【正文】 m左右，與公共外走廊中間形成一個(gè)“小院子。 合理的面積 日本集合住宅小戶型主要集中在 40— 90平米左右，其中一般 一居在 40平米左右，二居在 60平米左右，三居則一般在 80平米左右 。 日本小戶型開(kāi)發(fā)建設(shè)有近 60年的歷史，目前此類住宅設(shè)計(jì)已趨于成熟，中小戶型是日本集合住宅的主流戶型，縱觀日本集合住宅的建設(shè)現(xiàn)狀，從中歸納出日本小戶型住宅的一些主要特征，對(duì)我們項(xiàng)目有一定的借鑒和指導(dǎo)意義。 核心問(wèn)題分析 27 問(wèn)題 3：軌道物業(yè)的成功操作給我們什么啟示？ ——快速交通的出現(xiàn)，無(wú)疑會(huì)帶來(lái)生活內(nèi)涵的提升，物業(yè)得以增值，傳統(tǒng)商圈模式也會(huì)發(fā)生改變，這是國(guó)內(nèi)外其它城市地鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律；同時(shí)位于出入口周圍的物業(yè)，也會(huì)受到負(fù)面影響，環(huán)境嘈雜、治安混亂等。 25 幾個(gè)核心問(wèn)題浮出水面 在分析了市場(chǎng)大勢(shì)之后， 在分析了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)之后， 在分析了目標(biāo)客戶之后， 在分析了地塊資源之后， 基于重汽地產(chǎn)的目標(biāo)， 26 問(wèn)題 1：怎樣滿足用地性質(zhì)，兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn) 100%銷售？ —— 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)以大型批發(fā)市場(chǎng)為主，租金低，且各批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)只租不售，商業(yè)將面臨巨大的銷售壓力，資金回籠困難。 ●利用交通優(yōu)勢(shì)，消除距離抗性。 濟(jì)南市大力整治村改房，片區(qū)內(nèi)大量村改房項(xiàng)目被叫停；濟(jì)南西北部缺乏高品質(zhì)、具有影響力的樓盤(pán)；西北城區(qū)有數(shù)量眾多的批發(fā)市場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)，聚集了大量中青年就業(yè)人群 ,為本項(xiàng)目提供了巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 18 相關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目的影響 70/90政策將導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 90平米以下戶型產(chǎn)品供應(yīng)量加大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈；要求項(xiàng)目必須設(shè)計(jì)優(yōu)秀的產(chǎn)品 . 商業(yè)項(xiàng)目貸款首付 50%,貸款期限為 10年 ,執(zhí)行商業(yè)貸款利率 ,就意味著首付增加、月供增加、年限降低 ,將會(huì)在很大程度上影響客戶的購(gòu)買 ,所以本項(xiàng)目須對(duì)總價(jià)進(jìn)行控制、 ,對(duì)戶型面積進(jìn)行控制 ,應(yīng)限制三房以上戶型的設(shè)計(jì)． 19 分項(xiàng) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 備注 總占地面積 47051平米 容積率 地上 ≤ 地下 ≤ 停車率 ≥ /百平米 建筑面積 127037 地上 127037平米 地下 28231平米 建筑密度 ≤40% 綠地率 ≥30% 建筑限高 ≤32米 土地用途 商服 配建書(shū)報(bào)亭、公廁、地下 中水處理 土地使用年限 40年 地塊技術(shù)參數(shù) 20 宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目東至黃崗路，西至興濟(jì)河，南靠 BRT 黃崗站，北臨北園大街、新建成的 BRT快路公車道。 戶型多樣，可滿足不同客戶的需求。 客戶現(xiàn)狀： 歷下區(qū)客戶為主，首次、二次置業(yè)都有，自住及投資各占一半。 產(chǎn)品現(xiàn)狀： 50110平米，有一室一廳、二室二廳、三室二廳。 優(yōu)惠政策：一次性付款 ，按揭 。 