【正文】 40 漳州榕御 項(xiàng)目 一期營(yíng)銷(xiāo)方案 10 來(lái) 訪(fǎng) 185 組 認(rèn)知途徑 報(bào)紙 網(wǎng)絡(luò) 廣播 電視 東南置業(yè)雜志 戶(hù)外廣告 朋友介紹 業(yè)主推薦 業(yè)主本人 其它 居住區(qū)域 合計(jì) 海導(dǎo)報(bào) 閩南日?qǐng)?bào) 海都報(bào) 廣電報(bào) 薌城區(qū) 龍文區(qū) 龍海 平和 云霄 漳浦 詔安 長(zhǎng)泰 南靖 華安 東山 廈門(mén) 其它 4 3 159 2 17 170 3 1 1 1 1 3 5 185 產(chǎn)品需求 需求房型 一房 二房 三房 四房 樓中樓 店面 合計(jì) 7 49 94 3 14 18 185 需求面積 70 以下 7090 90100 100120 120140 140150 150 以上 合計(jì) 13 4 41 97 27 2 1 185 (2)數(shù)據(jù)分析 客戶(hù)意向程度 A 級(jí) B 級(jí) C 級(jí) 合計(jì) 備注 來(lái)訪(fǎng)客戶(hù) 16 62 107 185 A 為準(zhǔn)客戶(hù) ； B 為 有 意向客戶(hù) ； C 為意向不明或其它 榕御營(yíng)銷(xiāo)中心于 正式開(kāi)業(yè) ,由于前期廣告和售樓處面向市場(chǎng)不到一個(gè)月時(shí)間 ,市場(chǎng)的影響力和客戶(hù)的認(rèn)知度都比較有限 ,現(xiàn)場(chǎng)來(lái)電量 甚少 ， 來(lái)訪(fǎng)量 主要來(lái) 自 周邊的居民 和路過(guò)的市民 ,其他區(qū)域和周邊縣城的客戶(hù) 幾乎沒(méi)有 ,主要原因是目前廣告投放力 度不夠，造成的 輻射 面影響力 不夠 ,在客戶(hù)儲(chǔ)備不夠的情況下開(kāi)盤(pán)對(duì) 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售較為不利 。一期的住宅建筑面積 ㎡ ，總戶(hù)數(shù)為 522 戶(hù)。 B、 市場(chǎng)銷(xiāo)售的情況 上半年漳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的特征是成交縮量但價(jià)格仍然堅(jiān)挺，這反映的是賣(mài)方不愿降價(jià)，而買(mǎi)方觀(guān)望心理強(qiáng)烈。而在地塊的分布上，有 9個(gè)地塊位于東部新區(qū)， 6個(gè)地塊位于金峰新區(qū)，金峰新區(qū)成為繼東部新區(qū)后的又一熱門(mén)片區(qū)。 購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群分析：漳州市區(qū)本地客源；來(lái)自漳州八大縣城等地購(gòu)房者；那些祖籍外地，現(xiàn)在漳州工作的“新漳州人”。預(yù)計(jì)將在 08年底即迎來(lái)新的一波購(gòu)房熱潮。 戰(zhàn) 備 大 橋 右側(cè)，沿江濱一線(xiàn)江景 僅預(yù)定 10 多套，已封盤(pán)。起步價(jià)4932元（期間可優(yōu)惠 200元）。 錦繡一方 龍 文 區(qū) 迎賓 路 人 民廣場(chǎng)南側(cè) 廈 門(mén) 特區(qū) 房 地產(chǎn) 三期芙蓉里400多戶(hù) 2020． 2． 22 占地 293畝， 2240 戶(hù)左右， 130140㎡ 4200 4070 150 3700 5400 20% 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售 20 幾套，小戶(hù)型以搖轉(zhuǎn)盤(pán)優(yōu)惠額度 100010000 元大戶(hù)型優(yōu)惠額度 200012000元 漳州榕御 項(xiàng)目 一期營(yíng)銷(xiāo)方案 5 預(yù)計(jì) 2020 年底 市區(qū)將 對(duì)外公開(kāi)樓盤(pán) 項(xiàng)目 區(qū)域 戶(hù)型 建筑形態(tài) 開(kāi)發(fā)商 周邊配套 項(xiàng)目地址 銷(xiāo)售電話(huà) 總建面積 夏商 香榭花都 北部 板塊 小高層、高層 一房 :50㎡；二房 :6079㎡；三房 :119 ㎡；四房 :150 ㎡；樓中樓 :180㎡ 10幢 71018 16(1518層、623層 ) 漳州夏商房地產(chǎn)公司 6000㎡商業(yè)街人民廣場(chǎng) 一中分校 第二實(shí)驗(yàn)小學(xué) 漳華路與九龍大道交匯處 05962956996 18萬(wàn)㎡ 上江名都 江濱 板塊 小高層、高層 單身公寓 4157 ㎡；二房： 9296 ㎡；三房：134153 ㎡；四房： 168㎡；樓中樓： 170280㎡ 5幢 A 幢 31 層、 B 幢33層、 C幢 2729層、 D幢 17層、 E幢 16層 漳州欣寶房地產(chǎn) 九龍江、兩個(gè)主題公園、中醫(yī)院 銀行 博愛(ài)道與江濱路之間 05962585666 12萬(wàn)㎡ 家薌） 漳 州 市 