【正文】 價值聚焦 11 價值。 ?商品住宅供求比為 1： ， 環(huán)比上升 27% ?2023上半年成交均價為 /平米 ， 同比下跌 %。該規(guī)劃的實施，必將是使環(huán)象湖區(qū)域區(qū)域成為南昌市的又一個熱點區(qū)域。 ?項目目前周邊商業(yè)不發(fā)達，現(xiàn)有商業(yè)大多為私有產(chǎn)業(yè)店面，業(yè)態(tài)較為簡單，周邊配套相對缺乏，主要有銀行、醫(yī)院、酒店、小型超市等； ?公共交通較發(fā)達，主要有 203路、 601路等； ?項目周邊目前興建樓盤比較少，競爭相對較少，周邊居民大多為廠校職工住所，以及現(xiàn)有的三店村村民，消費能力有限。量價齊升； 南昌住宅發(fā)展現(xiàn)狀 南昌城市進一步外擴，住宅市場也隨之東南西北散點發(fā)展。 區(qū)域價值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感較強，以高層為主，少量的花園洋房 ?主力面積： 14房均有，產(chǎn)品線豐富，臨江房源面積較大 ?價格： 7000——11000元 ?丕茂天城 ?綠地中央廣場 ?聯(lián)泰香域中央 ?紅谷灘萬達廣場 2025分鐘 八一廣場 紅谷灘中心區(qū) 本案 紅角洲 人文自然資源豐富，但配套缺乏；品牌開發(fā)商云集； 中大規(guī)模為主，供應量巨大，未來競爭激烈 ?資源：贛江、前湖、臥龍山、體育中心、國際會展中心、高校 ?規(guī)劃：省政府確定搬遷地，目前是高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導的，集高等教育 /運勱休閑 /居住等一體的城市科技新城 ?配套 /交通：配套缺乏，高校聚集地 區(qū)域價值 ?新地阿爾法國際社區(qū) ?綠地海域香廷 ?中央香榭 ?聯(lián)泰香域濱江 ?聯(lián)泰香域尚城 ?奧克斯盛丕經(jīng)典 市場特點 客戶特征 ?知名開發(fā)商云集，實力較強 ?供應量巨大，競爭激烈 ?以自身產(chǎn)品為主打賣點 ?來源：市區(qū)、新建縣，前湖校區(qū)老師，朝陽洲為主 ?置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主 ?職業(yè)：以公務員和企事業(yè)單位為主； ?特征：目前購買力較強； 未來走勢 ?尚有較多土地出讓，土地存量較多； ?綠地海域香廷、中央香榭等相繼加入?yún)^(qū)域，競爭激烈； ?綠地海域香廷 12月開盤，取得較好業(yè)績，區(qū)域市場較為看好。 城市中心區(qū) 城郊發(fā)展區(qū) 新都市圈 25 我們可以用 “ 新都市主義 ” 傳達這一氣質(zhì)屬性。 極低。 ?時尚青年呼朋引伴，聚眾狂歡，戀人情侶情感交流的首選之地 。 作為南昌南大門的 “ 門戶 ” 項目，我們?nèi)绾未_定自己的市場位置 ？ 朝陽新城 象湖新城 位臵解析： 、象湖新城以北：南昌老城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平風向標； 、井岡山大道匯集之處，從南進入南昌城區(qū)的第一站，代表城市形象； 基本指標： ?總建筑面積： ； ?住宅建筑面積： 11萬平米； ?商業(yè)、辦公面積： ?容積率： 大盤的意義： ?大盤容易建立氣勢； ?可以自行解決配套問題； ?利于社區(qū)感的營造； ?容易形成對客戶的引領與影響； 指標解析： 中低密度大盤 住宅樓 沿街兩層商鋪 物管與社區(qū)用房 集中四層商業(yè) 商務樓 （兩層商業(yè)） 底層配套托兒所 32 規(guī)劃解析： 大尺度、高品質(zhì)園林將成為本項目的亮點 ?中心園林與各組團內(nèi)部的小園林以臺階、水景以及帶有旋梯的特色構筑物有機結(jié)合，最大化構筑動感景觀 ?東側(cè)以自然樹木為軟景區(qū)，屏蔽不良景觀； ?西側(cè)綠化長廊有效遮擋廣深高速的污染； ?運動休閑公園，彌補小區(qū)內(nèi)運動空間的不足，與小區(qū)周邊的商鋪一起形成了小區(qū)的外圍景觀； ?中心園林加組團園林，最大化園林景觀； ?軟景區(qū)和過渡帶，有效屏蔽不良景觀和噪音影響； ?