【正文】 便，資源環(huán)境優(yōu)越。 成片開發(fā)的住宅小區(qū)建設(shè)是住宅建設(shè)的重點。 （ 2）此項目的實施是提升居民生活水平進(jìn)程的需要 項目所在地屬于棗莊市人口較多地區(qū)，此項目的實施可以推進(jìn)項目區(qū)域的城市化進(jìn)程，從本項目的實際情況看，近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的各種消費需求也越來越迫切。改善人們的居住條件，提高人們的住房水平，是實現(xiàn)這一愿望的必由之路。這對于棗莊市形成布局合理、設(shè)施配套、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、具有現(xiàn)代化園林特色的新城市，具有積極面現(xiàn)實的意義。項目選址方圓 1000 米內(nèi)，有學(xué)校、醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場等多家單位，綠色健康的生活環(huán)境在這里觸手可及，是 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 市民居住、商貿(mào)的理想選擇地。近年來，隨著利用世界銀行和各地政府貸款進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)大規(guī)模展開，棗莊的農(nóng)業(yè)發(fā)展已由粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變，并取得了明顯成效。棗莊建市以來，特別是改革開放以來，社會經(jīng)濟發(fā)生了巨大變化，經(jīng)濟實力和發(fā)展后勁不斷增強。煤炭開采已有近千年的歷史，地質(zhì)儲量 ，按目前年產(chǎn) 1500 萬噸計算，可繼續(xù)開采300年以上；煤層貯存條件好，煤質(zhì)優(yōu)良，具有低灰、低硫、發(fā)熱量高、膠質(zhì)層厚、粘結(jié)性強等特點，適宜焦化、氣化、乙炔化，不僅是冶煉鋼鐵的優(yōu)質(zhì)燃料，而且煤化工發(fā)展前景廣闊。市區(qū)原為嶧縣，夏時為鄶國地，金稱嶧州，明置嶧縣，屬濟寧府。 項目概況 項目簡況 項目名稱：通晟公司棚戶區(qū)改造工程 建設(shè)單位：薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)地址：薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)店韓路東側(cè) 住房類型：經(jīng)濟適用房 項目總投資： 9000萬元 建設(shè)周期： 12 個月 企業(yè)法人：孟凡奇 項目負(fù)責(zé)人：張東 聯(lián)系電話： 13375658899 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目的建設(shè)背景 棗莊概況 棗莊市位于山東省南部，微山湖畔，是著名的?鐵道游擊隊?的故鄉(xiāng)。全市面積 4550 平方公里，轄市中、薛城、山亭、臺兒莊、嶧城 5 區(qū)和滕州市（縣級）， 共 5 個街道辦事處、 39個鎮(zhèn)和 46個鄉(xiāng)。建國后，屬臺棗專署， 1953 年屬濟寧專署， 1958 年 9 月縣機關(guān)遷至棗莊鎮(zhèn)， 1960年改為棗莊市（縣級）， 1961年 11 月定為省轄地級市。石膏礦田面積 70平方公里，總儲量 億噸，約占全國的六分之一，品位高，易開采。 工業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)形成了以煤炭、電力、建材工業(yè)為主體，同時擁有紡織、橡膠、冶金、化工、機械、卷煙、造紙、陶瓷、食品、制藥、釀造等門類較為齊全，輕、重工業(yè)比較協(xié)調(diào)，綜合配套發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟體系。 項目選址和理性分析 通晟公司棚戶區(qū)改造工程址于薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)店韓路東側(cè)，交通方便，資源 環(huán)境優(yōu)越。由于本工程規(guī)模和所處地段的特殊性，根據(jù)棗莊市規(guī)劃局提供的用地地形圖、棗莊市規(guī)劃局已核發(fā)的規(guī)劃設(shè)計要求，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)。 項目建設(shè)的必要性 （ 1）本項目建設(shè)是滿足住房消費的需求 住房是人們生活的基本要素之一，也是當(dāng)前城鄉(xiāng)居民最為關(guān)心的問題之一。 目前棗莊市內(nèi)住房價格偏高，經(jīng)濟適應(yīng)型住房較少，目前多時居民沒有足夠的經(jīng)濟實力去購買價格昂貴的住房。市委、市政府將按照省委、省政府相關(guān)的要求，著力做大、做強、做優(yōu)、做美棗莊市，加快城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐，上述市委、市政府的決策，將給本項目的開發(fā)帶來千載難逢的大好機遇。本項目為經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)，價格合理，主要為針對通晟公司舊棚戶職工進(jìn)行的改造工程，主要銷售對象為通晟公司現(xiàn)有住房難、收入低的人群。