【正文】 、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會(huì)資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。目的：提升江寧新區(qū) ——南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價(jià)值。 5. 本項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)，能夠充分運(yùn)用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，結(jié)合深圳先進(jìn)營銷理 念與南京區(qū)域文化特點(diǎn)設(shè)計(jì)出系列大型客戶營銷活動(dòng)方案，形成滿城爭說新天地項(xiàng)目的局面。 住宅部分案名與 “詩意棲居 ”內(nèi)涵統(tǒng)一。南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)核心區(qū)重要城市和長 江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 南京經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況良好。住宅等大宗耐用消費(fèi)需求屬成長型，上升較快。 ④ 在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動(dòng)周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢，但面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進(jìn)的實(shí)際問題。 ③ 價(jià)格趨勢 未來 35 年內(nèi)整體保持 “穩(wěn)中有升 ”的趨勢。高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費(fèi)引導(dǎo)，會(huì)促動(dòng)南京房市消費(fèi)向高臺階邁進(jìn)。新天地項(xiàng)目的突破點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。目前核心組成部分為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。在未來的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價(jià)值。日常消費(fèi)配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心 區(qū)定位及層次較低。 附：主要項(xiàng)目一覽表 內(nèi) 容名 稱 規(guī)模 類型 主力戶型 價(jià)格 主題 交 付日期 翠屏國際城 占地 120 萬㎡建筑 80 萬㎡ 多層、聯(lián)排別墅 、別墅 三室二廳、二室二廳 多層： 2500 聯(lián)排： 3300 別墅： 3600 山湖林海間的國際名流生活 一期已交付 江南文樞苑 建筑 12 萬㎡ 多層、別墅 三室二廳三衛(wèi)（ 184 ㎡） 多層 2100 一脈承天地 人文出大家 現(xiàn)房 21 世紀(jì)世紀(jì)園 總規(guī) 40 萬㎡ 多層 三室二廳一衛(wèi)（ 120 ㎡） 2100 精彩詮釋歐式生活典范 現(xiàn)房 天地新城 總規(guī) 56 萬㎡ 多層、別墅、精裝單身寓 三室二廳錯(cuò)層、四室二廳躍層 2500 有情天地生態(tài)家園 期房 歐陸經(jīng)典花園 總 規(guī) 25 萬㎡ 全框架花園公寓 三室二廳 137150 ㎡ 2300 住好房子，一生幸福 現(xiàn)房 武夷花園 總規(guī) 26 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳、四室二廳 2400 新城區(qū)、新生活 現(xiàn)房 明月港灣 占地 35 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳 110130 ㎡ 2400 大型秦淮水岸星級社區(qū) 期房 百家湖花園 總規(guī) 100 萬㎡ 多層、別墅聯(lián)排 四室二廳 142 ㎡ 2400 超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題 期、現(xiàn) 市政天元城 總規(guī) 40 萬㎡ 多層 三室二廳 110130 ㎡ 2500 純夏威夷閑休閑景觀城 期、現(xiàn) 立信瑞景文華 占地 22 萬㎡ 別墅 雙拼別墅 180300 ㎡ 3000 山水瑞景，文華金陵 期房 運(yùn)盛美之國花園 總規(guī) 40 萬㎡ 別墅 186 ㎡、 190 ㎡、 204㎡ 3580 獻(xiàn)給成功人士的時(shí)尚山水美墅 期房 文化名園 總規(guī) 22 萬㎡ 多層、小高層 三室二廳二衛(wèi) 130 ㎡ 2100 百家湖畔，臻美人家 現(xiàn)房 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價(jià) ① 南京目前商業(yè)消費(fèi)模式形成相對比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費(fèi)；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費(fèi)；第三層次就是三大商圈的集中消費(fèi)。 ④ 南京的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后于華東經(jīng)濟(jì)發(fā)展，南京優(yōu)越的交通運(yùn)輸優(yōu) 勢沒有充分發(fā)揮，自動(dòng)化立體倉庫為標(biāo)志的高科技物流配送中心在南京得發(fā)展?jié)摿薮蟆? 