2020 年 1－ 8 月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)分析 單位 :億元 萬(wàn)平方米 面積 同比 成交金額 同比 全市新建商品房完成銷(xiāo)售面積 +% +% 其中 預(yù)售完成 +% +% 現(xiàn)售完成 +% － % 全市二手房買(mǎi)賣(mài)成交面積 － % － % 面積 同比 占比 全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 +% 其中 商品住宅 +% % 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 +% % 辦公樓 0 0 0 其它 +% % 均價(jià) 均價(jià)同比 均價(jià)環(huán)比 普通住宅 全市 3142元 /M2 +% － % 市區(qū) 3459元 /M2 +% +% 二手房 成交均價(jià) 2561元 /M2 同比 +% 成交套數(shù) 2148套 同比－ % 成交金額 同比－ % 登記面積 登記金額 全市房地產(chǎn)抵押 16833 件 在建工程抵押 現(xiàn)房抵押 購(gòu)房按揭登記 8422 套同比 +% 同比 +% 同比 +% 漳州榕御 項(xiàng)目 一期營(yíng)銷(xiāo)方案 3 漳 州 市區(qū) 2020 年 1－ 8 月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)分析 單位 :億元 萬(wàn)平方米 面積 同比 占比全市房地產(chǎn) 按工程用途分 商品住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 其他 市區(qū)新開(kāi)工面積 +% % 市區(qū)施工面積 +% % 市區(qū)竣工面積 － % % 0 市區(qū) 新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 +% 0 車(chē)庫(kù) 金額 同比 占比全市房地產(chǎn) 其中 按工程用途分 土地購(gòu)置費(fèi) 占比 土地開(kāi)發(fā)投資 占比 商品住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 其他 市區(qū)完成房地產(chǎn)投資 +% % % % 成交 (套 ) 同比 合同備案 同比 成交金額 同比 備注 市區(qū)新建商品房 7475 +% +% +% 市區(qū)居民按揭 5815 套 同比 +% 市區(qū)居民購(gòu)房面積 +% 市區(qū)居民購(gòu)房金額 +% 二手房 1025 － % － % － % 市區(qū)均價(jià) 2994 元 ,同比 +% 市區(qū)歷年累計(jì)商品房空置面積 同比 占比全市歷年累計(jì)商品房空置面積 其中 商品住宅 同比 商業(yè)營(yíng)業(yè) 用房 同比 辦公樓 同比 其他 同比 － % % +% － 32% － % － % 漳州榕御 項(xiàng)目 一期營(yíng)銷(xiāo)方案 4 漳州市區(qū)在售樓盤(pán)分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目位置 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)盤(pán)日期 推出房源 主力產(chǎn)品 開(kāi)盤(pán)均價(jià) 樓層差價(jià) 朝向差價(jià) 起價(jià) 最高 價(jià) 去化率 備注 天利仁和 龍 文 區(qū) 新浦南側(cè)、浦頭港東側(cè) 漳 州 天利 房 地產(chǎn) 2020． 9． 14 7 幢 532套 130144㎡ 4500 3050 170 3800 4832 10% 開(kāi)盤(pán)以低價(jià)位推出 8套特價(jià) 3699元。付款方式一次性 、按揭 。 0596 中心 板塊 高層 /一房 /二房 /三房 9幢 2634層 漳州高麗置業(yè)有限公司 銀行、學(xué)校、超市 元光南路中段 05962160866 11萬(wàn)㎡ 尚東琴畔東升花園 龍文 板塊 小高層、高層 7 幢 18 層、 2 幢33層 漳州市瑞佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 漳州一中分校、漳州第二實(shí)小 規(guī)劃建設(shè)國(guó)際會(huì)展城、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、江濱公 園五星級(jí)酒店等市政配套 水 仙 大 街 以南，東面緊臨龍文花園 05962160866 11萬(wàn)㎡ 丹霞名城 中心板塊 小高層、高層 首次將推 10 7幢 1825層 福建渠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 緊鄰活爾瑪、九龍公園，處在市中心點(diǎn)，生活配套齊全。目前已封盤(pán)。伺機(jī)再開(kāi)盤(pán)。 