規(guī)劃總用地面積 72020 平方米，總建筑面積 74600平方米，住宅23 幢，為 5 層建筑，住宅建筑面積 68000 平方米，公建設(shè)施建筑面積 6600 平方米，主要包括廁所、泵房、物業(yè)管理、煤氣調(diào)壓站等。 建設(shè)地點、主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 建設(shè)位置 薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)店韓路東側(cè)。 （ 2）土地條件 項目建設(shè)方已取得了該地塊的土地使用權(quán)證。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施情況 擬開發(fā)的地塊處于店韓路 東側(cè)，周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到三通要求。 中套住房面積控制在 80 平方米（177。 規(guī)劃設(shè)計方案要求 本項目規(guī)劃設(shè)計充分發(fā)掘和利用項目自身景觀價值，建設(shè)項目內(nèi)部視覺通廓。 （ 2）總體規(guī)劃中盡可能兼顧了本地塊的周邊環(huán)境，尤其注意項目建成后的 周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。室外停車位進(jìn)行特殊處理，采用植草磚鋪砌，提高植被面積和環(huán)境質(zhì)量。主要建筑構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計：本項目在規(guī)劃設(shè)計中，充分利用地形、地勢和項目所處的環(huán)境，處理好建筑、綠地、停車、交通以及同周圍建筑的關(guān)系，使各復(fù)雜的功能分區(qū)的各個進(jìn)出口巧妙分開、互不干擾。建筑平面布置緊湊，建筑形體力求簡潔有力，造型新穎別致，具有現(xiàn)代感。棗莊褶曲可以分為棗莊向斜、雙山子擠壓帶和南山褶皺帶。 本項目以現(xiàn)代風(fēng)格為主。 （ 2）建筑單體設(shè)計與功能 1）對于經(jīng)濟適用房來說，以兩室一廳的小戶型為主，另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要。 4）整體拼接靈活、體型豐富、對規(guī)劃適應(yīng)，可根據(jù)地形組織各種空間，使土地利用和空間利用發(fā)揮到最佳。 8）統(tǒng)一設(shè)計空調(diào)機位和空調(diào)冷凝水下水管。 10）屋頂根據(jù)建筑風(fēng)格，設(shè)計簡潔明快、經(jīng)濟實用。? （ 3）建筑物與城市的協(xié)調(diào) 小區(qū)的建筑物與城市的規(guī)劃相協(xié)調(diào)，與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)。 配套設(shè)施（給排水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼L(fēng)、空調(diào)等） （ 1）給排水 1）給排水設(shè)計設(shè)計依據(jù)： a、建筑專業(yè)提供的條件圖。 2）給水工程： a、用水水質(zhì)：符合國家《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。建筑紅線內(nèi)經(jīng)水表井后，與小區(qū)給水管相連接。在地下室設(shè)食品級不 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 銹鋼生活飲用水箱和變頻加壓泵組。 e、保溫：在保證經(jīng)濟成本的前提下，盡可能采用先進(jìn)的技術(shù)與材料實現(xiàn)保溫。 ）以上的生活污水重力流排出；地下室廢水采用排水溝匯集至集水坑內(nèi)，用潛水排污泵提升后排至室外雨水管道。排水管采用 PVCU塑料排水管，粘接。 （ 2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)計 可根據(jù)空調(diào)的設(shè)計條件，在建筑、結(jié)構(gòu)及容量等設(shè)計，一次到位，分步實施，同時應(yīng)考慮自然通風(fēng)。 （ 4）防雷 本工程預(yù)計雷擊次數(shù)各樓有所不同， ＜ Ng＜ ，均按第三類防雷建筑設(shè)防；在樓座屋頂設(shè)避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體；為防雷電波侵入，電纜進(jìn)出線在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連。并充分考慮功能、質(zhì)量方面的適度超前，考慮今后數(shù) 10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 3）住宅外觀設(shè)計采用目前流行的現(xiàn)代簡約風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 3）盡可能的增加超市等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 投資規(guī)模 規(guī)劃總用地面積 72020 平方米，總建筑面積 74600 平方米，住宅建筑面積 68000 平方米，公建設(shè)施建筑面積 6600 平方米，主要包括營業(yè)房、廁所、泵房、物業(yè)管理等。 