【正文】 ?重慶 11年公寓市場供應(yīng)量超大，市場競爭紅海嚴(yán)重 ?分布較為分散，以商圈輻射為主 ?復(fù)合型項目為主 ?介于住宅和寫字樓間，精裝修產(chǎn)品較多 ?區(qū)域價差明顯，分戶銷售為主 ?項目區(qū)域決定客戶來源 ?“報媒 +活動”形式為主，渠道分銷成為新興方式 重慶在售公寓市場綜述 諸侯爭雄，敢問鹿有幾何 —— 變化篇 另一股國家力量同樣耐人尋味： 2022年兩會僅僅給出 GDP增長 8%的目標(biāo)，前所未有冠以 “國家尊嚴(yán)” 定義。 有題材城市題材區(qū)域護駕，有產(chǎn)業(yè)革命催發(fā)的巨大商用物業(yè)需求護駕 — 最新的國家戰(zhàn)略解讀告訴我們： 重慶正在迎接新一輪催漲商業(yè)地產(chǎn)的大勢。 新形勢下的鼓勵發(fā)展型行業(yè)，辦公需求規(guī)模上升，帶動辦公準(zhǔn)入門檻提高 這些咨詢、 IT、地產(chǎn)、物流貿(mào)易等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，逐漸成為辦公物業(yè)的使用主力 傳統(tǒng)占據(jù)辦公的松散型零售、服務(wù)業(yè)態(tài)，逐漸退出辦公，轉(zhuǎn)向門檻較低的公寓物業(yè) 重慶辦公樓的用戶演變趨勢，已經(jīng)體現(xiàn)出了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化的趨勢 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場趨勢 3）價格銷售 4）客戶變化 藍線 ： 07年客戶構(gòu)成 紅線： 10年客戶構(gòu)成 商業(yè)體現(xiàn)出各行業(yè)全面需求增加的形勢，而其中： 餐飲、服飾、零售、休閑娛樂、金融表現(xiàn)為明顯的需求增長趨勢 商業(yè)用戶變化趨勢 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場趨勢 3）價格銷售 4）客戶變化 魚嘴市場 本案 N 還建房 瑞祥家園 金鑫家園 移民房 巨龍地塊 魚嘴鎮(zhèn) 長安汽車基地 長客軌道公司 孵化園 從實地調(diào)研情況分析，目前區(qū)域 暫無 寫字樓、公寓等商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)。 目前城市重心 未來城市重心 本案 先進制造業(yè)板塊 范圍： 位于兩江新區(qū)北部和東部的區(qū)域，括郭家沱、魚嘴、復(fù)盛、龍興、石船等街鎮(zhèn)。 魚嘴大事記 魚嘴周邊企業(yè) 中天環(huán)保 重慶水務(wù)集團 登康牙膏廠 海爾工業(yè)園區(qū) 長客 城市 軌道 有限公司 奶牛夢工廠 長渝 活塞 有限公司 渝寧紙 業(yè) 有限公司 長安汽車 華渝風(fēng)電廠 韓泰輪胎廠 德天實業(yè) 中海油庫 東風(fēng)船舶 中鋼物流 華渝 電器 儀表廠 霍利維爾 奧特 斯 集成電路 德國本特勒 依托長安汽車、長客軌道、華渝風(fēng)電三大基地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展帶動先進制造汽車業(yè)下游產(chǎn)業(yè) 包擴機械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè) 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 本案 酒店 新車發(fā)布及學(xué)術(shù)交流會議中心 汽車展示 中心 汽車城效果圖 本案屬于 汽車城的核心部分 ，周邊有四星級酒店和管委會辦公樓，臨近汽車城會展中心，各項 配套齊全 ，未來 升值潛力 巨大 SWOT矩陣 S優(yōu)勢 、先進制造業(yè)版塊 ，成本優(yōu)勢 4. 交通便捷，毗鄰寸灘、空港 生態(tài)好公園、古鎮(zhèn)、電影城 W劣勢 1尚未樹立在渝的品牌形象 ，人氣弱 O機會 3. 