【正文】 40 漳州榕御 項目 一期營銷方案 10 來 訪 185 組 認知途徑 報紙 網(wǎng)絡 廣播 電視 東南置業(yè)雜志 戶外廣告 朋友介紹 業(yè)主推薦 業(yè)主本人 其它 居住區(qū)域 合計 海導報 閩南日報 海都報 廣電報 薌城區(qū) 龍文區(qū) 龍海 平和 云霄 漳浦 詔安 長泰 南靖 華安 東山 廈門 其它 4 3 159 2 17 170 3 1 1 1 1 3 5 185 產(chǎn)品需求 需求房型 一房 二房 三房 四房 樓中樓 店面 合計 7 49 94 3 14 18 185 需求面積 70 以下 7090 90100 100120 120140 140150 150 以上 合計 13 4 41 97 27 2 1 185 (2)數(shù)據(jù)分析 客戶意向程度 A 級 B 級 C 級 合計 備注 來訪客戶 16 62 107 185 A 為準客戶 ； B 為 有 意向客戶 ； C 為意向不明或其它 榕御營銷中心于 正式開業(yè) ,由于前期廣告和售樓處面向市場不到一個月時間 ,市場的影響力和客戶的認知度都比較有限 ,現(xiàn)場來電量 甚少 ， 來訪量 主要來 自 周邊的居民 和路過的市民 ,其他區(qū)域和周邊縣城的客戶 幾乎沒有 ,主要原因是目前廣告投放力 度不夠，造成的 輻射 面影響力 不夠 ,在客戶儲備不夠的情況下開盤對 開盤銷售較為不利 。一期的住宅建筑面積 ㎡ ，總戶數(shù)為 522 戶。 B、 市場銷售的情況 上半年漳州市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的特征是成交縮量但價格仍然堅挺，這反映的是賣方不愿降價，而買方觀望心理強烈。而在地塊的分布上，有 9個地塊位于東部新區(qū)， 6個地塊位于金峰新區(qū)，金峰新區(qū)成為繼東部新區(qū)后的又一熱門片區(qū)。 購買客戶群分析：漳州市區(qū)本地客源；來自漳州八大縣城等地購房者；那些祖籍外地，現(xiàn)在漳州工作的“新漳州人”。預計將在 08年底即迎來新的一波購房熱潮。 戰(zhàn) 備 大 橋 右側，沿江濱一線江景 僅預定 10 多套，已封盤。起步價4932元（期間可優(yōu)惠 200元）。 錦繡一方 龍 文 區(qū) 迎賓 路 人 民廣場南側 廈 門 特區(qū) 房 地產(chǎn) 三期芙蓉里400多戶 2020． 2． 22 占地 293畝， 2240 戶左右， 130140㎡ 4200 4070 150 3700 5400 20% 開盤當天銷售 20 幾套，小戶型以搖轉盤優(yōu)惠額度 100010000 元大戶型優(yōu)惠額度 200012000元 漳州榕御 項目 一期營銷方案 5 預計 2020 年底 市區(qū)將 對外公開樓盤 項目 區(qū)域 戶型 建筑形態(tài) 開發(fā)商 周邊配套 項目地址 銷售電話 總建面積 夏商 香榭花都 北部 板塊 小高層、高層 一房 :50㎡；二房 :6079㎡；三房 :119 ㎡；四房 :150 ㎡；樓中樓 :180㎡ 10幢 71018 16(1518層、623層 ) 漳州夏商房地產(chǎn)公司 6000㎡商業(yè)街人民廣場 一中分校 第二實驗小學 漳華路與九龍大道交匯處 05962956996 18萬㎡ 上江名都 江濱 板塊 小高層、高層 單身公寓 4157 ㎡；二房： 9296 ㎡；三房：134153 ㎡；四房： 168㎡；樓中樓： 170280㎡ 5幢 A 幢 31 層、 B 幢33層、 C幢 2729層、 D幢 17層、 E幢 16層 漳州欣寶房地產(chǎn) 九龍江、兩個主題公園、中醫(yī)院 銀行 博愛道與江濱路之間 05962585666 12萬㎡ 家薌） 漳 州 市 2020 年 1－ 8 月份房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)分析 單位 :億元 萬平方米 面積 同比 成交金額 同比 全市新建商品房完成銷售面積 +% +% 其中 預售完成 +% +% 現(xiàn)售完成 +% － % 全市二手房買賣成交面積 － % － % 面積 同比 占比 全市新建商品房批準預售面積 +% 其中 商品住宅 +% % 商業(yè)營業(yè)用房 +% % 辦公樓 0 0 0 其它 +% % 均價 均價同比 均價環(huán)比 普通住宅 全市 3142元 /M2 +% － % 市區(qū) 3459元 /M2 +% +% 二手房 成交均價 2561元 /M2 同比 +% 成交套數(shù) 2148套 同比－ % 成交金額 同比－ % 登記面積 登記金額 全市房地產(chǎn)抵押 16833 件 在建工程抵押 現(xiàn)房抵押 購房按揭登記 8422 套同比 +% 同比 +% 同比 +% 漳州榕御 項目 一期營銷方案 3 漳 州 市區(qū) 2020 年 1－ 8 月份房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)分析 單位 :億元 萬平方米 面積 同比 占比全市房地產(chǎn) 按工程用途分 商品住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他 市區(qū)新開工面積 +% % 市區(qū)施工面積 +% % 市區(qū)竣工面積 － % % 0 市區(qū) 新建商品房批準預售面積 +% 0 車庫 金額 同比 占比全市房地產(chǎn) 其中 按工程用途分 土地購置費 占比 土地開發(fā)投資 占比 商品住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他 市區(qū)完成房地產(chǎn)投資 +% % % % 成交 (套 ) 同比 合同備案 同比 成交金額 同比 備注 市區(qū)新建商品房 7475 +% +% +% 市區(qū)居民按揭 5815 套 同比 +% 市區(qū)居民購房面積 +% 市區(qū)居民購房金額 +% 二手房 1025 － % － % － % 市區(qū)均價 2994 元 ,同比 +% 市區(qū)歷年累計商品房空置面積 同比 占比全市歷年累計商品房空置面積 其中 商品住宅 同比 商業(yè)營業(yè) 用房 同比 辦公樓 同比 其他 同比 － % % +% － 32% － % － % 漳州榕御 項目 一期營銷方案 4 漳州市區(qū)在售樓盤分析 項目名稱 項目位置 開發(fā)商 開盤日期 推出房源 主力產(chǎn)品 開盤均價 樓層差價 朝向差價 起價 最高 價 去化率 備注 天利仁和 龍 文 區(qū) 新浦南側、浦頭港東側 漳 州 天利 房 地產(chǎn) 2020． 9． 14 7 幢 532套 130144㎡ 4500 3050 170 3800 4832 10% 開盤以低價位推出 8套特價 3699元。付款方式一次性 、按揭 。 0596 中心 板塊 高層 /一房 /二房 /三房 9幢 2634層 漳州高麗置業(yè)有限公司 銀行、學校、超市 元光南路中段 05962160866 11萬㎡ 尚東琴畔東升花園 龍文 板塊 小高層、高層 7 幢 18 層、 2 幢33層 漳州市瑞佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 漳州一中分校、漳州第二實小 規(guī)劃建設國際會展城、明發(fā)商業(yè)廣場、江濱公 園五星級酒店等市政配套 水 仙 大 街 以南，東面緊臨龍文花園 05962160866 11萬㎡ 丹霞名城 中心板塊 小高層、高層 首次將推 10 7幢 1825層 福建渠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 緊鄰活爾瑪、九龍公園，處在市中心點，生活配套齊全。目前已封盤。伺機再開盤。 因市區(qū)市場階段性供過于求，促使未來市場競爭加劇，且市區(qū)客源較為單一，多為本地人消費及周圍縣城人員購置，市場上升的空間后勁較為不足，價格較為平穩(wěn)，項目的營銷難度增加周期拉長。 客戶消費心態(tài)分析：由于漳州房地場市場價格大幅度的拉高，使部分客戶較難接受，所以就選擇靜觀奇變觀望態(tài)度，出現(xiàn)市場過度的緩沖期，同樣開發(fā)商放量也較為謹慎。由此不難看出，漳州“東擴、西進、南拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，直接關系著土地地塊的推出，也直接影響未來房地產(chǎn)市場趨勢。上半年市場供給面積的增幅大于銷售面積的增幅，同時市場又處于每年的銷售淡季，加上宏觀政策的銀根緊縮，房貸新政、加息等政策的引導，和全國一線城市房價的滯漲或回落的市場信息的引導，這些因素綜合作用在購 房人身上，導致購房人的心理預期發(fā)生變化。 商業(yè)建筑面積約 ㎡，總共有 48 間店面。 漳州榕御 項目 一期營銷方案 11 四、 產(chǎn)品投放 “ 榕御”一期產(chǎn)品主要以中、小戶型二房、三房為主，目前 在國家宏觀調(diào)控和 市場 觀望氣氛濃厚、剛性需求為主的條件下，低總價以中、小戶型是打開沉寂市場的最有力武器，同時考慮到一期中小戶型產(chǎn)品數(shù)量較大（ 522 套），若一次性投放量過大，成交情況 未必理想。位于丹霞路和詩浦路交叉 口 ,項目 東南面 , 丹霞路是主干道車流量較大 ,缺點本 幢 樓在 項目 東南面又靠近沿街十字路口，從（噪音、樓距、景觀）等綜合方面考慮本 幢 樓是一期 相對劣勢的產(chǎn)品。 ② 為了榕御項目在漳州第一次開盤亮相，保證開盤當天的現(xiàn)場的來客量和成交量，營造開盤時的熱銷場面 。 認購促銷假方案： ① 11 月 5 日前認購，即可享有購房總額 5%優(yōu)惠 ② 11 月 15 日前認購，即可享有購房總額 3%優(yōu)惠 ③ 11 月 21 日前認購，即可享有購房總額 2%優(yōu)惠 開盤促銷方案：開盤當天簽定認購協(xié)議書的客戶，可參加“購房優(yōu)惠 大轉盤 ”搖獎活動： 獎金 活動設置 四個層級：① 1888 ② 2888 ③ 3888 ④ 4888 認購準備文件： a) 法律文件齊備：《建筑用地許 可證》、《建筑規(guī)劃許可證》、《土地使用權證》、 《施工許可證》 、《預售許可證》。 銷售人員在推薦時 須 向客戶推薦兩到三套戶型， 一個客戶憑身份證可以 認購 兩套 單元 ，每套 （一順位 2 萬元 /套、二順位 1 萬元 /套）。均價 :4400 元 /㎡ (2020 年 9 月 14 日開盤 ) ? 福海陽光 : 起價： 3700 元 /㎡ 。 3：準確定價： 通過發(fā)放認購卡，有效進行反復價格和產(chǎn)品要求摸底，為策略