【正文】 0萬平米。其中包括全國(guó)百家醫(yī) 院鄭州大學(xué)第五附屬醫(yī)院。其中不乏 二七區(qū)數(shù)一數(shù)二的重點(diǎn)小學(xué) — 隴西小學(xué)。現(xiàn)有 30個(gè)教學(xué)班，在校學(xué)生 1997人，教職工 72人。 區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，在此乘坐公交可基本可到達(dá)市區(qū)各個(gè)行政區(qū)。鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目開盤前營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告 同致行地產(chǎn) 鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo) 2023年鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目銷售目標(biāo) 2023年完成銷售面積約 11萬方，完成銷售額 7億 銷售任務(wù) 6月開盤銷售 450套，完成銷售額 即開盤當(dāng)月完成全年銷售額的 27% （此數(shù)據(jù)需要工程及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)的支持） 鑫苑現(xiàn)代城開盤銷售目標(biāo) 開盤銷售 450套需要以下數(shù)據(jù)支撐： 保障銷售的基礎(chǔ)是 客戶基數(shù) 及 客戶誠(chéng)意度 售樓部 12月正式對(duì)外開放至 6月份開盤，共計(jì)需要積累 2023組客戶 2023組客戶中至少需要認(rèn)卡 700張 開盤后二個(gè)月的常規(guī)銷售期需要月均銷售額 8000萬左右 01 區(qū)域市場(chǎng) 鄭州市最適合人居的區(qū)域 企事業(yè)單位家屬區(qū)林立、生活配套完善、教育機(jī)構(gòu)眾多，醫(yī)療配套齊全等方面造就了市區(qū)內(nèi)最適合居住的區(qū)域 鄭州市中央片區(qū)市場(chǎng)分析 區(qū)域分析 二七區(qū) 中原區(qū) 惠濟(jì)區(qū) 金水區(qū) 管城區(qū) 大 鄭 州 新 區(qū) 本案 西南方向 中原區(qū) 西北方向 惠濟(jì)區(qū) 東南方向 管城區(qū) 東北方向 金水區(qū) 實(shí)際意義上的中央?yún)^(qū) 二七 商圈 火車站 商圈 交通分析： 鄭州市中央片區(qū)市場(chǎng)分析 區(qū)域分析 隴海路快速路規(guī)劃設(shè)臵 13對(duì)ＢＲＴ停靠站，分別為隴海路／洛達(dá)路以東，隴海路／華山路以東，隴海路／桐柏路以西，隴海路／工人路以東，隴海路／興華南街以東， 隴海路／大學(xué)路以東，隴海路／京廣北路以西 ，隴海路／一馬路以東，隴海路／南關(guān)街以西，隴海路／城東路以西，隴海路／站前街以西，隴海路／東明路以東，隴海路／鳳臺(tái)路以西。途徑本項(xiàng)目的公交車輛主要有： 20路 ,21路 ,46路 ,K866路 ,516路 ,521路 ,321路 ,87路 ,1路 ,19路 ,44路 ,53路 ,K802路 ,59路等 ，主要開往方向?yàn)榛疖囌痉较蚝徒鹚畢^(qū)方向。校內(nèi)建有校園網(wǎng)和多媒體室、電教室、微機(jī)室、語音室、實(shí)驗(yàn)室、圖書室、多功能排練廳。其中 幸福路小學(xué)、二七區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)同為歷史悠久， 師資力量雄厚的名校。周邊大型且知名醫(yī)院分布有：武 警醫(yī)院、鄭州大學(xué)第三附屬醫(yī)院、公交醫(yī)院、鐵路局中心醫(yī) 院等。升龍國(guó)際中心相對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，但隨著世界城的開發(fā)，其超大的體量將是我項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。大盤趨勢(shì)愈加明顯，城中村改造項(xiàng)目規(guī)模體量普遍較大，均在100萬㎡以上，個(gè)別項(xiàng)目體量高達(dá) 300萬㎡； 項(xiàng)目名稱 總建面（萬㎡） 容積率 物業(yè)形態(tài) 紫荊尚都 30 高層、小高層 隆福國(guó)際 18 4 高層 升龍國(guó)際中心 120 高層 中苑名都 高層 世界城 300 高層 仟禧桃源國(guó)際公寓 高層 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 由于片區(qū)位于鄭州市中央?yún)^(qū)，土地資源日益稀缺，土地 成本逐步攀升，因此，片區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)將全部轉(zhuǎn) 向百米高層產(chǎn)品的開發(fā)。 