保稅港、第三區(qū)等建設(shè)帶來的外來購買力 ，利于樹立市場標(biāo)桿 ，下游產(chǎn)業(yè)需求市場巨大 SO策略 利用項目自身優(yōu)勢，挖掘潛在價值增長點，打造高品質(zhì)高端產(chǎn)品，實現(xiàn)價值，樹立品牌標(biāo)桿 WO策略 謀求與有資源優(yōu)勢 (土地、資金 )的公司的合作，擴大規(guī)模和品牌影響力 T威脅 ST策略 發(fā)揮地段優(yōu)勢，打造商務(wù)物業(yè)常規(guī)產(chǎn)品，以快速回收現(xiàn)金流，且樹立品牌 WT戰(zhàn)略 將項目作為兩江臵業(yè)土地儲備，有待時機轉(zhuǎn)讓給其它開發(fā)商，獲取土地增值收益價值 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 ?區(qū)域式微、關(guān)注度低 ?周邊無明顯優(yōu)勢資源 ?產(chǎn)業(yè)基地、發(fā)展無限 ?城外商業(yè)用地、一定成本優(yōu)勢 項目本體綜述 —— 綜合化 產(chǎn)業(yè)化 低碳化 智能化 生態(tài)化 科技化 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 第一部分：市場分析 第二部分：項目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項目定位 第七部分：營銷策略 目 錄 1）目標(biāo)客戶 2）關(guān)于魚嘴 客群分析 3）客戶定位 土地屬性下的目標(biāo)客戶 項目土地屬性匹配客戶排序為： 投資及自持、投資、需求 其中，寫字樓產(chǎn)品主力目標(biāo)客戶為： 產(chǎn)業(yè)下游中大型企業(yè)、投資客戶 公寓類產(chǎn)品的主力目標(biāo)客戶為： 中上層領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)赝顿Y客戶 根據(jù)金融街顧問客戶數(shù)據(jù)庫中，對重慶消費者持續(xù)監(jiān)控及總結(jié)，得出目標(biāo)客群的重慶屬像。 領(lǐng)悟事物的本源 ， 有自己的人生哲學(xué) 。意味著項目運作的短周期；意味著中途幾乎沒有策略調(diào)整余地?；亻L寬根據(jù) 9m劃分可以形成 8 17總計 136個網(wǎng)格，即便考慮上下口及塔樓核心筒下落，地下一層至少能解決 350400個停車位（單邊寬裕布臵，見下圖所示）。 ■符合寫字樓主流柱距要求并可靈活運用： 34個單位網(wǎng)格，中小企業(yè)最歡迎的套內(nèi) 178。為主力的中小商鋪；也可根據(jù)大業(yè)態(tài)需求，劃分大面積商業(yè)。因為有利潤，且相對最安全。 2）可行方案 產(chǎn)品定位 3）業(yè)態(tài)規(guī)劃 4）產(chǎn)品建議 1）定位前提 精裝公寓 +甲級寫字樓 +SOHO辦公 +商業(yè) ■公寓面積占比約 %，即 2500。不做生活型配套。 產(chǎn)品定位 基本認知 公寓相對機會市場：可以做，但是總量不超過寫字樓，且必須有效對接需求。的甲級辦公標(biāo)準(zhǔn)。 車道 車道 車道 車道 9000 9000 9000 9000 8400 8400 8400 1）定位前提 2）可行方案 3）業(yè)態(tài)規(guī)劃 4）產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 1）定位前提 2）可行方案 3）業(yè)態(tài)規(guī)劃 4）產(chǎn)品定位 [ 9m柱網(wǎng) ]的經(jīng)濟性還體現(xiàn)在： ■符合市場主流的酒店公寓主力面積： 單位網(wǎng)格均分 2戶，每戶套內(nèi)面積為 （面寬兼顧舒適） =178。 [ 9m柱網(wǎng) ]的經(jīng)濟性主要體現(xiàn)在： ■ 地下開挖一層解決停車： 根據(jù)每 100m178。 