因市區(qū)市場(chǎng)階段性供過(guò)于求，促使未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，且市區(qū)客源較為單一，多為本地人消費(fèi)及周?chē)h城人員購(gòu)置，市場(chǎng)上升的空間后勁較為不足，價(jià)格較為平穩(wěn)，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)難度增加周期拉長(zhǎng)。 客戶(hù)消費(fèi)心態(tài)分析：由于漳州房地場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)格大幅度的拉高，使部分客戶(hù)較難接受，所以就選擇靜觀(guān)奇變觀(guān)望態(tài)度，出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)度的緩沖期，同樣開(kāi)發(fā)商放量也較為謹(jǐn)慎。由此不難看出，漳州“東擴(kuò)、西進(jìn)、南拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，直接關(guān)系著土地地塊的推出，也直接影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。上半年市場(chǎng)供給面積的增幅大于銷(xiāo)售面積的增幅，同時(shí)市場(chǎng)又處于每年的銷(xiāo)售淡季，加上宏觀(guān)政策的銀根緊縮，房貸新政、加息等政策的引導(dǎo)，和全國(guó)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的滯漲或回落的市場(chǎng)信息的引導(dǎo)，這些因素綜合作用在購(gòu) 房人身上，導(dǎo)致購(gòu)房人的心理預(yù)期發(fā)生變化。 商業(yè)建筑面積約 ㎡，總共有 48 間店面。 漳州榕御 項(xiàng)目 一期營(yíng)銷(xiāo)方案 11 四、 產(chǎn)品投放 “ 榕御”一期產(chǎn)品主要以中、小戶(hù)型二房、三房為主，目前 在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控和 市場(chǎng) 觀(guān)望氣氛濃厚、剛性需求為主的條件下，低總價(jià)以中、小戶(hù)型是打開(kāi)沉寂市場(chǎng)的最有力武器，同時(shí)考慮到一期中小戶(hù)型產(chǎn)品數(shù)量較大（ 522 套），若一次性投放量過(guò)大，成交情況 未必理想。位于丹霞路和詩(shī)浦路交叉 口 ,項(xiàng)目 東南面 , 丹霞路是主干道車(chē)流量較大 ,缺點(diǎn)本 幢 樓在 項(xiàng)目 東南面又靠近沿街十字路口，從（噪音、樓距、景觀(guān)）等綜合方面考慮本 幢 樓是一期 相對(duì)劣勢(shì)的產(chǎn)品。 ② 為了榕御項(xiàng)目在漳州第一次開(kāi)盤(pán)亮相，保證開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)的來(lái)客量和成交量，營(yíng)造開(kāi)盤(pán)時(shí)的熱銷(xiāo)場(chǎng)面 。 認(rèn)購(gòu)促銷(xiāo)假方案： ① 11 月 5 日前認(rèn)購(gòu)，即可享有購(gòu)房總額 5%優(yōu)惠 ② 11 月 15 日前認(rèn)購(gòu)，即可享有購(gòu)房總額 3%優(yōu)惠 ③ 11 月 21 日前認(rèn)購(gòu)，即可享有購(gòu)房總額 2%優(yōu)惠 開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)方案：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天簽定認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的客戶(hù)，可參加“購(gòu)房?jī)?yōu)惠 大轉(zhuǎn)盤(pán) ”搖獎(jiǎng)活動(dòng)： 獎(jiǎng)金 活動(dòng)設(shè)置 四個(gè)層級(jí)：① 1888 ② 2888 ③ 3888 ④ 4888 認(rèn)購(gòu)準(zhǔn)備文件： a) 法律文件齊備：《建筑用地許 可證》、《建筑規(guī)劃許可證》、《土地使用權(quán)證》、 《施工許可證》 、《預(yù)售許可證》。 銷(xiāo)售人員在推薦時(shí) 須 向客戶(hù)推薦兩到三套戶(hù)型， 一個(gè)客戶(hù)憑身份證可以 認(rèn)購(gòu) 兩套 單元 ，每套 （一順位 2 萬(wàn)元 /套、二順位 1 萬(wàn)元 /套）。均價(jià) :4400 元 /㎡ (2020 年 9 月 14 日開(kāi)盤(pán) ) ? 福海陽(yáng)光 : 起價(jià)： 3700 元 /㎡ 。 3：準(zhǔn)確定價(jià)： 通過(guò)發(fā)放認(rèn)購(gòu)卡，有效進(jìn)行反復(fù)價(jià)格和產(chǎn)品要求摸底，為策略