【正文】 AAA級社區(qū)，更成為中國首個被聯(lián)合國授予的“國際濱海生態(tài)人文社區(qū)”。 總占地面積 （ 平方米 ） 總建筑面積 333800（ 平方米 ） 住宅面積 310100（ 平方米 ） 商業(yè)面積 19500（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 2600（ 平方米 ） 會所： 1500（ 平方米 ） 綠化率 51％ 總?cè)莘e率 總項目總棟數(shù) 約 29棟 主要層數(shù) 約 17棟： 1118層 （ 小高 ） 約 12棟： 2832層 （ 高層 ） 主要樓宇類型 小高層 ＋高層 總戶數(shù) 約 2023戶 建筑設(shè)計 柏濤 （ 墨爾本 ） 設(shè)計公司 園林設(shè)計 奧雅 （ 香港 ） 園境師事務(wù)所 物業(yè)管理 中海物業(yè) 幸福海岸在 7月 31日開始內(nèi)部任籌 ， 作為寶安新中心區(qū)第一個揭開神秘面紗的大盤 ， 拉開了新中心區(qū)競爭的序幕 ，對幸福海岸來說 ， 它所承受的不僅是新中心區(qū)美麗藍圖下購買力的檢驗 ， 還得承擔(dān)起為整個新中心區(qū)樓市定下基調(diào)的艱巨任務(wù) 。 位于寶安新中心區(qū)核心位臵，地理位臵得天獨厚，交通網(wǎng)絡(luò)完善，距離南頭關(guān)口僅 35分鐘車程，規(guī)劃中的深圳地鐵 1號延長線途經(jīng)本項目，景觀素質(zhì)理想，視野開闊。 競爭分析 本報告是嚴格保密的。 2023年全寶安銷售量為163萬平方米， 2023年 110月份達到 131萬平方米，預(yù)計全年銷售量接近 145萬平方米。 項目名稱 占地面積 總建面積 推出面積 推出時間 深業(yè)新岸線 183875㎡ 478000㎡ 140000㎡ 2023年 6月 幸福海岸 1期 104616㎡ 390810㎡ 83780㎡ 2023年 12月 時代家園 24000㎡ 130000㎡ 130000㎡ 2023年 12月 麗晶國際 24291㎡ 134946㎡ 60000㎡ 2023年 1月 金泓凱旋城 ㎡ ㎡ 248000㎡ 2023年 2月 天悅龍庭 51825㎡ 171000㎡ 100000㎡ 2023年 5月 云天雅苑 ㎡ ㎡ ㎡ 2023年 8月 尚都 ㎡ ㎡ ㎡ 2023年 8月 寶安中心區(qū)即將推出項目 【市場啟示三】 寶安中心區(qū) 20232023年推出量大，成為市場主角。 【市場啟示三】 本報告是嚴格保密的。 深圳住宅開發(fā)由內(nèi)至外的趨勢成為定局，未來兩年內(nèi)，寶安、龍崗必將成為深圳住宅開發(fā)的熱點區(qū)域，尤其以寶安為主。 202 2023年政府出讓住宅用地情況 單位：萬平方米 010203040506070羅湖 福田 南山 鹽田 寶安 龍崗2023202301020304050羅湖 福田 南山 鹽田 寶安 龍崗2023年企業(yè)轉(zhuǎn)讓住宅用地情況 【市場啟示一】 本報告是嚴格保密的。 目標(biāo)設(shè)定 本報告是嚴格保密的。 【項目形象】 圍墻 深圳西岸首府，人生自在非凡處 本報告是嚴格保密的。 【戶型比例及分布】 兩房 三房 三房 四房 四房 四房以上 合計 戶均面積 7090 90110 110130 120160 160以上 170 套數(shù) 238 243 299 492 —— 70 1342 122平米 套數(shù)比例 18% 18% 22% 37% —— 5% 100% N 本報告是嚴格保密的。 項目介紹 本報告是嚴格保密的。 建立超越競爭的營銷全攻略 —— 鴻榮源 〃 尚都營銷報告 締造西岸王者 本報告是嚴格保密的。 【前言】 ?本次匯報的目的在于： ? 明確項目的推廣思路和方向； ? 確定銷售推廣的關(guān)鍵節(jié)點 ?本次匯報的內(nèi)容為策略大綱，具體方案將根據(jù)工作進展分階段提交。 【項目區(qū)位】 鴻榮源尚都 現(xiàn)有商住物業(yè) 體育場、體育館 行政中心 中心公園 ?寶安中心區(qū)地王，擁有最大景觀面； ?北、西北、西可觀體育中心； ?西南、南向可觀行政中心，中、高層單位可觀中心區(qū)中央景觀帶，高層單位可觀海，視野、景觀絕佳； ?東北為規(guī)劃住宅用地，東南為天悅龍庭； 本報告是嚴格保密的。 【項目特色及亮點】 ? 位于寶安中心區(qū)最核心位臵，毗鄰體育中心、行政中心、中央景觀帶，占據(jù)整個中心區(qū)城市景觀資源最豐富的地段； ? 緊鄰地鐵寶安中心出口，交通便利； ? 點式布局規(guī)劃良好，兩梯四戶，幾乎所有單位為南向，采光通風(fēng)良好； ? 產(chǎn)品細部處理良好，建筑風(fēng)格尊貴、沉穩(wěn)而有內(nèi)涵； ? 戶型結(jié)構(gòu)合理，雙向無干擾空中庭院、入戶花園，產(chǎn)品附加值高； ? 