【正文】 熱門片區(qū)。由此不難看出，漳州“東擴、西進、南拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，直接關系著土地地塊的推出，也直接影響未來房地產市場趨勢。 漳州市區(qū) 2020年現狀戶籍人口約 40萬，非戶籍長住人口約 4萬，市區(qū)現狀住房建筑總面積約 990萬平方米，人均居住面積約 25平方米，政府近期規(guī)劃目標：至 2020年市區(qū)總人口約 50萬，非戶籍長住人口約 10萬，人均居住面積 30平方米。可以純假設這五年內為增加的 16萬人口，以人均 居住面積 30平方米估算，只需建筑面積約 480萬平方米，現市區(qū)舊城改造已基本完成，哪怕 再 加上多次置業(yè)人口，建筑面積 520萬平方米 的體量 ,沒有高速的經濟發(fā)展和人口增長，相信這供應量 需要 漳州 慢慢 消化。 B、 市場銷售的情況 上半年漳州市房地產市場表現的特征是成交縮量但價格仍然堅挺，這反映的是賣方不愿降價，而買方觀望心理強烈。上半年市場供給面積的增幅大于銷售面積的增幅，同時市場又處于每年的銷售淡季，加上宏觀政策的銀根緊縮，房貸新政、加息等政策的引導，和全國一線城市房價的滯漲或回落的市場信息的引導，這些因素綜合作用在購 房人身上，導致購房人的心理預期發(fā)生變化。從緊的貨幣政策和對后續(xù)政策出臺的預期， 加上自下半年起全球 漳州榕御 項目 一期營銷方案 7 經濟的沖擊及國內地產市場的降價風波導致漳 州 樓盤的降價及新開樓盤的低價入市，加深客戶 對購房采取謹慎態(tài)度，整個房地產市場觀望氣氛濃厚，從成交量及房價可以印證 C、 目前漳州市場住宅產品的去化情況： ★、 據市房管局統計數據顯示，今年上半年商品房銷售中， 90平方米到 140平方米的商品房以占銷售總量的 %位列榜首，其次為 60平方米到 90平方米占銷售總量的 %， 140平方米以上占 %， 60平方米以下占 %。 二 、 產品概括 （ 1） 榕御一期 17概括 榕御一期總共 7 幢樓 ,17板式 小高層 ,主要分部在整個社區(qū)的南面 ,靠近詩浦路和丹霞路。一期的住宅建筑面積 ㎡ ，總戶數為 522 戶。 商業(yè)建筑面積約 ㎡，總共有 48 間店面。 （ 2） 各 幢 樓 的戶型比例 漳州榕御 項目 一期營銷方案 8 一期 90 以下 90100 100120 120130 130140 140150 150 以上 總計 1 5 17 17 40 17 96 2 28 56 84 3 10 10 10 30 4 10 10 10 30 5 28 56 84 6 17 18 33 17 17 102 7 14 1 18 29 17 17 96 合計 36 94 168 99 74 51 522 (3) 優(yōu)劣勢： 優(yōu)勢： ■ 地段佳，處于薌城區(qū)市中心南部 —— 江濱板塊， 配套相對成熟，具有升值前景 ■ 小區(qū)內規(guī)劃幼兒園，有“薌城實驗小學新城分校” 和“三中分?！苯逃涮淄晟? ■ 新華都、沃爾瑪近在咫尺 ，并且項目對面就是閩南商業(yè)批發(fā)市場，能夠滿足業(yè)主的居家購 物需求 ■ 邀請廣州棕櫚景觀公司 作為項目園林景觀設計，做到綠化率達到 35% ■ 外觀建筑風格采用歐 州 古典風情，講究線條流暢，大方素雅，彰顯尊貴 ■ 項目公攤低 僅 15%17% ■ 真正做到人車分流， 電梯直通地下室，停車方便 ■ 知名品牌物業(yè) 伯恩物業(yè)管理公司。 劣勢： 漳州榕御 項目 一期營銷方案 9 ■ 地處江濱板塊，觀賞不到一線江景 資源 ■ 一期 17都靠著馬路 ,噪音和灰塵較大 ■ 一期主力戶型偏大，都在 120㎡左右 ■ 戶型沒有賣點，二房戶型在 92M2，沒有南北通透，布局設計不夠經濟實惠。三房客廳餐廳未分開，功能分 區(qū)獨立性差 ■ 土地的使用年限縮短，從 2002年起算，至今己過 6年 ■ 項目周邊在售的一代領秀和悅景豪庭，這兩項目從單身公寓到樓中樓產品豐富并且工程進度和交房時間都在我們前面，競爭激烈 三 、近期 蓄客 情況 分析 (1) 數據 統計 來 電 40 組 認知途徑 報紙 網絡 廣播 電視 東南置業(yè)雜志 戶外廣告 朋友介紹 業(yè)主推薦 業(yè)主本人 其它 居住區(qū)域 合計 海導報 閩南日報 海都報 廣電報 薌城區(qū) 龍文區(qū) 龍海 平和 云霄 漳浦 詔安 長泰 南靖 華安 東山 廈門 其它 2 4 1 17 2 14 39 1 40 產品需求 需求房型 一房 二房 三房 四房 樓中樓 店面 合計 7 15 14 