【正文】 —— 關(guān)愛出租車司機活動 活動目的： 通過對全城出租車司機的答謝，提高項目入市階段的市場影響力及知名度，并提高項目口碑； 挖掘出租車圈層客戶，以及提高出租車司機對項目的忠誠度，進一步擴大項目影響力； 住宅營銷解讀 營銷執(zhí)行： 精準(zhǔn)拓客，活動支持 參考活動二： 后向聯(lián)動營銷 買房送汽車 /買房送裝修 /買房送全屋家電 利用后向資源，整合知名汽車商 /裝修公司 /家具公司做聯(lián)合營銷，制造全城熱點話題，引起全城置業(yè)者的關(guān)注，提高項目的市場口碑。 營銷執(zhí)行 —— 渠道執(zhí)行 住宅營銷解讀 營銷執(zhí)行： 精準(zhǔn)拓客，活動支持 特設(shè)大客戶拜訪計劃，做好介質(zhì)營銷 營銷執(zhí)行 —— 渠道執(zhí)行 重點尋找客戶渠道，組織團購是重要手段。 住宅營銷解讀 營銷執(zhí)行： 精準(zhǔn)拓客，活動支持 商家聯(lián)盟兼顧深入，新的合作方式深度挖掘 超市 /商場 /行政辦公 /加油站 /高端消費場所的直投 /汽車店 /教育培訓(xùn)機構(gòu) /銀行/醫(yī)院 /電影院 /美容院 ?方式： ?贈送禮品，保持維系。 【 巡展目標(biāo) 】 ：拓展單位 2家 /月以上； 住宅營銷解讀 營銷執(zhí)行： 精準(zhǔn)拓客，活動支持 在市內(nèi)進行大型商超巡展與社區(qū)進行，并將根據(jù)情況逐步擴展到活動合作等。 1. 如何客戶信心樹立： 客戶信心樹立包括對開發(fā)公司的信心，對后期商場運營的信心，對后期收益保障的信心，對產(chǎn)品升值的信心等； ： 任何的投資都是在保證低風(fēng)險的前提下，來獲取高收益回報 ： 規(guī)范化運營包括如何保證經(jīng)營性商戶的利益，保護投資客戶的租金收益，保證市場的持續(xù)性有序競爭； 住宅營銷解讀 營銷模式： 商業(yè)先行，住宅溢價 商業(yè)造勢，營造區(qū)域價值，項目價值，提升住宅產(chǎn)品附加價值 住宅投資價值塑造依托于區(qū)域發(fā)展前景、項目價值提升； 作為城郊食品商貿(mào)專業(yè)市場的配套性住宅產(chǎn)品，其價值塑造與商業(yè)市場的運作成功有息息相關(guān)的關(guān)系； 市場的成功運作，帶來的項目熱度、區(qū)域熱度、可轉(zhuǎn)化性客戶將為項目住宅產(chǎn)品帶來大的溢價空間和價值提升； 商業(yè)產(chǎn)品提升項目熱度，住宅產(chǎn)品提升市場后期運營品牌 住宅營銷解讀 定位模式： 獨立操作，相輔相成 商業(yè)定位： 河南區(qū)域，一站式食品商貿(mào)服務(wù)中心 輻射區(qū)域 /配套優(yōu)勢 /交通優(yōu)勢 /服務(wù)客群 /運營服務(wù) 住宅定位： 商貿(mào)區(qū)，精品 LOFT產(chǎn)品，投資首選 區(qū)域價值 /產(chǎn)品價值 /投資價值 /升值價值 市場炒熱區(qū)域，住宅投資價值凸顯；住宅帶來消費群體，營造后期市場繁榮 住宅營銷解讀 推廣模式： 中心城區(qū)為主，區(qū)域輔助 雙子售樓部，中心城區(qū)為主，項目區(qū)域為輔 項目營銷中心 ?項目區(qū)域昭示； ?周邊客戶接待； ?溧河物流園客戶拓展； ?路過客戶接待 中心城區(qū)營銷中心 ?營銷主戰(zhàn)場； ?市區(qū)投資客戶接待； ?項目展示主要窗口； 中心城區(qū)營銷中心作為項目主戰(zhàn)場，更接近于主流客戶群體。 ?依托溧河物流園的前期區(qū)域營造，大大降低項目打造區(qū)域認(rèn)知的難度； ?溧河物流園打造的鋼材城、農(nóng)資城、花卉城等帶動區(qū)域人氣，同時為項目商業(yè)提供便捷的物流渠道和倉儲服務(wù)； ?