【正文】 建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件； (2)歷次規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的批準(zhǔn)文件； (3)歷次規(guī)劃審批文件及附圖； (4)其 他歷次相關(guān)批復(fù)文件、附圖； 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及總平面規(guī)劃方案審批文件或歷次規(guī)劃審批文件中要求取得的專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的意見(jiàn)； 修建性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整公建配套設(shè)施布局的，應(yīng)當(dāng)取得擬調(diào)整的公建項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的意見(jiàn)； 繪制在 1/500現(xiàn)狀地形圖上的總平面規(guī)劃圖一式四份； 規(guī)劃說(shuō)明書(shū)、規(guī)劃設(shè)計(jì)藍(lán)圖（即“總平面規(guī)劃與綠地規(guī)劃圖”和“道路交通系統(tǒng)規(guī)劃與豎向規(guī)劃圖”“管線(xiàn)綜合規(guī)劃圖”）各一式四份； 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中要求提交的規(guī)劃模型或效果圖； 電子磁盤(pán) 報(bào)批文件。 辦理完工商登記后，可去辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證、國(guó)稅和地稅稅務(wù)登記證，并到銀行開(kāi)戶(hù)。 住所使用證明； 自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件； 借給 （無(wú)償提供） 他人使用房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 ，提交產(chǎn)權(quán)方的證明及 產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 ； 租賃市場(chǎng)作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，提交租賃合同及出租方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和市場(chǎng)登記證復(fù)印件； 以租賃使用房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，應(yīng)當(dāng)依照《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》提 交經(jīng)區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)租賃管理所登記備案的房屋租賃合同 。 ５、依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明； ６、 股東首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件； 董事、監(jiān)事 和 經(jīng)理的任職文件及身份證明復(fù)印件； 依據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會(huì)決議、董事會(huì)決議或其他相關(guān)材料。被授權(quán)人可以是境外投資者設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)或擬設(shè)立的公司（被授權(quán)人為擬設(shè)立的公司的，公司設(shè)立后委托生效）或者其他境內(nèi)有關(guān)單位或個(gè)人。 （ 6） 法定代表人、董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證明復(fù)印件； （ 7）依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的 驗(yàn)資證明； 適用于金融、證券、保險(xiǎn)類(lèi)和基金管理公司，以及設(shè)立時(shí)繳付全部或部分注冊(cè)資本的公司。 設(shè)立登記應(yīng)提交的文件 （ 1）擬任法定代表人簽署的《外商投資的公司設(shè)立登記申請(qǐng)書(shū)》； （ 2）審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件（批復(fù)和批準(zhǔn)證書(shū)副本 1）； （ 3）審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的公司章程； （ 4）《企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》； （ 5）投資者的主體資格證明或自然人身份證明； 中方投資者應(yīng)提交本單位加蓋公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 /事業(yè)單位法人登記證書(shū) /社會(huì)團(tuán)體法人登記證 /民辦非企業(yè)單位證書(shū)復(fù)印件作為主體資格 證明；外國(guó)投資者的主體資格證明或身份證明應(yīng)經(jīng)其本國(guó)主管機(jī)關(guān)公證后送我國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證。 工商局：項(xiàng)目公司注冊(cè)登記 企業(yè)（公司）名稱(chēng)預(yù) 先核準(zhǔn)提交材料 １、全體投資人簽署的《企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書(shū)》； ２、全體投資人簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或者共同委托代理人的身份證復(fù)印件（本人簽字）； 應(yīng)標(biāo)明具體委托事項(xiàng)、被委托人的權(quán)限、委托期限。 