【正文】 潤要求進(jìn)行估算。 目標(biāo)成本的確定分為三個階段，分別是項(xiàng)目定位階段、方案設(shè)計(jì)階段和施工圖階段，相應(yīng)的最終目標(biāo)成本確定也需通過成本估算、成本測算、目標(biāo)成本逐步確定。 負(fù)責(zé)成本控制的部門，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，及時出具 《 項(xiàng)目動態(tài)成本信息報告 》 反映項(xiàng)目成本發(fā)生的動態(tài)情況；并根據(jù)市場數(shù)據(jù)信息，提供成本控制或調(diào)整建議。首先在項(xiàng)目開發(fā)前期，科學(xué)測算 目標(biāo)成本指標(biāo) ，再按照不同項(xiàng)目分解到各個責(zé)任部門，形成 責(zé)任成本目標(biāo) ，輔以動態(tài)成本信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的 控制目標(biāo)。 投資公司：負(fù)責(zé)前期、招標(biāo)、組織施工、營銷方案制定和組織實(shí)施、目標(biāo)成本制定及監(jiān)控、營銷方案制定及組織實(shí)施、制定銷售價格及策略、組織銷售及完成銷售任務(wù)、售后服務(wù)、物業(yè)管理、合同管理、財(cái)務(wù)管理、預(yù)算管理、執(zhí)行績效考核。（方案階段） （ 3）根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生成本計(jì)劃和實(shí)際成本情況對比，動態(tài)調(diào)整 (四 )制定項(xiàng)目開發(fā)工程造價控制體系 策略一：重視源頭、加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)控制 策略二：工程招投標(biāo)是控制工程造價的核心 策略三：實(shí)行項(xiàng)目管理方式加強(qiáng)成本控制 （五）建立合約管理網(wǎng)絡(luò)框架 進(jìn)行合理的招標(biāo)分判，即總分包、甲供甲控實(shí)現(xiàn)等。 第二部分 開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本控制措施 項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 該環(huán)節(jié)特點(diǎn)： 由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時靈活度較小。 建管部負(fù)責(zé) （ 4）規(guī)劃條件 （ 4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 建管部負(fù)責(zé) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項(xiàng)目建設(shè)成本決定地位和作用。 盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中的一般只占建安成本的— 2%左右，但對工程造價的影響可達(dá) 75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財(cái)力投入的多少。 運(yùn)用價值工程的優(yōu)勢： ，使工程造價大幅度降低 ，使工程功能大幅度提高 策略五： 采用合同措施，有效控制造價 設(shè)計(jì)人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價 設(shè)計(jì)人員按項(xiàng)目估算及概算控制設(shè)計(jì)圖 各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 建管部嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)變更率控制在 1% 計(jì)劃合約部造價管理人員及時提供可靠基礎(chǔ)資料 限額設(shè) 計(jì)的管理 （ 1）委托設(shè)計(jì)階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo) （ 2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量設(shè)計(jì)方案，評價方案的優(yōu)劣（子牙新苑項(xiàng)目建議在方案報規(guī)獲得批復(fù)后，專題研究功能、定位等，給設(shè)計(jì)單位發(fā)擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)） 如戶型適用性 如建筑的功能分區(qū) 和配套設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì) 合理的考核標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)濟(jì)性是否合理 布局是否合理 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) 施工圖設(shè)計(jì)階段五大問題 建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實(shí)的地勘察資料 防止結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一 安全系數(shù)取值偏大，會影響設(shè)計(jì)結(jié)果 結(jié)構(gòu)標(biāo)示與說明按取最大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示說明 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) （ 3）初步設(shè)計(jì)階段明確項(xiàng)目工程造價的最高限額，確定造價目標(biāo)（見附表） （ 4）施工圖設(shè)計(jì)階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題，導(dǎo)致變更造價造價 （ 5）設(shè)計(jì)交底和配合施工階段的要設(shè)計(jì)單位深度參與 (三 )規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的內(nèi)容 進(jìn)度 品質(zhì) 成本 樣板區(qū)造價 設(shè)計(jì)失誤率 圖紙完善程度 部品封樣率 項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡 ,并非某一個極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著項(xiàng)目代價， 只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。 （ 4）樣板區(qū)造價 (一 )項(xiàng)目開發(fā)成本控制的內(nèi)容 售樓處選擇： 樣板房裝修：經(jīng)濟(jì)、適用；。 ② 未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整后，再重新評審。 景觀設(shè)計(jì)：現(xiàn)狀景觀改造與利用、維護(hù)成本 （ 1）結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化 1）建筑方案的選擇：設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。 （ 3）細(xì)部做法的控制與審查 對細(xì)部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。 （ 5）成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制，要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。 在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。 限額設(shè)計(jì)的管理 : １）首先根據(jù)項(xiàng)目的營銷定位分析確定設(shè)計(jì)的定位。 5）根據(jù)雙方互動認(rèn)可，最終出施工圖紙。 （ 4）選擇信譽(yù)、實(shí)力、履約綜合占優(yōu)的承包企業(yè)。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。并把合同間的銜接交待清楚。 常見索賠的主要起因： 1）合同文件引起的（如圖紙和工程量表中錯誤的描述） 2）工程施工方面（如設(shè)計(jì)變更和工程質(zhì)量要求變更引起的） 3）關(guān)于價款方面（如拖延支付進(jìn)度款） 4）工期引起的（延誤工期損失等） 5）特殊風(fēng)險和人力不可抗拒 6）工程暫挺、中止合同。 常見反索賠的主要理由： 1）工程質(zhì)量缺陷 2）拖延工期 3）發(fā)包方其他損失。 ◆第二種：盡量杜絕。 （ 2）系統(tǒng)分析產(chǎn)生現(xiàn)場簽證的誘因 1） 設(shè)計(jì)變更引起的設(shè)計(jì)變更引起的合同出現(xiàn)漏項(xiàng)或清單說明不清引起的合同出現(xiàn)漏項(xiàng)或清單說明不清引起的措施費(fèi)簽證 2）技術(shù)措施和施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不清晰造成場地移交責(zé)任不清引起的 (場地硬化 )規(guī)費(fèi)簽證 (夜間施工噪音污染 ) 3）主材、主要工藝變了，申請變相的索賠 4）甲供材料管理采保費(fèi)和甲供材料損耗等 （ 3）控制現(xiàn)場簽證的原則 —— 避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。 （ 5）目前工程合同存在的主要問題： —— 工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了機(jī)會，導(dǎo)致工程簽證難以控制。 （ 6）措施費(fèi) 1）施工措施費(fèi)含義：投標(biāo)人完成本招標(biāo)工程所需要的技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目全部費(fèi)用，并已經(jīng)充分考慮了招標(biāo)文件的施工管理及技術(shù)要求。若有特殊情況，請示主管領(lǐng)導(dǎo)同意后實(shí)施，但事后補(bǔ)填報變更、簽證單； 6）存檔原則：變更、簽證所有文件必須存檔。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。 ③變更必須有設(shè)計(jì)單位、計(jì)劃合約部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。 （ 3）簽證的工程量 ① 認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。 （ 5）簽證的反饋 對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見。 圖紙審核 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 （ 1）分包方式 （ 2）分包內(nèi)容 （ 3）分包的責(zé)任界定 ① 通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。 ③限時編制材料計(jì)劃。 ②按進(jìn)度付款。 （ 2）建立供應(yīng)商及材料設(shè)備信息數(shù)據(jù)庫。 （ 2）技術(shù)參數(shù) 材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由建管部確定 （ 3）招投標(biāo) 制定招投標(biāo)計(jì)劃。 材料價款的支付 材料驗(yàn)收、保管 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 材料驗(yàn)收 （ 1）數(shù)量驗(yàn)收 關(guān)聯(lián)所有方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量 （ 2）質(zhì)量驗(yàn)收 ① 外觀質(zhì)量的驗(yàn)收 ②安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收 ③投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收 材料保管與保修 （ 1）材料保管 在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者 （ 1）材料保修 用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期 (1)建立材料設(shè)備廠家數(shù)據(jù)庫； (2)建立材料設(shè)備價格數(shù)據(jù)庫 (3)建立合格分供方數(shù)據(jù)庫 (4)了解其他項(xiàng)目成本數(shù)據(jù) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 （ 1）施工圖中的鋼筋用量 （ 2）洽商、變更的鋼筋用量 ① 委托外部專業(yè)顧問：選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價顧問公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作； ②預(yù)算審核專業(yè)人員核算鋼筋用量 ③現(xiàn)場察看。 施工單位申報的結(jié)算資料，公司相關(guān)部門必須嚴(yán)格審查，審查資料的準(zhǔn)確性，已經(jīng)是否有多報、謊報、漏報等現(xiàn)象，相應(yīng)資料合適后移交成本進(jìn)行審查。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)控制，并指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。 2023/3/272023/3/272023/3/27Mar2327Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 8:49:24 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 27日星期一 2023/3/272023/3/272023/3/27 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/272023/3/27March 27, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 27日星期一 2023/3/272023/3/272023/3/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/272023/3/272023/3/27Mar2327Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/272023/3/27March 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/272023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/27 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 營銷方案 （ 1）費(fèi)用總額 確定費(fèi)用目標(biāo)