青睞國際化的觀點以及溝通方式 他們就是 —— 重慶， 新知富 階層 他們， 是市場經(jīng)濟與知識經(jīng)濟中成長起的新菁英 他們， 是老板、上司，倍受矚目與尊敬，然而內(nèi)心卻偶爾涌現(xiàn)出智者的寂寞 他們， 求取富裕成功，但不狂熱地追名逐利，具有相當(dāng)經(jīng)濟力量，事業(yè)處于上升通道 他們， 生活觀念不矯情，目標(biāo)明確，醉心于精致，享受舒適與權(quán)利，但不鋪張奢靡 他們， 崇尚自由心靈，追求個性、夢想與創(chuàng)新，追求享受特立獨行但不標(biāo)榜另類 第一部分：市場分析 第二部分：項目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項目定位 第七部分：營銷策略 目 錄 條條大路通羅馬 我們該如何選擇？ 篇首：有必要先確立 [ 9m最經(jīng)濟柱網(wǎng) ]作為定位前提。 與辦公融合 ， 兼具自我主張 。 產(chǎn)業(yè)： 戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和國家級先進制造業(yè)平臺功能，重點發(fā)展 汽車、高端裝備、新材料、節(jié)能環(huán)保、新一代信息產(chǎn)品 等 5大核心產(chǎn)業(yè) 功能分區(qū)： 項目位于魚嘴中心服務(wù)區(qū)中心位臵，屬于 “兩江新區(qū)”先進制造業(yè)板塊核心位臵， 未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心所在，發(fā)展前景良好 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基 魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基 奶牛夢工廠 長客城市軌道 長安汽車 韓泰輪胎 汽車產(chǎn)業(yè)組團 魚復(fù)片區(qū)依托西部地區(qū)最大鐵水聯(lián)運基地和港口物流基地，著重發(fā)展 現(xiàn)代物流以及以 新能源汽車、軌道交通、重型裝備 等為重點的臨港裝備產(chǎn)業(yè)， 建設(shè)具有國際影響的新能源汽車城、 西部最大的城市軌道交通設(shè)備生產(chǎn)基地 和最具競爭力的裝備產(chǎn)業(yè)城 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 完善的市政道路、規(guī)劃中的軌道交通，將成為魚嘴片區(qū)未來發(fā)展的重大因素， 魚嘴將再建一個重慶主城交通樞紐中心 ，為魚嘴衛(wèi)星城的發(fā)展奠定了硬件基礎(chǔ) 廣陽島 觀音橋到魚嘴間的城市快速干道將全線連通 輕軌 4號線、 8號線均將到達魚嘴 魚嘴立交東接長壽區(qū)，西接江北區(qū)，南接郭家沱，北接龍興工業(yè)園區(qū) 魚嘴大橋連接茶園廣陽島 魚嘴 2022年到達主城區(qū)時間將銳減至 20分鐘，“ 20分”衛(wèi)星城成立 城外風(fēng)景型 城內(nèi)風(fēng)景型 規(guī)劃中潛力型 發(fā)展中潛力型 商貿(mào)發(fā)達型 城內(nèi)成熟型 地塊特征： 郊區(qū)山、水、空氣 地塊特征： 風(fēng)景、市區(qū) 地塊特征： 土地價格低 地塊特征： 配套逐漸完善中 地塊特征： 位臵、交通 地塊特征： 寫字樓、商場 土地不動產(chǎn)屬性： 規(guī)劃中潛力型為主、城外風(fēng)景型為輔 規(guī)劃中潛力型要素作為本項目核心土地價值之一，其可控程度、操作性、項目貢獻率均強于本地塊的城外風(fēng)景型屬性，而城外風(fēng)景型指本項目周邊臨近南山等景點，對項目價值提升有所幫助 ? 房地產(chǎn)不動產(chǎn)屬性根據(jù)地塊類型劃分為 6個類別 ? 不動產(chǎn)土地特性是客戶購房時另一個重要的影響因素 。以 “園中園” 的模式分組團布局，重點打造 新能源汽車產(chǎn)業(yè)園、先進裝備產(chǎn)業(yè)園、高新設(shè)備產(chǎn)業(yè)園、 以及 現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園 。 重慶商務(wù)產(chǎn)品發(fā)展趨勢： 產(chǎn)品形態(tài)多元化 產(chǎn)品設(shè)計國際化 產(chǎn)品品質(zhì)高端化 “硬件”“軟件”同升級 辦公環(huán)境舒適性和人性化 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場趨勢 3）價格銷售 4）客戶變化 ?