【正文】 南京新天地花城 60 萬平方米超級大盤 南京新天地花城 60 萬平方米超級大盤 楊寶民 /文 20201016 南京 新天地花城 60 萬平方米（ 16 萬平方米商場）超級大盤 項(xiàng)目營銷策劃構(gòu)思方案 楊寶民 濃磊 黃彬等 投標(biāo)單位：中科智集團(tuán) 2020 年 3 月 25 日 摘 要 針對南京江寧開發(fā)區(qū)項(xiàng)目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新： 1. 從城市經(jīng)營角度，首先進(jìn)行城市經(jīng)營策劃，造就江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展萬馬奔騰的大勢，然后將本項(xiàng)目放在城市經(jīng)營的大背景下，運(yùn)作土地的一級半市場，展開大招商，大手筆整合 金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會(huì)資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。目的：提升江寧新區(qū) ——南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價(jià)值。 對于城市經(jīng)營策劃，我國著名策劃機(jī)構(gòu)王志鋼工作室給予中蘭德大力支持。 2. 商業(yè)策劃進(jìn)行大手筆創(chuàng)新，運(yùn)用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目地塊策劃南京最具創(chuàng)意的大型shopping mall購物中心，將項(xiàng)目開發(fā)策劃與招商策劃同步進(jìn)行，采用產(chǎn)權(quán)式商場方式幫助發(fā)展商首先回籠 23 億元現(xiàn)金。 3. 在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方面進(jìn)行重大創(chuàng)新，按照我國生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動(dòng)南京第一個(gè)大型生態(tài)健康社區(qū)，以大面積健康養(yǎng)生花 卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈； 4. 運(yùn)用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們愿意將多年來投巨資完成的中華國際養(yǎng)生園成果引入到江蘇，根據(jù)南京區(qū)域文化特點(diǎn)，規(guī)劃在 SHOPPING MALL 建設(shè)5000 平方米國際健康養(yǎng)生服務(wù)中心，融合中西健康養(yǎng)生文化于一體，巧妙提煉江蘇吳越健康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國際健康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來此消費(fèi)，帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目和住宅銷售。 5. 本項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)，能夠充分運(yùn)用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，結(jié)合深圳先進(jìn)營銷理 念與南京區(qū)域文化特點(diǎn)設(shè)計(jì)出系列大型客戶營銷活動(dòng)方案，形成滿城爭說新天地項(xiàng)目的局面。 ，充分發(fā)揮母公司金融服務(wù)特色，運(yùn)用金融創(chuàng)新手段引導(dǎo)客戶購買我們的物業(yè)。 案名注解 本營銷策劃方案暫將項(xiàng)目總體案名定為 “南京 ?新天地 ”，其中住宅部分為 “新天地 ?花城 ”。 此案名首先明確了項(xiàng)目的定位及其社會(huì)價(jià)值，該項(xiàng)目因?yàn)榫邆錁O大的商業(yè)價(jià)值，應(yīng)成為提升整 個(gè)江寧新區(qū)價(jià)值的核心和標(biāo)志，并引導(dǎo)新的消費(fèi)觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美 觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項(xiàng)目案名歐化及小資 傾向，凸顯大氣、高格形 象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想；簡潔，便于傳播和記憶。 住宅部分案名與 “詩意棲居 ”內(nèi)涵統(tǒng)一。 目 錄 ★ 市 場 篇 一、南京市房地產(chǎn)市場總體評價(jià) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 人口及收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)特征 房地產(chǎn)整體發(fā)展水平 城市區(qū)域價(jià)值及發(fā)展趨勢 二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體評價(jià) 江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征 房地產(chǎn)市場競爭狀況（主要競爭樓盤分析） 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價(jià) ★ 構(gòu) 思 篇 三、南京 新天地理念創(chuàng)新與 構(gòu)思要點(diǎn) 品牌及市場整體效應(yīng)目標(biāo) 商業(yè)部分整體定位及核心價(jià)值選擇 住宅部分整體定位及核心價(jià)值選擇 整體營銷策略 開發(fā)策略選擇 銷售、成本、收益等財(cái)務(wù)總體目標(biāo) ★ 項(xiàng) 目 篇 四、項(xiàng)目 SWOT 與動(dòng)態(tài)競爭分析 項(xiàng)目主要威脅 項(xiàng)目主要機(jī)會(huì)點(diǎn) 動(dòng)態(tài)競爭分析 五、商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)思定位初步模擬 