【正文】 東新城基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)，可以使該區(qū)域 1996 畝土地上市拍賣（居住 1404 畝、商業(yè)旅游 592 畝）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五、項目建設(shè)內(nèi)容 本項目建設(shè)內(nèi)容包括 平方公里內(nèi)的所有道路及其各種地下管網(wǎng)、綠化、河道整理、拆遷安置及場地平整等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、項目背景 本項目位于蘇州國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)滸墅關(guān)分區(qū) ——江蘇省蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（以下簡稱 “蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ”）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 隨著高新區(qū)北擴西進進程的發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域調(diào)整，六年來，滸墅關(guān)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已基本完成區(qū)域內(nèi)的七通一平工程，出口加工區(qū)、保稅物流園以及與之配套的相關(guān)企業(yè)已完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 150 萬平方米的安置房已經(jīng)全部入住，九年一貫制的陽山實驗學(xué)校以及社區(qū)配套一應(yīng)俱全，新創(chuàng)、新港、永新等房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤已開始入住。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。見圖 1。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 也是本項目回收投資的經(jīng)營收益來源。公司資產(chǎn)總額中流動資產(chǎn) 4 億元 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 國家發(fā)改委與建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版。項目開發(fā)的居住和商業(yè)旅游用地數(shù)量是確定的，只要論證居住和商業(yè)旅游用地拍賣價格，再結(jié)合居住和商業(yè)旅游用地數(shù)量，就可以計算出未來的產(chǎn)出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。土地出讓收入中留開發(fā)區(qū)支配部分用于歸還貸款及滾動開發(fā)。但由于本片區(qū)背靠森林公園，區(qū)內(nèi)水域面積大，是蘇州市 “有山有水 ”難得的中高檔居住用地，地價不僅不 會低于鎮(zhèn)域中心區(qū)，而且還可能更高。貸款償還期 5 年， 平均償債備付率 %，每年都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6 高于 400%。 綜合上述，認為本項目可行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，經(jīng)濟發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。見表 。預(yù)計今后每年不會低于 5 萬人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。見表 。根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢， 2020年蘇州市向市場投放住宅用地很少，只有 58 萬平方米，為 2020 以來最低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 蘇州市區(qū)住宅需求量統(tǒng)計及預(yù)測值 表 序號 項目 單位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 市區(qū)人口 萬人 207 210 212 217 221 225 230 235 238 242 246 2 人均居住面積 萬 M2 23 24 3 住房面積 ① ② 萬 M2 4415 4662 4876 5208 5569 5954 6461 6931 7371 7869 8399 4 新增面積 萬 M2 0 247 214 332 361 384 508 470 439 499 530 5 拆遷量 萬 M2 40 130 86 69 29 70 70 70 70 70 6 需求量 ⑤ +⑥ 萬 M2 287 344 418 430 413 578 540 509 569 600 7 累計需求量 萬 M2 287 631 1049 1479 1893 2470 3010 3520 4088 4688 供應(yīng)量統(tǒng)計 供應(yīng)量分析的目的是確定 2020 年末存量土地的可開發(fā)量，為使供應(yīng)量統(tǒng)計與需求量預(yù)測口徑一致，確保供需分析推理合乎邏輯， 2020 年末存量土地的可開發(fā)量包括在建工程和尚未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的已完工程。 