【正文】 條清算審核實(shí)行主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、區(qū)（分）局兩級(jí)審核管理制度。 第四章清算審核管理第二十條清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。 納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件 6）轉(zhuǎn)入審核程序。 （十）《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》。 （七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 第 5 頁 共 25 頁 （三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。納稅人提交資料 時(shí)，可以使用鑒證報(bào)告代替清算報(bào)告。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起 90 日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，辦理清算手續(xù)。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得 了初始產(chǎn)權(quán)證明。 （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿 3 年仍未銷售完畢的。 （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。第十條納稅人應(yīng)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作，準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用?！? 第七條納稅人應(yīng)自取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件之日起 30 日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。第二章項(xiàng)目管理 第六條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行日常管理和清算（以下簡(jiǎn)稱清算單位）。 第二條本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。 第三條本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡(jiǎn)稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計(jì)算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時(shí)限，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，可以結(jié)合 項(xiàng)目實(shí)際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定，以確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。土地增值稅項(xiàng)目登記及管理按照 XX省地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。 第十一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。 （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。 第十四條本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合下列條件之一： （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。第十五條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)清算項(xiàng)目實(shí)行分類管理： （一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起 90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請(qǐng)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》（見附件 1），辦理清算手續(xù)。 第十六條納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起 90 日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起 90 日內(nèi)的任意一天，確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間（以下簡(jiǎn)稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 第十八條納稅人在辦理清算申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)按要求報(bào)送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件 5）： （一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括。 （四）房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。 （八）清算項(xiàng)目的銷售許可證。 （十一）《土地增值稅納稅申報(bào)表 （二）》。納稅人提交的《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī) 第 6 頁 共 25 頁 范、相關(guān)涉稅事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回修改；資料不完整的，應(yīng)開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》（見附件 7），通知納稅人補(bǔ)全清算資料。稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地審核。各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組，開展清算審核工作。 第二十四條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件 8）。對(duì)于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在該項(xiàng)目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算 第 8 頁 共 25 頁 資料，結(jié)合發(fā)票、普通 住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測(cè)繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 （三）對(duì)于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括。 （五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。 （二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。 ，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。 （四）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。 （七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類款項(xiàng)相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒性質(zhì)款項(xiàng)，不允許扣除。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。所謂 “ 符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求 ” 是指委托單位必須具備相關(guān)資質(zhì)資格，與驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽署單位一致，與增值稅下 第 13 頁 共 25 頁 “ 第二十六條納稅人取得的增值稅扣稅憑證不 符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣 ” 規(guī)定是同樣的意思。 ，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算 扣除?！? （五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 ，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計(jì)入開發(fā)成本予以扣除。 ，其成本、費(fèi)用可以扣除。 ，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 （七）開發(fā)間接費(fèi)用： 、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 （八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)