有關(guān)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押有關(guān)問題探析-wenkub
2023-04-10 01:31:19 本頁面
【正文】 條件的轉(zhuǎn)讓。就會產(chǎn)生相應(yīng)的一些法律問題。[5]《民法物權(quán)草案》第一百六十六條規(guī)定：“宅基地應(yīng)當(dāng)經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級以上人民政府批準(zhǔn)?！ 。ㄈ?quán)利行使受限性?！ 。ǘ┲黧w具有特定身份性 基于農(nóng)村土地有限性，雖然農(nóng)村土地是集體經(jīng)濟組織所有，但國家法律不允許農(nóng)村集體組織任意改變土地用途，而且宅基地數(shù)量不可能是無限的，因此，宅基地成為了有限的、稀缺的資源。宅基地使用權(quán)的權(quán)利人有權(quán)在所有權(quán)為集體所有的土地上建造房屋、其他附著物，并有權(quán)排除他人的干涉，享有對宅基地的獨占權(quán)?！ ∷^宅基地使用權(quán)，是指宅基地使用權(quán)人依法享有占有、使用集體所有的土地，在該土地上建造房屋，其他附著物，并排除他人干涉的權(quán)利。 宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押問題，在《物權(quán)法》頒布實施以前，理論界及司法實踐中有較多爭論。本文認為宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)屬性，主體具有特定身份性，權(quán)利行使具有受限性。同時，對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓區(qū)分為在本集體經(jīng)濟組織之內(nèi)的轉(zhuǎn)讓和非本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的轉(zhuǎn)讓，認為按現(xiàn)有農(nóng)村實際和現(xiàn)有法律規(guī)定，應(yīng)適當(dāng)擴大在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的宅基地的轉(zhuǎn)讓，擴大交易主體和交易范圍，拓寬農(nóng)民融資渠道，保護農(nóng)民現(xiàn)有的宅基地財產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)《物權(quán)法》關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定也僅有四條，在司法實踐中對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押仍存有很多模糊認識。[1]《憲法》第十條規(guī)定城市的土地屬于國家所有。宅基地使用權(quán)的客體是農(nóng)村集體所有的土地。[3]所以宅基地使用權(quán)是農(nóng)民生產(chǎn)和生活中的一項重要財產(chǎn)?！ 稉?dān)保法》第三十七條規(guī)定：不得抵押的財產(chǎn)包括宅基地使用權(quán)。設(shè)立宅基地使用權(quán)，不得違背鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原來的宅基地和村內(nèi)空閑地。 ?。ㄒ唬┩宕迕裰g宅基地轉(zhuǎn)讓問題 關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓大多體現(xiàn)為宅基地上的房屋的一并轉(zhuǎn)讓，單獨就房屋宅基地的轉(zhuǎn)讓在司法實踐中并不多見，但農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓時必須同時具備以下條件：（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；（2）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員；（3）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；（4）轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織同意；（5）宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。（3）因為繼承、流轉(zhuǎn)、分家等原因，已經(jīng)出現(xiàn)了一戶村民幾處宅基地的情形，導(dǎo)致宅基地的擁有量十分不均衡。因此筆者建議適當(dāng)放寬同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)受讓者的條件，即將第三項限制條件“受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件”，放寬為受讓人現(xiàn)有住房和宅基地不超過二處，突破現(xiàn)有的土地管理法的規(guī)定，在肯定現(xiàn)有農(nóng)村存在合理的收入差距的同時，促進有限的宅基地資源合理的配置，鼓勵農(nóng)村先富起來的人適當(dāng)?shù)睦煤烷_發(fā)土地資源，保護出讓人的有限的財產(chǎn)權(quán)。 ?。ǘ┓峭宕迕裰g進行宅基地轉(zhuǎn)讓問題 非同村村民之間進行轉(zhuǎn)讓問題，通常在買賣主體之間表現(xiàn)以下二種形式：一是買賣主體均是農(nóng)民，但不是同一集體組織或同村村民之間進行房屋及宅基地買賣、轉(zhuǎn)讓。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。 另一種觀點認為，非同村村民之間進行宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣合同應(yīng)該有效。另外，根據(jù)合同法的規(guī)定，非同村村民之間進行宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣合同應(yīng)該有效。國務(wù)院辦公廳雖然在1999年頒布《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”，“有關(guān)部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權(quán)證”?！庇纱丝梢姡蓪τ谝蚍课蒉D(zhuǎn)讓而出現(xiàn)的宅
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