2020 年至 2020 年末，土地拍賣以來土地供應(yīng)總量及可開發(fā)量數(shù)據(jù)是準確的； 2020 年商品住宅存量約 160 萬 M2和存量土地 353 萬平方米是根據(jù) 2020 年當(dāng)時有關(guān)報道資料，所有資料比較可靠。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從工程建設(shè)周期分析，開發(fā)商 的在建項目及存量土地的商品住宅可開發(fā)量滿足兩年至三年的需求量是合適的；開發(fā)商在建工程和存量土地低于 2 年的需求量時將影響市場供應(yīng)，會導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面；當(dāng)開發(fā)商在建工程和存量土地可滿足 3～ 4 年的需求量時，則供應(yīng)偏松；當(dāng)大于 4 年時，可認為處于供過于求狀態(tài)，長期積壓將加大開發(fā)商的資金成本，當(dāng)房價滯漲時，部分開發(fā)商將無法承受而集中投放市場，市場可能因供過于求而導(dǎo)致房價下跌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 12 第三節(jié) 蘇州房價變動趨勢 價格水平與供求關(guān)系共同決定價格走勢是市場經(jīng)濟環(huán)境下，多數(shù)商品市場價格變化的普遍規(guī)律。日本是 4 比 1；美國是 3 比 1；而中國各個城市不一而論，最高值從 10 比 1 到 15 比 1 都有，個別年份或高或低是市場經(jīng)濟的必然現(xiàn)象，但長期來說會遵循某種規(guī)律，即長期可承受的房價收入比或可持續(xù)發(fā)展的房價收入比。 1998 年對 96 個 國家的統(tǒng)計結(jié)果表明，這些國家的房價收入比區(qū)間為 ～ 30，平均值為 、中位數(shù)為。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因此 ，我們認為中國房價的正常價位在 房價收入比 6～ 8 之間是最為理想的，低于 6 可認為在低位運行，一旦遇到供不應(yīng)求或大的抄作則房價將有很大的上漲空間； 8 左右對購房者已經(jīng)有較大的壓力，卻是房地產(chǎn)高速增長階段最可能的平衡點； 房價收入比達到 10 時可以認為是在高位運行 ，一般情況下還可以通過時間來補償超前預(yù)支的未來價格空間，一旦出現(xiàn)市場嚴重供過于求或大的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，降價的可能性將非常大。見表 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、土地價格變動趨勢分析 目前蘇州的土地價格與房地產(chǎn)價格同步增長， 2020 年開始實施的國家宏觀調(diào)控政策已使房價和土地價格的增幅都大幅回落，但房價和土地價格都沒有出現(xiàn)大幅下跌的狀況。自 1984 年開始，房地產(chǎn)在我國已經(jīng)經(jīng)歷了三個發(fā)展期和兩個低落期。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從中期來看，經(jīng)濟發(fā)展的第一個周期（ 19791990 年）中的高峰出現(xiàn)在 1984 年（ GDP 增長率 %），低谷出現(xiàn)在 1990 年 （ GDP 增長率 %）；第二個周期（ 19912020 年）高峰出現(xiàn)在 1992 年（ GDP 增長率為 ），低谷出現(xiàn)在 1999 年（ GDP 增長率 %）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 16 項目評價平均按 196 萬元 /畝計算。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。陽山逶迤綿延二十里，有蘭風(fēng)寺、鳳凰臺、箭闕峰、觀山摩崖石刻及天狗廟、白龍廟遺址等，自然景觀豐富，人文 遺跡密集，歷史文化底蘊深厚。累計投入建設(shè)資金100 億元，完成開發(fā)區(qū)面積 25 平方公里，累計完成地區(qū)生產(chǎn)總值 84 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 280 億元，實現(xiàn)財政 收入 16 個億。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。形成了 “三縱三橫 ”的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)；建成 110 千伏變電站 3 座， 220 千伏變電站 2 座、 12 萬噸白蕩污水處理廠（首期 4 萬噸已開始運行） 1 個， “七通一平 ”基礎(chǔ)配套設(shè)施全部到位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20 經(jīng)過近幾年的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，已形成了以國家級出口加工區(qū)為中心，北有陽山花苑居民區(qū)；南有大新科技園；西有陽山科技工業(yè)園、陽山環(huán)山綠化景觀帶；東有出口加工區(qū)商貿(mào)服務(wù)配套區(qū)、維德工業(yè)城、大白蕩城市生態(tài)公園、高新海關(guān)保稅物流中心、滸通片商貿(mào)中心區(qū)的全新開發(fā)格局。