【正文】 熱門片區(qū)。由此不難看出，漳州“東擴(kuò)、西進(jìn)、南拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，直接關(guān)系著土地地塊的推出，也直接影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。 漳州市區(qū) 2020年現(xiàn)狀戶籍人口約 40萬(wàn)，非戶籍長(zhǎng)住人口約 4萬(wàn)，市區(qū)現(xiàn)狀住房建筑總面積約 990萬(wàn)平方米，人均居住面積約 25平方米，政府近期規(guī)劃目標(biāo)：至 2020年市區(qū)總?cè)丝诩s 50萬(wàn)，非戶籍長(zhǎng)住人口約 10萬(wàn)，人均居住面積 30平方米?？梢约兗僭O(shè)這五年內(nèi)為增加的 16萬(wàn)人口，以人均 居住面積 30平方米估算，只需建筑面積約 480萬(wàn)平方米，現(xiàn)市區(qū)舊城改造已基本完成，哪怕 再 加上多次置業(yè)人口，建筑面積 520萬(wàn)平方米 的體量 ,沒有高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)，相信這供應(yīng)量 需要 漳州 慢慢 消化。 B、 市場(chǎng)銷售的情況 上半年漳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的特征是成交縮量但價(jià)格仍然堅(jiān)挺，這反映的是賣方不愿降價(jià)，而買方觀望心理強(qiáng)烈。上半年市場(chǎng)供給面積的增幅大于銷售面積的增幅，同時(shí)市場(chǎng)又處于每年的銷售淡季，加上宏觀政策的銀根緊縮，房貸新政、加息等政策的引導(dǎo)，和全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)的滯漲或回落的市場(chǎng)信息的引導(dǎo)，這些因素綜合作用在購(gòu) 房人身上，導(dǎo)致購(gòu)房人的心理預(yù)期發(fā)生變化。從緊的貨幣政策和對(duì)后續(xù)政策出臺(tái)的預(yù)期， 加上自下半年起全球 漳州榕御 項(xiàng)目 一期營(yíng)銷方案 7 經(jīng)濟(jì)的沖擊及國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)風(fēng)波導(dǎo)致漳 州 樓盤的降價(jià)及新開樓盤的低價(jià)入市，加深客戶 對(duì)購(gòu)房采取謹(jǐn)慎態(tài)度，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，從成交量及房?jī)r(jià)可以印證 C、 目前漳州市場(chǎng)住宅產(chǎn)品的去化情況： ★、 據(jù)市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商品房銷售中， 90平方米到 140平方米的商品房以占銷售總量的 %位列榜首，其次為 60平方米到 90平方米占銷售總量的 %， 140平方米以上占 %， 60平方米以下占 %。 二 、 產(chǎn)品概括 （ 1） 榕御一期 17概括 榕御一期總共 7 幢樓 ,17板式 小高層 ,主要分部在整個(gè)社區(qū)的南面 ,靠近詩(shī)浦路和丹霞路。一期的住宅建筑面積 ㎡ ，總戶數(shù)為 522 戶。 商業(yè)建筑面積約 ㎡，總共有 48 間店面。 （ 2） 各 幢 樓 的戶型比例 漳州榕御 項(xiàng)目 一期營(yíng)銷方案 8 一期 90 以下 90100 100120 120130 130140 140150 150 以上 總計(jì) 1 5 17 17 40 17 96 2 28 56 84 3 10 10 10 30 4 10 10 10 30 5 28 56 84 6 17 18 33 17 17 102 7 14 1 18 29 17 17 96 合計(jì) 36 94 168 99 74 51 522 (3) 優(yōu)劣勢(shì)： 優(yōu)勢(shì)： ■ 地段佳，處于薌城區(qū)市中心南部 —— 江濱板塊， 配套相對(duì)成熟，具有升值前景 ■ 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃幼兒園，有“薌城實(shí)驗(yàn)小學(xué)新城分校” 和“三中分?！