商業(yè)部分整體定位及核心價(jià)值選擇 ① 大型一站式、可享性購物、觀光和消閑娛樂商業(yè)中心， “南京第一 MALL，商業(yè)迪斯尼 ”。 住宅部分整體定位及核心價(jià)值選擇 ① 以多層為主，兼有板式小高層、 TOWNHOUSE 情景花園洋房的超大型、低密度健康休閑住宅區(qū)，南京市及江寧區(qū)中高收入階層首次或二次置業(yè)者首先的 “第一居所 ”。 ③ 以聚人氣及創(chuàng)造聚人氣的條件為營銷主要指導(dǎo)思想和投入準(zhǔn)則，高起點(diǎn)、大手筆開展銷營活動(dòng)；以大型公關(guān)活為主體，以適當(dāng)高效的新聞炒作為輔，進(jìn)行整合營銷傳播推廣。 開發(fā)策略選擇 ① 先啟動(dòng)商業(yè)，但前期規(guī)模意味著風(fēng)險(xiǎn)。 銷售、成本、收益等財(cái)務(wù)總體目 標(biāo) 商業(yè)部分：實(shí)現(xiàn)銷售收入 46 億元，利潤 23 億元；年租金收益 1400萬元。 ③ 江寧區(qū)板塊的住宅項(xiàng)目目前在南京市民心里基本上是一個(gè)投資概念。 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)競爭分析 房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇，不同企業(yè)之間在競爭中互相學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)競爭戰(zhàn)略模式發(fā)生改變： 第一、動(dòng)態(tài)競爭戰(zhàn)略的制定是以重視動(dòng)態(tài)競爭互動(dòng)為基本前提的。 第四、 動(dòng)態(tài)競爭條件的分析方法不同于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學(xué)的分析方法用于對競爭對手的行為和反應(yīng)的分析；把聯(lián)動(dòng)分析方法用于對競爭對手的分析；運(yùn)用情景描述、戰(zhàn)爭虛擬現(xiàn)實(shí)游戲和仿真分析等方法運(yùn)用于競爭戰(zhàn)略評價(jià)與選擇。 在深圳特區(qū)成長起來的茂業(yè)集團(tuán)，已經(jīng)走過八年不平凡的奮斗歷程，如同在沙灘上走過的清晰腳印，茂業(yè)集團(tuán)的 發(fā)展完全憑借嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的實(shí)干精神，憑借領(lǐng)先同行的市場理念。 苦心經(jīng)營，在動(dòng)態(tài)競爭中謀求企業(yè)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢，茂業(yè)集團(tuán)成功走出一條新路。 商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案 根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)果及同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，可以比較準(zhǔn)確地分析出總的適宜面積是 10—16 萬平方米之間的準(zhǔn)確數(shù)字。 根據(jù)主題定位，統(tǒng)一規(guī)劃： 12 個(gè)大賣場 +12 個(gè)大的百貨精品店 +貫通的 23條主題商業(yè)步行街。２、３、４樓出售一半，其中一半非常規(guī)范留用自己經(jīng)營。 一層 萬平方米 * 萬元 = 億元 二層 1 萬平方米＊ 萬元＝ 億元 三層１萬平方米＊ 萬元＝ 億元 四層１萬平方米＊ 萬元＝０ .3 億元 合計(jì) 億元 預(yù)計(jì)理想銷售收入 億元，實(shí)際完成 2 億元，銷售成本：按１％計(jì)算， 255 萬元。 開店資金５０００萬元，第一年流動(dòng)資金２０００萬元，第二年流動(dòng)資金１０００萬元，知名度與品牌建立后只需依賴供應(yīng)商資金就可以了。 整體人力資源與項(xiàng)目需求評估： 工資計(jì)算過程：普通員工５００人＊１ .2 萬元 =600 萬元，經(jīng)理人員工資１名總經(jīng)理兩名副總，８０萬元，招商總監(jiān)六名１２０萬元，其它管理層人員工資獎(jiǎng)金２００萬元。 戶型、面積、比例 戶型以經(jīng)濟(jì)適用，反對超前消費(fèi)、浪費(fèi)為整體準(zhǔn)則。 TOWNHOUSE 洋房、別墅及其它，可參考萬科四季花城系列成熟戶型，通過進(jìn)一步本地需求調(diào)研后調(diào)整。 住宅部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測 多層部分：容積率 ，總建筑面積 2223 萬㎡，均價(jià) 2580元 /㎡，銷售額 56億元； 小高層部分：容積率 ，總建筑面積 1617 萬㎡，均價(jià) 3350元 /㎡，銷售收入 56億元； TOWNHOUSE 洋房：容積率 ，總建筑面積 67 萬㎡，均價(jià) 3600 元 /㎡，銷售收入 23億元。 我們從事的第一個(gè)城市經(jīng)營策劃是世界園藝博覽會(huì)，我們提出昆明 的城市理念 “萬綠之宗，彩云之南 ” 昆明世博會(huì)，以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為杠桿實(shí)施城市、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，提升了城市和區(qū)域形象，推動(dòng)了云南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，開始了云南從煙草大省向綠色植物大省，從有色金屬大省向旅游大省的轉(zhuǎn)型。但需要說明的是，城市品牌不是簡單的 CI，必須有足夠的內(nèi)涵支撐。 通過城市運(yùn)營研究解決如下具體問題： １． 