773 商報 1753 時報 1532 合計 7842 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 14 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時致電 2020年重慶四大媒體廣告投放版面統(tǒng)計：（單位 版） 版面2 6 3 5 . 2 11 6 3 8 . 4 31 6 2 9 . 2 31 2 3 0 . 2 0 5晨報 晚報 商報 時報 2020年重慶四大媒體廣告投放頻次統(tǒng)計：（單位 次） 次數(shù)1532175317732784晨報 晚報 商報 時報 4 十大廣告投入企業(yè)排名 2020重慶市商品住宅的媒體投放訴求點版面排名前六位的是：形象宣傳、詳情介紹、開盤信息、戶型推薦、活動介紹、優(yōu)惠措施。龍湖投放 105 次，投放版面 版；金科投放 94 次，投放版面 版；融僑投放 37 次，投放版面 38 版 ；協(xié)信投放 31版，投放版面 48版；富力投放 30 版，投放版面 43 版；隆鑫和中海都投放 14 次，版面分別為 16版、 ；保利和東海各投放 10次，版面分別為 16 版、 10版。廣告是企業(yè)品牌理念和產(chǎn)品特質(zhì)的綜合體現(xiàn)，誰都不能否認(rèn)廣告給企業(yè)營銷帶來的巨大作用。鼎科阿布阿布以超小戶型，超低價格贏得了不少年輕 人的喜愛。 紅樹林 —— “嘿安逸的房子，嘿熱鬧的街。龍湖這則廣告意在通過它來傳遞重慶的價值，通過龍湖 來欣賞到重慶。萬達(dá)用一種及其江湖風(fēng)味的口氣，將重慶地道的語言融入其中，引起了人們的共鳴。面對這樣特殊的一年，各大開發(fā)商都加大了廣告的投放，以樹立企業(yè)形象來應(yīng)對激烈的市場競爭。 四、 2020 年重慶 商品房供需 分析 1 概述 2020年的重慶樓市經(jīng)歷著痛苦和磨難。其中住宅面積 ；非住宅面積 萬平方米。 050100150200250批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積（萬㎡） 批準(zhǔn)預(yù)售非住宅面積（萬㎡） 0 月月月月月月月月月月月月 2020年住宅供應(yīng)量走勢高低明顯，受淡旺季及市場變化影響較大，尤其是房交會和市場需求旺盛因素影響，而非住宅全年供應(yīng)走勢比較平穩(wěn)，沒有淡旺季變化，受市場影響因素較小。總成交金額 億元，建面成交價格 元 /平方米（套內(nèi)成交價格 元 /平方米），較 2020 年上升%。奧運(yùn)的召開讓樓市重新陷入低谷， 8月的成交大幅下落，到 9月開始小幅回升，終于，重慶樓市迎來了期盼已 久的秋交會，價格戰(zhàn)明槍暗箭的打響了，成交也取得相對不錯的成績，達(dá)到了 08年的最高 —— ，全球金融風(fēng)暴讓價格戰(zhàn)一打響就無法收場，經(jīng)濟(jì)不斷下滑，銷售不盡人意，開發(fā)商資金日益吃緊，降價成為 1 12月的主旋律，價格永遠(yuǎn)是市場的“試金石”，價格下調(diào)帶來的是成交的上漲， 08 年的最末兩個月成交都保持了較好的態(tài)勢，大有回暖跡象。 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 31 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時致電 2020 年 1~12月重慶市主城 區(qū)商品房建面成交價格情況： 340035003600370038003900400041004200430044004500建面成交均價（元/㎡） 3977 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 與 2020年直線上升的趨勢相比，重慶市主城區(qū)商品房成交價格走勢可以用虎頭蛇尾來形容，呈現(xiàn)明顯的下降態(tài)勢， 1月均價為全年最高價， 12月均價為全年最低價。 2020 年 1~12月重慶主城九區(qū)商品房建面成交價格情況： 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 32 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時致電 0500100015002020250030003500400045005000建面成交均價（元/㎡） 3258 渝中區(qū) 江北區(qū) 渝北區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)大渡口區(qū)巴南區(qū)九龍坡區(qū)北碚區(qū) 從上圖中可以看到，重慶市主城區(qū)商品房價格排名為（由高到低）：渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、巴南區(qū)。在過去的 08年，重慶市商品房市場得出了只有適合市場的價格才能推動市場結(jié)論，價格幾乎被以各種方式做足文章， XX樓盤 3350元 /平方米起； XX樓盤實得面積 2880元 /平方米起； XX樓盤一口