項目提出的必要性和目的 宏觀分析 （ 1）大環(huán)境分析 大力提高人民群眾的居 住水平，是全面建設(shè)小康社會和實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要方面與重要內(nèi)容之一?！稐椙f市經(jīng)濟適用住房管理辦法》明確提出?距 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符 合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、區(qū)（市）政府批準(zhǔn)，可以利用單位自用土地進(jìn)行集資合作建房?。我國城市建設(shè)的目標(biāo)是提高居民的住房條件，改善城市的生活環(huán)境。追求城市經(jīng)營的可持續(xù)性，是在國民經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，還要謀求經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相 協(xié)調(diào)，使經(jīng)濟發(fā)展推動社會進(jìn)步，積極促進(jìn)社會公正、安全、文明、健康發(fā)展。建設(shè)經(jīng)濟適用住房是解決低收入家庭住房困難問題的有效手段之一。 因此，從省市政策及實際情況來看，建設(shè)本項目經(jīng)濟適用房是有政策保障的。 經(jīng)濟適用房發(fā)展歷程 （ 1）醞釀時期：經(jīng)濟適用房是我國在房改過程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟形勢、由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保 障性質(zhì)的商品房。 （ 3）高速發(fā)展時期：從 1998 年經(jīng)濟適用房開始興建以后，全國 各地的經(jīng)濟適用房在短短幾年內(nèi)如雨后春筍搬快速發(fā)展，房價的相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。如項目開 發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。調(diào)整優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，提升整體技術(shù)水平和綜合競爭力 。優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)和科技服務(wù)業(yè)；加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、滲透性強的信息服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)；積極發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民服務(wù)業(yè)。 住房是人們的基本需求，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，以及人們可支配收入隨著經(jīng)濟增長而快速的增長，人們買新房以及對住房升級的需求規(guī)模逐步增大。進(jìn)入 9 月后，國家出臺 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 了減息政策，對宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持 平穩(wěn)較快增長，全國房價不會出現(xiàn)大幅波動產(chǎn)生了積極的推動作用，但在依然從緊的貨幣政策影響下，房價漲幅將會有所下降。 充分考慮居民購買力不同，在住房開發(fā)過程中，國家、省、市各地均制定了住房發(fā)展規(guī)劃，將經(jīng)濟適用房作為解決購買力較差居民購房問題的主要途徑，并出臺相關(guān)政策進(jìn)行扶持，目前，經(jīng)濟適用房發(fā)展前景較好。但也要看到，棗莊市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與?規(guī)?；具m度、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定?的宏觀調(diào)控目標(biāo)還 有距離、與建設(shè)國際性城市的目標(biāo)追求還有差 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 距、與廣大市民對住房性價比綜合要求還有偏差。 本項目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風(fēng)要求。 根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2020年本 )》第一類：鼓勵類?十八、建筑? 1．節(jié)能省地型建筑暨綠色建筑的開發(fā)，?十九、城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)? 。 項目所在地建成區(qū)內(nèi)的閑置用地，具有較大的挖掘潛力，是未來城市發(fā)展的重要備用地。這些用地土地利用率很低，應(yīng)通過置換、改造，提高其開發(fā)強度和土地利用率，減少新增城市建設(shè)用地的增加。