xxxx0531銅陵翠湖公園東北角地塊商業(yè)項(xiàng)目提案-wenkub
2023-03-23 21:33:07 本頁面
【正文】 極度大酒店 包廂 30多間 美華大酒店 11個(gè)風(fēng)格各異的大中小型宴會廳 酒店餐飲 (舉例 ) 餐飲市場經(jīng)營良好 ,中高檔餐飲較為缺乏 167。 167。 167。 167。 超市租金大致在 /㎡ 〃 天左右，視超市具體區(qū)位條件及合同簽訂年份而定，普遍不高。 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研 —— 超市 項(xiàng)目名稱 地理位置 規(guī)模 (m2) 華聯(lián) 淮河大道 2800 臺客隆 石城大道 4,000 合家福 淮河大道 13,000 合家福 義安北路 2023 華潤蘇果 淮河大道 15,000 家得利 淮河大道 1,000 銅陵中、大型超市基本情況 超市運(yùn)營狀況參差不齊 167。 從銅陵城市發(fā)展角度，結(jié)合居民住宅區(qū)及超市 (含中大型超市及小型超市、便利店 )分布情況 ,超市向東向南擴(kuò)張趨勢明顯 。 167。 167。在城市中心區(qū)域我們可以在任何一條街上都能看到賓館、浴場、 KTV、足浴、桑拿城的出現(xiàn)，在檔次上可謂良莠不齊?？拷菂^(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。 ? 成功者之所以成功，在于他們總能以非凡的勇氣，完成對自己的突破和對競爭者的超越。一幫人南征北戰(zhàn)，做了很多項(xiàng)目，在嘗遍酸甜苦辣咸的同時(shí)，也在不斷地積攢著經(jīng)驗(yàn)，終于厚積薄發(fā)。 ? 縱觀國內(nèi)商業(yè)盤子，除了大連萬達(dá)、深圳萬象等少數(shù)能取得真正意義的成功外，多數(shù)都是慘淡經(jīng)營，原因何在？ ? 商業(yè)地產(chǎn)的操盤手們似乎都滿足了對別人的模仿，很少有人去琢磨著怎樣才能超越別人。 ? 打造百貨購物中心？地段比不上長江路，也無法抗衡未來的強(qiáng)大對手 —— 雨潤國際廣場；打造專業(yè)市場？沒有產(chǎn)業(yè)資源、沒有先發(fā)優(yōu)勢；打造區(qū)域商業(yè)街？暫時(shí)還沒有川流不息的人潮 ? ? 是坐以待斃，還是絕地反擊？ ? 答案就在后面 —— 我們相信 這是一次輕松愉快的歷程 銅陵市場現(xiàn)狀分析 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 開發(fā)區(qū)規(guī)劃解析 項(xiàng)目定位 歐羅巴文化營銷核心 項(xiàng)目形象包裝策略 項(xiàng)目操盤策略建議 項(xiàng)目銷售及推廣建議 項(xiàng)目銷售周期 ⅰ ⅱ ⅲ ⅳ ⅴ ⅵ ⅶ ⅷ ⅸ 結(jié)語 ⅹ 銅陵市場現(xiàn)狀分析 二〇一一年五月十九日至二十三日，我們項(xiàng)目組成員對銅陵房地產(chǎn)市場特別是商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行了為期一周的全面調(diào)研，獲得了寶貴的第一手資料 。 城市商業(yè)總體特征調(diào)研 ◆ 商場和專賣店等密集，商品種類豐富 在長江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂類、家居類、服裝化妝類、日用百貨類、食品類、文體類、電訊類、交通工具類商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人民生活的各方面需求。比較有名氣的服務(wù)場所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)的城市主干道旁。 百貨商場主要集中在長江中路 。 受自身物質(zhì)條件的限制 ,單純依賴軟件方面的提高使得發(fā)展空間相當(dāng)有限。 167。 家得利是銅陵超市業(yè)人氣較旺、經(jīng)濟(jì)效益最好的超市 。 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研 —— 超市 專業(yè)市場分布圖 銅陵現(xiàn)有各個(gè)專業(yè)市場地址的選擇，均處于主要城市“過境公路”沿線：東向交通要道（銅都大道）和北向交通要道（北京西路）上。 專業(yè)市場承租能力較低 ,一般選址在城市邊緣區(qū)域 。 城市中心或次中心區(qū)域可考慮精品專業(yè)市場 ,以滿足特定消費(fèi)人群需求 ,而且精品專業(yè)市場具備較高承租能力。 餐飲營業(yè)面積較大的的中大型餐飲店主要集中在義安北路、淮海北路、石城大道上 。 中高檔餐飲消費(fèi)基本上都集中在義安北路、長江中路、淮河大道等沿線酒店內(nèi) 。 