青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答的通知-免費閱讀
【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)不同類型的房地產(chǎn)要按規(guī)定分別核算，依不同的預(yù)征率申報預(yù)繳土地增值稅；未分別核算的，從高預(yù)征土地增值稅。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細則》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)省以上人民政府批準征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項目扣除的不得重復(fù)計算扣除。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記的，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前提出清算土地增值稅申請。第二條 本辦法適用于我市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅的清算管理。決定對納稅人申請的清稅項目采取核定征收的，第二稅務(wù)所應(yīng)在收到復(fù)審結(jié)果2日內(nèi)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》。稅政管理二科復(fù)審后，第二稅務(wù)所按照復(fù)審意見進行辦理。對納稅人提出申請進行清算的項目不符合受理條件的，第二稅務(wù)所應(yīng)5日內(nèi)將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。一、受理范圍：凡注冊在朝陽區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所開發(fā)房地產(chǎn)項目達到土地增值稅清算條件的，均按照本實施方案進行土地增值稅清算工作。五、關(guān)于核定征收問題（一）在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除對沒有發(fā)生借款費用的企業(yè)，因不發(fā)生財務(wù)費用中的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的百分之五以內(nèi)據(jù)實扣除。此外，符合《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）第四條第（二）項規(guī)定的開發(fā)產(chǎn)品捐贈，不計銷售收入，同時對于該部分開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)分擔的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費用不得計入扣除。十三、對于一方出地、一方出資，合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的，清算項目的主體應(yīng)如何確定？答：企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔經(jīng)營風(fēng)險而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對出地方應(yīng)當按照轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)計算征收營業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票；對于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項目，計算征收土地增值稅。十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積對外銷售，其收入應(yīng)視為轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除項目應(yīng)當如何確認？答：根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)，公共配套設(shè)施原則上不得對外銷售，而應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，因而其開發(fā)建設(shè)成本應(yīng)當計入扣除。其中，對在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標準由每套120平方米上調(diào)至144平方米，在具體執(zhí)行中應(yīng)如何把握執(zhí)行時間？答：根據(jù)《青島市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等部門關(guān)于支持居民購買住房的意見的通知》（青政辦發(fā)〔2008〕63號）第五條規(guī)定，將我市普通住房的建筑面積標準由120平方米調(diào)整到144平方米，自2008年11月15日起施行。第一篇：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知青地稅函[2009]47號頒布時間：2009417發(fā)文單位：青島市地方稅務(wù)局市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局:《青島市地方稅局關(guān)于印發(fā)的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號）下發(fā)后，通過各單位的認真貫徹落實，對推動全市土地增值稅清算工作發(fā)揮了重要作用。各單位在進行土地增值稅清算時，對2008年11月15日以后新開工的開發(fā)項目按新規(guī)定標準執(zhí)行，對之前已開工的開發(fā)項目，仍按原規(guī)定標準執(zhí)行。七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構(gòu)證明是指什么？未發(fā)生借款利息支出可以扣除嗎？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機構(gòu)證明對待。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施對外銷售，其轉(zhuǎn)讓收入計入非普通住宅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項目按《辦法》第二十條規(guī)定確認。其中對出地方計算征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)土地增值稅的價格，即作為出資方取得土地使用權(quán)所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時據(jù)以扣除。十八、企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當征收土地增值稅？答：兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產(chǎn)，不征收原合并各方房地產(chǎn)的土地增值稅。（四）同一項目不同類型房地產(chǎn)成本費用的分攤屬于同一項目建造不同類型房地產(chǎn)共同的成本費用，應(yīng)按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占整個項目可售總建筑面積的比例，確定項目的扣除金額。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。二、職責(zé)分工（一）稅政管理二科負責(zé)土地增值稅清算工作的貫徹部署以及相關(guān)稅收政策的業(yè)務(wù)指導(dǎo)；對第二稅務(wù)所審核結(jié)束的《鑒證報告》進行復(fù)審；定期協(xié)調(diào)稽查部門對已清算項目進行抽查檢查；對需核定征收的清算項目進行審核；協(xié)調(diào)、解決清算中出現(xiàn)的問題。對納稅人提出申請進行清算的項目符合受理條件的，第二稅務(wù)所在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時，應(yīng)認真核對納稅人提供的資料，并在8日內(nèi)嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收。（四）清算復(fù)審環(huán)節(jié)稅政二科應(yīng)嚴格按照《管理辦法》的規(guī)定對第二稅務(wù)所報送的清算資料進行清算復(fù)審工作。四、清算項目應(yīng)核定征收的情形（一）第二稅務(wù)所在清算審核及納稅評估、稽查部門在對企業(yè)納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下
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