【正文】 片區(qū)豪宅市場認(rèn)知度較低，市場需要引導(dǎo)； 關(guān)鍵詞： 規(guī)劃亂 差距大 豪宅條件缺乏 認(rèn)知度低 市場分析 —— 市場需求（客戶構(gòu)成） ? 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前武漢購房者中本地居民約占 %、外地居民約占 %，其中有 10%15%的為拆遷戶購房；而置業(yè)用途方面，購房自住的約占 %、投資型購房約占 %。 ?2023年 3月 26日，國務(wù)院頒布《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國八條） ?2023年 5月 11日，七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（新八條）包括“對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手的，按交易額征收 5％的營業(yè)稅” 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 ? 京、滬、粵、江浙等地是外資進入中國的主要區(qū)域，武漢的外資炒作資金非常少 ? 進來活躍于中國房地產(chǎn)市場的外來基金青睞于商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓，投資豪宅的基金較少 ? 武漢是中國房地產(chǎn)發(fā)展的洼地，房價低，房產(chǎn)升值潛力大，不排除將有外資進入武漢謀取地產(chǎn)升值和人民幣升值雙重利益，從而進入武漢房地產(chǎn)市場，部分進入豪宅市場的可能性 2023年 7月 21日 19時起，人民幣對美元交易價格調(diào)整為 1美元兌 幣，升值 2％ 人民幣升值分析 ?加劇市場競爭，引起地價進一步上漲 ?帶動樓盤品質(zhì)，帶動房價上漲 ?改造老商圈，營造新商圈，帶動區(qū)域投資升值 ?促進大盤化的加速 2023年上半年，香港地產(chǎn)三大巨頭世貿(mào)集團、瑞安集團、和記黃埔先后共耗資 83億進軍武漢地產(chǎn)市場，制造兩大“全國地王” 三大巨頭進駐武漢 【 大市場分析總結(jié) 】 ? 房地產(chǎn)已成為武漢經(jīng)濟的支柱； ? 項目開、竣工面積處在高位運營，市場后市競爭力大； ? 居民消費力較強、投資較為理性； ? 房地產(chǎn)價格上漲迅速，項目所在區(qū)上漲空間大； ? 宏觀調(diào)控對豪宅市場影響小，但人民的升值將進一步促進豪宅市場上揚； ? 巨頭的進駐將進一步體現(xiàn)品牌、實力對項目的影響，從而正確引導(dǎo)需求。 武漢市歷年固定資產(chǎn)投資構(gòu)成01002003004005006007002023 2023 2023 2023（億元）0%5%10%15%20%25%30%房地產(chǎn)開發(fā)投資 基本建設(shè)投資更新改造投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重保持在 20％－ 30％之間，高于國際通常的10％－ 15％的水平，但遠(yuǎn)低于北京、上海等一線城市、 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重呈上升趨勢，基本保持在較為合理的水平 。 ?具體執(zhí)行方案，中標(biāo)后根據(jù)工作進展情況分階段 提交。 營銷推廣目標(biāo)設(shè)定 【 目標(biāo)設(shè)定 】 ?打造武漢 CBD核心的標(biāo)桿物業(yè)； ?實現(xiàn)片區(qū)同類型同期項目市場的最高價格； ?滿足項目可持續(xù)銷售要求； ?進一步優(yōu)化發(fā)展商的品牌。 固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 武漢市G D P 、全社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率0%10%20%30%40%50%60%2023 2023 2023 2023 2 0 0 5 h 1G D P 增長率 全社會固定資產(chǎn)投資增長率 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率固定資產(chǎn)投資增幅開始大于高于房地產(chǎn)投資，固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)逐漸得到優(yōu)化 