4 需求面積 70 以下 7090 90100 100120 120140 140150 150 以上 合計 2 5 14 12 2 4 1 40 漳州榕御 項目 一期營銷方案 10 來 訪 185 組 認知途徑 報紙 網絡 廣播 電視 東南置業(yè)雜志 戶外廣告 朋友介紹 業(yè)主推薦 業(yè)主本人 其它 居住區(qū)域 合計 海導報 閩南日報 海都報 廣電報 薌城區(qū) 龍文區(qū) 龍海 平和 云霄 漳浦 詔安 長泰 南靖 華安 東山 廈門 其它 4 3 159 2 17 170 3 1 1 1 1 3 5 185 產品需求 需求房型 一房 二房 三房 四房 樓中樓 店面 合計 7 49 94 3 14 18 185 需求面積 70 以下 7090 90100 100120 120140 140150 150 以上 合計 13 4 41 97 27 2 1 185 (2)數據分析 客戶意向程度 A 級 B 級 C 級 合計 備注 來訪客戶 16 62 107 185 A 為準客戶 ； B 為 有 意向客戶 ； C 為意向不明或其它 榕御營銷中心于 正式開業(yè) ,由于前期廣告和售樓處面向市場不到一個月時間 ,市場的影響力和客戶的認知度都比較有限 ,現場來電量 甚少 ， 來訪量 主要來 自 周邊的居民 和路過的市民 ,其他區(qū)域和周邊縣城的客戶 幾乎沒有 ,主要原因是目前廣告投放力 度不夠，造成的 輻射 面影響力 不夠 ,在客戶儲備不夠的情況下開盤對 開盤銷售較為不利 。 漳州榕御 項目 一期營銷方案 11 四、 產品投放 “ 榕御”一期產品主要以中、小戶型二房、三房為主，目前 在國家宏觀調控和 市場 觀望氣氛濃厚、剛性需求為主的條件下，低總價以中、小戶型是打開沉寂市場的最有力武器，同時考慮到一期中小戶型產品數量較大（ 522 套），若一次性投放量過大，成交情況 未必理想。因此，對產品投放可以做以下考量： ★ 根據目前市場 需求 和客戶認購情況，選擇型投放產品 ★ 光推部分、刺激 市場、在市場上形成良好的銷售開端，形成熱銷的局面 ★ 以 120 ㎡以下為主，搭配少量的 130 ㎡以上的戶型，有利于產品銷售和價格調整 ★ 具體計劃先推出 5住宅，共 114 套，銷售面積 ㎡， 視認購情況再決定是加推 6 4號樓 : 共 11層， 共 計 30 套，建筑面積 ㎡ ，其中 (94㎡ 共 計 10套 ,； 124㎡共 計 20套 )。 位于 項目 南面社區(qū)主入口右側 ,北面是中 庭花園 ,在景觀和樓距上是最優(yōu)的 ,目前工程 已達到 封頂 ,從綜合方面考慮本 幢 樓（景觀、樓距、面積），可以 提升 一期開盤的 性價比優(yōu)勢和 去化，對 首次開盤 形成 熱銷的場面。 房號 建筑面積 房號 建筑面積 房號 建筑面積 201 202 203 301 302 303 401 402 403 501 502 503 601 602 603 701 702 703 801 802 803 901 902 903 漳州榕御 項目 一期營銷方案 12 1001 1002 1003 1101 1102 1103 合計 合計 5號樓： 共 15層，共 計 84套，建筑面積 ㎡，其中（ 92㎡ 28套； 114㎡ 28套、 118㎡ 28套）。位于丹霞路和詩浦路交叉 口 ,項目 東南面 , 丹霞路是主干道車流量較大 ,缺點本 幢 樓在 項目 東南面又靠近沿街十字路口，從（噪音、樓距、景觀）等綜合方面考慮本 幢 樓是一期 相對劣勢的產品。 本 幢 樓可以選擇低價入市可以在市場形成一定的價格優(yōu)勢。 房號 建筑面積 房號 建筑面積 房號 建筑面積 房號 建筑面積 房號 建筑面積 房號 建筑面積 201 202 203 204 205 206 301 302 303 304 305 306 401 402 403 404 405 406 501 502 503 504 505 506 601 602 603 604 605 606 701 702 703 704 705 706 801 802 803 804 805 806 901 902 903 904 905 906 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1201 1202 1203 1204 1205 1206 1301 1302 1303 1304 1305 1306 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1501 1502 1503 1504 1505 91． 82 1