【正文】 報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立人 防、技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè)園區(qū)人身財(cái)產(chǎn)安全 10 財(cái) 產(chǎn) 被 盜率 1%以下 11 違 章 發(fā) 生率 1%以下 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對(duì)私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫(huà)、亂貼亂畫(huà)等現(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度 12 違 章 處 理率 90%以下 13 火 災(zāi) 發(fā) 生率 1%以下（年） 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查， 達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn) 發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保安全 14 綠 化 完 好率 無(wú) 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)修復(fù)，確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露；室內(nèi)綠化常青。 、家居生活館：地上 7 層 129,631 平方米，地下 1 層 18,521 平方米，五大版塊：床用紡織品類、巾類、簾類、布藝類、毯類 、家居體驗(yàn)中心： 4 層聯(lián)排商鋪，建筑面積 119,547 平方米，三大區(qū)域：新婚家居體驗(yàn)區(qū)、兒童家居體驗(yàn)區(qū)、老年家居體驗(yàn)區(qū) 商務(wù)中心：共包括 7 個(gè)單位工程，總建筑面積達(dá)到 253,625 平方米，其中地上 224,388平方米 /地下 29,237 平方米。成都家紡城 家紡商貿(mào)區(qū)功能分區(qū)規(guī)劃 總體規(guī)劃面積為 284 畝，總建筑面積 521,324 平方米。一期入駐工人總量 萬(wàn)人左右。成都家紡城生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園）、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)區(qū)（成都國(guó)際家紡采購(gòu)中 心）、研發(fā)區(qū)（紡織技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校、新產(chǎn)品研發(fā)中心）、配套服務(wù)區(qū)（生產(chǎn)、生活、商務(wù)配套）；服務(wù)中心（園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理）、物流中心。成都家紡城商務(wù)中心寫(xiě)字樓部分管理方案設(shè)想 商務(wù)樓 、寫(xiě)字樓、綜合服務(wù)樓、會(huì)展樓 、龍洋成都家紡城產(chǎn)業(yè)園已交付使用區(qū)域運(yùn)營(yíng)管理建議 【五】 龍洋成都家紡城生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理建議以及采購(gòu)中心管理運(yùn)營(yíng)管理方案 彭 濤 20xx/7/6 【 目錄 】 【一】 龍洋成都家紡 總體 城 規(guī)劃情況 【二】 龍洋成都家紡城在建部分導(dǎo)入前期進(jìn)入與承接查驗(yàn)接管驗(yàn)收工作建議 【六】 龍洋成都家紡城商務(wù)中心酒店部分管理設(shè)想 五星級(jí)酒店 (略 ) 一、 龍洋 二、 龍洋建設(shè)內(nèi)容：家紡生產(chǎn)專區(qū)、員工公寓樓、服裝輔料專區(qū)、園區(qū)展覽中心（展覽館）。按照“布局集中、用地集約”的原則，形成采購(gòu) 中心、商務(wù)中心二大功能區(qū)。 1）、 1樓 五星級(jí)酒店 建筑面積 75,944平方米（地上 18層 68,350平方米 /地下二層 7,594平方米） 2）、 2樓 會(huì)展樓 建筑面積 29,995 平方米（地上 6 層 25,710 平方米 /地下一層 4,285 平方米） 3）、 34樓 商務(wù)樓 建筑面積 68,296 平方米（地上 18 層 61,466 平方米 /地下二層 6,830平方米） 4）、 56樓 寫(xiě)字樓 建筑面積 68,296 平方米（地上 18 層 61,466 平方米 /地下二層 6,830平方米） 5）、 7樓 綜合服務(wù) 樓 建筑面積 11,094 平方米（地上 4 層 7,396 平方米 /地下二層 3,698平方米） 四、龍洋 導(dǎo)入 CRM 理念，整合多方資源，提高效益 CRM 是客戶關(guān)系管理是一種通過(guò)圍繞客戶細(xì)分來(lái)組織企業(yè)，鼓勵(lì)滿足客戶需要的行為，并通過(guò)加強(qiáng)客 戶與供應(yīng)商之間聯(lián)系等手段，來(lái)提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個(gè)企業(yè)的商業(yè)策略。定期 (每月、每季、半年 )對(duì)客戶履約能力進(jìn)行評(píng)估。