我國物流產(chǎn)業(yè)布局特征，重點(diǎn)研究華東物流產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)業(yè)格局，研究南京江寧開發(fā)區(qū)與上海與蘇南城市定位。 南京城市特點(diǎn) l南京作為六朝古都，是我國歷史文化名城，教育、科技、文化、旅游等資源在全國占據(jù)優(yōu)勢地位，在讀高校學(xué)生全國第一，是南京最容易形成先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)的突破口。 打造南京新的城市名片 —鮮明的城市形象是城市經(jīng)營成功的重要表現(xiàn)。 位于江寧區(qū)的百家湖別墅群 規(guī)劃總體布局分為五大部分 :產(chǎn)業(yè)園區(qū) ,高教科研區(qū) ,生活區(qū) ,綠化功能區(qū) ,旅游度假區(qū)。 ?江寧開發(fā)區(qū)與古都南京古今輝映，是新南京的名片，是南京的另一個(gè)客廳。 ?對工作、生活者來說，江寧新城是開創(chuàng)事業(yè)的樂土，是享受生活的天堂。 （ 2）、總規(guī)思路 除了政府劃定的南 部商業(yè)區(qū)外，把本住宅區(qū)劃分為 3 個(gè)住宅小區(qū)：北區(qū)、東區(qū)、西區(qū)。東區(qū)和西區(qū)內(nèi)部是否進(jìn)行組團(tuán)劃分以及如何劃分由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位根據(jù)具體情況確定。 （ 3）、建筑造型和外部環(huán)境 ① 徹底摒棄開放以來各種 “流行病 ”，如復(fù)古病，后現(xiàn)代拼湊病以及近年流行的 “歐陸瘋 ”，不得有明顯的摩仿，還建筑設(shè)計(jì)獨(dú)立創(chuàng)造性的本色。 （ 4）景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 在住宅區(qū)內(nèi)以中心花園為核心，以小區(qū)花園、組團(tuán)花園綠地和各種道路組成一個(gè)完美和諧的流動(dòng)景觀網(wǎng)絡(luò)，使居民生活在一個(gè)完全自然的環(huán)境中。 項(xiàng)目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的一致性，注重不同項(xiàng)目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、營養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥目的。通過南京 新商業(yè)中心 ——南京第一 MALL，商業(yè)迪斯尼 通過周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足以及創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、 人生體驗(yàn)等附加階值創(chuàng)造、獨(dú)特的商業(yè)主題號召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機(jī)會(huì)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌輸出有以下三種方式： ① 同一企業(yè)在不同區(qū)域進(jìn)行品牌連鎖經(jīng)營不同企業(yè)通過合資進(jìn)行連鎖經(jīng)營； ② 輸出拼牌一方通過無形資產(chǎn)或少量資金入股。 ★ 合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 我司內(nèi)部專業(yè)運(yùn)作流程 公司業(yè)務(wù)管理架構(gòu) 住宅專業(yè)運(yùn)作流程 178。 成本分析 178。 專案定位：物業(yè)定位、客戶定位、價(jià)格定位 178。 包裝策略 178。 競爭對手分析 178。 公開銷售：銷售策略調(diào)整、廣告策略調(diào)整、銷售流程修正 178。 （ 2）部分執(zhí)行人才本地化 我公司吸引了從南京工作后在深圳從事房地產(chǎn)或商業(yè)項(xiàng)目營銷 策劃的專業(yè)人才多名，同時(shí)本項(xiàng)目中標(biāo)后我們將在南京本地召集一些優(yōu)秀銷售人材，按照深圳成功的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)即采用研究生課程培訓(xùn)與營銷實(shí)踐方式，培訓(xùn)合格人材根據(jù)需要充實(shí)到本項(xiàng)目之中去。 (6)本項(xiàng)目策劃模式具有重大創(chuàng)新，跳出房地產(chǎn)項(xiàng)目得小天地，站在提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高度，我們將聯(lián)合南京大學(xué)與王志鋼工作室城市經(jīng)營策劃專家，完成江寧區(qū)城市經(jīng)營策劃與城市形象宣傳方案。主持完成武漢商業(yè)城企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、深圳萬眾城家居廣場總體營銷策劃，撫順恒昌百貨公司商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理咨詢。 —江南風(fēng)格半山豪宅 —鹿茵翠地 價(jià)格策略 一、 厘定價(jià)格的相關(guān)因素 價(jià)格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場 有著密切的關(guān)系，如下幾方面是厘定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素： ■ 整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ■ 市場的供求狀況 ■ 物業(yè)自身的客觀條件：地理位置、質(zhì)素、建