小組團半圍合式布局，社區(qū)感的充分營造和景觀最大化； 90平方以下 90120平方以下 140平方以上純首層 米架空 120140平方以下首層局部架空 140平方以上純首層 90120平方以下首層局部架空 120140平方以下首層局部架空 90120平方以下 戶型解析： 滿足各種居家需求面積段 大面積單位有利于拔高項目形象 住宅總戶數(shù) 908戶 (住宅房型戶型有 86㎡ 的緊湊兩房、 98㎡ 140㎡ 經(jīng)濟與舒適的三房、170218㎡ 的豪華四房與尊貴五房 ) 34 戶型解析：主力產(chǎn)品為 90120㎡三房，進入市場主流面積段，競爭壓力大 【 高層住宅市場 】 三房主力面積區(qū)間在100130㎡ 35 配套解析： 主力客戶對交通、配套要求較高，配套必須讓客戶看得到 客戶類型 驅(qū)動力 關注點 典型代表 中心城區(qū)客戶 性價比 價格 /配套 /交通 水榭花都 片區(qū)內(nèi)客戶 首置 /換房需求 總價 /配套 藍天郡 本區(qū)域客戶 城市牽引 配套 /交通 /品質(zhì) 朝陽新城 投資客戶 升值潛力 規(guī)劃 水榭公館 城區(qū)客戶 泛區(qū)域 南昌市泛公務員（公務員 /醫(yī)生 /教師 /其它事業(yè)單位等 ) 外來南昌工作的中高層管理人員，小企業(yè)主和生意人 西湖區(qū)等區(qū)域原住民 迎賓大道、井岡山大道引導的渴望住入城里的縣城客戶（南昌縣蓮塘鎮(zhèn)為主） 引導的其它區(qū)域及 周邊相臨區(qū)域高級白領、生意人 外地投資客戶 青云譜區(qū)本地居民和小生意人，建材市場、洪城大市場生意店老板 。 7月 25日，南昌市有關部門發(fā)布象湖隧道工程環(huán)境影響評價公示 競爭對手直指 朝陽新城 象湖隧道工程總投資約 10億元，是九洲大街的延伸工程，西起子羽路，東至迎賓大道，路線全長約 ，其中暗埋段長度約為 1725米，東西兩端接線分別長約 600米和 350米。 作為四特天工開發(fā)的第一個項目，在安排推售之前我們需要回答 —— 如何從 ‘四特’ 品牌經(jīng)營的角度考慮本項目的營銷？ 49 泰華 天驕世家： 21萬 m2，容積率 ，寶安首席生態(tài)社區(qū) 泰華明珠： 6萬 m2 ，容積率 ，寶安第一高樓 冠城世家： 19萬 m2，容積率 ，寶安地王 產(chǎn)品差異 檔次差異 自然價差 老帶新 企業(yè)品牌利用 品牌增值 母品牌 子品牌 A 子品牌 D 子品牌 C 子品牌 B 隱性互助 隱性互助 隱形互助 隱形互助 “ 惠澤模式” 母品牌 子品牌 A 子品牌 C 子品牌 D 子品牌 B 顯性互助 顯性互助 顯性互助 顯性互助 “ 系統(tǒng)互動模式” 華僑城 天鵝堡二期 1區(qū) ： m2 ，容積率 ，小高層 波托菲諾： 108萬 m2，平均容積率 ，意大利小鎮(zhèn) 錦繡花園： 30萬 m2，平均容積率 ，世界的錦繡花園 天鵝堡二期 3區(qū) ：多層 天鵝堡二期 2 區(qū) ： 11萬 m2 ，容積率 ，高層 產(chǎn)品同質(zhì) 檔次相當 “ 粘客” 田忌賽馬 集體博弈 深圳華僑城案例 深圳泰華案例 一般地產(chǎn)品牌經(jīng)營路徑是“惠澤模式”，本項目在氣質(zhì)屬性上面臨一些沖突，需尋求四特天工品牌本身的可延續(xù)點 50 資料來源：世聯(lián)模型 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務 人文 環(huán)境 新進者 品牌 社會資源 自然資源 區(qū)域價值 ?人文是領導者品牌的特征 ——萬科屬此例，其萬科青山湖項目通過品牌牽引促成順利銷售； ?產(chǎn)品創(chuàng)新及高品質(zhì)打造是新進入者的常用策略，本項目產(chǎn)品戶型及概念上的創(chuàng)新性足以引領市場、但高品質(zhì)園林在初期難以展示到位； 我們選取“創(chuàng)新高品質(zhì)產(chǎn)品”作為本項目營銷的基本點，作為四特天工品牌發(fā)展的可延續(xù)內(nèi)容 本案 延續(xù)四特品牌主張： 品牌 品牌根基 文化背景 客戶評價 品牌舉措 中海 11年進入南昌，以 “誠信卓越、精品永恒”的經(jīng)營宗旨打造朝陽郡項目 港式 形象高、品質(zhì)好、貴、好、值 中海向南昌人民問好 萬科 01年進入南昌，四季花城項目聲譽鵲起，迅速布點南昌； 12年金域藍灣、青山湖、潤園、萬科城四盤開花，來勢洶洶 全國性 實力名企，服務貼心、細致 南昌，你好！ 