中心城人口增長率近期為 %，遠(yuǎn)期為 %，并采用綜合增長率法、水資源承載力法、勞動力需求法等多種方法，同時考慮土地、能源、環(huán)境等制約因素，預(yù)測棗莊中心城人口規(guī)模為 120萬人，臺兒莊城區(qū)人口規(guī)模為 13萬人，山亭城區(qū)人口規(guī)模為 10萬人。設(shè)計采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)承荷擬采用樁徑 500mm的預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)，嚴(yán)格按國 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置 防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設(shè)施。符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 工程物料消耗 項目總建筑面積 74600 平方米，經(jīng)查《山東省建筑工程定額》，其消耗混凝土、玻璃、磚等原輔材料情況見表 。水和電由建設(shè)單位向棗莊市供水、供電部門申請報 批，滿足項目建設(shè)使用要求，所有材料按比質(zhì)比價的原則進(jìn)行擇優(yōu)采購。 施工方面要加強施工用電用水管理，從初期就選用節(jié)能高效施工設(shè)備，提高設(shè)備運行效率。 此外，要注意加大新型墻體材料的推廣力度。我國城鄉(xiāng)每年新建房屋建近 20 億平方米，其中 95％以上仍是高耗能建筑。 我國建筑節(jié)能的具體目標(biāo)和重點工程 原建設(shè)部在 2020 年 5 月下發(fā)的《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導(dǎo)意見》中，提出了我國今后建筑節(jié)能的總體目標(biāo)和具體目標(biāo)。 具體目標(biāo)：到 2020 年，全國城鎮(zhèn)新建建筑實現(xiàn)節(jié)能 50％；京、津、滬、渝和有條件的城市新建建筑實現(xiàn)節(jié)能 65％；既有建筑節(jié)能改造逐步開展，大城市完成應(yīng)改造面積的 25％，中等城市完成 15％，小城市完成 10％：到 2020年，北方和沿海經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)和特大城市新建建筑實現(xiàn)節(jié)能 65％的目標(biāo)，絕人部分既有建筑完成節(jié) 能改造。三是可再生能源在建筑中規(guī)?；瘧?yīng)用城市級示范，在上海等 8個城市進(jìn)行太陽能光熱光電及淺層地能熱泵技術(shù)在建筑中規(guī)?；瘧?yīng)用的城市級示范，示范面積 1500 萬平方米。 建立健全建筑節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 標(biāo)準(zhǔn)是建筑節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品推廣應(yīng)用的重要手段。我國每年新建公共建筑 3億平方米，如果按每平方米節(jié)能 50％左右， 1 平方米每年可節(jié)約 30 公斤標(biāo)準(zhǔn)煤，新建公共建筑每年節(jié)能就達(dá) 900 萬噸。 2020 年 7月，由建設(shè)部和國家質(zhì)檢總局聯(lián)合發(fā)布的《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》正式實施，這是我國批準(zhǔn)發(fā)布的第一部公共建筑節(jié)能設(shè)計的綜合性國家標(biāo)準(zhǔn)，對公共建筑各個部位的節(jié)能都作出了明確具體的規(guī)定。 加強建筑節(jié)能全過程的監(jiān)督管理 建筑節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建改近年雖取得不小成績，但是值得關(guān)注的是執(zhí)行力度不夠，建筑節(jié)能推廣工作在各地發(fā)展很不平衡。對于建筑節(jié)能的監(jiān)管，必須從立項、規(guī)劃、設(shè)計、施工圖審查，到施工、質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理、竣工驗收，直至房屋的銷售、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)層層嚴(yán)格把關(guān)，使之成為一個完整的監(jiān)管過程，才能真正將節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范落到實處。 竣工驗收是檢驗建筑是否節(jié)能非常重要的一環(huán)。為了在運 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 行使用環(huán)節(jié)建立一套用能監(jiān)管體系，建設(shè)部于去年 3月出臺了《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范》，并正在編制《既有公共建筑節(jié)能改造標(biāo)準(zhǔn)》《城鎮(zhèn)供熱系統(tǒng)質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)》，修訂《既有居住建筑改造標(biāo)準(zhǔn)》，這