房地產(chǎn)開發(fā)投資和全社會固定資產(chǎn)投資高速增長，增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 GDP增長率，房地產(chǎn)業(yè)成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量 房地產(chǎn)開發(fā)強度 新開工面積占每年施工面積的 40％左右，開發(fā)規(guī)模高速增長 武漢市歷年房地產(chǎn)開發(fā)強度指標(biāo)0500100015002023250030002023 2023 2023 2023 2 0 0 5 h 1（萬 m2）0%10%20%30%40%50%施工面積 新開工面積竣工面積 新開工面積占施工面積比重40％ 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模 武漢房地產(chǎn)歷年開發(fā)強度指標(biāo)增長率0%10%20%30%40%50%2023 2023 2023 2023 2023h1開發(fā)投資增長率 施工面積增長率新開工面積增長率 竣工面積增長率開發(fā)投資、施工規(guī)模增幅高位運行，后續(xù)竣工面積增幅有望繼續(xù)走高 2023年新開工和施工面積的高幅增長使 2023上半年竣工面積增幅走高，并繼續(xù)對后市構(gòu)成影響 投資規(guī)模增幅的高位運行，后續(xù)開發(fā)規(guī)模增幅有望繼續(xù)走高 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模（續(xù)） 武漢市歷年人均可支配收入與人均消費性支出0202340006000800010000120232023 2023 2023 2023 2 0 0 5 h 1（元）0%5%10%15%人均可支配收入 人均消費性支出人均可支配收入增長率 人均消費性支出增長率武漢市近年來人均可支配收入與人均消費性支出均保持較高水平的增長，人均可支配收入增幅高出人均可消費性支出大約 5個百分點，居民的消費能力增強，可用于投資等非消費性支出的資金增加。 市場分析 —— 漢口市場 漢口片區(qū)的區(qū)域位置； 片區(qū)競爭分析 —— 硚口區(qū)、江漢區(qū)、江岸區(qū)、金銀湖區(qū) 項目競爭分析 —— 漢口豪宅 客戶分析； 漢口片區(qū)區(qū)域位置 武漢金三角 漢口 —— 武漢 CBD 漢陽 —— 武漢 濟經(jīng)開發(fā)區(qū) 武昌 —— 中國 .光谷 片區(qū)競爭 —— 硚口片區(qū)競爭力模型 規(guī)劃前景 價格 房地產(chǎn)開發(fā) 成熟度 自然資源 交通 老城區(qū)，生活配套較為齊全，商業(yè)、教育、醫(yī)療滿足需求，片區(qū)成熟度較高 片區(qū)內(nèi)自然資源一般，項目多靠內(nèi)部環(huán)境 片區(qū)交通路線多，交通較為便利 開發(fā)規(guī)模小，容積率高，開發(fā)檔次差異大 價格跨度大，平均水平不高 老城區(qū)規(guī)劃較亂，規(guī)劃難度大 片區(qū)競爭 —— 江漢片區(qū)競爭力模型 規(guī)劃前景 價格 房地產(chǎn)開發(fā) 成熟度 自然資源 交通 生活配套較為齊全，購物休閑方便，成熟度較高 片區(qū)內(nèi)自然資源較好 道路系統(tǒng)較為暢順，交通水平良好 樓盤銷售暢，樓盤以高層為主 片區(qū)房價整體水平較高，以西北湖片區(qū)最高 規(guī)劃較好，發(fā)展前景明朗 片區(qū)競爭 —— 江岸片區(qū)競爭力模型 規(guī)劃前景 價格 房地產(chǎn)開發(fā) 成熟度 自然資源 交通 生活配套較為齊全，商業(yè)、醫(yī)療滿足需求，片區(qū)成熟度較高 自然資源豐富，沿江景色豐富 交通線路完善，交通便利 由于土地供應(yīng)較少，樓盤均以小盤為主 片區(qū)房價較高，但受老城區(qū)的改造，價格推動受阻 規(guī)劃科學(xué)，沿江開發(fā)使得片區(qū)規(guī)劃前景看好 片區(qū)競爭 —— 金銀湖片區(qū)競爭力模型 規(guī)劃前景 價格 房地產(chǎn)開發(fā) 成熟度 自然資源 交通 生活配套相對較少，片區(qū)成熟度一般。 購房改善 居住條件 本地居民（ 90%） 外地居民（ 10%） 新增首次 購房需求 拆遷帶來 購房需求 投資者 投資者 城市化帶來新增購房