【正文】 。 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資額為 萬元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的金額詳見表 12。 本項(xiàng)目選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場主流需求。 6 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 1. 東莞概況 東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，北距廣州 50 公里，南離深圳 90 公里，處于穗港經(jīng)濟(jì)走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通的必 經(jīng)之地。 從人口群體特征來看，呈現(xiàn)出“啞鈴式”的群體結(jié)構(gòu)，上層富有人士階層及低層打工一族占有比較大比重，而中層階層如白領(lǐng)、工薪階層所占比重較少；但是，近年來隨著東莞市大力通過各種人才引進(jìn)政策及全國大量的畢業(yè)生涌入東莞，這一中 間階層的人口比重正以比 7 較快的速度在增長。實(shí)施經(jīng)濟(jì)國際化戰(zhàn)略，大力吸引外資，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。各鎮(zhèn)基本上形成了自己的龍頭產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展， 東莞在珠三角的經(jīng)濟(jì)地位會進(jìn)一步加強(qiáng)，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢將會有效促進(jìn)東莞的房地產(chǎn)市場發(fā)展。 分析：目前，東莞每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有轎車 32 輛，居民家庭家用汽車擁有量居全省首位；這在一定程度上 可以說明東莞本地城鎮(zhèn)居民的富有程度；隨著城市化進(jìn)程的加快及原始資本的不斷積累，本地城鎮(zhèn)居民對居住品質(zhì)將會有更高的追求，本地富有城鎮(zhèn)居民對自建 3～ 4 層小洋房的居住生活形態(tài)熱情度降低。 今年 7— 9 月，東莞市房地產(chǎn)開發(fā)保持繼續(xù)良好發(fā)展 態(tài)勢，房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，商品房建設(shè)和銷售與上半年相比有較大增幅。資金來源方面自籌資金與定金及預(yù)付款依舊是重頭，分別以 265256 萬元和 294520 萬元，占了 763109 萬元資金來源的 %與 %，國內(nèi)貸款與利用外資的總量不大，但較上 半年同樣有大幅增加。 （住宅）供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 從今年 1 至 9 月份批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目來看，共有建筑面積 372萬平方米，而城區(qū)（莞城區(qū) 98333 平方米、東城區(qū) 350672 平方米、南城區(qū) 354663 平方米、萬江區(qū) 14653 平方米）共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面 11 積就有 125 萬平方米，其中住宅預(yù)售面積 萬平方米，分別占據(jù)全市預(yù)售面積的 34%、 28%；可以看出東莞城區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)量仍然主要以城區(qū)為主。而別墅的供應(yīng)分布區(qū)域比較分散，城區(qū)（東城區(qū) 萬平方米、南城區(qū) 萬平方米、萬江區(qū)5812 平方米）占全市別墅供應(yīng)量 %。 批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目一覽表（ 20xx 年 1 9 月） 鎮(zhèn)區(qū)名稱 批準(zhǔn) 預(yù)售 項(xiàng)目 批準(zhǔn)預(yù) 售面積（ m2） 住宅 商鋪 寫字樓 其他 普通住宅 別墅 12 個數(shù) 面積 （ m2） 套數(shù) 面積 （ m2） 套數(shù) 面積 （ m2） 面積 （ m2） 面積 （ m2） 莞城區(qū) 5 146699 98333 612 0 0 22383 25983 0 東城區(qū) 12 468481 350672 2507 18631 37 117809 0 0 南城區(qū) 16 540551 354663 3188 27144 94 44402 141486 0 萬江區(qū) 4 96985 14653 148 5812 20 82332 0 0 樟木頭鎮(zhèn) 3 30212 22182 352 0 0 1936 6094 0 常平鎮(zhèn) 17 308313 253151 