【正文】 成本。據(jù)此，凡房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉讓收入，按出售開發(fā)產品計算銷售收入。出具土地增值稅清算結論后，房地產開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售、轉為自用，區(qū)分情況按《辦法》第三十四條、第三十七條規(guī)定處理。八、房地產開發(fā)企業(yè)集團貸款或者核心企業(yè)貸款后，將資金統(tǒng)籌安排給集團內部其他企業(yè)使用，利息扣除的原則是什么？答：企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤給集團內部其他成員企業(yè)使用，并且收取的利息不高于支付給金融機構的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機構借款的證明和集團內部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分攤利息費用，據(jù)實扣除。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。六、關于以土地使用權投資入股，被投資企業(yè)從事房地產開發(fā)的，其土地成本如何進行確認？答：房地產開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權，根據(jù)有關文件的規(guī)定，此類情形以《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：（一）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權投資確認收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業(yè)取得土地使用權所支付的金額據(jù)以扣除。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間為準。（二）開發(fā)產品已開始投入使用。為進一步加強土地增值稅清算工作，結合各單位清算工作中存在的問題，市局編寫了《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。附件：《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答》二〇〇九年四月十七日房地產開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答一、《青島市地方稅務局房地產開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（以下均簡稱《辦法》）第七條第（一）項規(guī)定, 已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，“已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”可以通知納稅人進行項目清算，在具體工作中應如何理解掌握？答：該規(guī)定可用下列公示表示：（已轉讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）247。（三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。四、《辦法》第十九條規(guī)定的取得土地使用權后不進行開發(fā)或者進行部分開發(fā)后即轉讓的房地產，其扣除項目如何掌握？答：下面按照是否進行實質性的土地整理、開發(fā)為標準，區(qū)分兩種情況進行說明：（一）取得土地使用權后未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，其扣除項目如下：取得土地使用權所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括契稅；與轉讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。（二）2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營時形成的土地使用權溢價不得扣除。其他房地產開發(fā)費用，以按規(guī)定計算的土地和房地產開發(fā)成本金額之和的5%計算扣除。九、房地產開發(fā)企業(yè)房產開始預售，尚未交付但已經預收房款，并按規(guī)定已經計算繳納了營業(yè)稅金及附加，這部分營業(yè)稅稅金可否計入扣除？答：這種情況多出現(xiàn)于通知清算的房地產開發(fā)項目，雖然繳納的這部分營業(yè)稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預售房產尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預售收入并未計入土地增值稅轉讓收入，扣除項目金額中也不包括這部分面積的扣除項目，因而根據(jù)收入與扣除配比的原則，該部分面積所對應的已繳營業(yè)稅稅金不得計入本次清算扣除。十一、房地產開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等非可售建筑面積轉為自用，應當確認轉讓收入嗎？其扣除項目應當如何確認？答：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品或者公共配套設施等轉為自用，其房地產所有權未發(fā)生轉移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應確認轉讓收入。利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內的使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產轉讓收入。十四、以開發(fā)產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，其在視同銷售時其轉讓收入應當如何定價？應當如何計入扣除？答：房地產開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，補償給被拆遷人的開發(fā)產品視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產轉讓收入，并向被拆遷人開具發(fā)票；按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。十七、房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品對外捐贈的，應當如何計算繳納土地增值稅？答：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈的，應視同銷售，并按照《辦法》第十三條的規(guī)定確定銷售收入。房地產開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)房地產的，不征收土地增值稅。（二）拆遷補償費的扣除在確定拆遷補償費扣除金額時，將拆遷（回遷）合同作為確定扣除項目金額的依據(jù)。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋價值可按當期市場價格視同貨幣安置計入開發(fā)成本。四、關于停車位收入征收土地增值稅問題房地產開發(fā)企業(yè)出租停車位，所有權未發(fā)生轉移的，不應征收土地增值稅；所有權發(fā)生轉移的，應視同銷售不動產，按照有關規(guī)定征收土地增值稅。普通標準住宅核定征收率為1—%。二○○八年十一月七日 朝陽區(qū)地方稅務局房地產開發(fā)企業(yè) 土地增值稅清算管理辦法實施方案根據(jù)北京市地方稅務局關于印發(fā)《房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清