【正文】 150020xx20xx2500250030003000350035004000400045004 5 0 0 以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 . 物業(yè)形態(tài) 該區(qū)域以多層為主，其房產(chǎn)價格正在穩(wěn)步上升。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城西樓價主要集中在 20xx— 3000 元 /M2 之間 ,占該區(qū)域樓價的 76%； 3000 元 /M2 以上只 占 24%。 城南的部分樓盤一味強(qiáng)調(diào)小區(qū)環(huán)境而忽略了戶型設(shè)計，面積過大，導(dǎo)致樓盤在熱銷一段時間后開始滯銷。玉林社區(qū)房屋與其他后開發(fā)的社區(qū)的房屋相比略顯陳舊，并且存在戶型設(shè)計不合理等問題；桐梓林社區(qū)由于政府規(guī)劃的原因使該社區(qū)目前高檔住宅與經(jīng)濟(jì)適用房混雜，這種狀況在一定程度上限制了該社區(qū)的完善。 在這一區(qū)域，各類高檔成品專賣店星羅棋布，高檔車隨處可見，直接體現(xiàn)了財富的高度聚集。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這與其高檔住宅社區(qū)是一致的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。保守估計，今年實際需求量約有 800 萬平米，供需比為 1： ；明年約有 1000 萬平米，供需比為 1： 。所以，能夠得到實現(xiàn)的最終需求 —— 實際銷售面積，客 觀地反映了市場有效需求，濾除了開發(fā)商的無效供給（空置房）和消費(fèi)者的無效需求（心理預(yù)期目標(biāo)和現(xiàn)實存在的差距）。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由于“批準(zhǔn)預(yù)售面積”指標(biāo)是從1999 年下半年開 始統(tǒng)計（年報形式），統(tǒng)計時間較短，無法準(zhǔn)確反映趨勢性變化，所以，今年實際情況只有待年報匯總后才能得知。前三年來平均每年約增加 15 萬平米，空置面積，以此增速推算，今年將達(dá)到 130 萬平米。繼續(xù)保持 10%以上的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度以及無重大政策變化。今年前三個季度，成都市住宅竣工面積為 萬平米，比去年同期增長 %，表面上看增幅很小。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。尤其是今年前三個季度土地購置費(fèi)同比增長達(dá)到 %，總額已超過去年全年水平。競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場研究，在產(chǎn)品營銷上開始向集約化、品牌化方向上發(fā)展。城市面貌和生態(tài)環(huán)境明顯改善。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。實施了蜀都大道、羊市街西延線、東城根街和長順街南北延線等多條城區(qū)道路的改造建設(shè)，城區(qū)舊房改造力度明顯加快，向城外發(fā)展的大型住宅項目呈現(xiàn)不斷增長態(tài)勢。住宅產(chǎn)品將逐步向 個性化、多元化方向發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計更加注重細(xì)節(jié)創(chuàng)新，以體現(xiàn)以人為本的開發(fā)理念。剔除今年成都市實行一級土地公開拍買、二級土地柜臺轉(zhuǎn)讓交易、土地基準(zhǔn)價格調(diào)整等政策變化而導(dǎo)致的土地 價格上漲因素，今年土地實際購置面積也將會達(dá)到近年來的最高峰。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由于受投資階段性的影響，每年第四季度通常是竣工驗收的高峰期，約占全年的60%以上，同時，今年前三個季度住宅投資額增進(jìn)與去年水平基本持平，所以，今年竣工面積與去年相比增長幅度在 30%以上應(yīng)該是有保證的。由于受不可預(yù)見性因素的影響，明年實際情況可能會與測算值略有差異?？紤]到今年以來空置面積增速較快的因素，今年實際空置面積可能要大于 130 萬平米，約在 140 萬平米左右；明年可能會達(dá)到 160 萬平米。 綜合上述分析情況，以及我市近年來房地產(chǎn)投資相關(guān)因素的增長趨勢，預(yù)計今年我市住宅實際供應(yīng)量約為 1400 萬平方米，明年約為 1900 萬平米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從上表中可以看出，住宅銷售面積近三年呈現(xiàn)年均遞增 %的快速增長趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、區(qū)域市場研究及比較分析 城南是成都房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域之一，區(qū)內(nèi)有棕北、棕南、玉林、肖家河、棕樹、桐梓林、紫荊等多個成熟社區(qū)。 . 物業(yè)形態(tài) 物業(yè)形態(tài)多以高檔電梯公寓、聯(lián)體別墅為主。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。據(jù)不完全統(tǒng)計，城南的小區(qū)居住了成都市 90%左右的外籍人士，而他們大多是各大跨國公司駐成都的高級管理人員。 城南社區(qū)開始從人民南路向東、西兩側(cè)橫向延展，人南以東則向棕樹片區(qū)延展。錦官新城、凱萊帝景就是很好的例子。這說明城西以中檔盤為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以錦城花園為代表的樓盤已超過 3000 元 /m2，大石西路，羊西線及其它樓盤也一路飄紅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市中心樓價主要集中在 3000 元 /M2 以上，占該區(qū)域樓價的 85%； 4500 元 /M2 以上的占 38%。由于市中心土地成本的高昂，使開發(fā)商的操作空間 大打折扣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。小戶型是市中心樓盤的又一大亮點(diǎn)。但由于歷史和現(xiàn)實原因，使城北住宅房產(chǎn)一直處于比較落后的狀況。 城北由于外來流動人口較多，治安環(huán)境繁雜，使開發(fā)商、消費(fèi)者在此開發(fā)、購置有所顧慮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。建設(shè)用地將從現(xiàn)在的 平方公里擴(kuò)展至 平方公里，其中居住用地 38 平方公里，控制人口規(guī)模將達(dá) 139 萬人，其中通過工業(yè)用地置換為居住用地將達(dá)到相當(dāng)規(guī)模。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 雖然目前城東樓盤價格、環(huán)境和配套設(shè)施與城南、城西存在較大差距，但城東樓盤的性價比可能更合理。 城東是城市人口密度大的區(qū)域，消費(fèi)需求約占全市總需求的 1/3，住房供應(yīng)量占全市比例卻不足 25%。 城東的地價和房價普遍比城中、城南低 30%左右，給未來很大的 想象空間。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?，F(xiàn)在城東地價連連上漲，房價也有攀升的跡象，開發(fā)商準(zhǔn)備推出更高檔次的樓盤。二是城東流動人口較多，社會治安存在較大隱患 。如城東的蓮花新區(qū)均價 2200 元 /M2，現(xiàn)已基本售完；城西的香榭名苑，均價 2450 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 元 /M2； 城南的名士公館，均價 2700 元 /M2。 元 /平方米以上價位樓盤分布 從單價在 3000 元 /平方米以上的樓 盤占該區(qū)域整個樓盤比例的情況來看，城中比例高達(dá) 85%，這是與該區(qū)域高度完善的生活配套設(shè)施，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)有著密切的聯(lián)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們對小區(qū)環(huán)境、物管、配套設(shè)施要求很高。這無論是從市政配套設(shè)施的完備性，還是從該區(qū)域內(nèi)的社會治安狀況，以及景觀環(huán)境、人口素質(zhì)、生活、交通便利度和與市中心的距離等諸方面來說，城南均是最佳的居住區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 棕樹小區(qū)內(nèi)主要以 12 層小高層電梯公寓和聯(lián)排別墅為主，桐梓林小區(qū)主要以 12 層以上高層電梯公寓和聯(lián)排別墅為主。 在分析的十個代表性樓盤中，配套設(shè)施中基本上都有會所，其次是廣場、網(wǎng)球場、健身房及其他形式的鍛煉場所?！皠P萊帝景”主力戶型同樣是 3 室 2 廳 2 衛(wèi)，面積在 130—— 180 平方米，均價是 4280 元 /平方米，項目定位是中高檔。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。