特別在物業(yè)維修方面，更要提前做好調(diào)查摸底，制訂維修計(jì)劃，消除“壞什么修什么”的現(xiàn)象。對(duì)處于危險(xiǎn)期的客戶 ，要實(shí)行“紅燈”管理，應(yīng)采取限制進(jìn)出貨、停止報(bào)關(guān)業(yè)務(wù)、終止合同、法律起訴等強(qiáng)制措施收款，盡量減少出租方損失，并根據(jù)情況的嚴(yán)重程度采取不同的措施，迫使客戶盡可能繳交租費(fèi)。實(shí)踐證明，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為提升工業(yè)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的有效 手段，也是維護(hù)和提高物業(yè)價(jià)值的根本途徑之一。園區(qū)內(nèi)工廠多，是一個(gè)“小社會(huì)”，外來(lái)工來(lái)自不同地方，構(gòu)成復(fù)雜，治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻。所謂風(fēng)險(xiǎn)管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對(duì)各種導(dǎo)致人們利益損失的風(fēng)險(xiǎn)事件加以防范、控制以及 消除的過(guò)程。針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)各種可能發(fā)生的緊急情況，制定相應(yīng)的行動(dòng)計(jì)劃，一旦出現(xiàn)緊急情況，就可按應(yīng)急預(yù)案立刻投入行動(dòng)。對(duì)治安安全隱患，要加大教育疏導(dǎo)力度，加強(qiáng)治安巡防，發(fā)現(xiàn)苗頭及時(shí)化解，對(duì)勞動(dòng)糾紛問(wèn)題，要引進(jìn)客戶時(shí)就要做好準(zhǔn)備工作，要引入正規(guī)的公司制企業(yè)，這類企業(yè)即使老板逃匿，所欠的工資也可通過(guò)政府的欠薪基金賠付。 五、龍洋如果 物業(yè) 管理企業(yè)在立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、代理 物業(yè) 租售等各個(gè)階段能夠介入其中，不但能在接管 物業(yè) 后迅速投入到正常的運(yùn)行狀態(tài)中，而且還能與水、電、氣、通訊、治安、環(huán)保等 相關(guān) 部門(mén)建立良好的工作關(guān)系，理順?lè)?wù)渠道。 物業(yè) 管理企業(yè)接管后，應(yīng)立即同電業(yè)局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤尽⑧]局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保 工業(yè) 園區(qū)的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決 工業(yè) 園區(qū) 的治安等問(wèn)題；同銀行聯(lián)系，解決 工業(yè) 園區(qū)各種費(fèi)用的銀行代收代繳問(wèn)題。成都家紡城 商貿(mào)區(qū)分業(yè)態(tài)進(jìn)行獨(dú)立 管理和運(yùn)營(yíng)。成都家紡城商務(wù)中心寫(xiě)字樓部分包括 商務(wù)樓、寫(xiě)字樓、綜合服務(wù)樓、會(huì)展樓，劃入寫(xiě)字樓物業(yè)管理范籌，實(shí)行寫(xiě)字樓物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。成都家紡城采購(gòu)中心管理方案設(shè)想 一、項(xiàng)目管理重點(diǎn) 1）、客戶、顧客、商戶在其中、購(gòu)物、娛樂(lè)，需要依托專業(yè)的秩序維護(hù)程序保障系統(tǒng)來(lái) 維護(hù)采購(gòu)中心正常的運(yùn)營(yíng)秩序。 5）、講管理、重服務(wù)，依靠一支高素質(zhì)、專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，以服務(wù)第一，質(zhì) 量第一、樹(shù)立龍洋成都家紡城采購(gòu)中心 的商用價(jià)值和 以人為本，客戶至上，注重細(xì)節(jié)，追求完美 的 服務(wù)理念 。 建筑完好率 99% 物業(yè)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的建筑巡查，建檔記錄 ，確保建筑完好、整潔、無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施現(xiàn)象。 維修工程回訪率 100% 建立維修回訪制度，征求商戶意見(jiàn)，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。 道路完好率 99% 指定機(jī)電設(shè)備 及公用設(shè)施人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由采購(gòu)中心物業(yè)服務(wù)中心工程部門(mén)主管監(jiān)督，以確保道路完好、暢通。 停車(chē)庫(kù)完好率 99% 指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由采購(gòu)中心物業(yè)服務(wù)中心工程部門(mén)主管監(jiān)督，以確保設(shè)施完好，方便使用。 