客戶現(xiàn)狀： 以周邊批發(fā)市場(chǎng)個(gè)體工商戶為主，年輕人居多。 該項(xiàng)目總計(jì) 3000多套，其中 5693 平米占 80%，共計(jì) 2400多套。 11 小結(jié) ,月均吸納量 110150套之間 ,其中一室比兩室銷售速度快； ,主力面積為 4060平米 。香格里拉 5478 1806 60% 7590 1026 34% 一室； 5060 黃金時(shí)代（三期） 43/46/57/78/95 169 100% 無(wú) 無(wú) 無(wú) 一室； 43/46 嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)（ B座） 4080 320 100% 無(wú) 無(wú) 無(wú) 一室； 50 大舜天成自由城 5079 125 48% 100 66 26% 一室； 50/75 魯潤(rùn)名商廣場(chǎng)（ C座） 4060 74 82% 90115 8 9% 一室； 50 銀座晶都國(guó)際 4060 196 40% 6080 294 60% 一室； 4060。 7 小戶型產(chǎn)品銷售速度較快 樓盤(pán)名稱 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 總套數(shù) 已銷售 銷售率 月銷量（套） 匯展 青春驛站 1 2 分析現(xiàn)狀 戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展建議 回答 基礎(chǔ)思路 精準(zhǔn)目標(biāo) 經(jīng)驗(yàn)借鑒 營(yíng)銷思考 3 是 利潤(rùn)最大化 各位同仁， 你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？ 是 快速回收資金 目標(biāo)溝通 4 精準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) 滿足規(guī)劃要求，通過(guò)政府審批； 兩年內(nèi) 100%銷售 ，實(shí)現(xiàn)銷售額 ； 打造 濟(jì)南首個(gè) CONDO社區(qū)，做山東小戶型社區(qū)標(biāo)桿 ； BRT與房地產(chǎn)項(xiàng)目完美結(jié)合的典范，把 BRT所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值 ； 豐富重汽地產(chǎn)的產(chǎn)品線，提升重汽地產(chǎn)品牌。 5 濟(jì)南市小戶型市場(chǎng)分析 6 樓盤(pán)名稱 位置 總套數(shù) 主推概念 匯展 香格里拉 2023630 2994 1790 60% 150 黃金時(shí)代（三期） 20231028 169 135 80% 130 嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)（ B座） 2023112 320 200 48% 110120 從上表看出近期公寓市場(chǎng)十分活躍，月均吸納量在 110150套之間；其中匯展香格里拉、黃金時(shí)代受奧體板塊影響，備受市場(chǎng)追捧，匯展香格里拉前期以 3200元 /平米低價(jià)銷售近 1000套，而嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)受交通升級(jí)（北園 BRT）及區(qū)域環(huán)境改善的影響，在 11月初展會(huì)期間開(kāi)盤(pán)銷售即過(guò)百套。兩室； 6080 合計(jì) 2690 62% 1394 32% 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 從目前項(xiàng)目可看出 ,一室占總量的 62%,兩室占總量的 32%；一室主力戶型面積為 40— 60平米 ,兩室主力戶型面積為 70— 80平米。兩室主力面積以 7080平米為主； ，漲幅低于普通住宅； ,客戶以投資客居多 。 主力戶型：一室兩廳和兩室一廳。 優(yōu)勢(shì)分析： 四建品牌，工程進(jìn)度，產(chǎn)品質(zhì)量，合理的戶型配比 14 碧水尚景 概況： 項(xiàng)目位于北園大街與東工商河交匯處向北 300米。 客戶現(xiàn)狀： 項(xiàng)目周邊普通職工、個(gè)體工商戶，短期入住需求的客戶為主。 酒店式公寓戶型 54—78平方米 ,戶型多樣，設(shè)計(jì)相對(duì)合理。 優(yōu)勢(shì)分析： 區(qū)域發(fā)展前景好，價(jià)格低。 