商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇 商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案 商業(yè)部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測 六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 產(chǎn)品主題概念定位 住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)建議 戶型、面積、比例 規(guī)劃要點(diǎn)、園林建議 價(jià)格策略 住宅部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測 ★ 概念規(guī)劃篇 七、規(guī)劃及獨(dú)特創(chuàng)新概念 ★ 營銷要點(diǎn)篇 八、營銷要點(diǎn)及項(xiàng)目后價(jià)值評價(jià) （一） 營銷要點(diǎn) （二） 后價(jià)值評價(jià) ★ 合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 我司內(nèi)部專業(yè)運(yùn)作流程 合作 方式選擇 我司異地經(jīng)營模式 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式 主要專案人員簡介 南京 新天地 項(xiàng)目營銷策劃構(gòu)思方案 ★ 市 場 篇 一、南京市房地產(chǎn)市場總體分析 南京歷經(jīng)十朝都會(huì)，文化底蘊(yùn)深厚。南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)核心區(qū)重要城市和長 江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。南京教育、科研發(fā)達(dá)，目前擁有各類高等院校 48 所，各 類自然科學(xué)研究和研發(fā) 機(jī)構(gòu) 571 家。南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機(jī)械儀表和生物醫(yī)藥 5 大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。南京金融商貿(mào)興盛，初步形成了大商業(yè)、 大流通、大市場的格局。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 南京經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況良好。以 2002 年為例，南京國民生產(chǎn)總值達(dá)到 1295 億元，同比增長 %；完成固定資產(chǎn)投資超過 500 億元，同比增長 %；財(cái)政收入為 億元，占 GDP 比重 %；工業(yè)利潤同比增長 %；居民可支配消費(fèi)收入為 9154元；社會(huì)消費(fèi)品零售額突破 400億元，增長近 10%。 南京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)健，在長三角大的經(jīng)濟(jì)背景驅(qū)動(dòng)下，未來 3—5 年經(jīng)濟(jì)會(huì)展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進(jìn)程的推動(dòng)。 人口及消費(fèi) ① 南京市區(qū)人口總數(shù)為 300 多萬，文化程度較高，消費(fèi)主體穩(wěn)定，居民可支配消費(fèi)收入中檔偏上，消費(fèi)能力較強(qiáng)。住宅等大宗耐用消費(fèi)需求屬成長型，上升較快。 ② 消費(fèi)主要集中在老城區(qū)。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對 現(xiàn)代購物中心以及南京商業(yè)市場沒有深刻的把握，如果不進(jìn)行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。 ③ 老城區(qū) “情結(jié) ”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴(kuò)展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢明顯增強(qiáng)。 ④ 在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動(dòng)周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢，但面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進(jìn)的實(shí)際問題。 房地產(chǎn)整體發(fā)展水平 ① 市場供給 2002 年 112 月南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 指 標(biāo) 名 稱 計(jì)量單位 本月止累計(jì) 比去年同期增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 商品房屋投資額 億元 土地開發(fā)投資額 億元 按工程用途分 住宅 億元 辦公樓 億元 商業(yè)用房 億元 房屋建筑面積 施工面積 萬平方米 住宅 萬平方米 竣工面積 萬平方米 住宅 萬平方米 商品房屋銷售面積 萬平方米 住宅 萬平方米 商品房屋銷售額 億元 住宅 億元 土地開發(fā)面積 萬平方米 ② 住宅需求 2020 年商品房的供應(yīng)量在 300 萬平方米左右，但 2020 年的拆遷量持續(xù)增長，總拆遷量超過 3 萬戶。如果每戶購一套 80 平方米的住房，僅此一項(xiàng)需求就達(dá) 240 萬平米，加上占每年購房量 10％， 30 萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在 250 萬至 300萬平方米之間，供求基本平衡。根據(jù)綜合經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析，未來 35 年南京市住宅市場這種供需兩旺的局面將得到進(jìn)一步發(fā)展。 ③ 價(jià)格趨勢 未來 35 年內(nèi)整體保持 “穩(wěn)中有升 ”的趨勢。目前南京房價(jià)約 40%保持 25003000 元 /平米的