錦繡之約 1 棟 16 層高層 8畝 % 花園、噴水池、網(wǎng)球場、會所、泳池 68 532， 322， 634， 143— 302 7000 世紀(jì)錦苑 2 棟 15 層電梯、 6棟多層、4棟低層 100畝 60% 人工瀑布、五彩噴泉、游泳池、會所、網(wǎng)球場 504 422， 322， 222， 70— 260 3500 凱 萊帝景 3 棟 30 層電梯公寓 28畝 51% 網(wǎng)球場、高爾夫推桿果嶺、恒溫泳池、籃球場、羽毛球場、慢跑徑 492 322， 332， 322， 130— 180 4280 圣安卓花園 4 棟 12 層電梯公寓 25畝 45% 游泳池、會所、廣場 251 422， 147 322， 126 322， 118 130— 190 3000 四、小戶型市場項目調(diào)查分析 目前市場主流產(chǎn)品主要是 120 多平方米的兩居室、三居室，但主流市場產(chǎn)品現(xiàn)已基本趨于飽 和，市場已經(jīng)到了細(xì)分的階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目占地面積散點(diǎn)示意圖020xx40006000800010000120xx1400016000180000 5 10 15 20 25項目名稱平方米 （ 1 時代天驕 2 金港空中花園 3 錦宏麗景 4 藍(lán)色港灣 5 都世驛站 6 梧桐世家 7 長富花園 8 武城自由度 9 世紀(jì)太升 10 玉林風(fēng)景線 11成都國際公寓 12 流星花園 13 大地城市脈搏 14 城市陽光 15 玉林生活廣場 16 藍(lán)色加勒比 17 新綠季節(jié)彩世界 18 宜家 HOME19 青年公寓20 時代 100 21 紫薇銀座 22 美麗人生） 在所調(diào)查的項目當(dāng)中，大部分為純小戶型住宅項目，用地規(guī)模最大的是長富花園，面積為 15808 平方米，最小的為錦宏麗景花園，僅有 2670 平方米，有 59%的項目用地規(guī)模在 6000 平方米以下。地塊規(guī)模的限制導(dǎo)致了在開發(fā)過程當(dāng)中某些方面難以發(fā)揮，例如在配套設(shè)施與景觀方面就難以做得更加精彩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目定位分布圖 23%17%13%7%10%30%普通住宅型辦公居家型酒店公寓型社區(qū)型產(chǎn)權(quán)酒店型商用物業(yè)型 1999 年和 20xx 年是小戶型在成都產(chǎn)生和發(fā)展的第一個高峰時期。 在各種類型的小戶 型項目中，以“酒店式公寓”、“商用物業(yè)型”為項目定位的小戶型項目呈現(xiàn)增長勢頭。 “產(chǎn)權(quán)酒店型”屬于新一類產(chǎn)品形式，由于成都市酒店行業(yè)競爭激烈，其市場容量有限，預(yù)計不會出現(xiàn)較大增長。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?！稗k公居家型”項目與“居家型”不盡相同 ,需要增加部分配套設(shè)施。因此，在 CBD 附近 需要這種總價不高的、同 CBD 相配套的 小戶型住宅 。因此，以下只對總房款進(jìn)行對比分析。若從單價上來說，項目的銷售價格同周邊其它樓盤相差無幾，有的甚至偏高一些，這是由于小戶型項目從成本上來說要高些。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由此看來，在今年開盤的項目當(dāng)中，開發(fā)商對于價格這一敏感因素做出了一定的讓步。 結(jié)論： 一環(huán)路以內(nèi)項目的平均單價同區(qū)域市場相差無幾，平均總房款為 15 萬元左右，大大低于區(qū)域平均水 平。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中面積最小的為青年公寓 16 平米單套住宅。這一產(chǎn)品特征與市中心較高的土地轉(zhuǎn)讓金造成成本居高不下相關(guān)性較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。于是，根據(jù)這些人的月收入，結(jié)合貸款 并 按照首付 2— 3 萬 、 月供 500 余元左右， 推 出了適合這部分群體 的 人的戶型面積。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 設(shè)計：幾乎全部采用大進(jìn)深設(shè)計，開間不超過 4 米，通常的情況為 — ，進(jìn)深較長，普遍在 10 米以上，有的甚至做到了 13米以上（包括陽臺）。這兩個功能房在此面積區(qū)間內(nèi)全部都為黑房子，有的甚至取消了廚房，僅僅設(shè)置了供加熱用的電磁爐，而衛(wèi)生間有的也是采用毛玻璃隔斷的方式。 客廳面積：市場當(dāng)中主要有兩種形式，一是客廳同臥室相對獨(dú)立，二是客廳同臥室在一個區(qū)域，兩種設(shè)計面積相差不大，都在 14平方米以上。功能房的分布也比較合理，基本上都做 到了干濕、動靜分離。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 通過統(tǒng)計分析，此區(qū)間臥室面積平均而言較 2040 平方米區(qū)間臥室面積有所下降，這主要是由于功能房的劃分合理型以及增加了室內(nèi)通