3387 9140 50 55162 0 0 長安鎮(zhèn) 5 373823 296520 2093 28320 53 58435 18868 0 虎門鎮(zhèn) 11 297665 291267 2119 16366 71 6398 0 0 塘廈鎮(zhèn) 9 133875 108646 659 14068 56 22620 2360 249 厚街鎮(zhèn) 12 289275 253625 2354 0 0 35650 0 0 石龍鎮(zhèn) 4 128777 113328 599 24000 100 15449 0 0 鳳崗鎮(zhèn) 5 119976 103383 853 24689 80 16593 0 0 大朗鎮(zhèn) 4 97056 41601 207 35105 100 45595 9860 0 石碣鎮(zhèn) 3 65051 56952 431 0 0 8099 0 0 寮步鎮(zhèn) 4 55854 43672 457 8356 21 10360 1822 0 黃江鎮(zhèn) 3 72074 69643 314 51912 176 2431 0 0 13 茶山鎮(zhèn) 3 47977 47977 299 15015 35 0 0 0 石排鎮(zhèn) 2 14690 10862 28 10862 28 3828 0 0 橫瀝鎮(zhèn) 5 74554 71166 692 5068 30 3388 0 0 大嶺山鎮(zhèn) 1 32088 0 0 0 0 850 31238 0 清溪鎮(zhèn) 1 44298 44298 360 0 0 0 0 0 橋頭鎮(zhèn) 1 10265 10265 33 10265 33 0 0 0 沙田鎮(zhèn) 3 198630 168290 715 51430 57 30340 0 0 麻涌鎮(zhèn) 1 25758 20956 156 0 0 4802 0 0 洪梅鎮(zhèn) 2 48115 33228 284 0 0 14887 0 0 合計(jì) 136 3721042 2879333 22847 356183 1041 603749 237711 249 （ 1） 1～ 9 月份商品房銷售面積突破 180 萬平方米 東莞上半年房地產(chǎn)投資和銷售均保持持續(xù)增長勢頭，其中投資額比去年同期增長 近一倍，商品房實(shí)際銷售面積同比增長 ％。 （ 2）商品房空置面積已達(dá) 120 萬平方米 在商品房空置面積方面，截至 9 月份共有 萬平方米，比今年上半年的 萬平方米增加了 %，其中住宅 萬平方米，辦公樓 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，其他 萬平方米。 2481 元／平方米的住宅平均銷售單價(jià)與東莞目前市面的銷售均價(jià) 3000 元／平方米～ 4000 元／平方米有比較大的差距，這主要是由于東莞相當(dāng)多的鎮(zhèn)區(qū)建有不少廉價(jià)的商品房，從而拉低了整個房地產(chǎn)市場的交易價(jià)格。 （ 5）三房、均價(jià)在 3000 元／平方米以下、 80－ 120 平方米戶型最為暢銷 在戶型面積銷售方面。也就是說， 3000 元／平方米以下的住宅銷量占到總數(shù)的 76％。出現(xiàn)省內(nèi)、省外、境外戶籍群體三分天下的局面主要是因?yàn)楸镜貞艏用癫欢?，外來高級藍(lán)領(lǐng) 及白領(lǐng)購房逐漸增多，外資企業(yè)中高層及老板在莞城、樟木頭、常平等鎮(zhèn)區(qū)購房逐漸增多?！八目v”包括沿河路、莞太大道、南城科技大道和東莞大道、其中長 10 公里，最寬 120 米的東莞大道實(shí)行人車分流，“十橫”則是連接沿河路和莞太大道之間的十條橫路。 3）南城區(qū)居住用地占絕對優(yōu)勢 居住用地84%其它用地15%辦公用地1%商業(yè)用地0%居住用地 商業(yè)用地 辦公用地 其它用地 南城區(qū)土地儲備總量占到城區(qū)儲備總量的五成以上，而在南城區(qū)313 萬平方米的土地儲備中，居住用地高達(dá) 261 萬平方米，占到區(qū)域土地儲備總量的八成以上，隨著東莞市新中心城的建設(shè)以及南城板塊概念的炒作，南城區(qū)在 20xx 年已經(jīng)顯現(xiàn)其理想居住空間的前景與機(jī)遇。 南城區(qū)各檔次樓盤并存的局面，與萬江大部分主流樓盤定位為以高級藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)階層為主要目標(biāo)客戶群體的中檔樓盤相比，地產(chǎn)市場發(fā)展良性化，不會產(chǎn)生過激的惡性競爭局面。 片區(qū)住宅市場客戶群體分析 從目前各盤的購房群體來源分析來看，有以下幾個特征： （ 1）早期開發(fā)的樓盤購房群體主要來自于本地居民，如石竹新花園的購房群體主要來自于原篁村區(qū)、勝和村等本地居民。 （ 4）高端別墅樓盤購房客戶群體來源最為分散，是積聚各鎮(zhèn)區(qū)富豪的主要“基地”，這點(diǎn)可以從國際公館的購房群體來源分析中得到驗(yàn)證。 