有關(guān)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押有關(guān)問題探析(已修改)
2025-04-07 01:31 本頁面
【正文】 【內(nèi)容提要】本文僅就宅基地使用權(quán)的法律特征、轉(zhuǎn)讓與抵押問題作一粗淺探討。本文認(rèn)為宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)屬性，主體具有特定身份性，權(quán)利行使具有受限性。同時(shí)，對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓區(qū)分為在本集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的轉(zhuǎn)讓和非本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的轉(zhuǎn)讓，認(rèn)為按現(xiàn)有農(nóng)村實(shí)際和現(xiàn)有法律規(guī)定，應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的宅基地的轉(zhuǎn)讓，擴(kuò)大交易主體和交易范圍，拓寬農(nóng)民融資渠道，保護(hù)農(nóng)民現(xiàn)有的宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)非本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的轉(zhuǎn)讓持否定態(tài)度，認(rèn)為，我國人多地少，農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未形成，應(yīng)杜絕城鎮(zhèn)居民非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買宅基地，否則會(huì)與我國現(xiàn)有的土地制度相沖突，不利于保護(hù)農(nóng)民的切身利益。關(guān)于宅基地的抵押，本文觀點(diǎn)認(rèn)為可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)探討抵押，并且圍繞能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，盡可能發(fā)揮宅基地在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有作用，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！ ≌厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押問題，在《物權(quán)法》頒布實(shí)施以前，理論界及司法實(shí)踐中有較多爭論。現(xiàn)《物權(quán)法》關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定也僅有四條，在司法實(shí)踐中對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押仍存有很多模糊認(rèn)識(shí)。本文僅就宅基地使用權(quán)的法律特征、轉(zhuǎn)讓與抵押問題作一粗淺探討。一、宅基地使用權(quán)的法律特征 ?。ㄒ唬┯靡嫖餀?quán)屬性?！ ∷^宅基地使用權(quán)，是指宅基地使用權(quán)人依法享有占有、使用集體所有的土地，在該土地上建造房屋，其他附著物，并排除他人干涉的權(quán)利。[1]《憲法》第十條規(guī)定城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。因此，宅基地的所有權(quán)屬性以憲法的形式確定為集體所有，同時(shí)，《土地管理法》第八條第二款也作了將宅基地確定為農(nóng)民集體所有的進(jìn)一步規(guī)定。宅基地使用權(quán)的權(quán)利人有權(quán)在所有權(quán)為集體所有的土地上建造房屋、其他附著物，并有權(quán)排除他人的干涉，享有對(duì)宅基地的獨(dú)占權(quán)。宅基地使用權(quán)的客體是農(nóng)村集體所有的土地。[2]權(quán)利屬性符合對(duì)他人的物在一定范圍內(nèi)的占有、使用、收益和處分的他物權(quán)的特征，其根本性質(zhì)是一種用益物權(quán)。是我國特有的一種用益物權(quán)形式，是新中國成立以來，在中國土地政策基礎(chǔ)上形成的固有制度?！ 。ǘ┲黧w具有特定身份性 基于農(nóng)村土地有限性，雖然農(nóng)村土地是集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但國家法律不允許農(nóng)村集體組織任意改變土地用途，而且宅基地?cái)?shù)量不可能是無限的，因此，宅基地成為了有限的、稀缺的資源。[3]所以宅基地使用權(quán)是農(nóng)民生產(chǎn)和生活中的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)?！段餀?quán)法》規(guī)定的宅基地使用權(quán)是針對(duì)農(nóng)村的宅基地使用權(quán)，有權(quán)取得宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，其他人或組織不能成為宅基地使用權(quán)的主體。因此，宅基地使用權(quán)具有福利性[4]，享有這種福利的主體只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員?！ 。ㄈ?quán)利行使受限性?！ 稉?dān)保法》第三十七條規(guī)定：不得抵押的財(cái)產(chǎn)包括宅基地使用權(quán)。《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)民出賣、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。另外，宅基地使用權(quán)的取得也需履行相應(yīng)的程序，從我國現(xiàn)行法律的規(guī)定看，宅基地使用權(quán)的采取審批的方式，大致包括以下三個(gè)步驟，即使用權(quán)申請(qǐng)、土地使用權(quán)人同意、行政審批。[5]《民法物權(quán)草案》第一百六十六條規(guī)定：“宅基地應(yīng)當(dāng)經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。設(shè)立宅基地使用權(quán)，不得違背鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原來的宅基地和村內(nèi)空閑地?！币虼?，宅基地使用權(quán)權(quán)利行使受到限制，有別于土地使用權(quán)可以出租、抵押、轉(zhuǎn)讓。二、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快，農(nóng)民作為重要的勞動(dòng)力大量向城市轉(zhuǎn)移，有的農(nóng)民在城市選擇長期居住后
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