【正文】 塵不染，是黔北風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地。山，絕壁千仞，高峻 陡峭，水，峰回路轉(zhuǎn)，碧波浩淼，洞，鬼斧神工，大小各異，林，郁郁蔥蔥，滿目生機(jī)；石，奇形怪狀，扣人心弦。 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū) 域及地理位置 烏江渡旅游景區(qū)位于貴州省遵義縣烏江鎮(zhèn)烏江社區(qū)， 210 國(guó)道、貴遵高等級(jí)公路、川黔鐵路穿境而過(guò)，交通便捷，北距歷史文化名城遵義 40 公里，南離省府貴陽(yáng) 100 公里，是革命老區(qū)，屬國(guó)家 AA級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。 烏江渡旅游景區(qū)擁有山水、溪流、電站、橋梁等景觀 ，是具有科學(xué)考察、歷史教育、觀光游覽、休閑避暑、保健等多種功能的旅游景區(qū)。 烏江渡旅游度假村開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)限規(guī)劃為三年建成，從 2020－ 2020年，主要建設(shè)項(xiàng)目是景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，所需總投資估算為 2242 萬(wàn)元，資金來(lái)源為招商引資。 自然條件 （ 1）地質(zhì)地貌 烏江渡景區(qū)地貌復(fù)雜，地勢(shì)起伏、峽谷切割，山勢(shì)險(xiǎn)峻，喀斯特地貌發(fā)育典型、完整。 （ 2）氣候、氣象 烏江渡景區(qū)地處低海拔地區(qū)，平均海拔 米以上，屬中亞熱帶濕潤(rùn)氣候，熱量充足，無(wú)霜期較長(zhǎng)，年平均氣溫在 16℃以上，年積溫在 5700℃以上，無(wú)霜期 269－ 297天，年降水量小于 900毫米，4－ 9月降水量約占全年降水量的 75%，太陽(yáng)輻射屬于低值區(qū)，但4－ 9月集中了全年日程的 75%，輻射總量的 70%，年降水量的 70%左右，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑。 （ 4）歷史沿革 烏江渡旅游度假村所在地烏江社區(qū)位于烏江邊 上，是一個(gè)寧?kù)o古樸、風(fēng)光秀美、交通便捷的集鎮(zhèn)所在地。這里歷史上曾發(fā)生過(guò)幾次著名的戰(zhàn)斗。據(jù)考，烏江渡為“官”渡，原屬貴陽(yáng)府，設(shè)厘金卡，收入為“官”渡之費(fèi)。 資源評(píng)價(jià) （ 1）季節(jié)：終年四季如春，從三月至十月是黃金季節(jié)，冬暖夏 涼。從外圍講，度假村景區(qū)南可依托息烽溫泉、集中營(yíng)舊址以及省府貴陽(yáng)，北靠歷史文化名城遵義，沿庫(kù)區(qū)而上有已初步形成的“烏江大壩－傣族公園－神石山莊－三沙大橋”和“烏江電站－小溪－化覺(jué)－六廣”兩條黃金旅游線。有山、河、橋、瀑布、森林、溶洞、風(fēng)景資源豐富獨(dú)特，環(huán)境容量大，發(fā)展空間廣闊，搬遷工作量小，土地肥沃，能提供新鮮果品、蔬菜、肉食、蛋禽、魚類。 （ 7）客源市場(chǎng)：遵義市城區(qū) 40萬(wàn)人，郊區(qū) 20萬(wàn)人。 境區(qū)產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)營(yíng)以烏江豆腐魚系列的飲食服務(wù)業(yè) 為主，農(nóng)民種植的經(jīng)濟(jì)作物主要有蔬菜、油菜、花生，農(nóng)產(chǎn)品有魚、蝦以及核桃、李子、枇杷、桃子、梨等。景區(qū)內(nèi)通訊、水電設(shè)施齊全，植被良好、森林覆蓋率高，有較 好 的開(kāi)發(fā)條件。 三橋（烏江大橋、高速路斜拉吊組合橋、鐵路大橋）如長(zhǎng)虹臥波，又似巨龍吸川，為烏江平添奇景。 （ 3）烏江渡發(fā)電站： 1970年 4月動(dòng)工修建， 1983年初正式投入運(yùn)行， 3 臺(tái)機(jī)組，總裝機(jī)容量 63 萬(wàn)千瓦， 2020 年擴(kuò)機(jī)工程后，總裝機(jī)容量達(dá) 125萬(wàn)千 瓦，是我國(guó)在大陸巖溶地區(qū)修建的第一座大型水電工程，第一座高壩水電站，壩上單寬流量最大的水電站， 水電站在建設(shè)史上譽(yù)滿中外。 （ 6）迎賓門： 1998年 7月由遵義市、貴陽(yáng)市各投資 50萬(wàn)元，建于貴陽(yáng)市與遵義市交界的烏江鎮(zhèn)境內(nèi)核桃村三望坡，由高度 29米的 4根鋼架支撐直徑為 3米的不銹鋼鋼球，蔚為壯觀， 99年 3月竣工。 （ 2）施工條件好，離公路近，便于車輛出入。 景點(diǎn)與四周景區(qū)聯(lián)系 烏江旅游度假村距一壩三橋、烏江渡電站、烏江豆腐魚一 條街以及庫(kù)區(qū)風(fēng)光距離較近，可以聯(lián)合開(kāi)發(fā)。 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性和可行性 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性 隨著生產(chǎn)的發(fā)展，社會(huì)文明程度的提高，旅游業(yè)在世界范圍內(nèi)都日趨興旺，我省是在旅游上提出建設(shè)公園省的目標(biāo)，旅游資源豐富，旅游業(yè)已確定為我省的先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)，我縣旅游資源得天獨(dú)厚，不僅自然資源品位高，人文資源亦是獨(dú)具一格。 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的有利條件 資源：烏江渡景區(qū)內(nèi)，人文景觀有烏江渡發(fā)電廠、一壩三橋、紅軍戰(zhàn)斗遺址、迎賓門等，自然景觀有如詩(shī)如畫的田園風(fēng)光、美不勝收的庫(kù)區(qū)風(fēng)光以及 山青水秀的烏江流水等。 