建立了 五個社區(qū)黨委、 15 個樓宇黨支部、 36 個樓幢黨小組，形成了城市化的組織管理網(wǎng)絡(luò)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。開發(fā)區(qū)組建以后，在加快開發(fā)建設(shè)的同時，加大對環(huán)境的保護和整治建 設(shè)力度。特別是蘇州城市區(qū)劃調(diào)整以后，隨著開發(fā)建設(shè)的全面推進，開發(fā)建設(shè)給人民群眾的惠及度不斷提高，短短幾年時間，開發(fā)區(qū)讓 26000余名農(nóng)民入進社區(qū)，變?yōu)榱顺鞘芯用瘢瓿闪藲v史性的變遷，實現(xiàn)了農(nóng)民祖祖輩輩的夢想。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、用地現(xiàn)狀 本項目規(guī)劃面積 2746100 平方米，見表 用地合計，列入建設(shè)用地開發(fā)面積 1913800 平方米，保留水域和山地面積 832300 平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 25 第四章 環(huán)境保護、節(jié)能與安全衛(wèi)生 第一節(jié) 環(huán)境保護 一、標準及規(guī)范 根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》等有關(guān)法規(guī)，在項目實施過程中對排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達到國家規(guī)定的標準。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。太湖綜合污染指數(shù)為 ，澄湖綜合污染指數(shù)為 ，主要污染物為總氮、高錳酸鹽等。主要污染物質(zhì)是施工人員生活污水、施工廢水、作業(yè)粉塵、固體廢棄物以及施工機械排放的煙塵和噪聲等，其中以施工噪聲和粉塵的影響最為突出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，應(yīng)加強對運輸車輛的管理，盡量壓縮汽車數(shù)量和行車密庋，控制汽車鳴笛。因此必須采取合理可行的控制措施，盡量減輕其污染程庋，縮小共影響范圍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。所以，施工期廢水不能隨意直排。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、項目建成后的環(huán)境保護 基本措施 本項目建設(shè)區(qū)現(xiàn)有環(huán)境狀況良好。 （ 3）加強實施區(qū)域綠化工程，注意景觀與防。因此應(yīng)采取以下基本措施，減少開發(fā)對環(huán)境的影響： （ l）在蘇州市環(huán)境保護規(guī)劃的指導(dǎo)下，環(huán)保部門嚴格進行日常的環(huán)境監(jiān)督管理，包括對噪聲、水體、空氣、煙塵等定期、不定期的進行監(jiān)測、治理等。 29 內(nèi)容，在此期間將有一定數(shù)量的廢棄建筑材料如砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等。 建筑垃圾 施工期間將涉及到房屋拆除、土地開挖、管道敷設(shè)、材料運輸?shù)裙こ?中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 28 減少沿途拋灑，并及時清掃散溶在地面上的泥土和建筑材料，沖冼輪胎，定時灑水壓塵，以減少運輸過程中的揚塵； （ 4）應(yīng)首選伎用茼品混凝土，因需要必須進行現(xiàn)場攪拌砂漿、混凝土?xí)r，應(yīng)盡量做剄不灑、不漏、不剩不倒；混凝土攪拌應(yīng)設(shè)置在棚內(nèi)，攪拌時要有噴霧降塵措施； （ 5）施工現(xiàn)場要設(shè)圍欄或部分圍欄，縮小施工揚塵擴散范圍； （ 6）當(dāng)風(fēng)速過大時，應(yīng)停止施工作業(yè)，卉對堆存的砂 粉等建筑材料采取遮蓋措施； （ 7）對排煙大的施工機械安裝消煙裝置，以減輕對大氣環(huán)境的污染。而且開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，以防長期堆放表面干燥而起塵或被雨水沖刷； （ 3）運輸車輛應(yīng)完好，不應(yīng)裝載過滿，并盡量采取遮蓋、密閉措施， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著風(fēng)速的增大，施工揚塵產(chǎn)生的污染程庋和超標范圍也將隨之增強和擴大。 27 （ 2）盡量采用低噪聲的施工工具，如以液壓工具代替氣壓工具，同時盡可能采用施工噪聲低的施工方法； （ 3）施工機械應(yīng)盡可能放置于對周圍敏感點迨咸影響最小的地點； （ 4）在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩蔽物； （ 5）混凝土需要連續(xù)澆灌作業(yè)前