苯逃涮淄晟? ■ 新華都、沃爾瑪近在咫尺 ，并且項(xiàng)目對(duì)面就是閩南商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，能夠滿足業(yè)主的居家購(gòu) 物需求 ■ 邀請(qǐng)廣州棕櫚景觀公司 作為項(xiàng)目園林景觀設(shè)計(jì)，做到綠化率達(dá)到 35% ■ 外觀建筑風(fēng)格采用歐 州 古典風(fēng)情，講究線條流暢，大方素雅，彰顯尊貴 ■ 項(xiàng)目公攤低 僅 15%17% ■ 真正做到人車分流， 電梯直通地下室，停車方便 ■ 知名品牌物業(yè) 伯恩物業(yè)管理公司。 劣勢(shì)： 漳州榕御 項(xiàng)目 一期營(yíng)銷方案 9 ■ 地處江濱板塊，觀賞不到一線江景 資源 ■ 一期 17都靠著馬路 ,噪音和灰塵較大 ■ 一期主力戶型偏大，都在 120㎡左右 ■ 戶型沒有賣點(diǎn)，二房戶型在 92M2，沒有南北通透，布局設(shè)計(jì)不夠經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。三房客廳餐廳未分開，功能分 區(qū)獨(dú)立性差 ■ 土地的使用年限縮短，從 2002年起算，至今己過 6年 ■ 項(xiàng)目周邊在售的一代領(lǐng)秀和悅景豪庭，這兩項(xiàng)目從單身公寓到樓中樓產(chǎn)品豐富并且工程進(jìn)度和交房時(shí)間都在我們前面，競(jìng)爭(zhēng)激烈 三 、近期 蓄客 情況 分析 (1) 數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì) 來(lái) 電 40 組 認(rèn)知途徑 報(bào)紙 網(wǎng)絡(luò) 廣播 電視 東南置業(yè)雜志 戶外廣告 朋友介紹 業(yè)主推薦 業(yè)主本人 其它 居住區(qū)域 合計(jì) 海導(dǎo)報(bào) 閩南日?qǐng)?bào) 海都報(bào) 廣電報(bào) 薌城區(qū) 龍文區(qū) 龍海 平和 云霄 漳浦 詔安 長(zhǎng)泰 南靖 華安 東山 廈門 其它 2 4 1 17 2 14 39 1 40 產(chǎn)品需求 需求房型 一房 二房 三房 四房 樓中樓 店面 合計(jì) 7 15 14 4 需求面積 70 以下 7090 90100 100120 120140 140150 150 以上 合計(jì) 2 5 14 12 2 4 1 40 漳州榕御 項(xiàng)目 一期營(yíng)銷方案 10 來(lái) 訪 185 組 認(rèn)知途徑 報(bào)紙 網(wǎng)絡(luò) 廣播 電視 東南置業(yè)雜志 戶外廣告 朋友介紹 業(yè)主推薦 業(yè)主本人 其它 居住區(qū)域 合計(jì) 海導(dǎo)報(bào) 閩南日?qǐng)?bào) 海都報(bào) 廣電報(bào) 薌城區(qū) 龍文區(qū) 龍海 平和 云霄 漳浦 詔安 長(zhǎng)泰 南靖 華安 東山 廈門 其它 4 3 159 2 17 170 3 1 1 1 1 3 5 185 產(chǎn)品需求 需求房型 一房 二房 三房 四房 樓中樓 店面 合計(jì) 7 49 94 3 14 18 185 需求面積 70 以下 7090 90100 100120 120140 140150 150 以上 合計(jì) 13 4 41 97 27 2 1 185 (2)數(shù)據(jù)分析 客戶意向程度 A 級(jí) B 級(jí) C 級(jí) 合計(jì) 備注 來(lái)訪客戶 16 62 107 185 A 為準(zhǔn)客戶 ； B 為 有 意向客戶 ； C 為意向不明或其它 榕御營(yíng)銷中心于 正式開業(yè) ,由于前期廣告和售樓處面向市場(chǎng)不到一個(gè)月時(shí)間 ,市場(chǎng)的影響力和客戶的認(rèn)知度都比較有限 ,現(xiàn)場(chǎng)來(lái)電量 甚少 ， 來(lái)訪量 主要來(lái) 自 周邊的居民 和路過的市民 ,其他區(qū)域和周邊縣城的客戶 幾乎沒有 ,主要原因是目前廣告投放力 度不夠，造成的 輻射 面影響力 不夠 ,在客戶儲(chǔ)備不夠的情況下開盤對(duì) 開盤銷售較為不利 。 