消防設(shè)施、大型重要機(jī)電設(shè)備完好率 100% 指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由采購(gòu)中心物業(yè)服務(wù)中心工程部門(mén)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無(wú)損、正常使用。成都家紡城采購(gòu)中心 項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)將 導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，將有利于建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)程序和管理制度，提高服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量保證能力，增強(qiáng)員工的管理素質(zhì)，以更好地適應(yīng)市場(chǎng)和客戶的需要。 貫標(biāo)的同時(shí)， 還將充分考慮行業(yè)推行的優(yōu)秀、示范項(xiàng)目評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)和顧客滿意測(cè)評(píng)要求有機(jī)結(jié)合，合理補(bǔ)充，融會(huì)貫通，體現(xiàn)質(zhì)量保證的真實(shí)價(jià)值。成都家紡城采購(gòu)中心 項(xiàng)目的規(guī)模、特點(diǎn)，結(jié)合商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的要求和經(jīng)驗(yàn)編制，整體構(gòu)想如下： (一 ) 制定物業(yè)管理服務(wù) 年度計(jì)劃 1）做好商戶進(jìn)場(chǎng)裝修工作對(duì)接和施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作。 5）制訂管理服務(wù)工作報(bào)告、計(jì)劃與內(nèi)容。 9）定期回訪客戶、客戶跟蹤服務(wù)質(zhì)量，反饋渠道暢通。 (二 ) 日常物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)國(guó)家及四川省《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，我們應(yīng)做到： 1）按照國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范、物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理年度計(jì)劃，提供物業(yè)管理服務(wù)。 5）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，及 時(shí)進(jìn)行維修和處理。 成都家紡城 園區(qū)辦公室 服務(wù)中心 內(nèi)勤 （ 1人） 消防、 監(jiān)控中心 3 人 (四 ) 部門(mén)及崗位職責(zé) 客服部 1) 《用戶手冊(cè)》的完善、簽發(fā)。 5) 協(xié)調(diào)客戶、客戶、商鋪關(guān)系，進(jìn)行滿意度調(diào)查。 9) 員工崗前、崗上的滾動(dòng)式培訓(xùn)。 2) 消防安 全管理、宣傳、檢查、指導(dǎo)、初級(jí)火災(zāi)的撲救。 6）對(duì)公共區(qū)域的治安巡視、檢查。 10) 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督、管理服務(wù)工作。 3）公共區(qū)域的消殺、滅蟲(chóng)工作。 2) 二次裝修進(jìn)場(chǎng)手續(xù)的辦理級(jí)組織、協(xié)調(diào)、驗(yàn)收。 6) 各項(xiàng)管理規(guī)章、制度、工作程序的制定與執(zhí)行。 10) 二次裝修的圖紙審驗(yàn)、報(bào)批、質(zhì)量監(jiān)督工作。 2）組織領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)中心人員，制定工作計(jì)劃和措施，完成公司下達(dá)的物業(yè)管理工作任務(wù) 。 6）解決處理商戶的重大投訴問(wèn)題。 2） 負(fù)責(zé)對(duì)商戶項(xiàng)目各部門(mén)日常服務(wù)工作相關(guān)記錄的存檔。 6） 負(fù)責(zé)各部門(mén)各項(xiàng)費(fèi)用支出的登記工作。 10） 認(rèn)真完成上級(jí)交辦的其它工 作。 4）處理采購(gòu)中心項(xiàng)目 物 業(yè)服務(wù)中心 有關(guān)商戶的所有日常事務(wù) . 直接負(fù)責(zé)客服部工作及協(xié)助環(huán)境維護(hù)部、秩序維護(hù)部、工程部做好對(duì)商戶服務(wù)工作， 確?？头坑型暾墓ぷ鞒绦颍瑢?duì)崗位職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效的實(shí)施。 8) 制定本部門(mén)培訓(xùn)計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施，提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。 12）主持本部門(mén)例會(huì)，聽(tīng)取匯報(bào)，督察工作進(jìn)展，解決工作中的問(wèn)題。 