【正文】 根據(jù)晉政辦發(fā) [20xx]56 號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)省經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》和垣縣發(fā) [20xx]26 號(hào)《關(guān)于加快國(guó)有企業(yè)改制的實(shí)施意見(jiàn)》，經(jīng)縣企業(yè)改制領(lǐng)導(dǎo)組研究同意，決定將原物質(zhì)總公司資產(chǎn)出讓給 **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi) ， 增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。 項(xiàng)目提出的理由 住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，黨中央、國(guó)務(wù)院始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 根本目的。 xx 縣 xx 小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 7 建設(shè)單位概況 **縣 **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 成立于 20xx 年 11 月，公司位于 **市 **縣舜王大街南段（原二紙廠樓下） ，法人代表 **， 注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元， 屬有限責(zé)任公司 。 建設(shè)工期 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 ，即從 20xx 年 9月 15日開(kāi)工建設(shè)， 20xx 年 5 月 底 全部 竣工。規(guī)劃 總建筑面積 4350m2，其中：住宅 用房 建筑面積 3345m2， 倉(cāng)儲(chǔ)室 建筑面積 1005m2。 主要技術(shù)指標(biāo)：容積率 ，建筑密度 %，綠地率 30%。 估算總投資與資金來(lái)源 本項(xiàng)目估算總投資 ，其中：工程直接費(fèi) ，其他費(fèi)用 萬(wàn)元（包括土地使用費(fèi)），預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元。 20xx 年 1 月，公司經(jīng) **省住房 和城鄉(xiāng) 建設(shè)廳核發(fā)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資 質(zhì)， 主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。溫家寶總理在20xx 年《政府工作報(bào)告》中明確提出：房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向人民群眾的普通商品房，它是構(gòu)建和諧社會(huì)、建立具有中國(guó)特色社會(huì)主義住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系的一項(xiàng)長(zhǎng)期的政策措施。 近年來(lái)， 隨著 **縣 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民的經(jīng)濟(jì)收入提高很快，改善住房條件欲望很強(qiáng)。該項(xiàng)目位于 **縣北部 ， **以 南 ， 總 占地面積 （ 約 合 ），建筑總面積 4350m2，可提供住房 40 套，解決 128 人 的住 房問(wèn)題。該 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)方案合理，技術(shù)配備先進(jìn)，結(jié)構(gòu)安全可靠，實(shí)施計(jì)劃 科學(xué)，對(duì)改善城市面貌，提高城市品位，均具有十分重要的 意義。 建議 建議在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，充分做好市場(chǎng)調(diào)查，廣泛征求社會(huì)需求意見(jiàn)，按照用戶(hù)需求隨時(shí)調(diào)整和完善建設(shè)工程 方案做到社會(huì)效益和企業(yè)效益雙豐收。 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)備材料購(gòu)置，應(yīng)有超前意識(shí)，做到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、管理信息化，操作自動(dòng)化。根據(jù)世界銀行研究表明，住宅需求與人均 GDP 有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均 GDP 在 800~4000 美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均 GDP 進(jìn)入 4000~8000 美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均居住面積在達(dá)到 30~35m2之前（我國(guó) 20xx 年底城鎮(zhèn)人均居住面積為 ），城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求。