酒店內(nèi)餐飲消費(fèi)形式以婚宴、節(jié)慶、企業(yè)年會與商務(wù)宴請為多 。 社區(qū)型餐飲街鋪 (如濠北路 )租金大致在 12元 / ㎡ 〃 天 。 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 —— 酒店 序號 酒店名稱 星級 客房數(shù) （間） 價(jià)格 （元） 空間分布 配套 1 逸頓國際大酒店 五星 200 新區(qū) 集住宿、餐飲、會議、休閑、健身、娛樂為一體。 月以上。 月。 義安大道 生意中等，少量轉(zhuǎn)租，空置率約 3%，人流量比較旺，地段尤佳。 小結(jié)：銅陵市短期內(nèi)缺乏特色高端商業(yè)休閑一體化物業(yè)！ 丏業(yè)市場 10家 大賣場 5家 家電市場：蘇寧、國美、五星、宏達(dá) 中高檔酒吧、 KTV較少 茶樓 約 200家 餐飲行業(yè)約 1500家 酒店（星級以上） 52家 銅陵市市區(qū)主要經(jīng)營場所統(tǒng)計(jì) 總量不大，過于集中，檔次不高 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 銅陵傳統(tǒng) 商業(yè) “三巨頭” 合百商廈 銅陵商城面積約 90,000㎡ ，服裝服飾 80%、娛樂20%，是女性居多的中檔消費(fèi)場所，長江二路二樓出租率不高 銅陵商城 合百商廈面積約 32,000㎡，服裝服飾 74%、化妝品及珠寶 15%、超市 6%等，是適合各年齡層次的中檔消費(fèi)場所。 ? 周邊住宅樓盤紛紛入住，開發(fā)區(qū)廠房林立，立商機(jī)會已經(jīng)成熟。建議以歐羅巴文化為主題去打造領(lǐng)袖銅陵商業(yè)格局的標(biāo)桿。臨近的社區(qū)商業(yè)定位較差，需打造經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)首席商業(yè)中心！ 成 功 三 部 曲 本案 石城大道（新城大道）： 15分鐘車程直達(dá)市區(qū)。 項(xiàng)目地塊交通分析 投資者及消費(fèi)者對本區(qū)域的關(guān)注漸漸趨于轉(zhuǎn)變， 具備這樣的條件，必將給本區(qū)域市場帶來良機(jī)。 ? 購物：品牌商場和專賣店。 ? 旅行：國內(nèi)外風(fēng)景名勝。 S2. 良好的綠化景觀環(huán)境（緊鄰翠湖公園）。 ，社區(qū)商業(yè)少而影響力小，減小對本案的競爭沖擊。 Opportunity機(jī)會分析 Threat威脅分析 O1. 銅陵的發(fā)展規(guī)劃，將重點(diǎn)傾力打造翠湖公園以東的西湖新區(qū)，為本案提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。中心廣場等沿街商業(yè)進(jìn)度與本案相近，帶來了一定的威脅。 —— 莎士比亞十四行詩 什么是歐羅巴？ 歐洲 木星中的一顆衛(wèi)星 希臘神話中一個(gè)人物 1 2 3 歐洲是歐羅巴洲(Europe)的簡稱， “歐羅巴”一詞據(jù)說最初來自閃語的“伊利布”一字， 意思是“日落的地方”或“西方的土地”。 第二目標(biāo)：成為銅陵地區(qū)“浪漫”首選代表地。 ? 可選擇設(shè)施： 歐式老火車餐廳；英國雙層巴士咖啡廳；威尼斯畫舫；時(shí)尚街區(qū)；斯諾克會所等。 ? 銅陵首屆斯諾克挑戰(zhàn)賽； ? 法國時(shí)尚周項(xiàng)目形象代言人大賽； ? 到倫敦、看奧運(yùn)，激情歐洲 10日游活動； ? 歐式名車試駕活動 … 業(yè)態(tài)范圍： 與“歐羅巴文化”主題形成產(chǎn)業(yè)鏈商品以及其他配套業(yè)態(tài)。 歐洲大陸那些偉大的文學(xué)和繪畫作品，曾經(jīng)并影響著很多中國人。 一點(diǎn)花絮 “歐羅巴文化”營銷核心 營 銷 核 心 問 題 業(yè)態(tài)配置 品牌鎖定 特色提煉 宣傳攻勢 商業(yè)物業(yè) 以 營 銷 為 中 心 營銷核心問題 營 銷 核 心 問 題 業(yè)態(tài)配置 滿足未來中高端人群的需求 品牌鎖定 特色提煉 商業(yè)物業(yè) 宣傳攻勢 選擇與本案定位可以互動的特色餐飲 選擇與特色景觀相匹配的休息娛樂業(yè)態(tài) 滿足本案生活需求的零售業(yè)態(tài) 餐飲： 20%； 休閑： 20%； 娛樂： 20%； 零售： 40% 業(yè) 態(tài) 配 置 營 銷 核 心 問 題 業(yè)態(tài)配置 品牌鎖定 特色提煉 宣傳攻勢 商業(yè)物業(yè) 與主題相呼應(yīng)、具有一定特色的知名品牌 精致小店、滿意度高的特色零售品牌 與歐羅巴文化相關(guān)聯(lián)的
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