2) 負(fù)責(zé)商戶各項(xiàng)費(fèi)用的收繳，并將信息及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)。 6) 協(xié)助催繳商戶的物業(yè)費(fèi)，開(kāi)具催款通知書(shū)，提供物業(yè)費(fèi)收繳清冊(cè)和明細(xì)一覽表，將欠費(fèi)商戶（一年以上）清冊(cè)交客服部經(jīng)理。 2) 禮貌接待來(lái)訪者，并做好來(lái)訪者登記。 6) 認(rèn)真完成上級(jí)交辦 的其它工作。 4） 負(fù)責(zé)主持本部門(mén)的例會(huì)，總結(jié)本部門(mén)工作，傳達(dá)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)主管部門(mén)的指示，指導(dǎo)和布置具體落實(shí)措施。 8） 負(fù)責(zé)做好秩序維護(hù)、消防和保潔用品的采購(gòu)、嚴(yán)整、監(jiān)督管理。 2） 每天上下班負(fù)責(zé)組織列隊(duì)，規(guī)范整裝穿戴 ，強(qiáng)調(diào)各種注意事項(xiàng)。 6） 認(rèn)真檢查各種設(shè)備設(shè)施是否完好，包括消防、閘門(mén)、門(mén)禁等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。 2） 對(duì)可疑人員密切觀察，對(duì)于帶進(jìn)帶出的大件物品，要檢查證件進(jìn)行登記，做好本職工作。 巡邏崗崗位職責(zé) 1） 熟悉商場(chǎng)地形及消防設(shè)施的分布和消防設(shè)施設(shè)備使用知識(shí)。 5） 查看有無(wú)物 品或雜物阻礙占用公共區(qū)域通道和消防通道。 2）負(fù)責(zé)制定部門(mén)的工作目標(biāo)、工作計(jì)劃和實(shí)施方案并監(jiān)督檢查落實(shí)情況。 6）負(fù)責(zé)組織實(shí)施環(huán)部門(mén)人員的培訓(xùn)和考核，對(duì)不合格員工提出處理意見(jiàn)。 2）檢查保潔員的工作，確保所管轄的區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、服務(wù)和安全達(dá)到規(guī) 定標(biāo)準(zhǔn)。 6）檢查各區(qū)域衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，填寫(xiě)衛(wèi)生檢查表。 10）隨時(shí)注意各類緊急事件的發(fā)生，在落實(shí)應(yīng)急的同時(shí)及時(shí)匯報(bào)上級(jí)。 2） 嚴(yán)格按照《物品管理規(guī)章制度》領(lǐng)取物品。 6） 負(fù)責(zé)各區(qū)域殺蟲(chóng)防疫工作。 10） 負(fù)責(zé)綠植表面的除塵及盆栽器具的保潔。 14） 在工作中若發(fā)現(xiàn)任何需維修事宜，在領(lǐng)班巡察時(shí)向其匯報(bào)，以便工程維護(hù)部及時(shí)進(jìn)行維修；如遇緊急維修，可直接通知客服部。 18） 在做好保潔工作的同時(shí)，義務(wù)擔(dān)當(dāng)秩序維護(hù)員、服務(wù)員、巡查員，當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，都應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行應(yīng)急處理，如有處理不了情況的應(yīng)及時(shí)匯報(bào)上級(jí)。 2）熟悉物業(yè)綠化面積、綠化率、花草樹(shù)木的品種及數(shù)量。 6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦 的其他工作。 4) 處理商戶之重要查詢及投訴問(wèn)題。 7） 負(fù)責(zé)制定本部門(mén)的管理辦法和各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)。 11） 向項(xiàng)目 物業(yè)服務(wù)中心 項(xiàng)目經(jīng)理建議及提交管理區(qū)域之保養(yǎng)、改善及更改工程計(jì)劃。 15） 查核外協(xié)單位交來(lái)之單據(jù)及報(bào)價(jià)。 19） 制訂每年度工作計(jì)劃和年度工程預(yù)算，供項(xiàng)目 物業(yè)服務(wù)中心 項(xiàng)目經(jīng)理審閱。 4） 依據(jù)《購(gòu)物中心裝修指南》，做好商戶二裝施工管理工作，做好裝修協(xié)調(diào)及資料的收集整理歸檔工作。 8） 負(fù)責(zé)土建外來(lái)施工方的施工、整改、工藝監(jiān)管，安排下屬技術(shù)人員跟辦。 12） 督導(dǎo)員工做好由管理中心批準(zhǔn)的對(duì)商戶提供的有償服務(wù)，完成后 的及時(shí)信息反饋。 工程運(yùn)行主管崗位職責(zé) 1） 負(fù)責(zé)高低壓配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)行，保證系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 5） 負(fù)責(zé)保管好設(shè)備的原始記錄和督促員工，認(rèn)真仔細(xì)作好各種記錄，交接班要作到 記錄清、問(wèn)題交代清、環(huán)境衛(wèi)生清。 9） 負(fù)責(zé)變配電設(shè)備