項(xiàng)目公司的工程部除了工程的管理外，還應(yīng)該 參與 工程外包的談判、外包工程施工進(jìn)度的監(jiān)控以及收樓工作的責(zé)任，工程部的管理人員應(yīng)該是從開(kāi)始施工到收樓整個(gè)過(guò)程的跟蹤和管理。 在前期的準(zhǔn)備中還有大量的對(duì)外工作，特別是報(bào)建的問(wèn)題，如環(huán)境影響評(píng)估、發(fā)改局 的立項(xiàng)申請(qǐng)、規(guī)劃局的控規(guī)審批，詳規(guī)的審批、施工圖的審查以及辦理施工許可證所需的所有手續(xù)，這里面還涉及到一些政策的問(wèn)題，特別是規(guī)劃的審批問(wèn)題， 如是否配套學(xué)校 ?配套學(xué)校的規(guī)模等等。 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備 從取得土地開(kāi)始，項(xiàng)目就要開(kāi)始做前期的準(zhǔn)備，主要包括報(bào)建時(shí)間、收地的時(shí)間等，其中報(bào)建的時(shí)間又取決于圖紙的進(jìn)度以及相關(guān)的立項(xiàng)、環(huán)評(píng)等涉及辦理施工許可證各項(xiàng)工作的時(shí)間，而許多這些工作都是可以交叉進(jìn)行的，系統(tǒng)的統(tǒng)籌起所有的工作，合理的安排時(shí)間和跟進(jìn)進(jìn)度是十分重要的，特別是新的項(xiàng)目；收地的情況視項(xiàng)目的情況有異，但一般都是非常復(fù)雜的，因?yàn)橛性S多不利的因素，如：政府的征地補(bǔ)償工作的進(jìn)度、拆遷問(wèn)題、地塊的歷史問(wèn)題 、政府的 協(xié)助 工作力度等。 碧桂園 項(xiàng)目 管理手冊(cè)（意見(jiàn)稿） 20xx 年 12 月 27 日 （僅供參考 ） 目 錄 第一篇：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要思路?????????? 2 第 二 篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程?????????????? ? 32 第三篇：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)流程???????????????? 10 第四篇：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中水電工作要點(diǎn)??????????? 7 第 五 篇：關(guān)于售樓部與區(qū)域項(xiàng)目管理部溝通的操作指引???? 12 第六篇：項(xiàng)目部與物業(yè)管理公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的工作配合??? 18 第七篇：項(xiàng)目管理施工階段工作流程???????????? 24 第一篇：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要思路 集團(tuán) 公司在各個(gè)項(xiàng)目設(shè)立了項(xiàng)目 管理部，實(shí)行項(xiàng)目管理制，因此項(xiàng)目管理的概念應(yīng)從以前依賴(lài)集團(tuán)公司的被動(dòng)式的管理轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)管理，除了要繼承公司以往的快速、團(tuán)隊(duì)協(xié)作的精神外還要在思路和認(rèn)識(shí)上適應(yīng)公司的發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程里面需要注意以下幾個(gè)方面， 拆遷問(wèn)題：如果在取得土地的時(shí)候還存在大量的拆遷的話(huà)，就要了解這些拆遷范圍內(nèi)是否有辦理了國(guó)有土地證的拆遷房屋，就是說(shuō)政府在出讓土地時(shí)是否已經(jīng)將所有用地收歸國(guó)有后再出讓?zhuān)绻@部分是屬于城市拆遷，國(guó)土局一般不能處理，而且拆遷的時(shí)間將是漫長(zhǎng)的； 征地款的落實(shí)問(wèn)題：這個(gè)問(wèn)題涉及到農(nóng)民的切身利益，如果政府不能很好的處理， 沒(méi)有落實(shí)到農(nóng)民手中，那將成為收地時(shí)的最大阻力； 用地的合法性：主要是取得的土地是否已經(jīng)辦好所有的合法手續(xù)，如用地是否完成了征地補(bǔ)償工 作、 用地性質(zhì)是否為建設(shè)用地 、林地是否已經(jīng)辦理了林地手續(xù)等。 在這個(gè)過(guò)程中水電等市政配套的談判也是非常重要的，結(jié)合公司目前的情況，這方面的工作 要求項(xiàng)目 公司 全程介入，從前期的談判到 后期的施工，避免收樓時(shí)才考慮市政工程的施工問(wèn)題。 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是長(zhǎng)期和復(fù)雜的，系統(tǒng)的、有協(xié)調(diào)性的、有計(jì)劃性的 工作是十分重要的。 ３、申請(qǐng)名稱(chēng)冠以“中國(guó)”、“中華”、“國(guó)家”、“全國(guó)”、“國(guó)際”字詞的，提交國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)文件復(fù)印件 。如該國(guó)與我國(guó)沒(méi)有外交關(guān)系，則應(yīng)當(dāng)經(jīng)與我國(guó)有外交關(guān)系的第三國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證，再由我國(guó)駐該第三國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證。 （ 8）投資者首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件； （ 9）住所使用證明文件； 自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議復(fù)印件以及出租方的房產(chǎn)證復(fù)印件；未取得房產(chǎn)證的，提交房地產(chǎn)管理部門(mén)的證明或者購(gòu)房合同及房屋銷(xiāo)售許可證復(fù)印件；出租方為賓館、飯店的，提交賓館、飯店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 （ 12）其他有關(guān)文件。股東會(huì)決議由股東簽署（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章），董事會(huì)決議由董事簽字。 《企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》； 1法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院決定規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司必須報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的，提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件或者許可證書(shū)復(fù)印件； 1公司申請(qǐng)登記的經(jīng)營(yíng)范圍中有法 律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院決定規(guī)定必須在登記前報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件或者許可證書(shū)復(fù)印件或許可證明。 國(guó)土局：國(guó)土審批 ： 如果涉及林地，注意是否已經(jīng)辦理林地征用手續(xù)。 項(xiàng)目所屬鎮(zhèn)（街）建設(shè)辦（委、城建服務(wù)中心）的現(xiàn)場(chǎng)踏勘表。 城市居民自住建筑工程 (1)房地產(chǎn)證明文件持證人的身份證明文件復(fù)印件一式兩份。 (2)原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附圖、附件復(fù)印件（申請(qǐng)注銷(xiāo)許可證的應(yīng)當(dāng)提交原件）； (3)調(diào)整《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的依據(jù)（復(fù)印件）一式兩份： ① 因《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及其附件調(diào)整而調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)提交已批準(zhǔn)調(diào)整的建設(shè)用地文件及附圖； ② 因規(guī)劃設(shè)計(jì)條件調(diào)整而調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)提交已批準(zhǔn)調(diào)整的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件文件及附圖； ③ 因修建性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整而調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)提交已批準(zhǔn)調(diào)整的修建性詳細(xì)規(guī)劃文 件及附圖； ④ 因?qū)I(yè)管理問(wèn)題而需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)提交專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的意見(jiàn)； ⑤ 其他相關(guān)調(diào)整依據(jù)； (4)調(diào)整后的建筑設(shè)計(jì)方案一式叁份。） 工程設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)一式五份； 已取得的管線(xiàn)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或設(shè)計(jì)方案的批準(zhǔn)文件及附圖、附件復(fù)印件一式兩份； 配合新建、改建、擴(kuò)建道路的管線(xiàn)工程，應(yīng)當(dāng)提交道路管線(xiàn)綜合規(guī)劃的批準(zhǔn)文件及附圖、附件和道 路交通工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批準(zhǔn)文件及附圖、附件復(fù)印件一式兩份； B 類(lèi)管線(xiàn)工程應(yīng)當(dāng)提交《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件復(fù)印件一式兩份； B 類(lèi)排水工程應(yīng)當(dāng)提交道路交通工程《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附圖、附件，其余管線(xiàn)工程應(yīng)當(dāng)提交建筑工程《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附圖、附件復(fù)印件一式兩份（臨時(shí)施工用水、用電工程除外）； B 類(lèi)管線(xiàn)工程用地面積超過(guò) 2 萬(wàn)平方米的，應(yīng)當(dāng)提交管線(xiàn)綜合規(guī)劃的批準(zhǔn)文件及附圖、附件復(fù)印件； 管線(xiàn)工程涉及其他獨(dú)立產(chǎn)權(quán)用地單位的，應(yīng)當(dāng)提交該用地單位 的意見(jiàn)及用地權(quán)屬證明文件復(fù)印件一式兩份； 管線(xiàn)工程涉及河流、橋梁、公路、鐵路、港口、機(jī)場(chǎng)、通訊設(shè)施、 