基礎(chǔ)設(shè)施 景區(qū)內(nèi)水電路三通，通訊設(shè)備已解決。 勞動(dòng)人口科學(xué)文化素質(zhì)低 景區(qū)因勞動(dòng)力人口文化層次不高，不能為景區(qū)提供合格的旅游服 務(wù)人員。 開(kāi)發(fā)前期：以遵義市、遵義縣以及貴陽(yáng)、息烽旅游線上的游客為第一客源市場(chǎng)，景區(qū)逐步完善后，可以開(kāi)辟重慶、昆明、廣西、廣東為第二客源市場(chǎng)。 若借助于遵義這座歷史文化名城的知名度，到烏江渡去休閑，品烏江豆腐魚以及觀烏江渡電站、烏江斜拉吊組合橋、摩崖石刻等會(huì)產(chǎn)生很高的感召力，能吸引周邊的游客，如宣傳促銷有力，提高產(chǎn)品的知名度，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客也將光臨烏江渡。所有建設(shè)、開(kāi)發(fā)都服從科學(xué)規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)實(shí)施。 搞好環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，在各景點(diǎn)及游覽道路邊相應(yīng)地設(shè)置果皮箱，各景點(diǎn)相應(yīng)設(shè)置垃圾集中處理場(chǎng)地，以確保環(huán)境衛(wèi)生。 第六章 組織機(jī)構(gòu) 一、項(xiàng)目法人 根據(jù)烏江鎮(zhèn)人民政府決定， 設(shè)置“烏江渡風(fēng)景名勝區(qū)管理所”，烏江鎮(zhèn)人武部部長(zhǎng)冷明剛為烏江渡風(fēng)景名勝區(qū)項(xiàng)目的法人代表，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃，資金籌措，建設(shè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)和債務(wù)償還實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。 管理所應(yīng)在景區(qū)內(nèi)充分行使政府予以的管理職能，對(duì)景區(qū)實(shí) 行嚴(yán)格統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理。 修建度假村停車場(chǎng) 單位停車面積 35平方米 /車 入場(chǎng)停車數(shù) 88輛 停車場(chǎng)面積 3080平方米 修建烏江渡三星級(jí)賓館。 添置太陽(yáng)傘，棋牌桌 游覽步道，石板鋪砌，寬 （ 1）由公路直達(dá)露天泳池，浴池至山莊。 供電設(shè)施，在景區(qū)內(nèi)添置 100kva 變壓器一臺(tái)，購(gòu)電桿、電 線等。 1景區(qū)管理人員培訓(xùn)：經(jīng)理 1人，財(cái)務(wù) 2人，廚師 2人，管理員 2人，電工抽水員 1人，駕駛員 1人。 圍墻，長(zhǎng) 3000 米，高 米。 第一年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 100 萬(wàn)元 第二年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 150 萬(wàn)元 第三年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 225 萬(wàn)元 第四年 —— 第六年可實(shí)現(xiàn)平均年收入 1200萬(wàn)元 第七年 —— 第九年可實(shí)現(xiàn)平均年收入 2020萬(wàn)元 三、經(jīng)營(yíng)成 本預(yù)測(cè) 折舊：項(xiàng)目總投資為 2242 萬(wàn)元，折舊年限為 20 年，殘值率為 10%，年折舊分?jǐn)? 萬(wàn)元。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，投資回收率 6 年，投資年利稅率%，投資年利潤(rùn)率 19%，財(cái)務(wù)效益較好。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng)透視》 20 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告》 103 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽(yáng)易景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 31 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 54 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場(chǎng)分析 報(bào)告》 25頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場(chǎng)周報(bào)（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)》 24頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤(rùn)城市場(chǎng)周報(bào)》 167 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》 15 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中航國(guó)際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020 年福建 二、存在的問(wèn)題及建議 按照資金使用計(jì)劃，烏江旅游度假村景區(qū)的開(kāi)發(fā)，由于烏江鎮(zhèn)政府財(cái)力有限，投入基礎(chǔ)設(shè)施的資金有限，因此，為了烏江渡旅游景區(qū)近期建設(shè)項(xiàng)目能如期完成，早日形成遵義縣的旅游產(chǎn)品，帶動(dòng)遵義縣旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建議烏江鎮(zhèn)政府，請(qǐng)有關(guān)專家作出景區(qū)的詳規(guī)，且申請(qǐng)立項(xiàng)，申請(qǐng)國(guó)家投資或貼息貸款 1000 萬(wàn)元 。 