【正文】 形象建議 區(qū)域市場分析 借鑒項目分析 競爭項目分析 項目方向建議 地塊分析 項目名稱 北海華城 開發(fā)商 大連佳嶺房地產開發(fā)有限公司 建筑規(guī)模 15棟多層（ 5F）、 2棟小高層（ 12F） 占地面積 8萬㎡ 建筑面積 ㎡ 認購日期 開盤日期 銷售階段 一期 銷售率 90% 價格區(qū)間 小高層： 26804500 多層： 32003500 銷售均價 小高層3900 多層 3400 戶 型 配 比 戶型 二室 三室 面積 6590 115140 比例 60% 40% 競爭項目分析 項目名稱 拉沙河改造項目 開發(fā)商 …… 建筑規(guī)模 5棟多層（ 5F） 占地面積 …… 建筑面積 2萬㎡ 認購日期 開盤日期 銷售階段 …… 銷售率 …… 價格區(qū)間 …… 銷售均價 多層 3900 戶 型 配 比 戶型 一、兩室 三室 面積 4595 ㎡ 120140 ㎡ 比例 60% 40% 競爭項目分析 從競爭項目來看， 75平一下的兩居小戶型去化速度最快， 而 100平以上的大戶型去化速度較慢，這說明當前市場最受歡迎的 還是小戶型、低總價的產品。 ?區(qū)域現階段客群以本地客群為主，但隨著大連中心區(qū)域的房價高漲，將會有越來越多的大連客群涌入該區(qū)域。南關嶺、泉水、泡崖、辛寨子等區(qū)域的房價一直相對較低，但近年來房價快速增長，目前價格均在 5300以上。 ?截至到 07年上半年，包含旅順、金州、開發(fā)區(qū)在內的商品房單價已達到 5188元 /㎡ 。 ?市內四區(qū)整體價格呈平穩(wěn)上漲趨勢，其中以甘井子區(qū)域漲幅最大。 ?周邊區(qū)域房價的大幅度增長，將會推動相對更加偏遠區(qū)域房地產市場的發(fā)展，如營城子、夏家河子等區(qū)域，部分低端客群將會向這些區(qū)域轉移。 ?區(qū)域內生活配套基本成熟，但項目所在地缺乏配套，交通相對閉塞，只有夏家河子 — 火車站一條公交線路。 報告結構 市場分析 項目定位 市場定位 宏觀市場解析 營銷策略 營銷推廣 銷控策略 客戶定位 產品建議 價格建議 形象建議 區(qū)域市場分析 借鑒項目分析 競爭項目分析 項目方向建議 地塊分析 距核心區(qū)域 本項目能否成功運作很大程度上在于客觀的理解本地塊，在運作中最大的發(fā)揮項目的優(yōu)勢，合理規(guī)避或弱化劣勢，因此我們有必要對地塊的優(yōu)劣勢進行分析和理解。 地產項目的價格低市場優(yōu)勢大； 中原建議： 如能解決市政配套問題以及交通問題 項目現狀結合項目一期目的，我們建議選擇便民自住。 市場所需的 ? 市場普遍的地產的項目對社區(qū)文化的訴求和項目整體風格的表現均不鮮明。 ? 雖然本案周邊現階段生活配套較 差，但本案可以在早期作一些便 民配套，解決基本生活配套問題 而且隨著入住率的提高，相信配套 將不再會成為問題。 受低房價的吸引 與市區(qū)相差較大的價格落差，對這部分客群有著較強的吸引力。 客群定位 自住 度假 養(yǎng)老 投資 客群比例65%10%20%5%自住客群 度假客群 養(yǎng)老客群 投資客群自住客群作為本項目的基石客群，將成為本項目的消化主力，自住客群的大量入主將帶動整個項目，使整個項目形成熱銷局面，從而帶動養(yǎng)老和度假客群的購買。 本案產品的突破應從 ? 戶型 ? 立面風格 ? 景觀 ? 綜合附加值 四方面入手尋找，以求項目自身具有區(qū)別于周邊競品項目的獨特優(yōu)勢，達到引領區(qū)域市場熱點的營銷目的。 ? 一般均坐北朝南，倚山傍水，講求風水價值。 中式徽派風格與山、水的契合度最高，易于在最大的程度 上體現本案最突出的優(yōu)勢。 為達到產品品質提升的目的，并不一定集合所有建議的產品優(yōu)勢， 2～ 3項有別于競爭對手且為多數客戶所認可的拳頭賣點，結合有效的宣傳往往會起到事半功倍的效果。 價格 環(huán)境 生態(tài)自然 推廣思路 現場包裝 行 銷 促銷活動 推廣計劃 由于本案地產立項的約束，可行的營銷手段有限，主要采取以下三種營銷手段。 建筑品質 園林景觀 物業(yè)服務 生活方式 社區(qū)文化 龍河家園在樣板社區(qū)正式開放后，客戶通過真實可觸的園林和建筑，認可了項目的品質，價格提升 700元 /平，可見樣板社區(qū)對項目價格支撐作用顯著。均在中原服務年限超過 1年以上，具有豐富的行銷經驗和直銷能力，其攔截有效率達到 10%，意向客戶成交率超過 50%，是低成本營銷模式的有效實施。 行 銷 網絡廣告 網絡廣告具有價格低廉、信息容量大、覆蓋范圍廣、視聽效果好、投放的針對性強、更新方便等獨特優(yōu)勢。 階段性促銷活動 ?投資理財講座 ?認購優(yōu)惠 ?常規(guī)活動：打折、贈送、抽獎 ?老帶新優(yōu)惠 成交客戶答謝抽獎活動 公關活動：維護成交老客戶，樹立項目品牌，為后續(xù)營銷工作奠定客戶基礎。 ? 能使不同的產品均以一定的速度消化，避免出現過度旺銷和過度滯銷的產品。 銷控方式 ? 計劃將整個項目分批推出，制造更多的銷售高潮。 一期階段劃分 強銷期 持續(xù)期 公開期 籌備期 售樓處完工 展開網站推廣 展開行銷工作 展開認籌登記 前期籌備 項目開盤 簽訂合同 提高價格 成交分析 客戶維護 制定后續(xù)銷售計劃 銷售率 90% End 謝謝聆聽 07年 9月 20日 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/4/162023/4/162023/4/16Sunday, April 16, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/4/162023/4/16April 16, 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/4/162023/4/162023/4/16Apr2316Apr23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 4月 2023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 6:08:03 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023/4/162023/4/162023/4/162023/4/164/1