尤其是近幾年隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化率的快速推進(jìn)，縣城人口迅速膨脹，城區(qū)建設(shè)日新月異。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 30696 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 104807 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，其中工業(yè)增加值 96944 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 97380萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。 20xx 年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 元，同比增長(zhǎng) %。 20xx年末，全縣總?cè)丝跒? 人。然而20xx 年全球金融危機(jī)，曾經(jīng)讓部分購(gòu)房者成功置業(yè)， 卻因救市刺激樓市大肆反彈，也最終招致 20xx年史上最強(qiáng)調(diào)控的出臺(tái)，并首次冠之以 “遏制 ”之嚴(yán)厲字眼。若以國(guó)務(wù)院針對(duì)樓市前后發(fā)文的時(shí)間間隔為一個(gè)調(diào)控周期，無(wú)疑樓市調(diào)控的周期越來(lái)越短。而作為大眾投資渠道的股市和樓市中，股市在 20xx見(jiàn)頂回落后一直橫盤(pán)整理，無(wú)助于居民財(cái)富增值保值，唯有樓市成為居民最佳投資渠道， 即使是限貸，全款支付亦在所不惜。 金融政策 差別化信貸，首付比例和貸款利率上調(diào) “國(guó)十一條 ”明確了家庭二套房首付比例不得低于 40%， “新國(guó)十條 ”則明確了 90 平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于 30%，家庭二套房首付比例不得低于 50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ，三套及以上住房貸款，首付比例 及貸款利率應(yīng)大幅度提高。 xx 縣 xx 小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 14 六調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率， %的歷史新高 從 20xx年 1月 12日到 12月 10日，央行六次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，尤其是臨近年末，一個(gè)月內(nèi)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，央行收縮整體流動(dòng)性的意圖明顯，目前，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已高達(dá) %的歷史高位。 人民幣升值及熱錢(qián)泛濫背景下慎之又慎的加息 20xx年 10月 19日晚，央行宣布自 20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 。盡管?chē)?guó)內(nèi) CPI 走高，但年內(nèi)開(kāi)啟的兩次加息，都出乎多數(shù)人意料。 20xx年 5月 26日，國(guó)稅總局出臺(tái)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確了土地增值稅清算工作中有關(guān)收入確認(rèn)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除、土地閑置費(fèi)的扣除等問(wèn)題，為土地增值稅清算工作的開(kāi)展掃清障礙。取消契稅和個(gè)人所得稅的部分優(yōu)惠政策，目的在于通過(guò)不再減免購(gòu)房者購(gòu)房成本，減少市場(chǎng)需求。明確了申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，是對(duì)開(kāi)發(fā)商的源頭供給進(jìn)行規(guī)范。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它不僅涉及土地與建筑產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)，而且還從事部分土地的開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)，甚至包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商xx 縣 xx 小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 17 業(yè)、旅游、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、辦公等各種房屋的建造、改建 、裝飾、維修、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)。 ●不同地域的房地產(chǎn)價(jià)格差異很大。 房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)推行 ISO9000 和 ISO14000 標(biāo)準(zhǔn)， 要達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)，供方應(yīng)建立一個(gè)預(yù)防系統(tǒng)，而非測(cè)量系統(tǒng)，并監(jiān)察是否正確地完成有關(guān)工作 。公司具有中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 。 xx 縣 xx 小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 19 第三章 工程建設(shè)方案 建設(shè)條件 項(xiàng)目 區(qū)位置 現(xiàn)狀 本項(xiàng)目選址位于 **縣北部 ， 項(xiàng)目區(qū) 東臨食品公司住宅區(qū) ， 西 臨 橡膠廠住宅區(qū) ， 南臨武裝部家屬院，北臨舜強(qiáng)貿(mào)易有限責(zé)任公司住宅樓 。 水文、地質(zhì)條件 ⑴ 地形 、 地貌 與現(xiàn)狀 該項(xiàng)目位于 **以南，大地構(gòu)造位置屬豫皖斷塊 **凹陷，所處地貌單元屬豪清河河谷沖擊平原或山間盆地。場(chǎng)地地基土的地質(zhì)時(shí)代屬于第四紀(jì)晚更新世。 其充填物為砂土及中、粗砂，局部夾有厚度不等的粉質(zhì)粘土。從收集的區(qū)域水文地質(zhì)資料可知，本區(qū)地下水年變化幅度在 ~。 ⑵ 該場(chǎng)地 地基土主要為第四系上更新統(tǒng)河流相卵礫石、粉質(zhì)粘土 所組成 。 ⑹ 基坑開(kāi)挖后，應(yīng)進(jìn)行釬探，對(duì)于探明的墓穴等用粉土回填夯實(shí)，夯實(shí)系數(shù)不應(yīng)小于 。 建筑材料 主要建筑材料有水泥、鋼材、木材等，水泥、鋼材可直接從公司采購(gòu)。因此本設(shè)計(jì)從空間、生態(tài)、宜人、文脈四方面著手，將 **居住文化中的地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，充分體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)、健康社區(qū)、人文社區(qū)的理念。 ⑵ 運(yùn)用莊重，清秀，典雅的現(xiàn)代建筑風(fēng)格來(lái)適宜現(xiàn)代人們的審美要求。全面規(guī)劃，合理利用宅間空地。 ⑸ 符合并充分利用自然條件，盡可能增加綠地面積。 本次新建的 建筑滿(mǎn)足防火及日照要求。 本次新建的 建筑物之間滿(mǎn)足日照xx 縣 xx 小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 24 間距和防火間距要求。 戶(hù)型設(shè)計(jì) 住宅消費(fèi)正進(jìn)入“層次化”、“個(gè)性化”時(shí)期，居家新概念越來(lái)越多，而且越來(lái)越細(xì)膩豐富。 戶(hù)內(nèi)設(shè)計(jì)以起居室（家庭室）為中心組織家庭活動(dòng)，起居室在戶(hù)內(nèi)位置恰當(dāng)，有效地減少了交通穿越，保證了空間使用功能的獨(dú)立性。廚房布局與餐廳緊密相連，功能關(guān)系明確，空間亦分亦合，可靈活利用，且根據(jù)家庭生活相關(guān)均可改造成開(kāi)放式廚房。玻璃陽(yáng)臺(tái)，晶瑩剔透，使建筑更富于光影變化。 ⑵ 建筑色彩：以淺淡柔和的暖色為主。 本 次 建設(shè)的 住宅樓 設(shè)計(jì)為 地上 4層 （局部 5層），框架結(jié)構(gòu) ，建筑高度 。 ⑵ 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)： 該住宅樓為磚混結(jié)構(gòu) 。 xx 縣 xx 小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 28 該建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目區(qū) 綠化帶下建生活及消防貯水池 170m3，能夠滿(mǎn)足該 項(xiàng)目的需要， 包括生活用水和消防給水 。室外消防用水由室外消火栓提供。手提式滅火器宜設(shè)置在滅火器箱內(nèi)或掛鉤、托架上，其頂部離地面高度不應(yīng)大于 ；底部離地面高度不宜小于 。 ⑸ 滅火器不得設(shè)在超出其使用溫度范圍的地點(diǎn)。室內(nèi)管線，枝狀布置，采用鍍鋅鋼管或 PEф 100mm 管。 供水水壓可滿(mǎn)足項(xiàng)目生活用水， 水質(zhì)要求達(dá)到國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。生活污水經(jīng)化 糞池處理，廚房排水經(jīng)隔油池處理后合并排入市政污水管網(wǎng)。