由于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)處于開發(fā)初期，發(fā)展難度以及產(chǎn)業(yè)集群的打造存在風(fēng)險，區(qū)域風(fēng)險隨之加大； 項目指標(biāo) 總用地面積： 103畝 實用面積： 63畝 總建面： 138549㎡ 物業(yè)類型：商業(yè)、住宅 項目解讀： 集商住一體，大型食品商貿(mào)交易中心 商業(yè)解讀： 食品商貿(mào)專業(yè)市場 ?項目規(guī)劃商業(yè)共計 220余套，雙向背靠背設(shè)計，產(chǎn)品采用“一拖三”設(shè)計，面積區(qū)間為 130140㎡； ?一層滿足獨立經(jīng)營門店，二層為倉儲、辦公區(qū)，三層生活區(qū)，滿足經(jīng)營條件； ?內(nèi)網(wǎng)道路內(nèi)側(cè)為 ，外側(cè)為 13m，滿足貨運車輛通過條件； ?臨街設(shè)計 4層沿街商業(yè)，作為食品商貿(mào)專業(yè)市場的配套輔助； 住宅解讀： 以剛需為輔，以投資為主 目前區(qū)域發(fā)展不夠成熟，不屬于城市主流區(qū)域，因此住宅項目的操作不能單純的常規(guī)借鑒； ? 客群層面 項目周邊環(huán)境決定項目定位為剛需盤，周邊的地緣客戶基本不作為客群重點； 根據(jù)周邊坤奧 憶江南項目規(guī)劃 8棟高層，目前基本完工 6棟， 2棟尚未動工； ?主力產(chǎn)品為 60㎡、 90㎡、 101㎡的兩房，123㎡的三房； ?目前項目銷售價格為 3300—— 3500元 /㎡，其中兩房產(chǎn)品為兩梯 8戶的筒子樓，居住舒適度較差； 坤奧 因其不屬于城市主流居住生活區(qū)，周邊可參考項目較少，僅以坤奧 橡樹灣和綠都悅府就是例子） ?價格漲幅趨于平穩(wěn)，剛需和改善將會形成有效的勢差 碧桂園、恒大等項目吸納了一批改善型客戶和中級剛需客戶，受限于市場改善需求量和經(jīng)濟實力，高端客戶數(shù)量的減少將導(dǎo)致高端產(chǎn)品價格上漲動力不足；初級剛需客戶的存量和購買力，將導(dǎo)致剛需產(chǎn)品價格上漲空間減??；項目之間、產(chǎn)品之間，價格將形成有效勢差，形成項目壁壘。大溪地洋房開盤， 750013000元 /㎡的價格成為當(dāng)時市場價格標(biāo)桿，初證南陽市場對于價格的接受度； ?2023年，碧桂園南陽首府南陽首開，開盤均價 6500元 /㎡，奠定品牌房企的價格定位； ?恒大 憶江南分析； 市場大勢 2023地產(chǎn)政策解讀 關(guān)鍵詞： 三限、限制價格漲幅、地市調(diào)控 ?2023年 9月，限制高價地的“鄭九條”出臺； ?10月 1日，鄭州限購令出臺， 180㎡以下，本市限購 2套，非本市限購 1套； ?10月 3日，限貸升級，二套最低首付為 40%； ?12月 21日，限貸升級，大戶型加入； ?12月 23日，限貸升級，認(rèn)房又認(rèn)貸； ?2107年 2月 10日，限貸松口，可補交社保； 3月 17日，補交社保不再作為購房憑證； ?5月 3日，鄭州升級為四限城市，周邊區(qū)域限購，新房未滿 3年不得交易； ?5月 11日，網(wǎng)傳開封、許昌等周邊地市進入“調(diào)控”行列，在預(yù)售證發(fā)放、現(xiàn)房銷售、二次交易、限價限漲幅方面進行嚴(yán)控； ?2023年 6月份數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，全國環(huán)比漲幅最快的 10做城市中，鄭州、洛陽、新鄉(xiāng)上榜，地市政策調(diào)控存在可能性。 南陽市場發(fā)展 一線房企進駐，品牌屬性凸顯 ?恒大、碧桂園一線房企進駐南陽，以品牌價值優(yōu)勢直接打開南陽市場，創(chuàng)造 2023年南陽地產(chǎn)市場銷售傳奇； ?受融資事件影響，本地房企品牌價值一落千丈，信任度降至冰點； ?本地房企受困于客戶信任和資金壓力，項目銷售難度大，資金鏈與工程進度相互制約，加劇品牌價值縮水及客戶不信任； ?本地房企開始重視品牌價值塑造，以改善型產(chǎn)品作為突破口，提升企業(yè)形象、品牌價值，如東正 帝景、恒大 南陽市場發(fā)展預(yù)測 政府