重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價格呈穩(wěn)步上漲趨勢 在重慶經(jīng)濟格局快速發(fā)展，兩江新區(qū)成立等大量利好因素下，商務(wù)產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)更為搶眼，在持續(xù)利好因素驅(qū)動下，預(yù)計重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價格將呈穩(wěn)步上漲的趨勢 ； ?主城各區(qū)域價格差距明顯加大，尤其體現(xiàn)在寫字樓市場 因各區(qū)域板塊功能和發(fā)展成熟度不均衡，對具有較強投資屬性的商務(wù)產(chǎn)品，必然形成價格差距，隨著城市格局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，價格差距將進一步擴大； ?新興商務(wù)區(qū)商務(wù)產(chǎn)品價格漲幅較大 以北部新區(qū)為代表，新興商務(wù)區(qū)在城市格局調(diào)整和發(fā)展中逐漸趨于成熟，給商務(wù)產(chǎn)品帶來較大升值空間； ?CBD成為價格標(biāo)桿 以解放碑、江北嘴為中心形成 CBD商務(wù)區(qū)，商務(wù)產(chǎn)品已突破 20220元 /㎡大關(guān)，成為商務(wù)市場標(biāo)桿，引領(lǐng)重慶商務(wù)市場快速發(fā)展 重慶商務(wù)產(chǎn)品價格銷售趨勢： 整體價格穩(wěn)步上漲 價格坡度明顯加大 新興區(qū)域發(fā)展迅猛 CBD成為價格標(biāo)桿 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場趨勢 3）價格銷售 4）客戶變化 重慶商務(wù)市場客戶變化趨勢： 本地客戶依舊主力 區(qū)縣客戶占比較大 外省客戶明顯增加 客戶來源更國際化 ?目前重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶來源大致為“ 5+3+2”的格局 “ 5+2+2+1”： 50%主城各區(qū)客戶、 20%區(qū)縣客戶、 30外省客戶，隨著重慶城市發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，商務(wù)市場客戶來源也將發(fā)生變化 ； ?主城區(qū)縣客戶逐步強大，外省客戶比例增加 該部分客戶多為投資客戶，看重重慶未來發(fā)展前景，其中臺灣客戶、溫州等沿?？蛻裘黠@增加，也刺激了重慶商務(wù)市場的發(fā)展； ?重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶來源趨于國際化 重慶在西部經(jīng)濟格局中的重要地位和快速發(fā)展，以及商務(wù)產(chǎn)品國際化等，吸引度也逐步走向國際化并更趨明顯； A類：專業(yè)事務(wù)所類 （會計 /審計 /測量 /評估 /公證 /律師等） B類：旅游 /教育 /培訓(xùn)類 （旅行社、電腦培訓(xùn)、 商務(wù)培訓(xùn)、出國咨詢、報社、雜志社等） C類：政務(wù)類企業(yè) D類：銀行 /保險 /證券 /金融類 E類：零售及服務(wù)類 （票務(wù)中心、餐飲、食品、娛樂業(yè)、美容健身、婚紗攝影等） F類：電子信息及 IT類 （電子產(chǎn)品 /元件、電腦 IT、元件等的開發(fā)及經(jīng)營） G類：電器產(chǎn)品類 （普通電器、機械 /電力設(shè)備、家私等的制造及經(jīng)營） H類：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類 （開發(fā) /建筑 /建材 /裝飾裝修 /中介代理 /設(shè)計等） I類：商貿(mào)運輸類 （商業(yè)代理、貿(mào)易、運輸?shù)龋? J類：生物 /醫(yī)藥