稅金：營(yíng)業(yè)稅按 %計(jì)，所得稅按 33%計(jì)（經(jīng)營(yíng)前三年根據(jù)優(yōu)惠政策，免征所得稅） （ 1）財(cái)務(wù)分析 基準(zhǔn)收益率 Ic=10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV= 萬(wàn)元。 項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取 10%。 第二期 建迎賓門，內(nèi)設(shè)售票房 建網(wǎng)球場(chǎng) 建燈光音樂(lè)噴泉 加固河岸，高 25 米，長(zhǎng) 1500米，寬平均 。 1果皮箱、指示牌、景觀說(shuō)明牌等。 （ 3）其他 室內(nèi)浴池 20 個(gè)，每個(gè) 10平方米，計(jì) 200平方米。 露天游泳池 300 平方米 2個(gè)，在賓館附近，一個(gè)水深 在 60cm－ ，面積 100平方米，另一個(gè)水深在 － ，面積 200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等設(shè)施。 進(jìn)入景區(qū)線路： 遵義市中心 40 公里 烏江 1 公里 河濱路 100 米 停車場(chǎng) 2 公里 百 貴遵高速路 迎賓大道 車行景區(qū)公路 景區(qū)公路 畝大田及各景點(diǎn) 三、近期建設(shè)項(xiàng)目及規(guī)模 集中有限財(cái)力， 搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使游客進(jìn)得去，留得住，使到此休閑、度假、觀光旅游的客人成為烏江旅游度假村的宣傳人。招商引資由出資方建設(shè)后，以出資方為項(xiàng)目法人代表。 二、綠化 保護(hù)好景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的植被，對(duì)荒山坡地，廣植當(dāng)?shù)厮偕鷺?shù)種；景區(qū)道路沿途種植當(dāng)?shù)靥赜杏^賞樹(shù)種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；景區(qū)外大于 25 度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達(dá)到 80%以上。 三、景區(qū)建筑風(fēng)格 烏江渡景點(diǎn)的建設(shè)應(yīng)與休閑、觀光、避暑、健身相適應(yīng)的建筑，可采用現(xiàn)代建筑中的歐式或西洋式，但應(yīng)與自然山川融為一體，室內(nèi)裝修，衛(wèi)生設(shè)施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。 第四章 景區(qū)建設(shè) 一、景區(qū)建設(shè)原則 把保護(hù)風(fēng) 景名勝資源放在首位，堅(jiān)持嚴(yán)格保護(hù)，統(tǒng)一管理，合理開(kāi)發(fā)，持續(xù)利用原則。 游客量預(yù)測(cè) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年，每年到烏江參觀旅游的游客 10 萬(wàn)人次左右，考慮到景區(qū)建成后的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，增長(zhǎng)率考慮為 50%，中期由于游 人基數(shù)大，增長(zhǎng)率下降，考慮為 30%，遠(yuǎn)期取 15%。 第三章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 一、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù) 測(cè) 市場(chǎng)方位預(yù)測(cè) 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，國(guó)內(nèi)旅游業(yè)已蓬勃發(fā)展，與遵義相鄰的云南、四川、廣西，均為旅游大省，周邊旅游市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和繁榮，對(duì)遵義旅游業(yè)的發(fā)展造就了有利的背景。 已經(jīng)做了大量前期工作 烏江鎮(zhèn)政府已邀請(qǐng) 114地質(zhì)隊(duì)對(duì)度假村進(jìn)行水文地質(zhì)勘測(cè)工作，并將此處納入統(tǒng)一規(guī)劃與開(kāi)發(fā)管理。為省內(nèi)外游客提供了方便。 由于我縣旅游業(yè)才開(kāi)始起步，對(duì)旅游產(chǎn)品的 包裝，宣傳力度不夠，旅游區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，接待能力滯后等，使我縣潛力巨大的旅游資源未能發(fā)揮效益，旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位未能形成。 景點(diǎn)評(píng)價(jià) 烏江旅游度假村地處貴陽(yáng)市與遵義市之間，又是黔北南大門，與貴陽(yáng)、遵義正處于旅游交通線上，景區(qū)內(nèi)風(fēng)景秀美，森林覆蓋率高，水電通訊設(shè)施齊全，與周圍景點(diǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，可形成旅游線，開(kāi)發(fā)價(jià)