產(chǎn)品亮點突出，貝爾高林法式園林、天際泳池、觀景電梯、空中廊橋； ? 配套優(yōu)越，城市配套、城市會所、商業(yè)街區(qū)、酒店式大堂； ? 區(qū)域內(nèi)最大車位戶數(shù)比； ? 第一太平戴維斯國際物管顧問； ? 寶安品牌開發(fā)商、區(qū)域品牌影響力極高； 本報告是嚴格保密的。 【項目推廣回顧】 咨詢處 寶安體育館 樓書 本報告是嚴格保密的。 【目標(biāo)設(shè)定】 ? 成為深圳西岸標(biāo)桿物業(yè)； ? 實現(xiàn)片區(qū)同期項目市場最高價格； ? 滿足項目可持續(xù)銷售需求； ? 優(yōu)化發(fā)展商金字品牌； 本報告是嚴格保密的。 自 2023年起深圳開始實行用地三年緊控政策， 2023年比 2023年政府住宅用地供應(yīng)量銳減 50%以上。 【市場啟示一】 關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)枯竭 寶安將成市場熱點 本報告是嚴格保密的。 項目 名稱 占地面積 建筑 類別 戶型及面積 開盤時間 起價 銷售 情況 位 置 建筑面積 入伙時間 均價 新安湖三期 6700㎡ 高層 2房至 5房 85330㎡ 04年 10月開始認購 未定 興華路與建 安一路 40000㎡ 未定 香繽 廣場 15313㎡ 高層 1房至 5房 30160㎡ 04年 11月 20日開始 未定 建安一路 170000㎡ 新安片區(qū)即將推出項目 【市場啟示三】 新安片區(qū) 2023年推出量較小，大多為高容積率（超過 6）項目，項目指標(biāo)決定其品質(zhì)不佳； 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 2023年寶安中心區(qū)供應(yīng)量預(yù)計為 150萬平方米，超過2023年全寶安銷售量。 南頭 15萬 5200－ 6500 新安 15萬 4500－ 5200 西麗 15萬 4800－ 5800 中心區(qū) 150萬 4800－ 5800 西鄉(xiāng) 28萬 3800－ 4800 同價片區(qū) 2023年供應(yīng)量對比，寶安中心區(qū)存在巨大的規(guī)模優(yōu)勢，并以超前的規(guī)劃、純凈的片區(qū)形象于其他各片區(qū)形成明顯的差異化，片區(qū)間的競爭已經(jīng)不是最主要的競爭層面 本報告是嚴格保密的。 小區(qū)配套齊全，綠化面積近 30000多平方米。 客戶定位為：本地高端臵業(yè)者，尤其是二次臵業(yè)者，主要包括高收入的政府公務(wù)員、企業(yè)高層管理者、私營業(yè)主等。 【個盤分析】 深業(yè)新岸線 本報告是嚴格保密的。 125日解籌，均價 4500元。 濱海中心區(qū)的一座大型人文新城，高臺府邸，院落式組合空間，立面現(xiàn)代精美，富有濱海特色。 總占地面積 24292 （ 平方米 ） 總建筑面積 130000（ 平方米 ） 商業(yè)面積 16000（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 3000（ 平方米 ） 會所： 3000（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 總項目總棟數(shù) 7棟 主要樓宇類型 高層 總戶數(shù) 855戶 建筑設(shè)計 深圳清華苑建筑設(shè)計有限公司 物業(yè)管理 德業(yè)基物業(yè)管理有限公司 目標(biāo)客戶 新中心區(qū)中高端客戶、南山置業(yè)者 特色： 7棟半圍合設(shè)計，產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢。 項目屬于被中心區(qū)邊緣化的地域，項目規(guī)模較小，難以打造豪宅形象，所在居住氛圍比較濃厚，小區(qū)自有商業(yè)配套，但產(chǎn)品主力戶型以 2房及小 3房為主，成為片區(qū)比較稀缺的產(chǎn)品，梯戶比有在片區(qū)中擁有優(yōu)勢。 【地段價值分析】 深業(yè)新岸線 云天雅苑 金成時代 幸福海岸 尚都 天悅龍庭 麗晶國際 凱旋城 地段價值排序： 第一陣營：尚都 天悅龍庭 第二陣營：深業(yè)新岸線 幸福海岸 麗晶國際 金成時代 第三陣營：凱旋城 云天雅苑 本報告是嚴格保密的。 深業(yè)新岸線 三房，戶型方正 大多配有入戶花園 通透，無露臺贈送 部分戶型設(shè)計不合理 四房，戶型方正 部分配有入戶花園 通透，無露臺贈送 部分戶型設(shè)計不合理 【戶型分析】 本報告是嚴格保密的。部分躍式 【戶型分析】 本報告是嚴格保密的。 【競爭占位】 品質(zhì) 形象 本項目 天悅龍庭 金成時代 深業(yè)新岸線 麗晶國際 幸福海岸 金泓凱旋城 本項目目前所具備的品質(zhì)及所展示的形象均為