區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 升龍國(guó)際中心 地理位臵 大學(xué)路淮河路交叉 高層 戶型 面積（㎡） 戶數(shù)（套） 比例 銷售 率 占地面積 400畝 一房 32 總建筑面積 120萬㎡ 兩房 79 80% 項(xiàng)目規(guī)模 用地分為 9個(gè)地塊 ,集中在安全街與淮南街之間的政通路沿線。 1號(hào)樓未推出，以 4050平米公寓為主 區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 中苑名都 該項(xiàng)目推出 25號(hào)樓，分兩期推售，每期 2棟高層。 三房 117127 70% 住 戶 量 3567戶 復(fù)式 發(fā) 展 商 河南通利房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 投 資 商 物管公司 通利物業(yè) 管理費(fèi)用 綠 化 率 34% 容 積 率 車位規(guī)劃 1091個(gè) 車位價(jià)格（租售） 未定 銷售均價(jià) 5700元 /㎡ 整體銷售率 60% 付款方式（折扣） 認(rèn)購方式 20230 開盤時(shí)間 認(rèn)購優(yōu)惠 1% 交樓時(shí)間 一次性 2% 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 /精裝 按揭 1% 銷售電話 60125222 戶型設(shè)計(jì) 特點(diǎn) 30㎡ — 130㎡的精致戶型，涵蓋星級(jí)公寓、景致兩房、華貴三房等，其中挑高 LOFT公寓、60㎡的全南向雙氣兩房 該項(xiàng)目離我項(xiàng)目直線距離較近，主力戶型為 70— 90㎡二房， 90— 100㎡小三房， 120140㎡大三房，與我項(xiàng)目主力戶型一致。而隆福國(guó)際位于本案斜對(duì)面，其實(shí)收 保持在 5400元 /㎡。而 80— 89㎡市場(chǎng)存量較大。 如 75 ㎡左右小兩房， 85㎡左右中兩房， 90㎡左右小三房。高品質(zhì)樓盤將成為客戶爭(zhēng)奪的重要戰(zhàn)略高地； ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)向來深受宏觀經(jīng)濟(jì)以及政府貨幣政策影響，因此，關(guān)注未來宏觀 經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向，研究貨幣政策變動(dòng)將成為本案營(yíng)銷策劃的重要前提； 02 核心問題 ?那該如何打造全新高規(guī)格，高品質(zhì)形象，突顯項(xiàng)目地段價(jià)值、品牌價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、配套價(jià)值，達(dá)到銷售目標(biāo)呢？ 核心問題 升龍國(guó)際中心 77㎡二房總價(jià)僅 40萬，而我項(xiàng)目在 6000元 /㎡均價(jià)情況下 76㎡小兩房總價(jià)為 ，相比本案總價(jià)高出近 。擁有架空式綠化休閑區(qū)，酒店式入戶大堂，五星級(jí)公館式入口等等，上述的所有特性共同提升了本項(xiàng)目的人居環(huán)境，創(chuàng)造了區(qū)域內(nèi)的唯一性； 火車站 商圈 二七 商圈 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn) 上下立體交通，地鐵口物業(yè) 隴海路快速路規(guī)劃設(shè)臵 13對(duì) BRT?？空荆]海路／大學(xué)路以東，隴海路／京廣北路以西，分布位于本案東西側(cè)，未來隨著 BRT快速公交的開通，業(yè)主市內(nèi)往來將更加快捷； 從本案出發(fā)，沿隴海路至火車站僅 8分鐘車程，到二七廣場(chǎng)僅 13分鐘車程。但由于康橋華城商業(yè)建筑布局限制，導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積較小，因此丹尼斯局限于以超市為主，百貨為輔的業(yè)態(tài)布局。美國(guó)上市的首家中國(guó)地產(chǎn)公司 鑫苑中央花園 城市繁 華中心 鑫苑集團(tuán) 創(chuàng)造城市價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn) 鑫苑集團(tuán)自 隴海星級(jí)花園 啟始，十年間，在鄭州全市范圍內(nèi)開發(fā)樓盤 11個(gè)，項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到百萬以上，且銷量穩(wěn)居前列，業(yè)內(nèi)屬罕見，實(shí)現(xiàn)多盤并舉，開發(fā)商雄厚實(shí)力及品牌價(jià)值彰顯。 