項(xiàng)目地塊北面隔五環(huán)路與東莞 CBD 中心區(qū)、東莞生態(tài)居住區(qū)、 21 CLD 中央居住區(qū)相臨，具有近距市政配套、商圈的優(yōu)勢，東面靠東莞大道、水濂湖自然生態(tài)公園，往返市中心區(qū)交通十分便利，同時擁有優(yōu)美的自然、生態(tài)休閑環(huán)境，北面為大規(guī)模的居住區(qū)，西面臨南城高新技術(shù)園區(qū)，已形成相對高尚的人居生活環(huán)境，生活氛圍處在成熟過程中。 項(xiàng)目地塊外景 規(guī)劃限制條件 規(guī)劃建筑容積率等于 ，建筑覆蓋率 35%，地塊整體性較強(qiáng)，同時地塊標(biāo)高也有很高的落差。 ● 項(xiàng)目所在片區(qū)屬于工業(yè)物流區(qū)，形象不具備高尚品質(zhì)；東莞大道 東側(cè)高檔生態(tài)居住區(qū)形象已經(jīng)形成。 針對項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，在開發(fā)中，可利用發(fā)展商品牌的優(yōu)勢，在推廣過程中強(qiáng)化市場的認(rèn)識；將項(xiàng)目位于純住宅片區(qū)、生態(tài)生活的優(yōu)勢貫穿于項(xiàng)目營銷過程；合理利用項(xiàng)目地塊方正的特點(diǎn)，在規(guī)劃時以圍合式布局營造項(xiàng)目的社區(qū)氛圍。 截止 20xx 年底，東莞共有戶籍人口 萬人，其中城鎮(zhèn)居民人口 萬人，港澳臺居民 萬人，另外國人 1524 人。 項(xiàng)目客戶輻射圈層，主要工商業(yè)戶共 22853 戶，其中農(nóng)業(yè)專業(yè)戶 25 288 戶，莞城全部工商企業(yè)急個體戶數(shù) 775 戶，東城全部工商企業(yè)急個體戶數(shù) 6804 戶，南城全部工商企業(yè)急個體戶數(shù) 1307 戶，萬江全部工商企業(yè)急個體戶數(shù) 2859戶，厚街全部工商企業(yè)急個體戶數(shù) 5410戶。 根據(jù)本項(xiàng)目的屬性分析，結(jié)合項(xiàng)目片區(qū)市場的客戶現(xiàn)狀與項(xiàng)目入市的環(huán)境，我們認(rèn)為，在項(xiàng)目入市階段，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群將以東莞本地區(qū)域的原住民、公務(wù)員、中小企業(yè)主、個體戶，來自東莞市區(qū)內(nèi)外的白領(lǐng)和制造業(yè)的高級技術(shù)人員等為主，其他區(qū)域客戶、港人、臺灣人等為輔。戶型設(shè)計(jì)無梁無柱，方便業(yè)主自由間隔，面積配比方面考慮二房改為三房、三房改為四房等的可能性，從而增加市場靈活度。空氣質(zhì)量方面，該片區(qū)為城市花谷和水濂湖生態(tài)環(huán)境輻射地帶，自然條件和生態(tài)環(huán)境良好，未來社區(qū)空氣質(zhì)量條件優(yōu)越。 施工橫道圖 詳見附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖。 ? 公共設(shè)施配套基金 根據(jù)東莞規(guī)劃部門的規(guī)定，在辦理工程規(guī)劃許可證的時候，須全額征收公共設(shè)施配套基金，按四類取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)，商鋪 240 元 /㎡，住宅 90 元 /㎡。 ? 建筑安裝工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套、電梯、消防、燃?xì)狻⒈O(jiān)控、電視天線、通訊、地下室等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)情況， 33 結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。 ? 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活 動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。該項(xiàng)目 20xx40420xxG017 號地塊開發(fā) 銷 售費(fèi)用為： 萬元。該項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為 萬元 。 項(xiàng)目籌資方案 項(xiàng)目資金籌措方案數(shù)據(jù)匯總見表 62。 根據(jù)東莞商務(wù)物業(yè)項(xiàng)目的正常銷售情況及該項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算項(xiàng)目各期的銷售收入，測算銷售稅金。 經(jīng)以上分析測算，項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金來源有保障。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，高于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行業(yè)平均水平。 社會效益和影響分析 ? 改善居住環(huán)境 本項(xiàng)目開發(fā)及其周邊的市政配套建