【正文】 一、活動目的： 培養(yǎng)節(jié)日氣氛 ,提升新方房產(chǎn)品牌形象，展現(xiàn)新方置業(yè)的客戶關(guān)懷服務(wù)精神，增強意向客戶的購買信心，最終促進(jìn)銷售量的提高。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場， “ 一條道，走到黑 ” 往往是要走死胡同的。 (3)促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議 。 (6)媒體發(fā)布的代理。 (2)廣告的主題和表現(xiàn)手法 。 階段性推廣總體策略 房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排， 更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)， 只能嘆怨廣告無效。 (5)不同電臺、不同時段、不同欄目的電 臺廣告分析 。 (1)不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo) 。當(dāng)樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。 (4)與未來競爭情況的分析和評估。 在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。 (2)建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析 。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告 ,在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新 ,另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為 ,關(guān)注其消費形態(tài) ,從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。樓距較大 ,有開敞的空間和視野 。在品牌定位方面 ,根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況 ,尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費群體 ,同時要善于培育樓盤的子品牌。如引進(jìn)組合家電、組合廚房 。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢 ,在房地產(chǎn)策劃過程中 ,應(yīng)在不同層面塑造差異 ,如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合 :丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。 二是創(chuàng)新為贏。在市場競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下 ,如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價值 ,穩(wěn)定價格、吸引客源 ?如何根據(jù)目標(biāo)消費群的理性購買需求 ,進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點 ,使目標(biāo)消費群產(chǎn)生 “ 物有所值 ” 的感覺 ?如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性 ,突破強勁對手的包圍 ,在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng) ?如何適應(yīng) “ 個人置業(yè)時代 ” 的新趨勢 ?這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃。追求潔凈 (對光線、綠化、天然氣配備等 )?！?設(shè)計時代 ” 開始回歸 ,發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā) ,對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視。消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫 ,偶然性、沖動性購買行為減弱 ,理性購買行為增強 。 一、未來發(fā)展趨勢 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時代 ,房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段 ,企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。對于房地產(chǎn)的營銷策劃 ,主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新 ,激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客 ,其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品 (如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性 )。 ：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以 “ 報紙、電視、戶外廣告牌三位一體 ” 為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。 六、宣傳策略及媒介組合 (一 )宣傳策略主題 ： “ 商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè) ” 是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從 “ 建造建筑產(chǎn)品 ” 上升到 “ 營造全新休閑購物方式 ” ，倡導(dǎo) “ 投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報 ” 的投資理念。 ：以 全市乃至西北地區(qū) “ 財富地產(chǎn)、休閑購物 ” 形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。 三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解 1. 銷售 (招商 )目標(biāo) 2. 銷售目標(biāo)分解 四、營銷階段計劃 根據(jù)項目的定位及施工 進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表 85所示。 2. 倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、 穩(wěn)定性回報。 房地產(chǎn)怎么營銷方案篇 1 一、項目營銷總體策略 營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為 “ 五個一 ” ，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。 3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。 五、項目銷售時機及價格 為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。 (二 )價格定位及價格策略 ：采用比價法和綜合平衡法。 ：本項目地處廣場旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。 ：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。提供一種服務(wù)模式 (如管家式的物業(yè)服務(wù) )。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強化 ,輸出品牌核心價 值 ,進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略 。各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好 ,消費者對商品房的選擇會更趨 “ 個性化 ”, 會更加考慮自己的心理需求 ,尋找更加適合自己的樓盤。