總結(jié)：為支撐項(xiàng)目高價(jià)位銷售，在價(jià)值點(diǎn)的提升方面應(yīng)不留余力，與名校聯(lián)合是項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的一大保障，是實(shí)現(xiàn) 6000元 /㎡以上價(jià)位的基礎(chǔ)； 重點(diǎn)談判對(duì)象 項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值體系組成 價(jià)值體系 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合 產(chǎn)品賣點(diǎn) 地段價(jià)值 體驗(yàn)營(yíng)銷 資源的整合 價(jià)值 品牌價(jià)值 鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建立 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì) 精品樓宇建筑 配套競(jìng)爭(zhēng)力 自身商業(yè)配套 品牌競(jìng)爭(zhēng)力 鑫苑集團(tuán)，美國(guó)上市的首家地產(chǎn)公司 優(yōu)勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)力 周邊豐富優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源 地鐵 1號(hào)線物業(yè) 知名幼兒園簽約入主、就讀隴西小學(xué) 地段競(jìng)爭(zhēng)力 鄭州市中央核心區(qū)域 整合競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目自身資源 與城市發(fā)展戰(zhàn)略高度結(jié)合 周邊配套資源 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力體系 中央主題景觀 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力體系 鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建立 需重點(diǎn)實(shí)現(xiàn) 綜合所有競(jìng)爭(zhēng)力的權(quán)重，同致行認(rèn)為鑫苑現(xiàn)代城的核心競(jìng)爭(zhēng)力體系應(yīng)為 核心競(jìng)爭(zhēng)力 品牌競(jìng)爭(zhēng)力 教育競(jìng)爭(zhēng)力 地段競(jìng)爭(zhēng)力 鑫苑集團(tuán)，美國(guó)上市的首家中國(guó)地產(chǎn)公司 就讀隴西小學(xué) 周邊優(yōu)質(zhì)教育資源 知名幼兒園簽約入主 鄭州市中央核心區(qū)域 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建立 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 精工樓宇建筑 中央主題景觀 人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì) 通過與周邊樓盤的核心訴求對(duì)比，結(jié)合核心競(jìng)爭(zhēng)力所有分支的權(quán)重 鑫苑現(xiàn)代城應(yīng)為： 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建立 頂級(jí)教育資源 鑫苑品牌 精工建筑 中央絕版地段 M1 M2 M4 M3 鄭州市中央核心區(qū)域 鑫苑品質(zhì)，十年力作 書香門第，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 精工品質(zhì)，建筑理想 4 1 2 3 私屬交通，地鐵物業(yè) 5 鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目賣點(diǎn)整合 產(chǎn)品賣點(diǎn)解讀一 錯(cuò)層露臺(tái) 五星級(jí)公館式入口 酒店式入戶大堂 中央主題景觀 產(chǎn)品賣點(diǎn)解讀二 人車分流 人行線 車 行 線 下沉式庭院 底層架空 高得房率 兩梯四戶 兩梯三戶 兩梯兩戶 項(xiàng)目?jī)r(jià)值阻礙解析 項(xiàng)目主力戶型為 4989㎡緊湊型戶型，主要分布為公寓、 76㎡小二房、 88㎡小三房。 ?