6試論對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之處理-wenkub
2024-09-26 13 本頁(yè)面
【正文】 為城鎮(zhèn)居民，已常住在城鎮(zhèn)；或未在本村申請(qǐng)過(guò)宅基地造房但已有其余非農(nóng)村住宅性質(zhì)的住房。 雖則宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，但是它與其地上建筑物的所有權(quán)緊密聯(lián)系。但從城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的政策精神看，宅基地使用權(quán)即便在一定條件下可轉(zhuǎn)讓也是絕對(duì)不允許向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的。 （二）宅基地使用權(quán)的取得必須依照法律規(guī)定的行政審批程序進(jìn)行 根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。因此宅基地的所有權(quán)應(yīng)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而宅基地使用權(quán)人享有的是占有、使用宅基地的權(quán)利。為正確地處理這些糾紛，本文著重將要探討的是與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)的一些法律問(wèn)題。首先從宅基地使用權(quán)之概念和特征入手。 宅基地使用權(quán)作為土地使用權(quán)形式的一種，但確有其不同于其他土地使用權(quán)的法律特征： （一）宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且實(shí)行“一戶一宅”的制度 雖則法律并未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)是否可以向城鎮(zhèn)居民出售，但是我國(guó)相關(guān)的政策規(guī)定是明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，即作為城鎮(zhèn)居民是無(wú)法取得宅基地使用權(quán)的，因此為了保護(hù)集體財(cái)產(chǎn)不流失，宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，但如果涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。從目前農(nóng)村實(shí)踐來(lái)看，集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)卻是屢見(jiàn)不鮮，且存在已久，若直接禁止，則不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定。農(nóng)村房屋，除了是通過(guò)審批取得宅基地使用權(quán)，在該宅基地上用建造行為原始取得房屋的所有權(quán)之外，還可能是因出賣(mài)、贈(zèng)與、繼承等方式繼受取得房屋的所有權(quán)。在上述三種情形中，除未申請(qǐng)宅基地造房這種情形之外，其余兩種情形下若使得房屋所有權(quán)人擁有宅基地使用權(quán)則似乎有違“一戶一宅”制
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