17 １、 2023年 5月 29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，業(yè)內(nèi)稱之為九部委“十五條”，意見(jiàn)中明確提出：“自 2023年 6月 1起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上”。 項(xiàng)目用地現(xiàn)已拆遷完，場(chǎng)地平整。 地塊基本價(jià)值判斷 22 延伸價(jià)值發(fā)掘 BRT樞紐站的特點(diǎn)，化不利為優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用漏斗原理，打造輻射全濟(jì)南的小戶型典范社區(qū)。 24 小結(jié) 本項(xiàng)目占地面積 47051㎡ ，地上容積率小于 ,建筑密度＜ 4０％，用地性質(zhì)為商業(yè)，使用年限 40年，項(xiàng)目噪聲污染嚴(yán)重 ,與周邊 70年的居住用地性質(zhì)的項(xiàng)目相比，處于劣勢(shì)。我們需突破用地性質(zhì)，充分結(jié)合市場(chǎng)，做出以下回答：嫁接商務(wù)的形式，做宜商宜住的產(chǎn)品，既可通過(guò)政府審批又可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售。所以，在抓住 BRT帶來(lái)的利好外，還需解決帶來(lái)的負(fù)面影響。 日本集合式住宅 30 集合住宅到現(xiàn)在仍為日本城市住宅主流 nLDK型方案，即以 L(起居室 )、 D(餐廳 )和 K(廚房 )為住宅的基本要素，以起居室為中心，布置各房間，連接 n臥室。不過(guò)日本住宅所指的面積是按房間的專有面積計(jì)算，相當(dāng)于我們現(xiàn)在的套內(nèi)建筑面積，因此日本住宅戶型面積一般比中國(guó)要多 1015平米。 戶型平面呈“十字形”，即：戶型中間為走廊，入戶后設(shè)鞋柜、衣柜；順道往前，臥室靠近住宅入口附近，沿走廊兩側(cè)布置，并不強(qiáng)求南向；住宅中部一般為衛(wèi)浴空間和廚房 (廚房不要求必須對(duì)外開(kāi)窗 )；起居室則位于最南端，一般與餐廳相連，共同構(gòu)成餐起空間；和室作為日本特有的第二起居空間，一般與起居室相鄰設(shè)置，推拉門(mén)可以打開(kāi)、摘下，其空間可間接采光而不必直接臨窗。 ? 如廁空間面積較小，常為 1㎡左右，內(nèi)部?jī)H設(shè)一馬桶和一小型洗手池。 日本集合式住宅 37 日本集合式住宅案例賞析 “惠比壽”花園 38 “惠比壽”花園總圖 日本集合式住宅案例賞析 39 住宅平面圖 日本集合式住宅案例賞析 40 體驗(yàn)式銷售— 售樓處外觀 日本集合式住宅案例賞析 41 戶型圖 日本集合式住宅案例賞析 42 菜單式裝修 日本集合式住宅案例賞析 43 樣板房— 和室的開(kāi)啟 日本集合式住宅案例賞析 44 樣板房— 餐廳與開(kāi)放式廚房 日本集合式住宅案例賞析 45 下沉式商業(yè)庭院：營(yíng)造多元的交往空間 日本集合式住宅案例賞析 46 室外咖啡座 日本集合式住宅案例賞析 47 精致的細(xì)部處理 日本集合式住宅案例賞析 48 精致的細(xì)部處理 日本集合式住宅案例賞析 49 精致的細(xì)部處理 日本集合式住宅案例賞析 50 精致的細(xì)部處理 日本集合式住宅案例賞析 51 處處可見(jiàn)的人性化設(shè)計(jì) 日本集合式住宅案例賞析 52 立體自行車停車架 日本集合式住宅案例賞析 53 地下車庫(kù)的入口利于辨認(rèn)，方便出入。香港小戶型主要集中在其公營(yíng)房屋里，即公屋，而公屋是香港的大眾住宅形式。在中國(guó)香港 90平方米的戶型已經(jīng)算中偏大戶型。 日本集合式住宅的柱網(wǎng)方正，與本項(xiàng)目非常相似。 結(jié)論 63 小戶型客戶分析 項(xiàng)目 區(qū)域 年齡 婚姻 家庭結(jié)構(gòu) 目的 翡翠郡 北部居民和在天橋區(qū)工作的人是本項(xiàng)目客戶的主流 25～ 30歲 之間居多 客戶中已婚比例很高，達(dá)70%以上。翡翠郡和盛世花城以投資為主，而市中心的銀座晶都國(guó)際以自用兼投資為主。 置業(yè)目的：自用兼投資 外地客戶 濟(jì)南市屬各縣客戶、外地客戶，比例5%。 擁有自己的住房，婚房 支付能力較強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新充滿興趣 注重品牌、生活品位、生活質(zhì)量，對(duì)私人空間的要求更為細(xì)致，精裝修。 68 高性價(jià)比 高附加值 產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 控制總價(jià) 城市的便