漳州榕御 項(xiàng)目 一期營(yíng)銷方案 11 四、 產(chǎn)品投放 “ 榕御”一期產(chǎn)品主要以中、小戶型二房、三房為主，目前 在國(guó)家宏觀調(diào)控和 市場(chǎng) 觀望氣氛濃厚、剛性需求為主的條件下，低總價(jià)以中、小戶型是打開沉寂市場(chǎng)的最有力武器，同時(shí)考慮到一期中小戶型產(chǎn)品數(shù)量較大（ 522 套），若一次性投放量過大，成交情況 未必理想。因此，對(duì)產(chǎn)品投放可以做以下考量： ★ 根據(jù)目前市場(chǎng) 需求 和客戶認(rèn)購(gòu)情況，選擇型投放產(chǎn)品 ★ 光推部分、刺激 市場(chǎng)、在市場(chǎng)上形成良好的銷售開端，形成熱銷的局面 ★ 以 120 ㎡以下為主，搭配少量的 130 ㎡以上的戶型，有利于產(chǎn)品銷售和價(jià)格調(diào)整 ★ 具體計(jì)劃先推出 5住宅，共 114 套，銷售面積 ㎡， 視認(rèn)購(gòu)情況再?zèng)Q定是加推 6 4號(hào)樓 : 共 11層， 共 計(jì) 30 套，建筑面積 ㎡ ，其中 (94㎡ 共 計(jì) 10套 ,； 124㎡共 計(jì) 20套 )。 位于 項(xiàng)目 南面社區(qū)主入口右側(cè) ,北面是中 庭花園 ,在景觀和樓距上是最優(yōu)的 ,目前工程 已達(dá)到 封頂 ,從綜合方面考慮本 幢 樓（景觀、樓距、面積），可以 提升 一期開盤的 性價(jià)比優(yōu)勢(shì)和 去化，對(duì) 首次開盤 形成 熱銷的場(chǎng)面。 房號(hào) 建筑面積 房號(hào) 建筑面積 房號(hào) 建筑面積 201 202 203 301 302 303 401 402 403 501 502 503 601 602 603 701 702 703 801 802 803 901 902 903 漳州榕御 項(xiàng)目 一期營(yíng)銷方案 12 1001 1002 1003 1101 1102 1103 合計(jì) 合計(jì) 5號(hào)樓： 共 15層，共 計(jì) 84套，建筑面積 ㎡，其中（ 92㎡ 28套； 114㎡ 28套、 118㎡ 28套）。位于丹霞路和詩(shī)浦路交叉 口 ,項(xiàng)目 東南面 , 丹霞路是主干道車流量較大 ,缺點(diǎn)本 幢 樓在 項(xiàng)目 東南面又靠近沿街十字路口，從（噪音、樓距、景觀）等綜合方面考慮本 幢 樓是一期 相對(duì)劣勢(shì)的產(chǎn)品。 本 幢 樓可以選擇低價(jià)入市可以在市場(chǎng)形成一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 房號(hào) 建筑面積 房號(hào) 建筑面積 房號(hào) 建筑面積 房號(hào) 建筑面積 房號(hào) 建筑面積 房號(hào) 建筑面積 201 202 203 204 205 206 301 302 303 304 305 306 401 402 403 404 405 406 501 502 503 504 505 506 601 602 603 604 605 606 701 702 703 704 705 706 801 802 803 804 805 806 901 902 903 904 905 906 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1201 1202 1203 1204 1205 1206 1301 1302 1303 1304 1305 1306 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1501 1502 1503 1504 1505 91． 82 1