保利 廣州一線品牌發(fā)展商，擁有保利高爾夫、保利東灣、保利香檳、保利半山項目聯(lián)動 國企背景 實力國企 —— 綠地 扎根南昌數(shù)十年，品牌客戶基礎雄厚 珠三角 實力開發(fā)商，擅長“造城” —— 成熟開發(fā)規(guī)模大盤 用心建筑生活 以愛回報社會 市場新品牌進駐新區(qū)域的兩種營銷姿態(tài)： 高調(diào)亮相方式（適用于市場有一定認知但還不被當?shù)厥袌鍪煜さ钠放疲?軟性說教方式（適用于認知度相對較低的品牌）； 四特作為酒類產(chǎn)品的引領性品牌，確立了一定的市場認知，高調(diào)亮相是可考慮的方式。 積分計劃：天工會會員積分計劃是天工會為會員度身定制的一套積分獎勵制度，通常以半年或一年為積分實施期，會員可通過多種方式獲取積分，積分累積至相應額度，即可按規(guī)則兌付豐盛的現(xiàn)金、實物、精神等多重獎勵。 立勢 2：建立大盤氣勢 “ 項目精神主張 /氣質(zhì) ” 66 66 —— 6米高形象墻造勢 “ 項目精神主張 /氣質(zhì) ” 67 立勢 3：建立 “ 城界 ” “城界界定 ” ——兩 根大型廣告光柱，作為項目永久性的城界標志，并能發(fā)布信息。 現(xiàn)代歐式 —— 一對企業(yè)中層管理者的家 材質(zhì)上的精挑細選，工藝上的盡善盡美，回歸自然，崇尚原木韻味，外加現(xiàn)代、實用、精美的設計風格，反映出現(xiàn)代都市人進入后現(xiàn)代社會的另一種思考方向。 23:23:2323:23:2323:233/26/2023 11:23:23 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 26日星期日 下午 11時 23分 23秒 23:23: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 11時 23分 23秒 下午 11時 23分 23:23: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 23:23:2323:23:2323:23Sunday, March 26, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 下午 11時 23分 :23March 26, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 23:23:2323:23:2323:233/26/2023 11:23:23 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :23:2323:23:23March 26, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 11時 23分 23秒 下午 11時 23分 23:23: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 下午 11時 23分 :23March 26, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 23:23:2323:23:2323:23Sunday, March 26, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 11時 23分 23秒 下午 11時 23分 23:23: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 26日星期日 下午 11時 23分 23秒 23:23: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 23:23:2323:23:2323:233/26/2023 11:23:23 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 下午 11時 23分 :23March 26, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 23:23:2323:23:2323:23Sunday, March 26, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 公寓 81 81 電腦桌 書架