【正文】 255 二房 7590 1017 小三房 8090 171 大二房 90110 144 三房 100110 87 小計(jì) 1914 花園洋房 舒適型二居 7590 8 舒適性三居 120130 11880 92 四居 140 60 小計(jì) 160 總計(jì) 2490 ? 從項(xiàng)目三類居住類物業(yè)的主力產(chǎn)品面積區(qū)間來(lái)看， 均屬目前區(qū)域市場(chǎng)的平均水平 ? 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的主要問題： ? 不能體現(xiàn)項(xiàng)目整體高端的形象 ? 未能實(shí)現(xiàn)與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目差異化定位 ︳ 54 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位調(diào)整 戶型 面積區(qū)間 （㎡） 套數(shù)比 市場(chǎng)平均 水平 面積調(diào)整說(shuō)明 公寓 一房一廳 4050 70% 3050 取市場(chǎng)平均水平 上限區(qū)域 二房一廳 6080 30% —— —— 住宅 舒適型一房一廳 70 10% —— —— 舒適型二房 70100 15% —— —— 奢侈型二房 100120 30% 90110 在市場(chǎng)平均水平基礎(chǔ)之上適當(dāng)提升 10㎡ 舒適型三房 110130 30% 110120 在市場(chǎng)平均水平基礎(chǔ)之上適當(dāng)提升 10㎡ 奢侈型三房 130150 15% —— —— 花園洋房 舒適型二居 90100 20% —— —— 舒適性三居 130150 60% 110130 在市場(chǎng)平均水平基礎(chǔ)之上適當(dāng)提升 20㎡ 四居 150180 20% —— —— ? 調(diào)整一：對(duì)于三類細(xì)分產(chǎn)品的主力戶型，適當(dāng)提高其面積，高于目前區(qū)域市場(chǎng)的平均水平，奠定項(xiàng)目高端形象，并實(shí)現(xiàn)細(xì)分高端化定位 ? 調(diào)整二：對(duì)于本項(xiàng)目高層產(chǎn)品，建議去掉緊湊型二居、三居產(chǎn)品，該類產(chǎn)品 以舒適加奢侈 為主要賣點(diǎn) ︳ 55 產(chǎn)品定位調(diào)整后收益初步估算 細(xì)分產(chǎn)品 面積 （㎡） 主力產(chǎn)品面積區(qū)間（ ㎡ ） 市場(chǎng)均價(jià) （元 /平米） 初步收益估算 （億元） 項(xiàng)目原有定位 公寓 3040 5600 住宅 7590 5400 洋房 120130 6400 合計(jì) —— —— —— 項(xiàng)目調(diào)整后定位 公寓 4050 6200（ +10%） 住宅 100130 6000（ +10%） 洋房 130150 7400（ +15%） 合計(jì) —— —— ︳ 56 商業(yè)定位調(diào)整策略 本項(xiàng)目商業(yè)定位總體策略： 保持項(xiàng)目整體高端定位的前提下，控制商業(yè)規(guī)模，做一些少而精的商業(yè) ︳ 57 項(xiàng)目總體概念設(shè)計(jì)分析 ? 本項(xiàng)目目前最大的問題在于缺乏主題概念，我們認(rèn)為本項(xiàng)目從項(xiàng)目自身定位、競(jìng)爭(zhēng)定位、品牌價(jià)值定位三方面都需要高端概念支撐 項(xiàng)目自身高端定位需求： ?本項(xiàng)目屬于高端居住類社區(qū)，需要高端主題化概念支撐 項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)需求： ?面臨區(qū)域大盤競(jìng)爭(zhēng)，繼續(xù)跳出區(qū)域，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)定位 企業(yè)品牌價(jià)值需求： ?鄭州地產(chǎn)領(lǐng)先型企業(yè)，需要自我品牌價(jià)值突破 本項(xiàng)目亟需一個(gè)能夠突出自身高端定位屬性、實(shí)現(xiàn)突破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、升級(jí)企業(yè)品牌價(jià)值的高端主題化概念 ︳ 58 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整建議 —— 原有規(guī)劃方案評(píng)價(jià) ? 整體規(guī)劃： ? 物業(yè)類型較多，建筑形式五花八門，缺少統(tǒng)一感和協(xié)調(diào)性，從多層、到小高層、高層板樓、高層塔樓混雜在有限的用地內(nèi)，略顯雜亂，弱化了項(xiàng)目高端品質(zhì)形象。 ? 園林景觀規(guī)劃： ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部缺乏大尺度中心景觀，高樓密集排布，僅靠著宅間和有限的一點(diǎn)小集中景觀無(wú)法營(yíng)造出視覺效果突出的高品質(zhì)景觀形象。 ? 維持多層區(qū)用地和布局，取消小高層物業(yè)變?yōu)楦邔影鍢?；這樣地塊內(nèi)可以明確劃分為兩個(gè)區(qū)域。 中央景觀 花園洋房區(qū) 高層板樓區(qū) 公寓區(qū) 多層區(qū) 高層區(qū) ︳ 60 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整建議 ? 規(guī)劃與物業(yè)布局調(diào)整方向二 ? 相對(duì)第一種方向調(diào)整變化較大。 ? 同時(shí)社區(qū)內(nèi)部可以形成更大尺度中央景觀，整個(gè)樓座布局也可以按照軸線對(duì)稱模式設(shè)臵，更具有序列感和儀式性。 高層板樓 2居 ?戶型布局緊湊，南北通透； ?餐廳起居分離； ?雙衛(wèi)，主臥套完善； ?南向陽(yáng)光房，可改造為多功能房。 ? 這里就需注重細(xì)節(jié)，面磚、金屬和玻璃材質(zhì)互相結(jié)合，搭配應(yīng)用，形成豐富的層次。 ? 立面和環(huán)境的品質(zhì)營(yíng)造是重點(diǎn)，面磚的色彩搭配與高層相呼應(yīng)，同時(shí)更精致。 ︳ 69 商業(yè)創(chuàng)新 ? 鮮明的立面形象可以使商業(yè)更具有吸引力。 ︳ 72 感謝聆聽！ 。 ? 高端的居住區(qū)首先強(qiáng)調(diào)的是相對(duì)私密而純粹的居住氛圍，建議本項(xiàng)目設(shè)計(jì)成完全的人車分流，進(jìn)入居住區(qū)內(nèi)全地下停車，地上用來(lái)營(yíng)造大尺度園林，精細(xì)化強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)感，區(qū)別于周邊傳統(tǒng)居住區(qū)，創(chuàng)造出明顯升級(jí)舒適居住優(yōu)勢(shì)形象。 ︳ 67 商業(yè)創(chuàng)新 裙房與建筑主體通過(guò)架空層相關(guān)聯(lián)，形成縱向聯(lián)系的界面 住宅建筑的底層不僅是基礎(chǔ)，同時(shí)也是展現(xiàn)整個(gè)街區(qū)形象的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面 ? 如果將商業(yè)與高層住宅底部結(jié)合，可以考慮中間設(shè)置局部架空層，作為轉(zhuǎn)換，也能在樓頂營(yíng)造出了空中花園，利住宅休閑或用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)整體品質(zhì)感。 ? 這種立面可以是高級(jí)涂料結(jié)合面磚、石材搭配彩色金屬板等材料，營(yíng)造夢(mèng)幻感受。 ? 建議外貼面磚，底部近人尺度使用石材裝飾，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)形象。 ? 景觀建議 ? 設(shè)計(jì)完整的大型集中景觀，可考慮部分水景。 ? 規(guī)劃布局模式可參考右圖。 ? 建議可以對(duì)住宅地塊實(shí)行封閉管理，商業(yè)環(huán)繞在高層區(qū)外圍沿街布臵，出入口與住宅嚴(yán)格分開，保證住宅私密性，提升居住品質(zhì)。 ? 小高層產(chǎn)品規(guī)模小，對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)提升有限，處境尷尬。 ︳ 1 Copyright 2022 偉業(yè)顧問 鑫苑集團(tuán)鄭州酒精廠項(xiàng)目定位溝通 偉業(yè)顧問謹(jǐn)呈 ：鑫苑集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ︳ 2 本項(xiàng)目匯報(bào)框架 ? 本項(xiàng)目核心問題分析 ? 本項(xiàng)目定位前提 ? 本項(xiàng)目核心問題提煉 ? 本項(xiàng)目綜合優(yōu)劣勢(shì)分析 ? 本項(xiàng)目核心操作思路 ? 本項(xiàng)目綜合性定位調(diào)整分析 ? 項(xiàng)目基本情況概述 ? 區(qū)域居住類物業(yè)市場(chǎng)分析 ? 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析 ? 區(qū)域突破理論及策略 ? 項(xiàng)目定位分析及規(guī)劃建議 ? 項(xiàng)目定位分析 ? 產(chǎn)品定位調(diào)整分析 ? 商業(yè)調(diào)整策略分析 ? 項(xiàng)目總體定位概念分析 ? 項(xiàng)目規(guī)劃建議 ︳ 3 本項(xiàng)目核心問題分析 ? 本項(xiàng)目定位前提 ? 本項(xiàng)目核心問題提煉 ? 本項(xiàng)目綜合優(yōu)劣勢(shì)分析 ? 本項(xiàng)目核心操作思路 ︳ 4 本項(xiàng)目定位的前提 偉業(yè)在貴司提供市場(chǎng)基本資料的基礎(chǔ)之上，對(duì)本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)進(jìn)行了深入地研究 在深入研究基礎(chǔ)之上，對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境、客戶需求、產(chǎn)品特征形成了主要的觀點(diǎn) 在此基礎(chǔ)之上，我們進(jìn)一步明確了本項(xiàng)目的核心問題，并提出項(xiàng)目定位核心觀點(diǎn)及規(guī)劃優(yōu)化建議 我們對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)主要以跳出區(qū)域看項(xiàng)目的顧問視角來(lái)分析項(xiàng)目 ︳ 5 本項(xiàng)目核心問題分析 核心問題一：本項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)區(qū)域最高端項(xiàng)目的定位 核心問題二：如果能實(shí)現(xiàn)區(qū)域最高端定位，本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)是什么 核心問題三：如果能實(shí)現(xiàn)區(qū)域最高端定位，本項(xiàng)目的主要限制條件是什么 核心問題四：在本項(xiàng)目做足容積率條件下，項(xiàng)目的產(chǎn)品類型如何組合 核心問題五：在保證項(xiàng)目整體高端定位前提下，本項(xiàng)目商業(yè)如何定位，規(guī)避商業(yè)對(duì)項(xiàng)目檔次的影響 核心問題六：如何尋找本項(xiàng)目的核心溢價(jià)點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心賣點(diǎn) ︳ 6 針對(duì)核心問題一的主要觀點(diǎn) 區(qū)域支撐分析： ?城市核心區(qū)域，地段稀缺