競爭手段將會全方位、多元化 ,如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢 ,而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。追求寧靜 (密度低、生態(tài)景觀臺等 )等等 ,不僅對配套設(shè)施的需求提高 ,而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌 高要求 。 二、房地產(chǎn)全程營銷策劃 一是策劃為先。在整個策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新 ,包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等 ,如在支付方式上 ,與金融有效結(jié)合 。同時要全程為握 ,房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃 ,每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。在差異的塑造過程中 ,應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮 ,因為企業(yè)的目的是營利為本。社區(qū)綜合配套 ,整合內(nèi)外部資源等等。當(dāng)然 ,對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn) ,單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成 ,實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在 ,因此應(yīng)輸出 多元化的產(chǎn)品信息 ,提升樓盤的價值感 ,打動更加理性的消費群 ,為產(chǎn)品注入一些新的元素 ,賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象 ,從而保持品牌的新鮮感。完善的小區(qū)配套 ,物業(yè)管理好 ,是封閉式管理 。 房地產(chǎn)怎么營銷方案篇 3 產(chǎn)品的調(diào)研 只有對樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當(dāng)位置。 (3)目標(biāo)市場的分析 。 (1)區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析 。 企劃的定位 定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉 USP(獨特的銷售主張 )，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。 房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟為原則，講究策略性、計劃性 傳播與媒介策 略的分析 有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。 (2)不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析 。 (6)不同地區(qū)、不同方式的夾報 DM 分析 。 規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進(jìn)度， 針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。 (3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作 。 階段性促銷活動的策略 促銷的目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。 (4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。 1定期跟蹤競爭對手的廣告投放 所謂 “ 知已知彼，百戰(zhàn)不貽 ” 。 二、活動時間： 2月 13號、 14號 三、活動目標(biāo)客戶群：所有業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主 四、活動內(nèi)容： 新方 B、首付款借款 15%(二套房首付款 45%)的客戶執(zhí)行借款一年 ?！?花燈起，鬧元宵 ” ，正月十五期間，新方新怡園零首付，萬元即可置業(yè)，重重好禮享不停，猜燈謎得大獎，馬上有禮，早到早得，誠邀您品鑒 新怡園尚品高層讓利不斷，零首付，萬元即可置業(yè)，猜燈謎得大獎，稀缺精品，所剩不多，早到早得 !全新新方盛邀您品鑒 售樓中心再次進(jìn)行裝點。所以，節(jié)日的促銷活動不可少，小禮品或者折扣等都是這個時候的常用手法。情感營銷相似于溝通營銷，也相似與口碑營銷，我認(rèn)為情感營銷是溝通營銷與口碑營銷的共同體，是兩者的結(jié)合，合二為一。 五一旅游活動路線 ：供參考 (一日游不含午餐 二日游是全含 ) 龍?zhí)洞髰{谷一日游 168 元 /人 六羊山一日游 128元 /人 龍?zhí)洞髰{谷 +皇城相府二日游 388 云臺山二日游 398元 萬仙山 +郭亮村二日游 298 房地產(chǎn)怎么營銷方案篇 6 一、活動目的 促進(jìn)開盤成交客戶合同簽訂 。 (置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶群 ) 七、活動費用 抽獎券數(shù)量 :100張 抽獎箱 :1個費用 :100元 聘請婚慶公司 費用 :2500元 水果糕點 費用 :1000元 預(yù)計現(xiàn)場布置費用 :費用 :500元 小禮品購置費 :毛絨玩具等 2024元 不可預(yù)計支出費用 :費用 :900元 家電費用 費用 :33000元 20__ 費用合計 :40000元 策劃部年 8月 22 日 房地產(chǎn)怎么營銷方案篇 7 一、活動目的和背景 本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為 20__年 12 月 25日。 2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。 2)外圍道路布置 A塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。 b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。 B其他區(qū)域 a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。 頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng) 。 2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢 。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排 。這 “ 八種不同 ” 的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢 的重要線索。4)、戶型設(shè)計。 廣告訴求點： 1)闡述樓盤的位置 。5)闡述樓盤的升值潛力 。9)闡述樓盤的實用率 。13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。此階段廣告費用投入相對較大。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟 持續(xù)放緩，居民收入 (包括預(yù)期收入 )持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位 。針對不同消費者的市場細(xì)分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群 。追求近距離 (如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近 )。不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。 三是塑造差異。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合