【正文】 —— 關(guān)愛出租車司機(jī)活動(dòng) 活動(dòng)目的： 通過(guò)對(duì)全城出租車司機(jī)的答謝，提高項(xiàng)目入市階段的市場(chǎng)影響力及知名度，并提高項(xiàng)目口碑； 挖掘出租車圈層客戶，以及提高出租車司機(jī)對(duì)項(xiàng)目的忠誠(chéng)度，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目影響力； 住宅營(yíng)銷解讀 營(yíng)銷執(zhí)行： 精準(zhǔn)拓客，活動(dòng)支持 參考活動(dòng)二： 后向聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷 買房送汽車 /買房送裝修 /買房送全屋家電 利用后向資源，整合知名汽車商 /裝修公司 /家具公司做聯(lián)合營(yíng)銷，制造全城熱點(diǎn)話題，引起全城置業(yè)者的關(guān)注，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)口碑。 營(yíng)銷執(zhí)行 —— 渠道執(zhí)行 住宅營(yíng)銷解讀 營(yíng)銷執(zhí)行： 精準(zhǔn)拓客，活動(dòng)支持 特設(shè)大客戶拜訪計(jì)劃，做好介質(zhì)營(yíng)銷 營(yíng)銷執(zhí)行 —— 渠道執(zhí)行 重點(diǎn)尋找客戶渠道，組織團(tuán)購(gòu)是重要手段。 住宅營(yíng)銷解讀 營(yíng)銷執(zhí)行： 精準(zhǔn)拓客，活動(dòng)支持 商家聯(lián)盟兼顧深入，新的合作方式深度挖掘 超市 /商場(chǎng) /行政辦公 /加油站 /高端消費(fèi)場(chǎng)所的直投 /汽車店 /教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu) /銀行/醫(yī)院 /電影院 /美容院 ?方式： ?贈(zèng)送禮品，保持維系。 【 巡展目標(biāo) 】 ：拓展單位 2家 /月以上； 住宅營(yíng)銷解讀 營(yíng)銷執(zhí)行： 精準(zhǔn)拓客，活動(dòng)支持 在市內(nèi)進(jìn)行大型商超巡展與社區(qū)進(jìn)行，并將根據(jù)情況逐步擴(kuò)展到活動(dòng)合作等。 1. 如何客戶信心樹立： 客戶信心樹立包括對(duì)開發(fā)公司的信心，對(duì)后期商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的信心，對(duì)后期收益保障的信心，對(duì)產(chǎn)品升值的信心等； ： 任何的投資都是在保證低風(fēng)險(xiǎn)的前提下，來(lái)獲取高收益回報(bào) ： 規(guī)范化運(yùn)營(yíng)包括如何保證經(jīng)營(yíng)性商戶的利益，保護(hù)投資客戶的租金收益，保證市場(chǎng)的持續(xù)性有序競(jìng)爭(zhēng)； 住宅營(yíng)銷解讀 營(yíng)銷模式： 商業(yè)先行，住宅溢價(jià) 商業(yè)造勢(shì)，營(yíng)造區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提升住宅產(chǎn)品附加價(jià)值 住宅投資價(jià)值塑造依托于區(qū)域發(fā)展前景、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升； 作為城郊食品商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)的配套性住宅產(chǎn)品，其價(jià)值塑造與商業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)作成功有息息相關(guān)的關(guān)系； 市場(chǎng)的成功運(yùn)作，帶來(lái)的項(xiàng)目熱度、區(qū)域熱度、可轉(zhuǎn)化性客戶將為項(xiàng)目住宅產(chǎn)品帶來(lái)大的溢價(jià)空間和價(jià)值提升； 商業(yè)產(chǎn)品提升項(xiàng)目熱度，住宅產(chǎn)品提升市場(chǎng)后期運(yùn)營(yíng)品牌 住宅營(yíng)銷解讀 定位模式： 獨(dú)立操作，相輔相成 商業(yè)定位： 河南區(qū)域，一站式食品商貿(mào)服務(wù)中心 輻射區(qū)域 /配套優(yōu)勢(shì) /交通優(yōu)勢(shì) /服務(wù)客群 /運(yùn)營(yíng)服務(wù) 住宅定位： 商貿(mào)區(qū)，精品 LOFT產(chǎn)品，投資首選 區(qū)域價(jià)值 /產(chǎn)品價(jià)值 /投資價(jià)值 /升值價(jià)值 市場(chǎng)炒熱區(qū)域，住宅投資價(jià)值凸顯；住宅帶來(lái)消費(fèi)群體，營(yíng)造后期市場(chǎng)繁榮 住宅營(yíng)銷解讀 推廣模式： 中心城區(qū)為主，區(qū)域輔助 雙子售樓部，中心城區(qū)為主，項(xiàng)目區(qū)域?yàn)檩o 項(xiàng)目營(yíng)銷中心 ?項(xiàng)目區(qū)域昭示； ?周邊客戶接待； ?溧河物流園客戶拓展； ?路過(guò)客戶接待 中心城區(qū)營(yíng)銷中心 ?營(yíng)銷主戰(zhàn)場(chǎng)； ?市區(qū)投資客戶接待； ?項(xiàng)目展示主要窗口； 中心城區(qū)營(yíng)銷中心作為項(xiàng)目主戰(zhàn)場(chǎng)，更接近于主流客戶群體。 ?依托溧河物流園的前期區(qū)域營(yíng)造，大大降低項(xiàng)目打造區(qū)域認(rèn)知的難度； ?溧河物流園打造的鋼材城、農(nóng)資城、花卉城等帶動(dòng)區(qū)域人氣，同時(shí)為項(xiàng)目商業(yè)提供便捷的物流渠道和倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)； ?