電力設(shè)施、軍事設(shè)施等的，應(yīng)當(dāng)提交各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的意見(jiàn)，敷設(shè)在易燃易爆環(huán)境中的管線(xiàn)工程，應(yīng)當(dāng)提交消防管理部門(mén)的意見(jiàn)復(fù)印件一式兩份； 1/500 至 1/20xx（適用于長(zhǎng)輸管線(xiàn)）管線(xiàn)工程施工設(shè)計(jì)圖一式五份，其中排水工程的設(shè)計(jì)藍(lán)圖繪制在現(xiàn)狀地形圖上；其余管線(xiàn)工程用紅色線(xiàn)繪制在廣州市番禺區(qū)綜合地下管線(xiàn)圖上，無(wú)綜合地下管線(xiàn)圖時(shí)則繪制在 1/500 至1/20xx 現(xiàn)狀地形圖上；配合新建、改建、擴(kuò)建道 路的管線(xiàn)工程可繪制在已批準(zhǔn)的 1/500 道路平面設(shè)計(jì)圖上。）； 工程竣工圖（單體竣工圖一式三份，總平面竣工圖一式四份）及電子文件（必須符合我局 DGN 電子數(shù)據(jù)要求）。 開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明書(shū)復(fù)印件（交驗(yàn)原件）； 工程招標(biāo)基本情況和工程發(fā)包初步方案； 中外合資項(xiàng)目，附加提供中外雙方法人登記證明，外方資信證明和中外雙方的協(xié)議書(shū)。 2. 審批受理 編制《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)》的建設(shè)項(xiàng)目審批受理。 ② 詢(xún)問(wèn)小區(qū)的建筑布置。 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 （二）對(duì)于申請(qǐng)易地建設(shè)的：審查建設(shè)項(xiàng)目是否符合國(guó)家規(guī)定易地建設(shè)的條件： 單體地面總建筑面積是否在 7000平方米以下的； 是否采用樁基且樁基承臺(tái)頂面埋置深度小于 3米的； 按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)建設(shè)防空地下室的面積是否只占地面建筑首層的局部，結(jié)構(gòu) 和基礎(chǔ)處理困難的； 建設(shè)項(xiàng)目是否在流砂、暗河、基巖埋深小于 3 米等地段的，因地質(zhì)條件限制不適宜修建的； 是否因建設(shè)地段房屋或地下管線(xiàn)設(shè)施密集，防空地下室不能施工或者難以采取措施保證施工安全的； 是否擴(kuò)建、改建的民用建筑，因無(wú)建設(shè)用地補(bǔ)建的。 氣象局：防雷設(shè) 施設(shè)計(jì)審核和驗(yàn)收 設(shè)計(jì)審核 辦理程序 ⑴ 、填寫(xiě)《辦理防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核登記表》 ⑵ 、提交如下資料： ① 設(shè)計(jì)說(shuō)明； ② 防雷接地平面圖及大樣圖； ③ 均壓環(huán)設(shè)計(jì)圖及大樣圖； ④ 天面防雷平面圖及大樣圖； ⑤ 四置圖； ⑥ 立面圖； ⑦ 總配電圖； ⑧ 規(guī)劃報(bào)建審核書(shū)、施工資質(zhì)證、焊工證（復(fù)印件 ） ； ⑨ 、采用非標(biāo)防雷產(chǎn)品（各類(lèi)消雷器、防雷器、避雷器、避雷導(dǎo)體、優(yōu)化避雷針等）進(jìn)行設(shè)計(jì)的，應(yīng)提交產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、合格證明及產(chǎn)品合法證明文件。 ⑸ 、持《廣東省防雷設(shè)施審核書(shū)》到建設(shè)行政主管部門(mén)辦理施工許可證。 公安消防局： 建筑工程消防監(jiān)督審核 、 申報(bào)初步設(shè)計(jì)消防審核 應(yīng)提交以下資料： （ 1）建筑工程項(xiàng)目總平面布局、平面布置，建筑平、立、剖面圖； （ 2）建筑工程消防設(shè)計(jì)專(zhuān)篇說(shuō)明； （ 3）自動(dòng)消防系統(tǒng)初步設(shè)計(jì)圖。需要組織專(zhuān)家論證消防設(shè)計(jì)的建筑工程，可以延長(zhǎng)至 30日。 （ 3）對(duì)驗(yàn)收不合格的建筑工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)《建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》中提出的整改意見(jiàn)進(jìn)行整改；整改完畢后，向公安消防機(jī)構(gòu)提交整改情況報(bào)告，申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)。（單體建筑面積兩萬(wàn)平方米以上，或者小區(qū)建筑面積三萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目應(yīng)提供） 復(fù)印件需核對(duì)原件 11 審查機(jī)構(gòu)填寫(xiě)的《廣州市建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)書(shū)》、《廣州市建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)回復(fù)單》 12 《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》、《建設(shè)工程勘察合同》、《施工圖審查合同》復(fù)印件 需加蓋申報(bào)單位公章 13 房屋產(chǎn)權(quán)人同意租賃人進(jìn)行裝修的證明（租賃房屋裝修工程應(yīng)提供） （三） 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案 1 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表 原件，