支付趨向： 擁有較強(qiáng)的支付能力，能夠承受較高的單價(jià)與總價(jià)，愿為產(chǎn)品及服務(wù)買單。 ?服務(wù)要求： 體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時(shí)，盡可能的復(fù)合與完善。價(jià)格分為六個(gè)階段執(zhí)行： 一期： （第一批房源）：均價(jià) 6000元 /平方米，為制造熱銷，首批房源采取不銷控策略。 因此，同致行建議： 一期實(shí)收均價(jià)： 6000元 /平方米 一期開盤價(jià)格策略 價(jià)格漲幅策略 如價(jià)格漲幅過快，幅度過大將直接導(dǎo)致項(xiàng)目后期產(chǎn)品滯銷，客戶流失嚴(yán)重，導(dǎo)致客戶嚴(yán) 重不滿，并嚴(yán)重影響開發(fā)商品牌口碑。 ?片區(qū)市場(chǎng)稀缺的小兩房及小三房體量較大，主流產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有所差異 ?？紤]到市場(chǎng)對(duì)小高層產(chǎn)品需求需求旺盛，因此在首批推售公寓樓，推出兩棟小高層，滿足市場(chǎng)需求，從而為后期銷售做鋪墊； 項(xiàng)目推售策略 首批住宅戶型配比統(tǒng)計(jì)表（ 5\6\8\10） 產(chǎn)品類別 面積區(qū)間 面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比 一房 一房 % % 兩房 小兩房 7678 19021 % 246 % 大兩房 8082 5718 % 70 % 三房 小三房 8789 27480 % 310 % 中三房 123125 10097 % 81 % 大三房 141145 7422 % 52 % 四房 四房 215242 706 % 3 % 總計(jì) 70445 100% 762 100% 為達(dá)成開盤熱銷，引爆市場(chǎng)，迅速回款，提高價(jià)格，提升品牌知名度等目標(biāo)，則需保證推售產(chǎn)品線的豐富性。通過兩梯兩戶小高層的推出，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)及形象，加快項(xiàng)目銷售率及銷售額，提升項(xiàng)目整體盈利率； 項(xiàng)目推售策略 第二批住宅戶型配比統(tǒng)計(jì)表（ 7， 9） 產(chǎn)品類別 面積區(qū)間 面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比 一房 一房 0 % 0 % 兩房 小兩房 7677 9221 % 120 % 大兩房 0 % 0 % 三房 小三房 8889 13097 % 148 % 中三房 124125 1607 % 13 % 大三房 142 2406 % 17 % 四房 四房 0 458 % 2 % 總計(jì) 26789 100% 300 100% 第三批推售房源 —— 推售項(xiàng)目住宅樓王產(chǎn)品 3樓以及 4樓。同時(shí)通過推出樓王房源提升產(chǎn)品價(jià)格，并通過價(jià)格及稀缺物業(yè)的推出提高項(xiàng)目品質(zhì)及形象，而此時(shí)商業(yè)將提升項(xiàng)目整體盈利水平； 項(xiàng)目推售策略 第三批住宅戶型配比統(tǒng)計(jì)表（ 4號(hào)樓） 產(chǎn)品類別 面積區(qū)間 面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比 一房 一房 4960 0 % 0 % 兩房 小兩房 78 11460 % 148 % 大兩房 0 4766 % 58 % 三房 小三房 9748 % 110 % 中三房 % % 大三房 136143 16252 % 116 % 四房 四房 161237 9820 % 60 % 總計(jì) 52045 100% 492 100% 第四批推售房源 —— 作為項(xiàng)目收官之作，在前期剩余住宅房源約100套以內(nèi)時(shí)適時(shí)推出第四批房源。通過推出稀缺 loft戶型，利用產(chǎn)品贈(zèng)送面積多等特點(diǎn)提升產(chǎn)品價(jià)格，并通過價(jià)格及稀缺物業(yè)的推出提高項(xiàng)目品質(zhì)及形象，提升項(xiàng)目整體盈利水平； 項(xiàng)目推售策略 第四批住宅戶型配比統(tǒng)計(jì)表（ 2號(hào)樓） 產(chǎn)品類別 面積區(qū)間 面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比 一房 一房 4960 50000 % 966 % 兩房 小兩房 % % 大兩房 % % 三房 小三房 % % 中三房 % % 大三房 % % 四房 四房 % % 總計(jì) 50000 100% 9