某年度房地產行業(yè)投資管理知識策略-wenkub
2023-03-28 11:12:02 本頁面
【正文】 量 (萬平米 ) 竣工量 (萬平米 ) 竣工 /銷售 竣工 /潛在需求 1998 39675 9638 10886 1999 72641 12591 13574 2023 106097 15137 18949 2023 139506 18499 22544 2023 174356 22117 26613 2023 208720 28503 32201 2023 240794 33820 34677 2023 271294 39131 40005 2023 297310 54392 43247 2023E 312444 58714 27797 3. 調控難改供求缺口 18 如上所述，中國房地產市場存在兩大特點： ? 未被滿足的潛在需求十分龐大，未來仍將如此 ? 相比龐大的潛在需求，有效供應嚴重不足 這也是宏觀調控一直意在解決的 3. 調控難改供求缺口 19 調控的手段： ? 利率 ? 稅收。該比值從 2023年的 2023年的 資料來源：國家統(tǒng)計局，海通證券研究所 0100002023030000400005000060000700002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4竣工面積( 萬平米, 左軸) 銷售面積( 萬平米, 左軸) 供求比( 右軸)供過于求 供不應求 20232023年全國住宅竣工面積與銷售面積 2. 供求鴻溝 15 從竣工面積與銷售面積之比來看，除個別城市外 , 2023年全國各個城市就已經供不應求 , 2023年這一局面將更為加劇。 19982023年 10月，全國累計已購置但未開發(fā)土地面積占累計已購置土地面積的比例，依然高達 39% 資料來源：國家統(tǒng)計局，國土資源部 0500001000001500002023002500003000001998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E20%25%30%35%40%45%50%累計購置面積（萬平米，左軸） 累計未開發(fā)面積（萬平米，左軸）累計未開發(fā)面積占比（% ，右軸）19982023年我國土地累計已購置面積、累計已購置但未開發(fā)面積 1. 土地制度決定房價收入比 13 至于捂盤現(xiàn)象，包括推遲建設進度和達到預售標準后仍不開始銷售等。但我們需要考慮的是 :首先 , 流動性泛濫是所有行業(yè)所面臨的問題，并不是房地產行業(yè)的獨特問題 。我們認為，在中國香港一個如此國際化的城市，這個理由并不成立 ? 土地稀缺。 房地產行業(yè) “ 增持 ” 評級 土地賣方壟斷 潛在需求龐大 物業(yè)稅 打擊囤地與捂盤 經適房與廉租房 有效供應不足 引子 3 2023年：行業(yè)展望 — 供求鴻溝與規(guī)?；? ? 2023年投資要點：調控難改供求缺口、規(guī)?；①Y源優(yōu)勢 ? 住宅（增持，上調） ? 商務地產（增持，維持） 代碼 簡稱 EPS（元） 投資評級 2023 2023E 2023E 2023E 上期 本期 萬科 買入 買入 金融街 買入 買入 概要 4 1. 土地制度決定房價收入比 2. 供求鴻溝 3. 調控難改供求缺口 4. 規(guī)?；? 5. 重點公司分析 1. 土地制度決定房價收入比 5 資料來源：國家統(tǒng)計局，美國普查局，香港統(tǒng)計處，海通證券研究所 19962023年中國大陸、香港、美國的房價收入比 0481216201996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E中國大陸 北京 上海 香港 美國美國的房價收入比在房價最高的 2023年，也不過 。而香港的房價收入比，在泡沫破裂后房價最低的 2023年也有 ，而
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