由于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)處于開發(fā)初期，發(fā)展難度以及產(chǎn)業(yè)集群的打造存在風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)隨之加大； 項(xiàng)目指標(biāo) 總用地面積： 103畝 實(shí)用面積： 63畝 總建面： 138549㎡ 物業(yè)類型：商業(yè)、住宅 項(xiàng)目解讀： 集商住一體，大型食品商貿(mào)交易中心 商業(yè)解讀： 食品商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng) ?項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)共計(jì) 220余套，雙向背靠背設(shè)計(jì)，產(chǎn)品采用“一拖三”設(shè)計(jì)，面積區(qū)間為 130140㎡； ?一層滿足獨(dú)立經(jīng)營(yíng)門店，二層為倉(cāng)儲(chǔ)、辦公區(qū)，三層生活區(qū)，滿足經(jīng)營(yíng)條件； ?內(nèi)網(wǎng)道路內(nèi)側(cè)為 ，外側(cè)為 13m，滿足貨運(yùn)車輛通過(guò)條件； ?臨街設(shè)計(jì) 4層沿街商業(yè)，作為食品商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)的配套輔助； 住宅解讀： 以剛需為輔，以投資為主 目前區(qū)域發(fā)展不夠成熟，不屬于城市主流區(qū)域，因此住宅項(xiàng)目的操作不能單純的常規(guī)借鑒； ? 客群層面 項(xiàng)目周邊環(huán)境決定項(xiàng)目定位為剛需盤，周邊的地緣客戶基本不作為客群重點(diǎn)； 根據(jù)周邊坤奧 憶江南項(xiàng)目規(guī)劃 8棟高層，目前基本完工 6棟， 2棟尚未動(dòng)工； ?主力產(chǎn)品為 60㎡、 90㎡、 101㎡的兩房，123㎡的三房； ?目前項(xiàng)目銷售價(jià)格為 3300—— 3500元 /㎡，其中兩房產(chǎn)品為兩梯 8戶的筒子樓，居住舒適度較差； 坤奧 因其不屬于城市主流居住生活區(qū)，周邊可參考項(xiàng)目較少，僅以坤奧 橡樹灣和綠都悅府就是例子） ?價(jià)格漲幅趨于平穩(wěn)，剛需和改善將會(huì)形成有效的勢(shì)差 碧桂園、恒大等項(xiàng)目吸納了一批改善型客戶和中級(jí)剛需客戶，受限于市場(chǎng)改善需求量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，高端客戶數(shù)量的減少將導(dǎo)致高端產(chǎn)品價(jià)格上漲動(dòng)力不足；初級(jí)剛需客戶的存量和購(gòu)買力，將導(dǎo)致剛需產(chǎn)品價(jià)格上漲空間減??；項(xiàng)目之間、產(chǎn)品之間，價(jià)格將形成有效勢(shì)差，形成項(xiàng)目壁壘。大溪地洋房開盤， 750013000元 /㎡的價(jià)格成為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿，初證南陽(yáng)市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格的接受度； ?2023年，碧桂園南陽(yáng)首府南陽(yáng)首開，開盤均價(jià) 6500元 /㎡，奠定品牌房企的價(jià)格定位； ?恒大 憶江南分析； 市場(chǎng)大勢(shì) 2023地產(chǎn)政策解讀 關(guān)鍵詞： 三限、限制價(jià)格漲幅、地市調(diào)控 ?2023年 9月，限制高價(jià)地的“鄭九條”出臺(tái)； ?10月 1日，鄭州限購(gòu)令出臺(tái)， 180㎡以下，本市限購(gòu) 2套，非本市限購(gòu) 1套； ?10月 3日，限貸升級(jí)，二套最低首付為 40%； ?12月 21日，限貸升級(jí)，大戶型加入； ?12月 23日，限貸升級(jí)，認(rèn)房又認(rèn)貸； ?2107年 2月 10日，限貸松口，可補(bǔ)交社保； 3月 17日，補(bǔ)交社保不再作為購(gòu)房憑證； ?5月 3日，鄭州升級(jí)為四限城市，周邊區(qū)域限購(gòu)，新房未滿 3年不得交易； ?5月 11日，網(wǎng)傳開封、許昌等周邊地市進(jìn)入“調(diào)控”行列，在預(yù)售證發(fā)放、現(xiàn)房銷售、二次交易、限價(jià)限漲幅方面進(jìn)行嚴(yán)控； ?2023年 6月份數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，全國(guó)環(huán)比漲幅最快的 10做城市中，鄭州、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)上榜，地市政策調(diào)控存在可能性。 南陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)展 一線房企進(jìn)駐，品牌屬性凸顯 ?恒大、碧桂園一線房企進(jìn)駐南陽(yáng)，以品牌價(jià)值優(yōu)勢(shì)直接打開南陽(yáng)市場(chǎng)，創(chuàng)造 2023年南陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)銷售傳奇； ?受融資事件影響，本地房企品牌價(jià)值一落千丈，信任度降至冰點(diǎn)； ?本地房企受困于客戶信任和資金壓力，項(xiàng)目銷售難度大，資金鏈與工程進(jìn)度相互制約，加劇品牌價(jià)值縮水及客戶不信任； ?本地房企開始重視品牌價(jià)值塑造，以改善型產(chǎn)品作為突破口，提升企業(yè)形象、品牌價(jià)值，如東正 帝景、恒大 南陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 政府