雨水接管不得小于 100mm。 采暖工程設(shè)計(jì) xx 縣 xx 小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 31 本設(shè)計(jì)采暖熱負(fù)荷 住宅 按 45W/m2 估算， 該項(xiàng)目 采暖熱負(fù)荷約為（ 倉(cāng)儲(chǔ)室 面積不考慮采暖） 。天然氣 壁掛爐在工作時(shí)，通過(guò)獨(dú)立的進(jìn)氣管與排煙管分別汲取空氣和排放廢氣。 ⑵ 衛(wèi)生間及廚房均設(shè)通風(fēng)道 及 窗戶(hù)，其他房間均設(shè)有窗戶(hù)。 供電電源 該項(xiàng)目電源從 舜強(qiáng) 貿(mào)易公司 的 變電所 引入，引出 380/220V 三相四線電源，采用型號(hào)為 YJV221KV 電力電纜引至該建筑物。 配電系統(tǒng) 本項(xiàng)目供電由 舜強(qiáng)貿(mào)易公司變電所 供給， 消防設(shè)備采用雙回路末端自動(dòng)切換的配電方式。 ⑵ 室內(nèi)照明干線選用 BV500V 聚氯乙烯絕緣銅芯導(dǎo)線，所有干線均穿 SC 鋼管埋地暗敷設(shè)以及豎井內(nèi)電纜沿橋架明敷。 ③ 引下線：利用建筑物鋼筋混凝土柱內(nèi)兩根φ 16 以上主筋通長(zhǎng)焊接作為引下線，引下線間距平均不大于 25m。建筑物四角的外墻引下線在室外地面上 處設(shè)測(cè)試卡子。 ⑧ 豎向敷設(shè)金屬管道應(yīng)上下兩端與防雷裝置可靠連接。 ③ 各建筑物采用總等電位聯(lián)結(jié)，總等電位板由紫銅板制成，應(yīng)將建筑物內(nèi)保護(hù)干線、設(shè)備進(jìn)出線總管、建筑物的金屬構(gòu)件等部位等進(jìn)行連接。 ⑤ 信號(hào)線路防雷與接地：進(jìn)出建筑物的信號(hào)線纜宜選用有金屬屏蔽層的電纜，并埋地敷設(shè)，電纜金屬屏蔽層做總等電位聯(lián)結(jié)并接地；電子信息設(shè)備機(jī)房的信號(hào)線纜內(nèi)芯線相應(yīng)端口，應(yīng)安裝適配的信號(hào)線路浪涌保護(hù)器，信號(hào)線路浪涌保護(hù)器的接地端及電纜內(nèi)芯的空線對(duì)應(yīng)接地；信號(hào)線路浪涌保護(hù)器參數(shù)選擇、連接線 最小截面積以及安裝要求等應(yīng)按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范》 GB5034320xx 執(zhí)行；弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)）接地干線應(yīng)采用截面積不小于 16mm2的銅芯絕緣線并穿 PVC 管敷設(shè)至本層（或就近）的等電位接地端子板。 ⑧ 不間斷電源輸出端的中性線（ N極），必須與由接地裝置直接引來(lái)的 接地干線相連接 ,作重復(fù)接地。 xx 縣 xx 小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 36 ⑶ 用戶(hù)灶具配備及灶具額定流量參數(shù) ① 、用戶(hù)灶具配備 住宅居民同時(shí)安裝 雙眼灶 和 天然氣快速熱水器 。 ② 平面布置 a、庭院天然氣管道在有車(chē)輛通行的道路上布線時(shí)，應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道上 。 而在庭院管道與引入管（室外天然氣管道與室內(nèi)天然氣管道的連接管）連接的地方采用鋼塑轉(zhuǎn)換彎接頭。 電話(huà)系統(tǒng) 項(xiàng)目區(qū) 的電話(huà)信號(hào)由電話(huà)網(wǎng)的市政接口引來(lái)，進(jìn) 項(xiàng)目區(qū) 預(yù)埋兩根SC100 鋼管。 多功能訪客對(duì)講系統(tǒng) 所有單體住宅樓均采用總線制多功能訪客對(duì)講系統(tǒng)，將住戶(hù)的防xx 縣 xx 小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 3。電話(huà)電纜先由室外引入至豎井內(nèi)的總接線箱，再由總接線箱通過(guò)豎井引至各層接線箱，各層接線箱分線給住戶(hù)信息箱，最后由住戶(hù)信息箱給戶(hù)內(nèi)的每個(gè)電話(huà)插座。 弱電設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ/T1620xx） 《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB031120xx） 《視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB5039520xx） 《有線電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5020094） 設(shè)計(jì)范圍 住宅樓：有線電視系統(tǒng)、電話(huà)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)、多功能訪客對(duì)講系統(tǒng)。項(xiàng)目區(qū)地下管道與各樓平行時(shí)間距為 4m，地下管道與各樓